Pred enim letom je v Los Angelesu začel veljati "davek na dvorce". To je bil božji dar ali popolna katastrofa, odvisno od tega, koga vprašate.

Davek na prenos, uradno znan kot Measure ULA, zaračunava 4-odstotno dajatev za vse prodaje nepremičnin nad 5 milijonov dolarjev in 5.5-odstotno dajatev za prodajo nad 10 milijonov dolarjev, s prihodki za financiranje cenovno dostopnih stanovanj in pobud za brezdomstvo.

Ko so volivci LA potrdili ukrep novembra 2022, je hitro postal prevladujoča zgodba na področju nepremičnin LA.

Zagovorniki pravijo, da davek ustvarja ključna sredstva za reševanje stanovanjske krize v Los Angelesu in imajo prav. V prvem letu je Measure ULA po podatkih stanovanjskega oddelka LA zbrala približno 215 milijonov dolarjev.

Mestni svet LA je sprejel a Načrt porabe v višini 150 milijonov dolarjev avgusta za sredstva ULA, denar pa se je stekal v šest programov: kratkoročna nujna pomoč pri najemu, zaščita pred deložacijo, ozaveščanje in izobraževanje najemnikov, neposredna denarna pomoč za starejše z nizkimi dohodki in invalide, zaščita najemnikov in izdelava cenovno dostopnih stanovanj .

Kritiki, vključno s številnimi nepremičninskimi strokovnjaki iz Los Angelesa, trdijo, da je davek oviral trg – ne le prodajo luksuznih stanovanj, ampak tudi večstanovanjske gradnje in poslovne nepremičnine, saj davek velja za vse prodaje nepremičnin nad 5 milijonov dolarjev.

Imajo tudi prav.

Ko je davek prvič začel veljati 1. aprila 2023, je skoraj zmrznil Trg luksuznih nepremičnin v Los Angelesu, na katerem številni prodajalci svoje domove umikajo s trga zaradi možnosti, da bodo plačali dodatnih nekaj sto tisoč davkov, če jih bodo prodali.

Leto kasneje je trg še vedno enako leden.

Izjemna upočasnitev je deloma posledica ohlajenega nakupovanja v južni Kaliforniji, saj naraščajoče obrestne mere mnoge potencialne kupce popolnoma odvrnejo od iskanja hiš. Toda v LA – edinem mestu, ki ga je davek prizadel – je prodaja stanovanj nad 5 milijonov dolarjev padla dvakrat hitreje kot v drugih premožnih mestih, saj se kupci odločajo za stanovanja na sosednjih območjih, ki niso predmet davka.

Od aprila 2022 do marca 2023, leto pred ukrepom ULA, so v Los Angelesu prodali 366 enodružinskih hiš v vrednosti 5 milijonov dolarjev ali več. V 12 mesecih od takrat jih je bilo samo 166 – kar je približno 68-odstotni padec.

Prodaja luksuznih izdelkov v bližnjih mestih se je upočasnila, vendar ne tako hitro, glede na podatke storitve Multiple Listing Service.

Na Beverly Hillsu je prodaja enodružinskih hiš padla za 24 %.

V Santa Monici je prodaja enodružinskih hiš padla za 29 %.

V Malibuju je prodaja enodružinskih hiš padla za 28 %.

"Moje stranke zapuščajo LA," je povedal Jason Oppenheim, agent za luksuzne nepremičnine, ki igra v nepremičninski resničnostni oddaji "Selling Sunset." "Ne moremo še naprej izrivati ​​bogatih iz našega mesta."

Oppenheim in njegova ekipa preživel velik del sedme sezone iz oddaje, ki govorijo proti davku, za katerega trdijo, da potiska bodoče kupce iz LA-ja v druga bogata območja.

"Ta davek ni imel obljubljenega učinka in čas je, da vsi odložijo svoj ego in spoznajo, da je bila to napaka," je dejal Oppenheim.

Padec izhaja iz nekaj različnih dejavnikov. Številni lastniki luksuznih stanovanj so se lansko pomlad preselili, da bi prodali svoje nepremičnine, preden je davek začel veljati, vključno z zvezdniki, kot je npr. Mark Wahlberg in Brad Pitt.

Drugi so raziskovali vrzeli da bi se izognili plačilu davka, kot je razdelitev nepremičnin na več delov in njihova ločena prodaja, da bi ostali pod mejo 5 milijonov dolarjev.

Posledično Measure ULA ni zbral niti približno toliko, kot je bilo prvotno predvideno.

Prvi zagovorniki ukrepa ULA so ocenili, da bi davek zbral približno 900 milijonov dolarjev na leto. Marca lani je poročilo mestnega upravnega urada to številko znižalo na 672 milijonov dolarjev.

Z 215 milijoni dolarjev je skupni znesek precej nižji od prvotnih projekcij, vendar je Greg Good, višji svetovalec za politiko in zunanje zadeve stanovanjskega oddelka LA, dejal, da pričakuje, da bo v prihodnje veliko višji.

V prvih treh mesecih ukrepa ULA je davek zbral 15 milijonov dolarjev, le 5 milijonov dolarjev na mesec. Toda od julija 2023 do februarja 2024 je davek zbral približno 200 milijonov dolarjev ali 25 milijonov dolarjev na mesec. Projekcije za proračunsko leto mesta, ki se začne 1. julija in konča 30. junija, bi znašale približno 300 milijonov dolarjev.

»Kljub sodnim sporom, kljub ohlajenemu trgu, kljub industriji obrambe premoženja, ki je zasnovana tako, da pomaga bogatim zaščititi svoj denar pred davki, je to 300 milijonov dolarjev za pobude za stanovanja in brezdomstvo,« je dejal Good.

Doslej je mesto porabilo približno 28 milijonov dolarjev za pomoč najemnikom in najemodajalcem v stiski, 23 milijonov dolarjev za zaščito pred deložacijami in doseganje najemnikov ter 56.8 milijona dolarjev za posojila za pospešitev razvoja cenovno dostopnih večstanovanjskih projektov.

"Nič od tega se ne zgodi brez ULA," je dejal Good.

Nepremičninska skupnost Los Angelesa se je z zobmi in nohti borila proti davku, zagovarjala proti ukrepu, ko je bil na glasovanju novembra 2022, in poskušala najti načine, kako bi ga razveljavila, potem ko je bil sprejet.

Zadnji izziv – tožba, ki je trdila, da je davek neustaven – je bil ustavljen oktobra, ko je sodnik okrožja LA primer zavrnil, vendar so tožniki v postopku pritožbe na odločitev.

Naslednja ovira, s katero se bo soočil ukrep, bo novembra, ko bodo prebivalci Kalifornije glasovali o volilni pobudi po vsej državi, imenovani »Zakon o zaščiti davkoplačevalcev«. Če bo zakon sprejet, bo zahteval, da se posebni davki odobrijo z dvema tretjinama glasov namesto z navadno večino, kar velja za vse ukrepe, sprejete po 1. januarju 2022. Ker je bil ukrep ULA sprejet leta 2023 in je prejel samo 57-odstotno odobritev , bi lahko zahtevalo še eno glasovanje ali pa bi bilo morda razveljavljeno.

Guverner Gavin Newsom je vložil nujno peticijo da se pobuda umakne z glasovnice, status peticije pa ni jasen.

»To je zgodba o Davidu proti Goljatu. Denarni interesi poskušajo Angelenosu preprečiti, da bi obravnaval to eksistencialno krizo, vendar verjamem, da bodo volivci obrnili scenarij na voliščih in ga premagali,« je dejal Good. "Stanovanjsko krizo bomo napadli z odločnostjo in vnemo, dokler bo potrebno."

• Distribucija vsebine in PR s pomočjo SEO. Okrepite se še danes.
• PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Opolnomočite se. Dostopite tukaj.
• PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Razširjeno znanje. Dostopite tukaj.
• PlatoESG. Ogljik, CleanTech, Energija, Okolje, sončna energija, Ravnanje z odpadki. Dostopite tukaj.
• PlatoHealth. Obveščanje o biotehnologiji in kliničnih preskušanjih. Dostopite tukaj.
• vir: https://www.latimes.com/california/story/2024-04-01/a-year-into-the-mansion-tax-l-a-s-luxury-market-hasnt-quite-recovered