Никто не может предсказать будущее недвижимости, но вы можете подготовиться. Узнайте, к чему подготовиться, и подберите необходимые инструменты на сайте Виртуальный Инман Коннект 1-2 ноября 2023 г. И не пропустите Инман Коннект Нью-Йорк 23–25 января 2024 г., где искусственный интеллект, капитал и многое другое будут в центре внимания. Делайте большие ставки на будущее и присоединяйтесь к нам в Connect.

Далее «скромные» изменения предложено RE/MAX и где угодно (ранее Realology) в пятницу не будет иметь существенного значения для потребителей, сказал Инману исследователь группы.

«Однако, если NAR и MLS согласятся на значимое разделение листинга и вознаграждения агентов по покупке, это изменение может открыть дверь к реальной конкуренции в области брокерских комиссий», — сказал в электронном письме старший научный сотрудник Федерации потребителей Америки (CFA) Стивен Бробек.

CFA поделился краткосрочными и долгосрочными шагами, которые, по его словам, необходимо предпринять для обеспечения прозрачности комиссий по недвижимости. Изменения постепенно усилит ценовую конкуренцию и, в конечном итоге, сэкономят потребителям от 20 до 30 процентов комиссионных. согласно докладу.

Отчет CFA выходит в то время, когда комиссии уже тщательно на нескольких фронтах и ​​по мере того, как проблема достигает апогея в судах.

Пара бомба групповые судебные процессы, известные как Sitzer/Burnett и Moehrl, заставили франчайзеров недвижимости пересмотреть свою политику в отношении разделения комиссионных и предложить восьмизначные выплаты. Ситцер/Бёрнетт собирается отправиться в суд присяжных на следующей неделе. В иске также упоминаются Национальная ассоциация риэлторов, Keller Williams, HomeServices of America и дочерние компании HomeServices BHH Affiliates и HSF Affiliates в качестве ответчиков.

Стивен Бробек | Федерация потребителей Америки

По словам наблюдательной группы, некоторые шаги, рекомендуемые CFA, уже давно вызывают сопротивление со стороны отрасли, включая изменения в федеральных правилах ипотечного кредитования. 

«Листинговые брокеры и брокеры-покупатели будут продолжать сопротивляться переговорам о цене, стремясь сохранить комиссионные в размере от 5 до 6 процентов», — написал Бробек в отчете, который был опубликован вскоре после того, как RE/MAX и Anywhere объявили, что будут платить $ 55 миллионов и $ 83.5 млн, соответственно, для урегулирования судебных исков.

«Однако со временем все больше продавцов и покупателей, вероятно, будут обсуждать комиссионные со своими агентами, часто стремясь договориться о более низких уровнях», — продолжил Бробек.

У CFA есть уже давно критически то, что он сказал, было отсутствием прозрачности в отношении распределения комиссионных. 

«Агенты по листингу будут продолжать информировать продавцов о том, что для них является нормальной практикой компенсировать агентам-покупателям, и если продавцы решат не делать этого или снизить ожидаемую ставку, вероятность того, что их листинг будет показан, будет меньше», — написал Бробек. «Брокеры-покупатели будут продолжать информировать своих клиентов-покупателей о том, что, как правило, продавцы предоставляют компенсацию, подразумевая, что покупатели не несут никаких затрат». 

Агенты, тем временем, уже давно оспаривают эти претензии, настаивая на том, что комиссии всегда были договорными и что не существует типичной или единой комиссии при сделке с недвижимостью. Тем не менее, CFA провело общенациональное исследование и обнаружило, что комиссии обычно одинаковы и составляют от 2.5 до 3 процентов.

Самый «простой» способ разделить комиссии

CFA заявило, что самый простой и эффективный способ разделить комиссионные — это изменить федеральные правила ипотеки, чтобы позволить покупателям финансировать комиссионные, которые они платят своим агентам.

Широко распространено мнение, что комиссии уже добавлены к окончательной цене продажи, сообщает CFA, поэтому нормативные изменения не приведут к увеличению сумм ипотечных кредитов.

Тогда покупателям будет предоставлено право договариваться о комиссии, которую они платят своему агенту.

«Однако отрасль решительно выступила против этой меры, стремясь сохранить выплату продавцу комиссионных агенту покупателю», — написал Бробек.

Бробек сообщил Инману, что отрасль выступает против этой реформы регулирования, потому что, если бы продавцы знали, что покупатели могут легко финансировать комиссионные покупателей, они были бы менее готовы их платить. 

«Следовательно, покупатели с большей вероятностью будут спрашивать агентов и пытаться договориться об этой компенсации, прежде чем нанимать их», — добавил Бробек. 

В ближайшем будущем покупатели и их агенты должны подписать соглашения о вознаграждении агентов, прежде чем делать предложение, сказал он Инману. NAR или правила штата могут быть изменены, чтобы потребовать от агентов предоставить потенциальным клиентам соглашение о представительстве покупателя и раскрытие информации агентством при первом контакте, а затем убедиться, что оно подписано до того, как будет сделано предложение.

В этом случае продавцы не смогут платить брокерам-покупателям больше, чем покупатели согласились платить своим агентам, заявили в CFA.

«Без этого запрета, после переговоров о компенсации с клиентами, брокеры-покупатели могли бы требовать дополнительную компенсацию от продавцов», — написал Бробек. «На рынке покупателя продавцы будут вынуждены предоставить эту компенсацию».

Продавцы и листинговые агенты также больше не должны предлагать компенсацию агентам-покупателям, пишет CFA. Вместо этого продавцы могли бы предлагать уступки покупателям, которые затем платят своим агентам на основании соглашения о вознаграждении агентов.

Мантилл Уильямс | Национальная ассоциация риэлторов

В ответ на отчет CFA представитель NAR заявил, что листинговые брокеры, платящие брокерам-покупателям, помогли улучшить представительство покупателей-новичков, представителей меньшинств, а также покупателей с низким и средним доходом.

Мантилл Уильямс, вице-президент по связям с общественностью NAR, сказал, что эта практика также обеспечивает прозрачность и рыночные возможности ценообразования для покупателей и продавцов.

«Мы понимаем желание попытаться сделать что-то вроде включения компенсации брокеру покупателя в ипотеку», — сказал Уильямс. «Но до сих пор не найдено решение, которое не ухудшило бы положение потребителей».

Ответ НАР

Уильямс сказал, что предложения CFA могут нанести вред покупателям, добавив, что отчет полон «чрезмерных упрощений и предположений».

Некоторые из этих предположений включали то, что комиссии брокера покупателя включены в цену дома и что продавцы снизят цену продажи, если листинговый брокер не предложит комиссию брокеру покупателя.

Он также сказал, что не факт, что кредиторы захотят финансировать эти услуги, что Конгресс внесет изменения, чтобы это произошло, или что ипотечная и банковская отрасли адаптируются «без негативного воздействия на потребителей».

«CFA также не учитывает, как финансирование этих расходов может резко увеличить процентную ставку по ипотеке, добавив к и без того головокружительным ставкам, колеблющимся около 7.5 процентов», - сказал Уильямс. «В качестве альтернативы покупатели жилья могут столкнуться с более крупными остатками по ипотечным кредитам и им придется приобретать больше частной ипотечной страховки, что приведет к еще большим затратам».

Бробек сказал, что CFA считает, что снижение комиссии займет некоторое время, поскольку листинговые брокеры и брокеры-покупатели сопротивляются переговорам о цене.

Однако со временем, по словам Бробека, продавцы и покупатели будут чаще обсуждать комиссионные со своими агентами, стремясь снизить их.

«На дисконтных листингах недвижимости будет меньше давления, поскольку они будут предлагать брокерам-покупателям ожидаемые сегодня ставки комиссионных, в то время как брокеры-покупатели смогут снизить свои комиссионные без необходимости предоставлять скидки, которые до сих пор являются незаконными в девяти штатах», - написал он. «Эффективное просвещение потребителей ускорит этот процесс».

Как только ценовая конкуренция усилится, ставки агентов-покупателей начнут дифференцироваться.

«Новым и маргинальным агентам будет труднее взимать те же ставки, что и компетентным штатным агентам с многолетним опытом», — добавил Бробек, приводя в соответствие цену и качество.

Что касается барьеров, которые, по словам Уильямса, сделали предложения CFA маловероятными, Бробек сказал Инману, что NAR слишком поспешно отклонил реформу.

«NAR преувеличивает барьеры, препятствующие этому решению, но они существенны, и самое главное, потому что отрасль решительно выступает против такого финансирования», — сказал Бробек.

По словам Бробека, если бы продавцы воспользовались узким рынком и не предложили брокерам-покупателям компенсацию, платежи должны были бы откуда-то поступить.

«Финансирование брокерских комиссий покупателем не только разумно и справедливо, но и поможет сохранить брокерскую деятельность покупателя», — сказал он. «Поскольку существует широкое мнение о том, что эта компенсация добавляется к цене продажи, если бы она финансировалась и законы экономики работали, финансируемая сумма не изменилась бы и была бы даже ниже, если бы покупатели договаривались о комиссионных».

«Неэффективная реструктуризация»

Статья Бробека включала исследование изменений в политике, внесенных в последние годы Северо-Западным MLS, которое обслуживает большую часть Вашингтона и независимо от НАР.

Перемены Принятые NWMLS представляли собой то, что CFA считает «неэффективной реструктуризацией», с мерами, которые отрасль готова принять, но которые не приведут к широкомасштабным изменениям.

CFA провело исследование предлагаемых ставок по 733 объявлениям в семи сообществах, обслуживаемых Northwest MLS, и обнаружило, что все, кроме двух, включали предложения о компенсации, которые были практически такими же, как и до того, как MLS изменило свою политику в отношении комиссионных. 

По данным CFA, среди 733 листингов 84.2 процента включали предложения о комиссионных в размере 2.5 или 3 процента. 

В Сиэтле единообразие ставок фактически возросло после изменения политики, согласно опросу CFA листингов до изменения по сравнению с опросом 733 листингов, проведенным после.

Бробек указал на то, что он назвал недостатками обновленной политики комиссионных Northwest MLS, которые не приведут к большим изменениям в комиссионных или рыночной конкуренции.

Один недостающий момент, написал он, заключается в том, что брокеры-покупатели, использующие MLS, должны быть обязаны достичь соглашения со своими клиентами о компенсации, прежде чем делать предложение, - изменение, которое будет требоваться новым законом штата, вступающим в силу 1 января.

«То, как эти изменения характеризуются агентами в их общении с клиентами, будет иметь сильное влияние на ценовую конкуренцию», — пишет Бробек.

«Если покупатели и продавцы не верят, что у них есть реальные агентские возможности и они не могут договариваться о ставках, отрасль, вероятно, сможет сохранить существующие ставки в размере 5–6 процентов», — добавил он. «И даже если они верят, реальная ценовая конкуренция не гарантирована. Промышленность полна решимости сохранить ставки на уровне 5–6 процентов».

Northwest MLS поставила под сомнение выводы газеты, заявив, что многочисленные изменения в политике, произошедшие за последние годы, привели к разделению комиссий листингового агента и агента-покупателя.

Джастин Хааг | Северо-Запад МЛС

В течение последних трех лет члены NWMLS имели возможность публиковать предложения о компенсации потребителям, а MLS устранило требование о том, чтобы продавцы предлагали компенсацию, сообщил Инману главный юрисконсульт NWMLS Джастин Хааг в письменном ответе на вопросы.

«Члены Northwest MLS ввели сотни тысяч объявлений о различных типах недвижимости и в разных географических регионах в совершенно разных рыночных условиях», — сказал Хааг. «Неясно, какие данные проанализировало CFA».

Хааг также отметил, что Изменение в октябре 2022 г. дополнительная прозрачность и гибкость для потребителей и брокеров.

В частности, он сказал, что компенсация, которую продавцы предлагают брокерам-покупателям, отображается на первой странице договора купли-продажи. Эти предложения могут быть приняты или согласованы покупателем и брокером покупателя.

«Компенсация брокера была «отдельна», — сказал Хааг. «Компенсация, которую продавец предлагает брокеру-покупателю, представляет собой прямое предложение, определяемое и выплачиваемое продавцом, а не листинговым брокером».

Тем не менее, сказал Бробек Инману в ответ на комментарии Хаага, исследования CFA показывают, что изменения еще не повлияли на размер комиссионных.

«Мы и другие исследователи показали, что все эти изменения правил на сегодняшний день не принесли существенной пользы потребителям», — сказал Бробек. «Все продавцы продолжают предлагать компенсацию агентам покупателей в своих объявлениях, и эта компенсация очень единообразна и не менялась за последние несколько лет».

Электронная почта Тейлор Андерсон

Электронная почта Андреа В. Брамбила

• SEO-контент и PR-распределение. Получите усиление сегодня.
• PlatoData.Network Вертикальный генеративный ИИ. Расширьте возможности себя. Доступ здесь.
• ПлатонАйСтрим. Интеллект Web3. Расширение знаний. Доступ здесь.
• ПлатонЭСГ. Углерод, чистые технологии, Энергия, Окружающая среда, Солнечная, Управление отходами. Доступ здесь.
• ПлатонЗдоровье. Биотехнологии и клинические исследования. Доступ здесь.
• Источник: https://www.inman.com/2023/10/11/modest-commission-proposals-are-insufficient-says-watchdog/