Если вы чем-то похожи на меня, вы выросли с убеждением, что сдача в аренду недвижимости по своей сути прибыльна. В рамках этого убеждения вы, вероятно, не знали, как они зарабатывают деньги, но они знали.

Что ж, в этой статье вы можете точно узнать как зарабатывают деньги на аренде недвижимости. В целом они зарабатывают деньги пятью разными способами.

О движении денежных средств

Денежный поток — это то, что остается от дохода от аренды после оплаты всех расходов. Денежный поток также можно назвать «чистым доходом» (по сравнению с «валовым доходом», который представляет собой доход до вычета расходов). 

Денежный поток может быть положительным или отрицательный. Положительный денежный поток означает, что после оплаты расходов появляется избыточный доход, и этот доход попадает прямо в ваш карман в виде прибыли. Отрицательный денежный поток означает, что расходы превысили доходы, и теперь вам придется платить из своего кармана, чтобы покрыть их.

Вы можете рассчитать свой денежный поток на ежемесячной или ежегодной основе. Решите, на что вы хотите обратить внимание, просуммируйте свои расходы за этот период и вычтите эту сумму расходов из общей суммы дохода от аренды. Остается только ваш денежный поток. 

Положительный денежный поток хорош тем, что он может выступать в качестве огромного буфера против изменения динамики рынка недвижимости. Например, предположим, что рынок недвижимости терпит крах и стоимость вашей собственности падает. Пока ты по-прежнему собирает денежный поток от недвижимости, вы можете подождать, пока рынок скорректируется и стоимость вашей недвижимости вернется на прежний уровень. 

В этой ситуации вы даже не догадаетесь, что мы переживаем рецессию, поскольку вы все равно будете каждый месяц получать ту же сумму денег от недвижимости. 

Сравните это с ситуацией с отрицательным денежным потоком и падением рынка. Вы можете застрять в положении, которое вынудит вас продать имущество с убытком, потому что вы не можете позволить себе сохранить его в период рецессии.

Хотя это и не самый высокий источник прибыли, денежный поток может служить важной основой для успешного инвестирования в арендуемую недвижимость.

Признательность

Вероятно, это самая популярная форма прибыли, когда люди думают об аренде недвижимости. Повышение курса недвижимости на протяжении долгого времени было постоянным фактором и одним из крупнейших факторов, которые делают людей такими богатыми на недвижимости.

Оценка – это когда стоимость имущества увеличивается из-за различных факторов. 

Три основные причины признательности:

1. Улучшение недвижимости
2. Местоположение

Улучшение недвижимости

Реабилитация недвижимости повысит ее ценность, поскольку теперь эта реабилитация увеличила ее стоимость. В большинстве случаев увеличение стоимости недвижимости будет превышать сумму, которую инвестор должен был заплатить для завершения реабилитации. 

Например, предположим, что вы покупаете недвижимость стоимостью 100,000 30,000 долларов и вкладываете 150,000 130,000 долларов в реабилитационный центр. Со всеми улучшениями стоимость недвижимости составляет 100,000 30,000 долларов. Вы вложили всего 150,000 20,000 долларов (XNUMX XNUMX долларов плюс XNUMX XNUMX долларов на реабилитацию), но теперь недвижимость стоит XNUMX XNUMX долларов. Благодаря признательности, полученной в результате реабилитации, есть дополнительные XNUMX XNUMX долларов свободных денег. 

Такой вид оценки называется вынужденной оценкой.

Адрес

Место, в котором вы купили недвижимость, также будет основным фактором оценки. Если спрос на жилье в этом районе (на более широком рынке или в конкретном районе) вырастет, то и стоимость недвижимости повысится. Спрос может вырасти из-за общего роста рынка или из-за того, что вы купили недвижимость в районе, который был намеренно облагорожен, что может привести к более быстрому и значительному повышению курса. 

Помимо улучшений и увеличения стоимости недвижимости, инвестор, вероятно, также может почувствовать повышение рыночной стоимости дохода от аренды. Арендная плата неизбежно увеличивается с течением времени из-за нескольких факторов, но то, что вызывает повышение стоимости недвижимости, обычно приводит к повышению и стоимости аренды. Когда арендная плата увеличится, ваш денежный поток увеличится пропорционально.

Хотя повышение стоимости недвижимости является одним из самых высоких источников прибыли от сдаваемой в аренду недвижимости, оно также является спекулятивным. Это никогда не является гарантией того, что причина, по которой вы считаете, что недвижимость будет стоить дороже, оправдается так, как вы предполагаете. Вы всегда должны учитывать планы на случай непредвиденных обстоятельств относительно того, какую прибыль вы ожидаете от недвижимости, если стратегия повышения стоимости окажется неудачной. 

Еще одно соображение, о котором следует помнить, заключается в том, что арендуемая недвижимость представляет собой долгосрочную инвестицию, и часто истинный потенциал роста стоимости проявляется в долгосрочной, а не в краткосрочной перспективе.

Создание акционерного капитала посредством выплаты ипотеки

Одна из самых крутых особенностей владения арендуемой недвижимостью заключается в том, что чек арендатора, скорее всего, покрывает оплату ипотеки! Будем надеяться, что он покрывает больше, но если он хотя бы покрывает ваш платеж по ипотеке, это означает, что вы не тот, кто выплачивает ипотеку, а они.

Вот пример: вы покупаете арендуемую недвижимость за 100,000 20 долларов со скидкой 20,000%. Это означает, что вы заплатили 80,000 XNUMX долларов авансом, а оставшиеся XNUMX XNUMX долларов — это остаток по кредиту в дополнение к выплате процентов. 

На протяжении 30 лет остаток по ипотеке выплачивается каждый месяц за счет дохода, который вы получаете от арендаторов. По истечении этих 30 лет вы выплатили 80,000 80,000 долларов, и теперь вы владеете собственностью бесплатно и без ограничений. XNUMX XNUMX долларов не являются ликвидными сразу, поскольку они представлены в форме акционерного капитала, но это ваши деньги, и вы можете либо оставить их в качестве капитала, либо вывести их из собственности и использовать по своему усмотрению. 

Суть в том, что вы превратили 20,000 80,000 долларов в 30 XNUMX долларов плюс любое повышение курса, которое, скорее всего, произошло за XNUMX лет.

Налоговые льготы

*Отказ от ответственности: я не эксперт по налогам. Вам следует проконсультироваться со своим CPA по всем налоговым вопросам, связанным с вашими инвестициями в недвижимость.

Арендная недвижимость является одной из самых выгодных инвестиций в рамках налогового кодекса IRS. По сути, доход от сдачи в аренду недвижимости может оказаться не облагаемым налогом доходом, если его правильно подать.

Хотя это может показаться не сразу прибылью в вашем кармане, подумайте о том, сколько в конечном итоге вы заплатите налогов со своего обычного дохода. Если вы находитесь в налоговой категории 33%, вы можете заплатить 33,000 100,000 долларов налогов при доходе в XNUMX XNUMX долларов. 

Что, если бы вы смогли сохранить эти 33,000 XNUMX долларов? Не правда ли, это кругленькая сумма? Налоговые льготы не совсем черно-белые, но они должны, по крайней мере, дать вам представление о том, насколько существенной может быть прибыль от этих льгот. 

Основным способом получения налоговых льгот сдаваемой в аренду недвижимости является списание. Когда вы списываете расходы, это уменьшает ваш налогооблагаемый доход, уменьшая сумму вашей налоговой задолженности. Если у вас достаточно списаний, чтобы достаточно уменьшить ваш налогооблагаемый доход, вы можете значительно снизить свои налоговые обязательства или даже обнулить их.

Списание сдаваемой в аренду недвижимости происходит из двух основных источников:

1. Расходы. Большую часть ваших расходов на аренду недвижимости можно списать. Например, налоги на недвижимость, страхование, плата за управление, ремонт, техническое обслуживание, проценты по ипотеке и т. д. Как они списываются, указано, и вам следует обратиться за помощью к своему CPA.
2. амортизация. IRS предполагает, что сдаваемая в аренду недвижимость со временем придет в упадок, поэтому они позволяют вам списать предполагаемый износ вашей собственности. IRS предоставляет специальную формулу, которая будет использоваться для расчета амортизации. 

Поскольку списание расходов и амортизации снижает ваш налогооблагаемый доход, вы каждый год будете получать значительную сумму денег, вычитаемую из ваших налоговых обязательств, что, в свою очередь, приравнивается к прибыли в вашем кармане.

Хеджирование от инфляции

Инфляция, возможно, одно из самых ненавистных слов в английском языке, имеет тенденцию усложнять нашу жизнь множеством способов. Но всегда ли инфляция – это плохо? Когда дело доходит до сдачи в аренду недвижимости, инфляция на самом деле — это хорошо. Чем выше инфляция, тем выгоднее может быть ваша аренда недвижимости.

Инфляция приводит к тому, что доллар становится дешевле, чем раньше. Предположим, сегодня вы получаете ипотечный кредит с фиксированной ставкой на арендуемую недвижимость стоимостью 100,000 100,000 долларов. Хотя 100,000 100,000 долларов сегодня стоят 70,000 XNUMX долларов, что, если XNUMX XNUMX долларов будут стоить эквивалент сегодняшних XNUMX XNUMX долларов только в какой-то момент в будущем, когда стоимость доллара упадет? Вот как работает инфляция.

Как упоминалось ранее, повышение арендной платы вызвано множеством различных факторов, и одним из таких дополнительных факторов является инфляция. Когда арендная плата арендатора увеличивается из-за инфляции, ваш платеж по ипотеке с фиксированной ставкой не меняется, что приводит к еще большему денежному потоку.

Как и в случае с повышением курса, инфляция помогает как общей стоимости вашей собственности, так и ощутимому денежному потоку, попадающему в ваш карман.

Применение пяти центров прибыли

Интересно знать, как сдача недвижимости в аренду может приносить деньги, тем более что прибыль поступает из пяти разных направлений. Имея в собственности сдаваемую в аренду недвижимость в течение 10–12 лет, я могу лично ручаться за все пять центров прибыли. Я смутно понимал их, когда начал инвестировать, но только когда я владел своей недвижимостью в течение значительного периода времени, я смог увидеть, насколько прибыльным является каждый центр прибыли.

Одна из лучших вещей, которую вы можете сделать как инвестор, — это понять каждый из этих центров прибыли и применить эти знания для анализа при рассмотрении перспективной сдаваемой в аренду недвижимости. 

Есть два ключа, которые вам следует знать, начиная анализировать потенциальную прибыль от сдачи в аренду недвижимости:

1. Вопреки тому, что многих из нас учили верить в то, что сдаваемая в аренду недвижимость по своей сути является прибыльной, не вся недвижимость, сдаваемая в аренду, является прибыльной. Это важно знать, чтобы вам было предложено тщательно проанализировать потенциальную прибыль от недвижимости. Но также, если вы наткнулись на сдаваемую в аренду недвижимость и ваш анализ не предполагает прибыль, возможно, вы делаете свой анализ неправильно; это может быть просто недвижимость, которая не принесет прибыли.
2. Каждая сдаваемая в аренду недвижимость, которую вы рассматриваете, может создавать различный баланс между центрами прибыли. Например, недвижимость с чрезвычайно высоким денежным потоком может не иметь большого потенциала повышения стоимости, если таковой имеется. Или самый красивый дом с самым высоким потенциалом роста может не принести много денег. Или, может быть, денежный поток низкий, как это может случиться с более высокими процентными ставками, но вы инвестируете в период чрезвычайно высокой инфляции, поэтому внезапно центр инфляции берет на себя инициативу.

Никакие два объекта недвижимости, сдаваемых в аренду, не будут приносить одинаковый доход по одинаковой ставке. В большинстве случаев существует компромисс между риском и вознаграждением. Неправильное управление сдаваемой в аренду недвижимостью может привести к тому, что даже самая лучшая недвижимость не принесет прибыли. Но когда вы потратите время на то, чтобы понять эту динамику и то, как недвижимость, сдаваемая в аренду, зарабатывает деньги, и применить это к своим решениям о покупке, у вас будет гораздо больше шансов получить заметную прибыль от недвижимости, в которую вы инвестируете.

Если вы долгое время владели сдаваемой в аренду недвижимостью, каков ваш опыт получения прибыли от этих пяти центров прибыли?