Логотип Зефирнет

9 способов помочь покупателям конкурировать в мире наличных денег

Дата:

Это Месяц благодарности агенту здесь, в Инмане. Присоединяйтесь к нам, чтобы отпраздновать все, что делают агенты, в течение всего месяца. Жажда полного доступа? Воспользуйтесь нашей благодарственной распродажей для агентов и подписаться на Inman Select всего за $ 85.

Попытка завершить на рынке в течение последних двух лет прошел нелегкий путь для покупателей, получающих ипотечный кредит. Некоторые покупатели предпочли бы взять ипотечный кредит и сохранить свои наличные, но, учитывая рыночные условия, они почувствовали давление, чтобы сделать предложение полностью наличными, чтобы иметь большие шансы на победу.

Не каждый покупатель может позволить себе такую ​​роскошь, и каким бы финансово сильным он ни был, в последнее время слово «ипотека» не было благоприятным для листинговых агентов и продавцов на нашем рынке.

Хотя количество несколько предложений на определенных рынках может снижаться, покупатели, которые получают финансирование, по-прежнему испытывают трудности с получением «в летучей мыши» в зависимости от местных рыночных условий и типа недвижимости, которую они пытаются купить.

Тем, кто хочет совершить покупку, по-прежнему нелегко. Вот девять советов, которые помогут покупателям конкурировать в мире, где все наличные.

1. Полное письменное одобрение

Старое «предварительное одобрение» в том виде, в каком мы его знаем, вымерло. Вы знаете, письмо о предварительном одобрении, подлежащее проверке андеррайтинга и т. д., теперь воспринимается как старое письмо о «предквалификации».

Если вы занимаетесь бизнесом какое-то время, вы можете вспомнить, когда предложения действительно поступали с письмом о предварительной квалификации, и покупатели обычно предоставляли письмо с одобрением после того, как покупатель подавал заявку на финансирование после заключения контракта.

Сегодня игра значительно улучшилась. Любой покупатель, получающий финансирование, не полностью одобренное до совершения покупок и подача предложения на доме половина в игре.

Время для представления всей документации ваших покупателей кредитору до они находят дом, в котором у них есть огромное чувство срочности, чтобы сделать предложение. Будет 20 других покупателей с той же мыслью (и все это, как правило, сводится к 6 вечера в субботу).

После того, как покупатели были полностью одобрены, восприятие их финансовой устойчивости значительно возрастает, поскольку это позволяет всем вовлеченным сторонам знать, что они готовы к работе. Это также значительно ускоряет процесс оформления кредита — время ожидания на составление и отправку документов практически исчезает, и вы можете сразу заказать оценку.

Конечно, есть еще некоторые проблемы, которые необходимо преодолеть, и одобрение кредита зависит от отсутствия неблагоприятных изменений в финансовом положении покупателя, но это, безусловно, лучше, чем необходимость представлять документы после заключения контракта и ожидания андеррайтера для рассмотрения файла покупателя. .

2. Доказательство средств

На некоторых рынках это норма, а не исключение. На других рынках листинговый агент обычно не запрашивает подтверждение наличия средств, если это не покупатель наличными. Там, где я занимаюсь недвижимостью в Южной Калифорнии, агент не посмеет забыть приложить к предложению подтверждение наличия средств. Просто это не восприняли бы всерьез.

На другом рынке, где я работаю в Северо-Восточной Флориде, очень редко можно увидеть какое-либо предложение. подтверждение денежных средств добровольно, если предложение не наличными.

Независимо от того, является ли это обычной практикой включения этой информации на вашем конкретном рынке, выделите предложение покупателя, включив подтверждение денежных средств, чтобы показать их серьезность (конечно, с отредактированными номерами счетов и другой личной информацией).

Кроме того, помните о том, как вы представляете доказательства наличия средств. Скриншоты не являются самым надежным источником информации и могут быть неразборчивыми. Копия выписки со счета, где листинговый агент и продавец может четко видеть учреждение, в котором хранятся средства, и сумму на счету. Или письмо банкира или финансового консультанта на официальном бланке с контактной информацией, включая номер телефона и адрес электронной почты.

Хотя это может показаться «старой школой», агенты по листингу должны быть в состоянии выложить бумажный след, который соответствует тому, что покупатель предлагает, размещает и финансирует.

3. Предоставление контекста

Пока покупатель «любовные письма” ушли на второй план, убедитесь, что вы сообщаете агенту по листингу что-то, что дает небольшой контекст о способности покупателей добраться до финиша. Это если агент по листингу согласен с получением этой информации.

Имена и цифры на листе бумаги и в письме кредитора не могут передать всей истории. Это может быть хрупким балансом, чтобы оставаться в границах того, что сегодня является честной игрой.

Но заверение агента по листингу в том, что покупатели надежны, может помочь его предложению выделиться среди тех, чьи агенты просто отправили свое предложение по электронной почте и не нашли времени, чтобы просмотреть его и предоставить немного контекста.

С этой целью наличие кредитора, который лично возьмет трубку и свяжется с агентом по листингу, является абсолютной необходимостью на современном рынке. Кредитор сможет говорить более подробно и дать агенту по листингу уверенность в покупателях и их процессе, чтобы каждый мог ожидать плавного и быстрого процесса.

Из-за этого выбор кредитора покупателем имеет решающее значение, и покупатели должны консультировать их по поводу важности этого решения. Если они используют кого-то, с кем их агент не знаком, агент должен позвонить кредитору до начала процесса поиска дома.

Таким образом, агент может проинформировать этого кредитора о поиске и о том, с чем покупатели, вероятно, столкнутся, исходя из цены и запасов. Если кредитор не местный, этот разговор еще более важен.

Также рекомендуется обеспечить доступность кредитора в нерабочее время и в выходные дни на случай, если необходимо внести коррективы в письма об утверждении или ответить на вопросы, поскольку возникает несколько сценариев предложения, когда покупателям часто требуется на лету совет об изменениях в авансовых платежах или сценариях кредита. а также оценку того, следует ли сократить или отказаться от непредвиденных обстоятельств, поскольку это относится к финансирование или оценки.

Если с кредитором можно связаться только по номеру 1-800, сообщите покупателю, что ему может быть сложнее в ситуации с конкурентным предложением, и ему понадобится адвокат по кредитованию на его стороне на каждом этапе пути, как и их агент, который обслуживает поскольку их адвокат по недвижимости практически 24/7.

4. Непредвиденные обстоятельства

Когда покупателю требуется финансирование, может быть очень сложно решить, следует ли ему ограничить или исключить непредвиденные обстоятельства при написании предложения. В сфере недвижимости закон Мерфи жив и здоров, и если что-то может пойти не так, то так оно и будет.

То самое непредвиденное обстоятельство, от которого отказались, или сроки, которые были сильно сокращены, могут вернуться, чтобы укусить покупателей и их агентов, когда возникнет какая-то непредвиденная проблема (и это часто происходит, независимо от того, насколько подготовлены покупатель и их агенты).

Давление на, и с низким запасом, несколько предложений а также резервные предложения, продавец может не захотеть продлевать договор и может захотеть просто перейти к другим покупателям, если проблема не касается самого дома и не является капитальным ремонтом, который необходимо каким-то образом решить.

Если у покупателя есть возможность сократить сроки одобрения кредита, это может быть благосклонно воспринято продавцом. Отказ от непредвиденных обстоятельств финансирования может быть рискованным делом, но в некоторых случаях это может быть единственным способом конкурировать. Это, конечно, зависит от ситуации.

Непредвиденные обстоятельства, связанные с оценкой, часто являются самой большой проблемой для продавца в отношении финансирования, поскольку и продавец, и агент по листингу не уверены в том, что они могут вывести дом из продажи, ожидая выхода оценщика.

Часто бывает, что когда оценщик выходит в дом до времени выполнения отчета, который должен быть завершен и передан покупателю, это может быть ошибкой.

Поскольку запрашиваемые цены растут с каждой продажей вместе с предложениями, покупатели часто выходят за пределы своей покупательной способности и могут просто не иметь денег, чтобы покрыть дефицит оценки. Им, возможно, придется сохранить наличные деньги, которые у них есть, для расходов на переезд и расходов, связанных с новым домом, на ремонт, улучшения и т. д.

Если покупатели могут, им следует рассмотреть возможность отказа от непредвиденных обстоятельств оценки, если они находятся на сверхконкурентном рынке, или могут попытаться договориться, чтобы гарантировать, что они заплатят определенную сумму в долларах сверх оценочной стоимости, если недвижимость не будет оценена по согласованной цене продажи. .

С этим сложно справиться, поскольку ставки высоки, и если у покупателей нет средств для покрытия каких-либо дефицитов, они действительно не в состоянии сделать многое там, где это имело бы значение для продавца. .

Многое здесь действительно зависит от рынка, собственности и видов финансирования, которое оно может привлечь. Если недвижимость, вероятно, привлечет больше покупателей, нуждающихся в финансировании, по сравнению с покупателями наличными, оставление оценки на случай непредвиденных обстоятельств может быть скорее нормой, а не исключением.

5. Эскалационные дополнения

Когда дело доходит до того, сколько можно предложить, многие агенты за последние пару лет использовали эскалаторные дополнения. Они более распространены на одних рынках по сравнению с другими.

На первый взгляд кажется, что они повышают ставки, поскольку покупатель предлагает превысить самое высокое предложение на определенную сумму в долларах по цене, не превышающей определенной суммы. Однако реальность такова: если покупатели не готовы гарантировать, что они заплатят цену, вытекающую из дополнительного соглашения об эскалации, эти дополнения мало что значат, особенно в очень конкурентоспособный, ситуация с несколькими предложениями.

Если покупатель получает финансирование, эти дополнения рассматриваются как средства искусственного вывода дома с рынка, если только покупатель не согласится на цену, независимо от того, что произойдет с оценкой.

Покупателям может быть выгоднее предложить сильную запрашиваемую цену, которую они реально могут себе позволить, и их агент, представляющий свое предложение с этой точки зрения, с уверенностью, что они доберутся до финиша, а не предложение журавля в небе, которое может быть использовано для привязки поднять дом — только для того, чтобы он вернулся на рынок через несколько недель, если недвижимость не будет оценена.

6. Занятость продавцом после закрытия

Одним из самых больших договорных условий, которое остается очень привлекательным для продавцов, является возможность закрытия в обычные сроки, от пары недель до 30-45 дней. Это привлекательно, чтобы иметь возможность оставаться в собственности в течение согласованного периода времени.

Каждая транзакция, над которой я работал в 2021 году и которая не была незанятой недвижимостью, приводила к тому, что продавец оставался где-то от нескольких недель до нескольких месяцев после закрытия с заключенным соглашением о сдаче в аренду.

Если у покупателей есть хоть какая-то гибкость, им, возможно, придется подумать о том, чтобы позволить это на каком-то уровне, особенно если это важно для продавца. Это может быть сложнее, когда у покупателя есть ипотечный кредит, поскольку кредиторы не хотят, чтобы продавец занимал более 60 дней, что может привести к тому, что недвижимость будет рассматриваться как инвестиционная недвижимость, а не как основное место жительства.

7. Программы предложений с денежным обеспечением

Чтобы решить проблемы, с которыми сталкиваются покупатели, получающие ипотечные кредиты в нынешних условиях, такие компании, как домой и Knock, среди прочих, были в авангарде переосмысления процесса кредитования, чтобы покупатели могли делать предложения с денежным обеспечением, получая финансирование через одну из этих компаний.

Это уравнивает правила игры для покупателей, получающих кредит, и включает защиту от оценки. Хотя эти программы могут быть предложены не на каждом отдельном рынке недвижимости, они доступны на значительном их количестве. Агенты должны убедиться, что они в курсе всех предложений, чтобы они могли информировать своих покупателей об этом варианте.

Целесообразно вовлечь покупателя в этот процесс на раннем этапе, что потенциально может уберечь его от потери нескольких объектов недвижимости, ненужного стресса и экономии времени как для покупателя, так и для агента. Эти компании также могут помочь покупателю сделать необусловленное предложение о доме, если ему нужно продать его, чтобы купить.

8. Хорошо написанное предложение

Сегодня покупатели сталкиваются с огромным количеством проблем — от низких запасов до роста цен и процентных ставок. Агенты должны сделать все возможное, чтобы предложения их покупателей были тщательно рассмотрены, что означает подготовку очень подробного, тщательного и точное предложение.

Найдите время, чтобы прочитать личные замечания агента и любые инструкции, которые могут быть опубликованы в MLS — это определенно кажется потерянной практикой. Позвоните агенту, прежде чем писать предложение, чтобы узнать, что важно для продавца. Спросите, есть ли какие-то особые нюансы или обстоятельства, о которых вам нужно знать.

Упростите для листингового агента чтение вашего предложения и всех сопутствующих вложений. Не забудьте обобщить и отметить основные моменты в своем электронном письме. При отправке предложения вы не должны иметь несколько вложений или отправлять несколько писем с этими вложениями. Вместо этого объедините пакет предложений не более чем в одно или два вложения.

Убедитесь, что предложение и соответствующие дополнения, а также письма об утверждении кредитора и подтверждение наличия средств включены. Всегда пишите агенту по листингу, чтобы сообщить, когда вы отправляете предложение и копию самостоятельно.

Даже если у покупателя нет выигрышного предложения, агент по листингу примет к сведению выдающиеся усилия и то, как все было подготовлено. Это может просто принести вам несколько очков в следующий раз, когда ваши пути пересекутся, или, возможно, покупатель с принятым предложением разорвет контракт, и агент по листингу в первую очередь будет думать о вас и ваших покупателях.

9. Отношения

Из-за пандемии недвижимость стала более виртуальной, чем очной. Открытие брокеров, личные встречи, сетевые мероприятия по недвижимости, а также дни открытых дверей не состоялись или были значительно сокращены.

Хотя ничто из этого не помешало большему количеству лицензиатов войти в бизнес, сейчас выстраивания отношений стало меньше, чем в допандемические времена. Кроме того, в результате рекордного количества плановых переездов (включая агентов по недвижимости) на любом рынке может быть много имен, неузнаваемых опытными агентами.

При этом отношения по-прежнему имеют решающее значение для совершения сделки.

Это, безусловно, может быть более сложным из-за различных проблем, которые пандемия создала для установления этих отношений. Обратитесь к агенту по листингу, чтобы наладить взаимопонимание и, по крайней мере, высказаться за имя. Это возможность уважительно выразить свой профессионализм и чувство безотлагательности.

Если вы новичок в отрасли или на другом рынке, попросите вашего менеджера или наставника помочь с представлением предложения, чтобы укрепить доверие к вам и стремление довести его до конца. Если они знакомы с агентом по листингу, возможно, телефонный звонок, подтверждающий ваше имя, также может помочь вашему предложению выделиться среди других, которые просто отправили его по электронной почте, надеясь на лучшее.

На сегодняшнем быстро меняющемся рынке не существует универсального подхода, помогающего покупателю конкурировать в мире, где все наличные. Однако существуют различные тактики и стратегии, которые, безусловно, могут помочь. Адаптируйте приведенные выше предложения к ситуации вашего покупателя и конкретной динамике рынка, и, проявив настойчивость, у вас будут большие шансы на успех покупателя.

Кара Амир является партнером брокера и глобальным агентом по роскоши в компании Coldwell Banker Vanguard Realty в Понте-Ведра-Бич, Флорида. Вы можете следить за ней на Facebook or Twitter.

Источник: https://www.inman.com/2022/01/19/9-ways-to-help-buyers-compete-in-an-all-cash-world/

Spot_img

Последняя разведка

Spot_img