Tony Robinson:
Hey, gösteriye girmeden önce, Bigger Pockets'in podcast ağımız için tam zamanlı bir denetleyici yapımcı tuttuğunu belirtmek istedim. Bu uzak bir konum ve kendimiz söylersek harika bir ekiple çalışma şansı. Prodüksiyon ekiplerini yönetme konusunda en az birkaç yıllık deneyime sahip ve yeni podcast'leri başlatırken liderliği üstlendiğinden emin olacak birini arıyoruz. Peki, siz veya tanıdığınız biri harika bir uyum sağlar mısınız? Tam iş tanımını bigpockets.com/jobs adresinde bulabilirsiniz. Yine, açık podcast yapımcı işimize başvurmak için bigpockets.com/jobs. Şimdi gösterinin tadını çıkarın.

Ashley Kehr:
Bu Real Estate Rookie 150. bölüm. Benim adım Ashley Kehr ve burada yardımcı sunucum Tony Robinson ile birlikteyim. Tony, 150. bölüm olduğuna inanabiliyor musun?

Tony Robinson:
Buna inanamıyorum. 100'lerin ortasındayız, 200'e doğru yol alıyoruz. Ve eğer Emlak Çaylak podcast'inde bize ilk kez katılıyorsanız, her hafta, haftada iki kez size ilham, motivasyon, eğitim, her şeyi getiriyoruz. Bu portföyü oluşturmak ve sonunda finansal özgürlüğü bulmak için bir gayrimenkul yatırımcısı olarak başlamak için ihtiyacınız olan hikayeler. Ee, bugün neler oluyor Ashley? Dünyanızda yeni ne var?

Ashley Kehr:
Fazla değil. Her zaman mülkleri kapatmayı bekliyormuşum gibi hissediyorum, ama eminim ki yarın küçük bir kabini kapatıyorum, küçük A-frame… Ya da yarın değil, gelecek hafta, küçük bir A-frame kabin. Ve sonra, evet, sadece olaylara yetişmeye çalışıyorum. Aslında şu anda oldukça bunalmış hissediyorum, sadece 1099'ları çıkarıyorum ve her türlü farklı şeye kapılıyorum.

Tony Robinson:
Onunla birlikte gelen tüm bu şeyler. Bugün bunun için bir konumuz olduğunu biliyorum, ama 700 dönümlük büyük mülkün hakkında biraz konuşursan ve bununla neler olup bittiği hakkında biraz konuşursan, bunun da harika olabileceğini hissediyorum, Ash, çünkü bu buydu. ilk defa böyle bir şey duydum. Bu nedenle, dinleyicilerden bazıları onunla neler olup bittiğine dair bir fikir edinebilirse harika olabilir.

Ashley Kehr:
Emin. Evet. Yani, üzerinde çalıştığım bu kamp alanı bir haciz mülküydü. Aslında üzerinde ipotek olan banka tarafından bir vergi haciz müzayedesinde satın alındı. Ve mülke tapu sigortası koymadılar, bu yüzden şu andan itibaren mülk üzerinde tapu sigortası alamıyorsunuz.
Yani, tam olarak neden böyle olduğunu çözme sürecindeyim. Bir geri ödeme süresi var mı? Bu mülk için ekstra prim ödeyebilir miyim? Bu yüzden, dün avukatımın ofisindeki hukuk danışmanından tekrar gitmeye hazır olduğumuzu söyleyen bir e-posta aldım. Tapu sigortası alabiliriz, bu yüzden onu takip ettim, “Tamam, nasıl alabiliriz? Bu ne anlama geliyor?”

Tony Robinson:
Sağ. Farklı olan ne?

Ashley Kehr:
Ve henüz haber alamadım. Ama evet, bu çok yeni bir şey. New York eyaletinde, avukatlar kapanışları hallederler ve aslında sizin için tapu sigortası poliçesini alırlar. Satın alan insanlar için oldukça pratik ve doğrudan avukatla yapılır. Yani, bununla ilgili biraz daha bilgi bulacağız, ama bu biraz panik modu gibiydi, "Aman Tanrım. Tapu sigortası olmadan bu mülkü alamayacağız çünkü yatırımcı bulamayacağız.”
Yani, kesinlikle küçük bir şok ve bir hız tümseğiydi, umarım üstesinden geldiğimiz küçük bir engel. Ama evet, ilk kez büyük bir ticari mülk satın almakla ilgili şeylerden sadece biri. Kesinlikle şimdiye kadar satın aldığım en pahalı mülk.

Tony Robinson:
Evet. Ve ben, sanki konfor alanınızın dışına her çıktığınızda yeni bir şey öğreniyorsunuz. Ve sizin sayenizde vekaleten öğreniyorum çünkü bunun potansiyel olarak bir sorun olabileceğini hiç bilmiyordum, çünkü önceki alıcı tapu sigortası almamış, bunun yeni bir alıcı olarak tapu sigortası alma yeteneğinizi etkileyebileceğini. Ve yine, bu potansiyel olarak eyaletten eyalete veya bölgeden bölgeye, bölgeden bölgeye değişebilir, ancak başka durumlara girdiğinizde seçeneklerinizin ne olduğunu bilmek her zaman iyidir.
Instagram'da bir evi çeviren arkadaşımız Derrick Acuff, tapu sigortasının olduğu başka bir evde de sorun yaşıyor, ancak tapu şirketi, satın alırken mülke haciz olduğunu gözden kaçırdı. Yani, şimdi mülkün sahibi olup olmadığından bile emin değil. Yani evet. Tüm bunların ne olduğu hakkında konuşmak için bir unvan şirketinden veya başka bir şeyden birini bulmalıyız, böylece insanlara biraz bilgi verebiliriz.

Ashley Kehr:
Evet. Bu harika bir fikir, çünkü avukatım bile "Şu anda geldiğimiz yer burası" gibiydi. Ve başlık aramasının yapılmasını emretti, bu yüzden başlık aramasını geri aldığımızda, hala 25 günlük bir durum tespiti süremiz var. Yani, bir şeyleri çözmek için kesinlikle daha çok zaman var, ama o şu anda elimiz kolumuz bağlıymış gibi gösterdi.
Peki, ne yaptım? Yaptığım ilk şey, büyük ticari anlaşmalar yapmış yatırımcı arkadaşlarımdan bazılarını arayıp, “Bu konuda ne düşünüyorsunuz? Ne yapabiliriz?" Bu nedenle, öneriler geri ödeme süresine bakmak, prim ödeyip ödeyemeyeceğinize bakmak ve ardından peşin ödediğiniz sigorta primini karşılamak için satın alma fiyatından indirim talep etmekti. Yani evet. Yatırımcı arkadaşlarınıza güvenin ama aynı zamanda onlara biraz değer katabileceğinizden de emin olun.

Tony Robinson:
Evet. Ve çok fazla yatırımcı arkadaşınız yoksa, bunun için buradayız. Sağ? Bigger Pockets forumları, Real Estate Rookie Facebook grubu, sizi tanımak ve karşılıklı notlar paylaşmak isteyen diğer istekli, istekli yatırımcılardan oluşan bir deniz var. Ashley, başka bir seçenek, başka bir yol bulduğuna sevindim. Bu haberi ilk aldığınızda biraz stresli olduğunuzu biliyorum, ancak konu gayrimenkul yatırımı olduğunda her zaman farklı bir yol veya her zaman yaratıcı bir çözüm olduğunu kanıtlıyor.

Ashley Kehr:
Evet. Ve hala bu engeli tam olarak aşamadım ve itiraf etmeliyim ki, "Şimdi geri adım atmalı ve çok büyük depozitomu geri almalı mıyım?" Motive olmak ve devam etmek konusunda gerçekten zorlanıyorum ve bu yüzden bana ilham veren misafirlerimizin olduğu bir podcast'e gelebilmek her zaman harika. Hikayelerini duyuyorum. Ben, “Tamam, eğer bunu yapabilirlerse, ben de bu anlaşmayı yapabilirim. Bunun olmasını sağlayabilirim ve çalışmasını sağlayabilirim.” Yani evet. Emlak kesinlikle bir rollercoaster, inişler ve çıkışlar ve her zaman motive kalıyor çünkü her gün ortaya çıkabilecek iyi veya kötü bir şey var.

Tony Robinson:
Evet. Pekala, senin için iyi olacağına eminim. Ve eğer değilse, korkunç bir şekilde ortaya çıkarsa, en azından bir gün iyi bir podcast bölümü yapacak. Yani, her iki durumda da, bunun bir faydası var.

Ashley Kehr:
Evet gerçekten. Evet.

Tony Robinson:
Ama aslında şu anda ticari bir anlaşma üzerinde de çalışıyoruz. Aslında bu aramadan hemen önce iş ortaklarımdan biriyle telefonda görüştüm ve başka bir motel daha var. Bu, şu anda evimden çok uzakta olmayan gerçek bir motel, başka bir göl kasabası, ama görünüşe göre çok kötü yönetilmiş. Maddi talepte bulunduk. Son finansal veriler 2016'dandı. Bu podcast'i dinlerseniz, şu anda 2022, yani finansal veriler biraz eski. Ve işleri daha da kötüleştirmek için, mali tablolar, yıl için yapılan harcamaların yalnızca bir sayfasını içeriyordu.
Yani, tam da anne ve baba gibi kötü muhasebe, süper modası geçmiş gibi düşündüğünüzde, kelimenin tam anlamıyla tüm bu kutuları kontrol ediyor. Ancak konumu nedeniyle bu mülk hakkında heyecanlıyız. Şehrin gerçekten önemli bir bölgesinde ve bence bu mülkü yenilemek, kısa süreli kiralama listelerimiz gibi havalı ve havalı hale getirmek, sitede personel bulundurmayarak genel giderleri azaltmak ve bu mülkü yenilemek için gerçekten iyi bir fırsat var. bu bir self check-in, self check-out. Yani, muhtemelen bu hafta bir noktada oraya gideceğim ve sonunda ilk ticari mülkümü alabileceğimizi umuyorum. Bunu gerçekten gerçekleştirebilirsek, sanırım 33 birim olacak.

Ashley Kehr:
Tony, bu harika. Bu mülkle ilgili birkaç sorum var. Peki, bu mülkü finanse etmek için ne yapacaksınız? Banka finansmanı yapacak mısınız, çünkü finansal bilgiler güncel olmadığı için SBA kredisi alabilecek misiniz? Ya da belki bu, satıcı finansmanı için bir fırsattır, hatta "Hey, bakın, bu mülkü satarken gerçekten çok zorlanacaksınız" deyin.

Tony Robinson:
Evet. Yani, satıcı aslında daha önce farklı bir alıcıyla emanetteydi. Alıcı performans gösteremedi. Yani, sanırım bu mülkle birkaç yanlış başlangıç ​​yaptı ve aslında bunun çoğu bankanın dokunmayacağı bir şey olduğunu zaten anlıyor. Yani, satıcı finansmanı teklif etmeye istekli.
%40 peşinat istiyor ki bu oldukça ağır. Ama sanırım üç yıllık bir faiz teklif ediyor - sadece %6 ya da onun gibi bir şey. Yani, fena değil, bize içeri girmek, yapmamız gereken tadilatları yapmak ve mülkü stabilize etmek için fazlasıyla zaman veriyor. Ve sanırım bir kez istikrara kavuştuğumuzda, o mal sahibi finansman anlaşmasından çıkmak için bir tür SBA kredisi arayacağız.

Ashley Kehr:
Bu gerçekten heyecan verici Tony.

Tony Robinson:
Evet.

Ashley Kehr:
İyi şanslar.

Tony Robinson:
Yani, erken. Umutlanmak istemiyorum.

Ashley Kehr:
Sağ. Ama yine de evet.

Tony Robinson:
Mürekkep kuruyana kadar fazla heyecanlanmamaya çalışıyorum. Sağ? Sözleşme imzalandıktan ve her şey kapandıktan sonra heyecanlanabiliyorum. Ama şu anda, bu...

Ashley Kehr:
Ama o zaman da korkutucu oluyor.

Tony Robinson:
Bu doğru. Bu doğru. Hiçbir zaman tek seferde 33 birim anlaşma yapmadık. Ama hedefimin 1,000'ün sonuna kadar 2023 kısa süreli kiralık birime ulaşmak olduğunu birkaç kez paylaştım, bu yüzden bunu gerçekleştirmek için neredeyse tam 24 ayım var. Ve yaptığım tek şey ayda tek ailelik bir ev satın almaksa, bu hedefin sefil bir şekilde gerisine düşeceğim. Bu yüzden, kendi rahatlık alanımdan çıkmam, kendi korkularımın bir kısmını yenmem ve bu büyük anlaşmalardan bazılarının peşine düşmem gerekiyor.

Ashley Kehr:
Yapabileceğini biliyorum Tony.

Tony Robinson:
Ah, teşekkür ederim Ash.

Ashley Kehr:
Peki. Peki, bugün için bir sorumuz var mı? Sanırım DM'lerinden bir tane aldın, değil mi?

Tony Robinson:
Yaparız. Aslında bir sorumuz var. Yani bugünkü bölüm ticari gayrimenkul ile ilgili değildi. Aslında seyirciden aldığımız bir soru var. Yani, bugünün sorusu aslında benim Instagram'dan geliyor. Biri bana vurdu ve bugün için iyi bir konu olacağını düşündüğüm bir soru gönderdi ve aslında ticari mülklerle ilgili konuştuğumuz şeyle örtüşüyor.
Ama bu soru Colettes_REI7'den. Bunun üzerine Colette, Instagram'dan bana ulaştı ve "Sağlanan proforma mı yoksa bir mülkün mevcut değerlerine göre mi teklif veriyorsunuz?" dedi. Ash, gerçeklere karşı proformalar hakkında ne düşünüyorsun ve bunları analiz etmek için nasıl kullanıyorsun?

Ashley Kehr:
Yani, bir mülkü analiz ettiğimde, sayıların ne olacağını düşündüğüme bakıyorum, yani pro forma. Sonra en kötü durum senaryosunda da analiz ediyorum, mesela şu anki rakamlar ne olabilir ya da o mülkün en kötü senaryosu ne olabilir? Alabileceği en düşük kira ne kadar? Masraflarım en yüksek ne olabilir? O zaman ben de en iyi durum senaryosundayım, peki bu mülk için en iyi durum senaryosu nedir? Sonra bunlara bakıyorum ve görüyorum, bu özellik tüm bu farklı seçeneklerde hayatta kalabilir mi?
Ve bence ticari gayrimenkule bakmak, bir dubleks bakmaktan ve sayıları çalıştırmaktan çok daha farklı. Dubleks veya daha küçük bir mülkle, o mülkü kendi başına devretmek çok daha kolaydır, çünkü belki sadece bir veya iki birim yapıyorsunuzdur, burada büyük bir ticari mülkün peşindeyseniz, sizi tam olarak alabilir. aslında bu pro forma ulaşmak için yıl. Bu nedenle, ister büyük miktarda işletme sermayeniz olsun, bu masrafları karşılayacak bir planınız olmalıdır.
Yani, işletme sermayesi bir miktar para aldığınız zamandır, diyelim ki büyük bir ticari mülk satın alıyorsanız, 100,000 dolar alıyorsunuz ve belki maaş bordrosu, kar küreme için kar küreme için bir banka hesabına yatırıyorsunuz. yıl, sigortayı karşılamak, emlak vergilerini karşılamak, çünkü biliyorsunuz ki ilk yılın geliri bunu kapsamaz. Ve bu, sermaye iyileştirme paranızla karıştırılmamalıdır.
Yani, eğer içeri giriyorsanız ve iyileştirmeler yapıyorsanız, yeni zemin döşersiniz, bu değeri gerçekten takdir etmek için yeni bir çatı koyarsınız, böylece daha fazla kira talep edebilirsiniz, bu ayrı bir şey olacak. ihtiyacınız olan para miktarı. Dolayısıyla, hem gerçeklere hem de proformalara bakıldığında, kesinlikle bu pro forma için katma değeri olan bir mülk satın almak, paranızın karşılığını en iyi şekilde alacağınız yerdir.
Gerçekler için bir mülk satın alıyorsanız, muhtemelen değer katıyormuşsunuz gibi sizin için o kadar büyük bir getiri olmayacaktır. Bu yüzden, ikisine de bakmanın önemli olduğunu düşünüyorum ve eğer pro forma çalışıyorsa ancak gerçekler çalışmıyorsa, pro forma gelene kadar bunu nasıl anlatacaksınız?

Tony Robinson:
Evet. Ash, ne olağanüstü bir yanıt. Buna ekleyebileceğim pek bir şey yok. Ana hatlarıyla belirttiğiniz süreç aslında benim de yaptığımla aynı şey. Bu yüzden, ekleyeceğim tek şey, bu proforma sayıların ne olduğunu bulmak için, yapmak istemediğiniz şey, satıcıların listelediği veya brokerlerin listelediği pro forma almaktır, çünkü mülkün en uygun ışıkta gösterilmesini sağlamak için bir teşvikleri var. Bu nedenle, muhtemelen bu mülkün gerçekte nasıl performans göstereceği konusunda biraz daha iyimser olacaklar.
Bu nedenle, ne zaman satıcı veya acente veya komisyoncu size proforma veri veriyorsa, bunları size gönderdikleri için teşekkür ederiz, ancak her zaman iki kez kontrol etmek ve bu bilgileri kendi başınıza doğruladığınızdan emin olmak istersiniz. Neyse ki, Bigger Pockets bunu yapmanıza yardımcı olacak kaynaklara sahip. Bigger Pockets web sitelerine girerseniz, araçların altında hizmetler alanı ve kira tahmincisi var.
Bunu geçmişte kullandım ve aslında oldukça iyi çalışıyor. Bigger Pockets'taki kira tahmincisindeki ilk kiralık mülküme baktım. O mülkü ayda 1,350'ye kiralıyordum ve BP'deki kira tahmincisi ayda 1,300 dolardan tutuyor. Yani, bu mülk için gerçekte ne kadar ücret aldığımla neredeyse aynı noktada, bu yüzden bu verileri çekmek için nispeten iyi bir iş çıkarıyor.
Ve Bigger Pocket'ın profesyonel üyesi değilseniz, buna erişiminiz yok, aynı aramayı kendi başınıza manuel olarak da yapabilirsiniz. Zillow'u açın, Craigslist'i, Facebook Marketplace'i açın, pazarınızdaki hakimiyet listesi kaynağı ne olursa olsun ve o bölgede başka hangi mülklerin kiralandığını görün. Aynı kararlılığa kendi başınıza da gelebilirsiniz, ancak büyük paket, öngörülen gelir söz konusu olduğunda kendi ödevinizi yapmaktır. Satıcının size söylediklerine güvenmeyin.

Ashley Kehr:
Evet. Bu güven ama doğrula. Birine, birlikte çalıştığınız bir acenteye veya size mülkü satan birine güvenebilirsiniz, ancak her zaman bu numaraları doğrulayın. Bu harika bir tavsiye Tony. Bigger Pockets'ta kira tahmincisini kullanmanın yanı sıra, profesyonel bir üyeyseniz sınırsız rapor çalıştırabileceğiniz hesaplayıcı raporları da vardır. Bu nedenle, gerçek sayılar olarak bir rapor çalıştırın, en iyi durum senaryosu olarak bir rapor çalıştırın, en kötü durum senaryosu olarak bir rapor çalıştırın ve ardından bunları karşılaştırın. Bunları yazdırabilir, kaydedebilir, bu hesap makinesi raporlarıyla yapabileceğiniz birçok şey yapabilirsiniz.

Tony Robinson:
Evet. Umarım bu, sorunuzu yanıtlar, Colette. Ash ve ben dişlerimizi buna batırdık. Bunun, bu iki rakamı nasıl kullanacağınıza dair çokça gelen bir soru olduğunu biliyorum, umarım bu size ilerlemeniz gereken doğru yönü verir.

Ashley Kehr:
150. bölümde bize katıldığınız için çok teşekkür ederim. Buna hala inanamıyorum. Sizleri çok takdir ediyoruz ve gösteriyi dinlemenizi seviyoruz. Bigger Pockets Real Estate Rookie podcast'ine konuk olmak istiyorsanız, bigpockets.com/guest adresinden bir form gönderebilirsiniz. Ve çarşamba günü bir misafirimizle geri döneceğiz. Benim adım Wealth From Rentals'dan Ashley Kehr ve o, Instagram'da Tony J. Robinson'da Tony Robinson. Ama siz gitmeden önce, bigpockets.com'da kullanabileceğiniz bir şeye bakalım.