Satış hacmi açısından, multifamily, ticari gayrimenkuldeki en büyük varlık sınıfıdır ve ardından gelen verilere göre endüstriyel, ofis ve perakende gelir. Gerçek Sermaye Analitiği. Buna göre, segment şu anda %6.7'lik bir ulusal boşluk oranına sahip. CoStarkira büyümesinin önümüzdeki 12 ayda %3.7'den %1.8'e ılımlı olacağını öngörüyor. Yine de birçok yatırımcı, faiz oranları yükselirken ve ülke genelinde resesyon korkuları dönerken kenarda bekliyor ve izliyor.

Geleceği tahmin etmek imkansız olsa da, çoklu aile, tarihsel olarak diğer ticari emlak türlerine kıyasla nispeten güvenli bir yatırım olarak biliniyordu. Örneğin apartmanlar toplumda devam eden bir ihtiyacı karşılar (işçilere başlarını sokabilecekleri bir çatı sağlar!) ve çeşitli akımlardan potansiyel kira geliri sağlayarak genel riski azaltır. İşleri öğrenmek ve bir portföy oluşturmak isteyen yeni başlayan yatırımcılar için burayı genellikle bir başlangıç ​​yeri olarak tavsiye ederim.

Serinin üçüncüsü olan “Günümüzün Emlak Piyasasında Yatırım Kararları Vermek” başlıklı bu yazıda, çok aileli yatırımların avantajlarını keşfedeceğiz. (bkz. ilk yazı ve ikinci makale serinin). Ayrıca, bu varlık sınıfında bulabileceğiniz bazı dezavantajların yanı sıra, ilerledikçe risk toleransınızı deşifre etmenin yollarını da ele alacağım. Başlamadan önce bu unsurları anlamak, devam eden başarı şansınızı artırabilir.

Çok aileli varlıklar hakkında düşünürken göz önünde bulundurmanız gereken beş faktör şunlardır:

1. Çoklu ailenin ne olduğunu bilin.

İki veya daha fazla hane için tasarlanmış herhangi bir mülk, çok aileli olarak kabul edilir. Dubleksleri, şehir evlerini, kınamakları, apartman binalarını ve benzerlerini düşünün. Bu özelliklerdeki birimlerin sayısı, iki ila 10, 20, 40 veya daha fazla arasında büyük ölçüde değişebilir. Bu binalardan birini satın alır ve bir alana taşınırsanız, buna genellikle canlı artı yatırım amaçlı gayrimenkul denir.

Kredilerle ilgili olarak, dört veya daha az birimi olan bir çok aile satın alır ve bunlardan birinde ikamet ederseniz konut kredisi alabilirsiniz. Ticari amaçlar için odak, beş veya daha fazla birimi olan mülkler üzerinde olma eğilimindedir. Bu aşamada konut kredisinden farklı şartlara ve şartlara sahip olacak ticari gayrimenkul kredisine ihtiyacınız olacak.

2. Doğru ekibi kurun.

Beş veya daha fazla birimi olan çok aileli bir mülkü imzalamadan ve kapatmadan önce, yatırımcıları her zaman bant genişliklerini ve uzmanlık alanlarını göz önünde bulundurmaya teşvik ederim. 10 veya daha fazla birimi yönetmek ne kadar pratik? Tamir işlemleri nasıl yapılacak? Kirayı kim toplayacak ve denetleyecek? Hangi tadilatların yapılacağına ve hangi kiraların listeleneceğine nasıl karar vereceksiniz?

Güçlü bir ekibin yaratabileceği fark burada yatıyor. Aradığınız getirileri elde etmeniz için size içeriden ipuçları verebilecek (ve hatta doğru oynarsanız piyasadan daha iyi performans gösterecek) oyuncularla tanışmak ve onlarla çalışmak isteyeceksiniz. Ağınızı oluştururken şu profesyonelleri aklınızda bulundurun: yatırım satış komisyoncuları (tam açıklama: bu benim iş alanım), kiralama komisyoncuları, ipotek komisyoncuları, mülk yöneticileri, muhasebeciler ve avukatlar.

3. Pazarınızın nabzını anlayın.

Covid sonrası, yerleşik ev ofisleri gibi çalışma alanları olan konutlara olan talepte bir artış görüyoruz. Trend, mevcut bir mülkü satın alma ve yeniden konumlandırma fırsatı sunabilir. Dalmadan önce yerel pazarı kontrol edin. Evden çalışma ulusal bir trend olsa da, yatırım yaptığınız mahallede her gün ofise giden işçiler olduğunu görebilirsiniz. Veya kira maliyetlerinden tasarruf etmek için fazladan alandan vazgeçmekle yetinebilirler.

4. Mali durumunuzu değerlendirin.

Mahalledeki diğer mülkler ne için satılıyor? Hangi kiralar alınıyor? Sokağın aşağısındaki birimler içeriden nasıl görünüyor? Kiracılar mı taşınıyor yoksa mahalle başka yönlerden mi değişiyor?

Çoğu yatırımcı, harekete geçmeden önce kap oranını kontrol eder. Kapak oranı, bir mülkün ürettiği gelirin mevcut piyasa değerine bölünmesiyle elde edilir. Daha yüksek bir üst sınır oranı tipik olarak daha fazla riske işaret ederken, daha düşük bir üst sınır oranı, yatırımın daha az risk taşıdığı anlamına gelir.

5. Sınırlarınızı gözden geçirin.

Her mülk, onunla neler yapabileceğinize (ve neleri yapmanıza izin verilmediğine) ilişkin parametrelerle birlikte gelir. Yıldan yıla kira ayarlamalarında sınırlar belirleyen kira düzenleme politikalarını kontrol edin. Her yıl kiraların yalnızca %5 artırılmasına izin veren bir mülk satın alıyorsanız, geri dönüşünüzü belirlemek için bunu borç servisiniz ve diğer harcamalarınızla karşılaştırmak isteyeceksiniz.

Kira düzenlemesi eyaletten eyalete ve hatta bir şehirden diğerine değişebilir. New York City'de, ev sahiplerinin kiracılardan ne kadar isteyebileceğini sınırlayan kira istikrarı ve kira kontrolü bulacaksınız. California ve Oregon gibi eyaletler, eyalet çapında kira artışlarına sınır getirerek, kiracıların her ay borçlu olduğu tutarı ne kadar artırabileceğinizi sınırladı. Bu alanlarda satın alırken, halihazırda belirlenmiş olan kira sınırlamalarını dengelemek için kapılardan daha yüksek bir getiri arayın. Piyasa değerinden ücretsiz olarak kiralanabilecek birimlerle ilgileniyorsanız, durum tespiti yapın ve sürece yardımcı olması için bir ev sahibi kiracı avukatı getirin.

Genel olarak, çoklu aile, inanılmaz bir uzun vadeli yatırım olarak hizmet edebilir. Kiraların yıldan yıla arttığı ülkenin farklı bölgelerine serpiştirilmiş büyüme pazarları var. En iyi sonuçlar için, sermayenizin ve yatırımcı beklentilerinizin iş planınızla uyumlu olduğundan emin olun.

• SEO Destekli İçerik ve Halkla İlişkiler Dağıtımı. Bugün Gücünüzü Artırın.
• PlatoAiStream. Web3 Veri Zekası. Bilgi Genişletildi. Buradan Erişin.
• Adryenn Ashley ile Geleceği Basmak. Buradan Erişin.
• PREIPO® ile PRE-IPO Şirketlerinde Hisse Al ve Sat. Buradan Erişin.
• Kaynak: https://www.forbes.com/sites/jamesnelson/2023/05/16/5-factors-to-consider-with-multifamily-investments/