Zdi se, da postopek nakupa stanovanja še nikoli ni bil tako preprost: poiščite nepremičnino na spletnih mestih z oglasi, kot so Zillow, Redfin ali Trulia; se obrnite na agenta za kotacijo; ogled nepremičnine; in dajte ponudbo.

Toda strokovnjaki pravijo, da se leta v ozadju potrošniki niso popolnoma zavedali končnih stroškov – in morebitnih navzkrižij interesov – pri iskanju doma.

zdaj, znamenita poravnava z nacionalnim združenjem nepremičninskih posrednikov je pripravljen spremeniti ta model. Po mnenju zagovornikov potrošnikov in celo nekaterih nepremičninskih posrednikov je to zmaga za kupce in prodajalce stanovanj.

»Preglednost cen je dobra stvar, povečana konkurenca je dobra stvar, to pa bo povečalo oboje,« je dejala Mariya Letdin, izredna profesorica na Visoki šoli za poslovanje Florida State University. "Res pozdravljam to spremembo."

Ko gre danes nekdo iskat dom, ga v večini primerov prestreže posrednik, ki ima dostop do določenih oglasov in ki bo vnaprej brezplačno sodeloval s kupcem, da bi mu pomagal priti do doma.

Toda v tem leži pogosta napačna predstava, so povedali strokovnjaki, ki jih je intervjuval NBC News. Čeprav mora lastnik stanovanja, ki da svojo nepremičnino v prodajo, najeti strokovnjake za trženje svojega doma, ti običajno te stroške zložijo v končno ceno, ki jo plača kupec.

"Kupec prinese celotno kupnino na mizo," je dejal Letdin. "In prodajalec lahko obdrži malo več tega po tej odločitvi."

Kot del nove poravnave bi moral biti kupec zdaj v celoti vnaprej obveščen o morebitnih stroških ali provizijah, ki jih bo na koncu moral plačati.

To je zato, ker sporazum zahteva, da kupec s posrednikom podpiše uradno pogodbo, v kateri je navedeno, katere storitve bo prejel in za koliko.

Druga možnost je, da se kupec stanovanja odloči, da ne bo najel posrednika in namesto tega svoje stroške iskanja naloži nepremičninskemu odvetniku, cenilcu ali komu drugemu, ki pozna stanovanjski trg, pravijo strokovnjaki.

In prodajalec bi lahko celo ponudil kritje stroškov kupčeve ekipe kot spodbudo za privabljanje več kupcev.

Seveda za nepremičnino, ki vzbuja veliko pozornosti, takšne spodbude za kupce verjetno ne bodo na mizi.

In v mesecih po ponovnem odprtju pandemije Covid-19 so bili najbolj vroči nepremičninski trgi v ZDA nagnjeni naravnost v prid prodajalcem.

Toda zdaj, ko se rast cen stanovanj umirja, se izenačujejo tudi konkurenčni pogoji, zaradi česar je več kupcev na vodilnem mestu, pravijo strokovnjaki.

"Zdaj lahko najamete odvetnika za 1,500 $, namesto da plačate provizijo v višini 50,000 $," je dejal Doug Miller, nepremičninski odvetnik s sedežem v Minnesoti, ki je pomagal sprožiti ukrepe, ki so pripeljali do poravnave NAR.

Ne glede na to, koga bodoči kupec izbere za svojega zastopnika v postopku nakupa stanovanja, poravnava NAR zdaj uradno prepoveduje prodajalčevo zmožnost oglaševanja provizije za kupčeve predstavnike v storitvi večkratnega kotiranja.

Na svoji strani je NAR trdil, da je prosti trg vedno določal ravni provizij in da se je o njih vedno lahko pogajalo - in celo koristno.

"Ponudbe nadomestil pomagajo narediti poklicno zastopanje bolj dostopno, zmanjšajo stroške za kupce stanovanj, da zagotovijo te storitve, povečajo poštene stanovanjske priložnosti in povečajo skupino potencialnih kupcev za prodajalce," je dejal NAR v svoji izjavi 15. marca, ko je objavil sporazum.

Toda v večini primerov je bila razlika v znesku, ki je bil ponujen za te provizije na danem trgu, majhna - običajno približno 3%.

To je zato, ker bi vsak poskus ponuditi nižjo provizijo agentu kupca verjetno motiviral agenta, da svojo stranko usmeri stran od te nepremičnine.

Miller je to vedenje označil za neprimerno in dejal, da se kupci tega v mnogih primerih sploh ne bi zavedali.

"Prihodnost tukaj je, da bodo kupci zdaj na voznikovem sedežu," je dejal Miller. »Namesto da bi ta [provizijski] denar šel njihovemu agentu … lahko gre zdaj neposredno kupcu. Gre za enak znesek denarja, vendar zdaj denar dobi kupec namesto agenta za nakupe in se lahko odloči, kaj bo z njim naredil.«

Še več, večja konkurenca za stranke bo verjetno povzročila nižje stroške na vseh področjih, je dejal Ryan Tomasello, analitik nepremičninske industrije pri finančni družbi Keefe, Bruyette & Woods.

"Ko uvedete tono preglednosti na trg, ki je v zgodovini ni imel, vam bo vsak ekonomist povedal, da to zmanjša stroške trenja – tj. provizije – in te so med najvišjimi na svetu," je dejal Tomasello. "Torej se bodo teoretično skupni stroški nakupa in prodaje stanovanja znižali."

Številni strokovnjaki, vključno z drugimi nepremičninskimi strokovnjaki, se strinjajo, da bo poravnava učinkovito zredčila vrste posrednikov, ki so služili kot posredniki – pojav, ki se je povečal med razcvetom nepremičnin v obdobju pandemije.

"Mnogi ljudje so med letoma 2020 in 2021 skočili s padalom, da bi z lahkoto zaslužili dodaten denar, tako da so se predstavili kot agenti za nakupe in prevzeli 3 %," je povedal Phil Crescenzo Jr., podpredsednik jugovzhodnega oddelka pri Nation One Mortgage Corp. .

"Ampak niso prinesli 3 % vrednosti - niti približno."

Crescenzo ga je primerjal s hipotekarnimi posredniki, ki so delali na črno in so pomagali podžigati nepremičninski balon sredi in poznih 2000-ih.

"Ko so spremenili pravila o nadomestilih, so se prevladujoči strokovnjaki povzpeli na vrh, dno je izginilo in industrija se je izboljšala," je dejal Crescenzo.