โลโก้เซเฟอร์เน็ต

ความฉลาดทางข้อมูลเชิงกำเนิด

อสังหาฯ

ปีแห่ง 'ภาษีคฤหาสน์': ระดมทุนได้หลายร้อยล้าน แต่ตลาดหรูของแอลเอกลับหนาวเหน็บ

เผยแพร่ซ้ำโดยเพลโต
เผยแพร่ซ้ำโดยเพลโต

วันที่:

Views: 24

หนึ่งปีที่ผ่านมา “ภาษีคฤหาสน์” ของลอสแอนเจลิสมีผลบังคับใช้ มันอาจจะมาจากสวรรค์หรือเป็นหายนะ ขึ้นอยู่กับว่าคุณจะถามใคร

ภาษีการโอน ซึ่งเป็นที่รู้จักอย่างเป็นทางการในชื่อ Measure ULA จะเรียกเก็บค่าธรรมเนียม 4% จากการขายอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดที่มีมูลค่ามากกว่า 5 ล้านดอลลาร์ และค่าธรรมเนียม 5.5% จากการขายที่สูงกว่า 10 ล้านดอลลาร์ โดยรายได้จะนำไปสนับสนุนโครงการที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงและการไร้ที่อยู่

เมื่อผู้มีสิทธิเลือกตั้งในแอลเออนุมัติมาตรการดังกล่าวในเดือนพฤศจิกายน 2022 มาตรการดังกล่าวก็กลายเป็นโครงเรื่องที่มีอิทธิพลเหนือธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในแอลเออย่างรวดเร็ว

ผู้เสนอกล่าวว่าภาษีก่อให้เกิดเงินทุนที่สำคัญเพื่อแก้ไขวิกฤติที่อยู่อาศัยของแอลเอ และพวกเขาพูดถูก ในปีแรก มาตรการ ULA สามารถระดมทุนได้ประมาณ 215 ล้านดอลลาร์ ตามข้อมูลของ LA Housing Department

สภาเมืองแอลเอผ่านก แผนการใช้จ่าย 150 ล้านเหรียญสหรัฐ สำหรับกองทุน ULA ในเดือนสิงหาคม และเงินได้ไหลเข้าสู่หกโปรแกรม: ความช่วยเหลือในการเช่าฉุกเฉินระยะสั้น การป้องกันขับไล่ การให้ความรู้และการเข้าถึงผู้เช่า ความช่วยเหลือทางการเงินโดยตรงสำหรับผู้สูงอายุและผู้พิการที่มีรายได้น้อย การคุ้มครองผู้เช่า และการผลิตที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง .

นักวิจารณ์ รวมถึงผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ในแอลเอจำนวนมาก อ้างว่าภาษีดังกล่าวขัดขวางตลาด ไม่ใช่แค่การขายบ้านหรูเท่านั้น แต่ยังรวมไปถึงการพัฒนาหลายครอบครัวและอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เนื่องจากภาษีนี้ใช้กับการขายอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดที่มีมูลค่ามากกว่า 5 ล้านดอลลาร์

พวกเขาพูดถูกเช่นกัน

เมื่อภาษีมีผลบังคับใช้ครั้งแรกในวันที่ 1 เมษายน 2023 ทั้งหมดยกเว้นแช่แข็ง ตลาดอสังหาริมทรัพย์หรูหราของแอลเอ ซึ่งมีผู้ขายจำนวนมากดึงบ้านของตนออกจากตลาดโดยคาดว่าจะต้องจ่ายภาษีเพิ่มสองสามแสนหากขาย

หนึ่งปีผ่านไป ตลาดก็ยังคงเป็นน้ำแข็งเหมือนเดิม

การชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดส่วนหนึ่งเกิดจากการซื้อแบบเย็นทั่วแคลิฟอร์เนียตอนใต้ เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่พุ่งสูงขึ้นทำให้ผู้ซื้อที่คาดหวังหลายรายไม่ต้องตามล่าหาบ้านไปพร้อมๆ กัน แต่ในแอลเอ ซึ่งเป็นเมืองเดียวที่ได้รับผลกระทบจากภาษี ยอดขายบ้านที่มีมูลค่าสูงกว่า 5 ล้านดอลลาร์ได้ลดลงถึง XNUMX เท่าของอัตราของเมืองที่ร่ำรวยอื่นๆ เนื่องจากผู้ซื้อเลือกบ้านในพื้นที่ใกล้เคียงที่ไม่ต้องเสียภาษี

ตั้งแต่เดือนเมษายน 2022 ถึงเดือนมีนาคม 2023 ปีก่อนที่มาตรการ ULA จะตี แอลเอมียอดขายบ้านเดี่ยว 366 หลังมูลค่า 5 ล้านเหรียญสหรัฐหรือมากกว่านั้น ในช่วง 12 เดือนนับตั้งแต่นั้นมา มีเพียง 166 ราย ลดลงประมาณ 68%

ยอดขายสินค้าฟุ่มเฟือยในเมืองใกล้เคียงชะลอตัวลง แต่ก็ไม่ได้เกือบจะในอัตราเดียวกัน ตามข้อมูลจาก Multiple Listing Service

ในเบเวอร์ลี่ฮิลส์ ยอดขายบ้านเดี่ยวลดลง 24%

ในซานตาโมนิกา ยอดขายบ้านเดี่ยวลดลง 29%

ในมาลิบู ยอดขายบ้านเดี่ยวลดลง 28%

“ลูกค้าของฉันกำลังออกจากแอลเอ” เจสัน ออพเพนไฮม์ ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์หรูหราผู้แสดงในรายการเรียลลิตี้โชว์อสังหาริมทรัพย์ “Selling Sunset” กล่าว “เราไม่สามารถผลักคนรวยออกจากเมืองของเราต่อไปได้”

ออพเพนไฮม์และทีมงานของเขา ใช้เวลาส่วนใหญ่ในฤดูกาลที่เจ็ด ของการแสดงที่พูดต่อต้านภาษีซึ่งพวกเขาอ้างว่าผลักดันผู้ซื้อที่คาดหวังออกจากแอลเอและเข้าสู่พื้นที่ที่ร่ำรวยอื่น ๆ

“ภาษีนี้ไม่มีผลกระทบตามที่สัญญาไว้ และถึงเวลาแล้วที่ทุกคนจะต้องละทิ้งอัตตาของตนและตระหนักว่านี่เป็นความผิดพลาด” ออพเพนไฮม์กล่าว

การลดลงมาจากปัจจัยที่แตกต่างกันบางประการ เจ้าของบ้านหรูจำนวนมากย้ายไปขายทรัพย์สินของตนเมื่อฤดูใบไม้ผลิปีที่แล้วก่อนที่ภาษีจะมีผลบังคับใช้ รวมถึงคนดังเช่น วอห์ลเบิร์กทำเครื่องหมาย และ แบรดพิท.

คนอื่นก็สำรวจช่องโหว่ เพื่อหลีกเลี่ยงการจ่ายภาษี เช่น การแบ่งทรัพย์สินออกเป็นหลายส่วนและขายแยกกันเพื่อให้อยู่ภายใต้เครื่องหมาย 5 ล้านดอลลาร์

เป็นผลให้มาตรการ ULA ไม่ได้เพิ่มขึ้นเกือบเท่าที่คาดการณ์ไว้ในตอนแรก

ผู้เสนอมาตรการ ULA ในระยะแรกคาดการณ์ว่าภาษีจะเพิ่มขึ้นประมาณ 900 ล้านดอลลาร์ต่อปี เมื่อเดือนมีนาคมที่ผ่านมา รายงานจากสำนักงานบริหารเมืองได้ลดจำนวนดังกล่าวลงเหลือ 672 ล้านดอลลาร์

ที่ 215 ล้านดอลลาร์ ยอดรวมยังไม่เพียงพอจากการคาดการณ์เบื้องต้น แต่ Greg Good ที่ปรึกษาอาวุโสด้านนโยบายและกิจการภายนอกของ LA Housing Department กล่าวว่าเขาคาดว่าจะสูงขึ้นมากในอนาคต

ในช่วงสามเดือนแรกของมาตรการ ULA ภาษีเพิ่มขึ้น 15 ล้านดอลลาร์ เพียง 5 ล้านดอลลาร์ต่อเดือน แต่ตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2023 ถึงกุมภาพันธ์ 2024 ภาษีดังกล่าวเพิ่มขึ้นประมาณ 200 ล้านดอลลาร์หรือ 25 ล้านดอลลาร์ต่อเดือน การคาดการณ์สำหรับปีงบประมาณของเมือง ซึ่งเริ่มในวันที่ 1 กรกฎาคม และสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน จะอยู่ที่ประมาณ 300 ล้านดอลลาร์

“แม้จะมีการฟ้องร้อง แม้ว่าตลาดจะเย็นลง แม้ว่าอุตสาหกรรมการป้องกันความมั่งคั่งได้รับการออกแบบมาเพื่อช่วยให้คนรวยปกป้องเงินของพวกเขาจากภาษี แต่นั่นก็เป็นเงิน 300 ล้านดอลลาร์สำหรับโครงการริเริ่มด้านที่อยู่อาศัยและการไร้ที่อยู่” Good กล่าว

จนถึงขณะนี้ เมืองได้ใช้เงินไปประมาณ 28 ล้านดอลลาร์เพื่อช่วยเหลือผู้เช่าและเจ้าของบ้านที่ประสบปัญหา, 23 ล้านดอลลาร์สำหรับการคุ้มครองการถูกไล่ออกและการช่วยเหลือผู้เช่า และ 56.8 ล้านดอลลาร์สำหรับเงินกู้เพื่อเร่งการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยหลายครอบครัวราคาไม่แพง

“ทุกอย่างจะไม่เกิดขึ้นหากไม่มี ULA” Good กล่าว

ชุมชนอสังหาริมทรัพย์ของแอลเอต่อสู้กับฟันและเล็บด้านภาษี โดยรณรงค์ต่อต้านมาตรการนี้เมื่อมีการลงคะแนนเสียงในเดือนพฤศจิกายน 2022 และพยายามค้นหาวิธีที่จะล้มล้างมาตรการดังกล่าวหลังจากที่ผ่านพ้นไปแล้ว

ความท้าทายล่าสุด – คดีที่อ้างว่าภาษีขัดต่อรัฐธรรมนูญ – ถูกปิดตัวลงในเดือนตุลาคม เมื่อผู้พิพากษาของเทศมณฑลแอลเอ ยกฟ้องคดีแต่โจทก์อยู่ระหว่างการพิจารณาอุทธรณ์คำวินิจฉัย

อุปสรรคต่อไปที่มาตรการจะต้องเผชิญคือในเดือนพฤศจิกายน เมื่อชาวแคลิฟอร์เนียจะลงคะแนนเสียงในโครงการริเริ่มการลงคะแนนเสียงทั่วทั้งรัฐที่เรียกว่า “พระราชบัญญัติคุ้มครองผู้เสียภาษี” หากผ่าน พระราชบัญญัติดังกล่าวจะต้องได้รับอนุมัติภาษีพิเศษด้วยคะแนนเสียงสองในสามแทนที่จะเป็นเสียงข้างมาก โดยนำไปใช้กับมาตรการทั้งหมดที่นำมาใช้หลังวันที่ 1 มกราคม 2022 เนื่องจากมาตรการ ULA ถูกนำมาใช้ในปี 2023 และได้รับการอนุมัติเพียง 57% เท่านั้น อาจต้องลงคะแนนเสียงอีกครั้งหรืออาจถูกเพิกถอนได้

ผู้ว่าการรัฐกาวิน นิวซัม ยื่นคำร้อง คำร้องฉุกเฉิน เพื่อลบความคิดริเริ่มออกจากบัตรลงคะแนน แต่สถานะของคำร้องไม่ชัดเจน

“นี่เป็นเรื่องราวของเดวิดกับโกลิอัท ผลประโยชน์ที่เป็นเงินกำลังพยายามหยุดแองเจเลโนสจากการจัดการวิกฤติที่มีอยู่นี้ แต่ฉันเชื่อว่าผู้มีสิทธิเลือกตั้งจะพลิกบทในการเลือกตั้งและเอาชนะมันกลับคืนมา” กู๊ดกล่าว “เราจะโจมตีวิกฤติที่อยู่อาศัยด้วยความเข้มแข็งและความกระตือรือร้นให้นานที่สุด”

จุด_img

ข่าวกรองล่าสุด

จุด_img

ลิขสิทธิ์ @ 2024 Plato Technologies Inc.