Bir var mı durgunluk ufukta mı görünüyor? Fiyatlar ve ipotek maliyetleri iyileşecek mi? Ev sigortası yaptırmak neden hızla anlaşmayı bozuyor? Haciz ve yatırım piyasalarında neler oluyor?

İster yepyeni bir acente olun ister 40 yıllık tecrübeli bir pazar istihbarat uzmanı olun Rick Sharga Bahar satış piyasasına yaklaşırken sizi bekleyenlerle başa çıkmanız için ihtiyaç duyduğunuz yanıtlara sahibiz.  

Piyasa İstihbarat Şirketi CJ Patrick'in CEO'su Rick Sharga, işin veri ve haciz tarafında derin deneyime sahip uzun süreli bir emlakçıdır. Geçtiğimiz baharda karşılaşacağınız zorluklarla yüzleşirken daha iyi hazırlanmanız için bilmeniz gereken trendler ve veriler hakkındaki görüşleri için Sharga ile yakın zamanda görüştüm. 

Önümüzde bir durgunluk mu var? 

Önümüzde bir durgunluk var mı? Sharga, son sekiz resesyona dönüp baktığınızda hepsinde ortak olan belirli bir faktörün bulunduğunu söyledi: "getiri eğrisinin tersine dönmesi". 

Investopedia'ya göre, “Bir verim eğrisi inversiyonu kısa vadeli borçlanma araçlarının aynı getiri oranına sahip uzun vadeli araçlardan daha yüksek getirisi olması durumunda ortaya çıkar. kredi riski profil. Ters eğri, resesyonun güvenilir bir göstergesi oldu.”

Sharga'nın bu konudaki yaklaşımına gelince, “Fed, enflasyonu kontrol altına almak için Fed Fon Oranını şu ana kadar 12 kat artırdı” dedi. 

“Bu 12 olayın XNUMX'inde aşırı düzeltme yapıldığını ve resesyona neden olduğunu gördük. Bu aşırı düzeltmeye benziyor." 

Resesyona neden olabilecek ikinci faktör, Federal Reserve'ün 31 Ocak 2024'teki faiz oranını koruma kararıdır. mevcut gösterge faiz oranı değişmeyerek yüzde 5.4'te kaldı. Bu, ipotek faiz oranlarında önemli bir düşüş görebileceğimiz en erken tarihin 2024 yılının Mayıs veya Haziran ayı olacağı anlamına geliyor. 

Öte yandan Sharga, ipoteklerdeki temerrüt oranının artmadığını söyledi. Bunu, güçlü tüketici harcamaları, istihdam yaratma, düşük işsizlik oranları ve üretkenliğin hâlâ güçlü olmasıyla birleştirin ve "yaşayabileceğimiz herhangi bir durgunluk kısa, hafif olacak ve konut piyasası üzerinde çok az etkisi olacak."   

Sharga'nın ihtiyatlı tahmini, ipotek faiz oranlarının yıl sonuna kadar yaklaşık yüzde altıya, hatta belki yüzde 5.75'e kadar düşeceği yönünde. 

Bahar konut piyasasını olumsuz etkileyebilecek tehlike işaretleri sorunları 

Sharga, bahar satış sezonuna girerken konut piyasasını etkileme olasılığı yüksek olan iki kırmızı bayrağa dikkat çekti. 

Tüketici kredi kartı borcu 1 yılının üçüncü çeyreğinde ilk kez 2023 trilyon doları aştı. 4'ün 2023. çeyreği rekor kıran 1.3 trilyon dolara ulaştı. 

Aynı zamanda yeni kredi kartı faizi de yüzde 25'e çıktı" dedi Sharga. 

"Birçok ekonomist için, bu yüksek kredi kartı faiz oranlarıyla ilgili tehlike işareti, bu hanelerin geçimini sağlamak için kredi limitlerini kullanıp kullanmadıkları, ancak hayat pahalılığı çok arttığı için bunu yapamadıklarıdır." 

Sharga'nın bakış açısına göre bir diğer tehlike işareti, pandemi sırasında sahip olduğumuz tüm zamanların en yüksek tasarruf oranlarının aksine, kişisel tasarruf oranlarının tüm zamanların en düşük seviyelerinin biraz üzerinde olması.

Fiyatlar ulusal düzeyde yıllık %4 ile %6 arasında arttığından stoklar sıkı olmaya devam ediyor

Federal Rezerv'in "kızgın konut piyasasına buzlu su atmasına rağmen, 2023'teki fiyat endekslerinin neredeyse tamamına bakarsanız, hepsi ulusal düzeyde yıllık bazda yüzde dört, beş veya altı pozitif büyüme gösterecek. " dedi Sharga.

Ayrıca, “İpotek faizleri tüm zamanların en düşük seviyesinden sonra çok yükseldiği için, yüzde üç ipotek kredisine sahip bir ev sahibinin, ödemeleri iki katına çıkacağı için evini satıp başka bir ev satın almaya gücünün yetmediği faiz oranları kilitlenme etkisine sahibiz. ” 

Bu nedenle Sharga, piyasaya çok fazla yeni liste gelmeyeceğini düşünüyor. 

"İnsanlar daha az mülk için rekabet edecek ve bu da fiyatların düşmesini önleyecek. Arz ve talep dengesizliği devam edecek” dedi Sharga. 

Gümüş Tsunami mi yoksa sürekli akış mı? 

En son göre Ev Alıcı ve Satıcılarının NAR ProfiliABD'deki evlerin yaklaşık yüzde 65'i 55 yaş ve üzeri kişilere ait. ABD'de erkeklerin ortalama yaşam beklentisi 2024'te 76.1 yılBoomers'lar nihayet mülklerinden yaşlanmaya başlıyorlar. 

Bu gerçekler göz önüne alındığında, şunu beklersiniz: gümüş tsunami yakında vuracak. Sharga, bunun neden yakın zamanda gerçekleşmeyeceği konusunda aşağıdaki argümanları öne sürdü. 

• Boomers büyük evlerinden çıktığında şunları satmıyorlar: Bunun yerine, yeni bir mülk satın almak veya kiralamak ve mevcut evlerini kiralamak için özsermayelerinden yararlanıyorlar. Nedeni? Ekonomik açıdan mantıklı çünkü evlerinin ya borcu ödeniyor ya da çok düşük bir faiz oranı var.
• Dinozorların aksine Boomerlar bir anda ölmezler: İnsanlar on yılı aşkın bir süredir sözde gümüş tsunamiden bahsediyor. Pek çok Boomer, taşınmak yerine mevcut evlerini daha yaşanabilir hale getirmek için değiştirdi. Çoğu durumda, yetişkin çocuklar tekrar onların yanına taşınmıştır veya gelecekte de taşınabilirler.
• Boomers gelecekteki bir envanter kaynağı olacak, ancak bir tsunami beklemeyin: Sharga, evlerini satılık ilan eden bomba kuşlarının sayısında kademeli bir artış öngörüyor. Ayrıca, artan yeni ev izinleri ve artan yeni konut başlangıçları, Boom kuşağının mevcut evlerini satıp yeni mülklere taşınmasıyla birlikte yeni ev piyasasının stok açığını kapatmaya yardımcı olabileceğini gösteriyor.
• Oranlar yaklaşık yüzde 5.5'e düşene kadar genel stok gevşemeyecek: Ev sahiplerinin yüzde 70'inin ipotek faiz oranı yüzde 5.5 veya daha az olduğu için Sharga, ipotek oranları yüzde 4'in altına düşene kadar ortalama ev sahiplerinin evlerini satışa çıkarmalarını beklemiyor. Bu noktada yüzde 3 ipotek faiz oranına sahip bir ev sahibi, satış yapabilmeyi rasyonelleştirmeye başlayabilir. Sharga, "Yüzde 3.5 ila 6 ila yüzde 7 ila yüzde XNUMX arasındaki delta, çoğu ev sahibinin kaldıramayacağı kadar büyük bir mali darbedir'' diye açıkladı.

Ev sahibi sigortası neden hızla potansiyel bir anlaşma bozucu haline geliyor? 

Halihazırda belirli alanlarda işlemlerin aksamasına neden olan önemli bir sorun, maliyetlerin maliyetidir. ev sahibi sigortası. Sharga, bunun iyileşmeden önce daha da kötüleşecek bir sorun olduğuna inanıyor. 

"Eğer Kaliforniya gibi, orman yangını riski nedeniyle sigorta primlerinin hızla yükseldiği bir eyaletteyseniz ya da kasırgalar ve su hasarları nedeniyle çılgına dönen Florida'da ya da Teksas'taysanız ki bu görünüşe göre Sharga, "Bu şiddetli dolu olaylarının yüz milyonlarca dolarlık hasara neden olduğu ABD'nin dolu fırtınası başkentinde sigorta yaptırmak zorlaşıyor ya da maliyetler o kadar fahiş hale geldi ki alıcılar ipotek almaya hak kazanamıyor" dedi Sharga. .

Bunu yüksek faiz oranları ve yüksek fiyatlar ile birleştirin ve ardından "son birkaç yılda ikiye katlanan, üçe katlanan, hatta dört katına çıkan sigorta primlerini de ekleyin; bu, yalnızca bu eyaletlerden daha fazlasında daha geniş bir sorun haline gelecektir." 

Yatırım piyasası için çarpıcı sonuçlar

Sharga'nın şirketi CJ Patrick, yakın zamanda yatırım kredileri sağlayan büyük bir özel kredi kuruluşu olan RCN Capital için bir anketi tamamladı. Anket yatırımcıların aklında ne olduğuna baktı. Sharga, sonuçların ciddi olduğunu söyledi.

Ankete katılanların yaklaşık yüzde 69'u artan sigorta maliyetlerinin ya da sigorta alamamanın gayrimenkul alıp satma kararlarında bir etken haline geldiğini, yaklaşık yüzde 63'ü ise bunun satın alma veya satma yeteneklerini engellediğini söyledi. Emlak."  

Sharga daha sonra Kaliforniya'nın risk bölgelerini yeniden yapılandırmasıyla ilgili kendi deneyimini paylaştı. yangınları. 22 yıldır aynı sigorta şirketinde çalışıyordu, hiçbir hak talebinde bulunmamış veya ödemeyi kaçırmamıştı ve yaşadığı yerin yakınında hiçbir zaman kontrol edilemeyen bir yangın çıkmamıştı. Ancak sigortası keyfi olarak poliçesinin iptal edildiğini kendisine bildirdi. 

Sharga, sigorta şirketinin Kaliforniya'da poliçe sunmayı bırakma kararı almasının nedeninin, artan risk, hızla artan fiyatlar ve sigortacıların bu artan maliyetleri karşılamaya yetecek kadar prim artırmasını zorlaştıran eyalet yasa ve düzenlemelerinin birleşiminden kaynaklandığına inanıyor. 

"Bazı durumlarda eyalet hükümetleri devlet destekli sigorta sağlıyor. Bir ev sahibi olarak benim için net sonuç, son birkaç yılda sigorta oranlarımın daha önce sahip olduğumdan daha az teminatla iki katına çıkması oldu" dedi Sharga. 

"Keşke sadece bende olsaydı dediğim bir hikaye ama bu eyaletin her yerinde, Florida'nın her yerinde, Teksas'ın her yerinde ve ülke çapında bir sorun olmaya devam edecek." 

Bu durumla başa çıkmaya hazır olduğunuzdan emin olmak için konut satıcısını, alıcısını veya yatırımcısını temsil ediyor olmanıza bakmaksızın aşağıdaki adımları izleyin:  

• Bir ilan almadan veya bir teklif yazmadan önce, temsil ettiğiniz herhangi bir mülk için ev sahibi sigortasının (aynı zamanda sel sigortasının) mevcut olup olmadığını araştırdığınızdan emin olun. 
• Hem acentelerin hem de borç verenlerin, borçlunun mülk üzerinde ipotek almaya hak kazanıp kazanmayacağını hesaplarken, ev sahibi sigortasının gerçek maliyeti hakkında doğru bilgi edinmesi kesinlikle çok önemlidir.
• Yatırımcıların nakit akışını ve hangi mülkleri satın almak istediklerini değerlendirirken sigorta maliyetlerini de hesaba katmaları gerekiyor.

Özellikle endişe verici olan şey, bazı bölgelerde sigorta maliyetlerinin o kadar yüksek olması ki, birçok kişi için ilk ev satın almayı veya taşınmayı aşırı derecede pahalı hale getirebiliyor. Alıcıların kendi masraflarını ödemeye başlaması durumunda bu durum daha da vahim hale gelebilir Komisyonlar. 

Sigorta oranlarının yükseldiği bir bölgedeyseniz geçmiş müşterilerinizi ve çevrenizi uyarın

Sharga, sigorta oranlarının mevcut ev sahiplerinin ipotek ödemelerini nasıl etkilediğine ilişkin bazı ilginç anekdotsal bilgiler paylaştı. Konuştuğu birkaç ipotek hizmet sağlayıcısı, yakın zamanda bir ödemeyi kaçıran ancak daha sonra önümüzdeki birkaç ay içinde yetişen bazı müşterileri hakkında örnekler paylaştı. 

"Hizmetçiler bu borçlularla konuştuğunda, ev sahiplerinden bazılarının yıllık sigorta faturalarını aldıklarında maliyetin bu kadar yüksek olacağını tahmin etmediklerini ve bu durumun onları ipoteklerini mi yoksa sigortalarını mı ödeyeceğine karar vermeye zorladıklarını gördüler. " dedi Sharga. 

"Bu biraz zorlayıcı bir durum çünkü sigortanızın süresinin dolmasına izin verirseniz, ipotek şirketiniz kendi sigortasını size dayatacaktır ki bu da genellikle daha pahalıdır." 

Eğer bu alanlardan birinde çalışıyorsanız Sigorta masrafları Yükseliyor ve geçmişteki bir müşteriniz veya çevrenizdeki biri ev sahibinin sigortasını ödememeyi düşünüyorsa, sigortalarını ödemezlerse ipotek hizmet sağlayıcısının evlerine daha pahalı bir poliçe uygulayacağını veya hatta ipoteklerini iptal edebileceğini bilmeleri gerekir. . 

Alıcılara 'Ödemeleriniz önümüzdeki 30 yıl boyunca aynı olacak' demeyi bırakın

Sharga bu ifadenin yanlış olduğunu söyledi ve nedeni şu: Pek çok ev sahibinin, ipotek hizmeti sağlayıcısının ipotek ödemesini, PMI'ı, vergileri, sigortayı ve/veya HOA ücretlerini aylık olarak tahsil ettiği, kredilerine bağlı bir emanet hesabı vardır. 

Borçlunun ipotek ödemesinin aynı kaldığı sabit bir oranı olsa da vergiler, sigorta ve HOA ücretleri neredeyse her zaman zamanla artar. 

Ufukta 'haciz tsunamisi' var mı? 

Sharga, yakında bir haciz tsunamisiyle karşı karşıya kalacağımızı iddia eden sözde YouTube "uzmanları", özellikle de size rotanızı satmaya çalışanlar hakkında bu tavsiyeyi verdi. 

“Koşun, bu insanlardan olabildiğince hızlı kaçın!”

İşte Sharga'nın gerçekte neler olduğuna dair önemli çıkarımları: cebri icra pazar. 

• Haciz faaliyeti yıllık bazda yaklaşık yüzde 10 arttı, ancak bu, haciz faaliyetinin tarihsel olarak düşük seviyelerinden kaynaklanıyor. 2023'teki haciz faaliyeti, 30'a kıyasla genel olarak yüzde 2019 daha düşüktü. 2019 ile karşılaştırılabilir seviyeleri en erken 2024'ün sonu görmeyi bekleyebiliriz.
• Hacizin ilk aşamalarında artışlar beklenirken, ev sahiplerinin özsermayeleri 31 trilyon dolarlık absürt bir miktara sahip. Attom Data'ya göre hacizdeki ev sahiplerinin yüzde 80'inin evlerinde yüzde 20'den fazla özsermaye bulunuyor.
• Ev sahipleri başı belaya girdiğinde ve ilk Temerrüt Bildirimini aldıklarında, haciz satışında tüm özsermayelerini kaybetme riski yerine, mülklerini satıyorlar, özsermayeyi cebe atıyorlar ve yollarına devam ediyorlar.
• 2024'te daha fazla haciz başlangıcı olsa da, daha az açık artırma görüyoruz ve çok daha az banka hacizleri ve REO'lar görüyoruz.

Sharga, "Bu yıl sıkıntılı mülklerin taşmasını bekleyen herkes muhtemelen bu gerçekleşmeyecek" dedi. "Haciz faaliyetinin bu yıl genel olarak yüzde 10'dan daha az artacağını tahmin ediyorum ve bunların neredeyse tamamı hacizin ilk aşamalarında olacak." 

Yatırımcı davranışlarında değişiklik

Sharga'nın şirketinin gerçekleştirdiği son üç yatırımcı duyarlılığı anketinden ikisinde, mülk satın alan ve bunları kiralık olarak elinde bulunduran katılımcıların sayısında bir artış oldu. 

Sharga, "En son ankette, ankete katılanların yaklaşık yüzde 46'sı mülk satın alıyor ve kiralıyordu, yaklaşık yüzde 32'si ise bunları tamir edip çeviriyordu" dedi. 

"Bu, gördüğümüz diğer sektör verileriyle örtüşüyor. 2023'ün üçüncü çeyreği, daha az mülk gördüğümüz üst üste üçüncü çeyrek oldu Flipped ulusal düzeyde, bir yıl önce gördüğümüzden çok daha düşük.” 

Sharga, bu değişimin bir kısmını yatırımcıların satın alabileceği stok miktarının sınırlı olmasına ve fiyatların önceki çeyreklerde olduğu kadar hızlı artmamasına bağladı. 

Sharga, "Dolayısıyla yatırım yapan insanlar giderek daha uzun vadeli bir satın alma ve tutma stratejisine doğru ilerliyor" dedi.

Toptancılığa yeni bir soluk

Sharga büyüyen bir trendin farkına vardı: iyi yatırımlara benzeyen mülkler bulan, bu mülkleri satma haklarını güvence altına alan, ancak gerçekte mülkün tapusunu asla almayan yerel toptan yatırımcıların ortaya çıkışı. 

Sharga, "Mülklerini genellikle başka bir yatırımcıya satmalarına olanak tanıyan bir sözleşme imzalayacaklar" diye açıkladı. 

"En son anketimize katılanların yaklaşık yüzde 22'si şunları söyledi: toptancılığı — bu muhtemelen şimdiye kadar gördüğümüz en yüksek seviye, dolayısıyla işin büyüyen bir parçası.” 

Bunu, geniş mülk portföyleri toptan satan büyük ulusal şirketlerden farklı kılan şey, bu toptancıların, ev sahibiyle yüz yüze görüşebilen ve belgeleri imzalatabilen yerel yatırımcılar olma eğiliminde olmasıdır.

Sharga, "Yerel yatırımcıların kim olduğunu da biliyorlar" dedi. "Yani birçok açıdan diğer yatırımcılar için izci oluyorlar ve onlara satın almak istedikleri envanteri sağlıyorlar." 

İlkbahar satış sezonuna girerken Sharga'nın bizi neler beklediğine dair genel tahmini

Sharga, 2024'ün geri kalanında konut piyasasının "sıkıcı bir yıl" olacağını öngörüyor. 

"Hem mevcut hem de yeni evlerin satış faaliyetleri yıldan yıla artacak, muhtemelen 2022 seviyelerine ulaşmayacak, fiyatlar biraz artacak, hacizler minimumda olacak ve piyasanın sıfırlanması birkaç yıl alacak." Sharga tahmin etti. 

“Sabır muhtemelen 2024’ün moda sözcüğü.”  

• SEO Destekli İçerik ve Halkla İlişkiler Dağıtımı. Bugün Gücünüzü Artırın.
• PlatoData.Network Dikey Üretken Yapay Zeka. Kendine güç ver. Buradan Erişin.
• PlatoAiStream. Web3 Zekası. Bilgi Genişletildi. Buradan Erişin.
• PlatoESG. karbon, temiz teknoloji, Enerji, Çevre, Güneş, Atık Yönetimi. Buradan Erişin.
• PlatoSağlık. Biyoteknoloji ve Klinik Araştırmalar Zekası. Buradan Erişin.
• Kaynak: https://www.inman.com/2024/02/20/heres-what-lies-ahead-for-the-spring-selling-market/