В этой статье

Есть много способов, которые вы могли бы знать, чтобы избежать высоких оборотных расходов при аренде недвижимости, например, надлежащее просмотр арендаторов и проведение регулярных проверок.

Но есть одна вещь, в частности, которая может быть разницей между тем, чтобы дать вашему арендатору их гарантийный депозит назад или нет. Он также может определить, можете ли вы подать на своего арендатора в суд, чтобы возместить расходы, связанные с оборотом из-за ущерба или халатности.

И это, вероятно, не первое, что приходит вам в голову, когда вы думаете о том, как избежать затрат на текучесть кадров.

Въездная инспекция. 

Чувствуете себя антиклиматическим? Выслушайте меня. 

Да, проверка при въезде — стандартная процедура при сдаче недвижимости новым арендаторам. Но сколько мыслей и усилий вы вкладываете в свои проверки при въезде? Я гарантирую, что вы неправильно проводите инспекцию при въезде, и это может стоить вам тысячи долларов при следующей сделке. 

Если вы думаете, что я драматизирую по поводу неправильно проведенной проверки при въезде, которая обошлась вам в тысячи долларов, позвольте мне рассказать вам прискорбную историю о том, откуда я знаю, что это правда.

Реальные последствия плохой проверки при заселении

Большая часть моей сдаваемой в аренду недвижимости находится за пределами штата, и из-за того, что они удалены от меня, у меня есть управляющие недвижимостью, которые управляют ими от моего имени. Управляющие недвижимостью — уникальная порода, и, по моему опыту, вполне нормально, что хороший управляющий в какой-то момент становится не очень хорошим, и в итоге мне приходится увольнять их и нанимать новых. 

Несколько лет назад мой любимый управляющий стал ужасным, и мне пришлось нанять нового. Вскоре после того, как новый управляющий недвижимостью принял мою собственность, арендатор одной из квартир перестал платить арендную плату и съехал. После того, как арендатор съехал, управляющий недвижимостью отправился в собственность, чтобы инициировать оборот, чтобы мы могли вернуть ее в аренду как можно быстрее.

Еще до того, как управляющая недвижимостью вошла в дом, она знала, что у нас проблема. Арендатор оставил большую часть своих вещей во дворе дома. Исходя из этого, можно было только представить, что будет за входной дверью.

Конечно же, на стенах были большие потертости, ковровое покрытие было разорвано, кухонная техника сломана, плафоны отсутствовали, а в целом дом был в менее чем приятном состоянии. Он мог бы быть в худшем состоянии, но повреждений было достаточно, чтобы спровоцировать высокие оборотные расходы, которые мне предстояли.

Естественно, управляющий недвижимостью и я согласились удержать ее возврат залога. Кроме того, мы готовились подать в суд на нее за дополнительные расходы. 

Но нас остановили как вкопанные. Арендатор ответила на письмо об удержании ее страхового залога, сказав: «Все эти вещи были такими, когда я въехал». Простой ответ, но мощный. Потому что, если бы это было на самом деле правдой, мы бы не смогли удержать ее страховой залог, и мы, конечно же, не смогли бы подать на нее в суд для возмещения ущерба. 

Я знал, что она лгала, потому что недвижимость была в фантастическом состоянии, когда она въехала, поэтому я сразу же просмотрела свои файлы в поисках отчета о проверке при въезде, когда она въехала. Потому что я поменял управляющих недвижимостью во время ее аренды. , у нового управляющего не было этой информации сразу в файле. Я нервничал, глядя на отчет, потому что знал, что это будет моя единственная надежда преследовать ее за расходы, которые я теперь несу.

Я затаил дыхание, пока вдруг не нашел отчет об инспекции. Я увидел, как на моем компьютере выскочило имя файла, и вздохнул с облегчением. Я открыл документ, уверенный, что теперь мы можем доказать, что жилец лгал. 

Однако мое дыхание снова остановилось, когда я посмотрел на документ. Все, что я увидел, — это скудный контрольный список комнат — только одна галочка для всей комнаты, если она находится в «удовлетворительном» состоянии — и три самых маленьких и размытых снимка в мире, которые когда-либо были сделаны с момента появления камеры. 

О, о.

Конечно же, у нас не было пригодных доказательств того, что жилец лгал. Мы могли бы продолжать спорить с ней о возврате залога, но мы знали, что если она подаст на нас в суд, мы не сможем доказать, что она на самом деле лгала. В итоге мы смогли взять с нее только 250 долларов за мусор во дворе, а остальное пришлось возместить. 

Я потерял большое время. Все потому, что у меня не было надлежащего отчета о проверке при въезде, который доказал бы, что она лжет, и позволил бы нам удержать ее залог и продолжить подачу судебного решения против нее.

Если вам интересно, этот ремонт стоил мне более 14,000 XNUMX долларов на ремонт, и арендатор остался безнаказанным. 

Права и недостатки проверок при въезде

Очевидно, что самая большая ошибка, которую совершают инвесторы в сдаваемую в аренду недвижимость, заключается в том, что они ее не проводят.  

Но как насчет того, когда вы достаточно ответственны, чтобы провести входную инспекцию — есть ли правильный и неправильный способ сделать это?

Что 99% инвесторов делают во время проверки при переезде, так это документируют и фотографируют дефекты или повреждения имущества. 

Это неправильная версия того, как сделать входную инспекцию. 

Когда текущие дефекты или повреждения задокументированы, когда арендатор въезжает в сдаваемое в аренду имущество, единственным человеком, который помогает защитить, является арендатор. Позже, когда арендатор съезжает, владелец не может взимать с арендатора плату за эти недостатки или повреждения, потому что есть доказательства того, что эти проблемы существовали в то время, когда арендатор въезжал в собственность. 

То, о чем должен заботиться владелец сдаваемой в аренду недвижимости, а не о том, что уже испорчено или повреждено, это то, что находится в безупречном состоянии на момент въезда арендатора. Это означает, что документация должна быть больше сосредоточена на том, что правильно с собственность, а не то, что не так с собственностью. Конечно, то, что не так с недвижимостью, все еще можно задокументировать, но эта документация только защищает арендатора от неправомерных расходов; это не делает ничего, чтобы защитить владельца от расходов из-за проблем, вызванных арендатором.

Лучший способ провести инспекцию при въезде — включить подробную информацию о полном состоянии имущества, подчеркнув, что на момент въезда находилось в хорошем или безупречном состоянии. 

Текстовая документация полезна и должна быть включена, но ключом к проверке при въезде являются фотографии всего в хорошем состоянии. В то время как текстовые описания могут быть оспорены, фотографии не могут быть оспорены так же легко, если вообще оспорены.

Чтобы получить наиболее надежный отчет об инспекции при въезде, который обеспечит наилучшие шансы на борьбу с неоправданными расходами, вызванными повреждением арендатором сдаваемого в аренду имущества, рассмотрите следующее:

• При документировании того, что является правильным и неправильным в состоянии собственности, основное внимание должно быть сосредоточено на том, что является правильным с собственностью, а не на том, что с ней не так.
• Фотографии должны быть основной формой документации, а не текстовыми описаниями.
• Сфотографируйте абсолютно все, что сможете, сосредоточившись на том, что с недвижимостью хорошо, а не на том, что с ней не так.

Лучшая защита от высоких оборотных затрат

Очевидно, что инспекция при ввозе является одной из важнейших мер по предотвращению высоких издержек при обороте, если не самой важной. Дополнительные меры, которые вы можете предпринять для минимизации расходов на текучесть кадров между арендаторами, включают:

• Тщательный и строгий отбор арендаторов
• Регулярные осмотры имущества во время всех арендных договоров
• Установка более прочных материалов, которые арендаторы не могут так легко разрушить

Нет 100% гарантии защиты от высоких оборотных расходов из-за небрежности арендатора, сколько бы усилий вы не приложили. Все, что вы, как владелец сдаваемого в аренду имущества, можете сделать, это сделать все возможное и предпринять как можно больше действий, чтобы помочь предотвратить высокие издержки оборота.

Примечание от BiggerPockets: Это мнение написано автором и не обязательно отражает мнение BiggerPockets.