Возможно, за пределами Дэвид Грин, я, возможно, был самым большим сторонником покупки, восстановления, аренды, рефинансирования, повторения — иначе известного как брррр стратегия. Стратегия BRRRR была очень хороша для меня и многих других, но, увы, мои дорогие друзья, все хорошее когда-нибудь заканчивается.
Хорошо, слово «конец» здесь может быть немного преувеличенным. Стратегия BRRRR ни в коем случае не закончена, и однажды она обязательно вернется в полную силу. Ни один рынок недвижимости не остается неизменным навсегда. При этом стратегия BRRRR не является идеальным способом инвестирования в недвижимость в данное время. И причина этого проста: там просто не так много.
Беспрецедентно низкий уровень запасов
Странно вспоминать начало пандемии Covid, когда практически все кричали, что небо рушится, и что на рынке жилья произойдет сокращение 2008 года. Да, об этом…
Это не то, что произошло, очевидно. Вместо того, чтобы обрушиться дно, цены на жилье резко выросли во время почти беспрецедентного общенациональное затишье в продаже жилищный инвентарь. Еще в апреле прошлого года в округе Джексон, где базируется наша операция, был беспрецедентный запас на 0.6 месяца! Для справки, «сбалансированный рынок» который не благоприятствует ни покупателю, ни продавцу, как правило, имеет полные шестимесячные запасы, чтобы предложить покупателям.
А еще в декабре циферблат почти не двигался — и только 0.8 месяца инвентаря остались.
Это означает, что на каждые пять объектов, проданных за месяц, на рынке оставалось только четыре. Вероятность получения недвижимости по контракту менее чем за 30 дней составляет более 50%.
Например, недавно я пытался купить дом, чтобы жить в нем, и все — я имею в виду все — получало множество предложений и было слишком много предложений. (Напомню, я живу в сонном старом Канзас-Сити, штат Миссури.) В первую неделю на один дом поступило 14 предложений. В конце концов, нам удалось прокрасться всего за 15,000 XNUMX долларов сверх того, что мы просили.
Я должен считать себя счастливчиком. В Вашингтоне, округ Колумбия, недавно сдали дом. крутой миллион долларов за запрос!
Как и дом в Сан-Франциско...
И один в Сан - Хосе, тоже…
Тем временем цены на жилье бьют рекорды, поскольку отметил, по Форбс:
«Цены на жилье достигли рекордного уровня в 359,975 21 долларов за четырехнедельный период, закончившийся 14 ноября… Это на 22% больше по сравнению с прошлым годом, что является самым большим ростом с начала сентября. … Активные листинги… упали на 2020% по сравнению с 41 годом и на 2019% по сравнению с XNUMX годом».
И хиты продолжают поступать.
«43% домов продаются по цене выше прейскурантной, по сравнению с 35% годом ранее и 21% в 2019 году. … Среднее соотношение цены продажи к прейскуранту, которое измеряет, насколько близко продаются дома к запрашиваемой цене, снизилось всего на 0.1. баллов со 100.6% до 100.5% за последний месяц».
Учитывая эту информацию, может показаться довольно очевидным, что это не самый простой рынок для покупателей.
Задача для BRRRR на этом рынке
Пожалуйста, не поймите меня неправильно. На этом рынке по-прежнему можно «выйти» (т. е. поставить все на 75% рыночной стоимости недвижимости, чтобы вы могли рефинансировать все свои инвестиции). Мы делали это несколько раз в последнее время, в том числе достаточно большое портфолио. Просто найти такие предложения немного сложнее.
Если вы активно занимаетесь маркетингом для потенциальных клиентов, вам, вероятно, придется потратить больше на почтовые программы или SEO, чтобы найти продавцов, достаточно мотивированных, чтобы продавать вам по таким ценам. Со стороны MLS и оптовиков таких сделок, мягко говоря, немного.
В самом деле, сейчас очень мало REO или людей, которым отказано в праве выкупа, поскольку любой, кто просрочил ипотеку, может просто выставить свой дом на продажу, и есть вероятность, что они получат предложение по полной цене в том же месяце. То же самое можно сказать и о арендодателе из другого штата с посредником.
Таким образом, трудно достичь 75% АРВ при новых покупках. Опять же, это не невозможно, но очень сложно делать это постоянно на громкости. Таким образом, если вы требуете только сделок BRRRR, вы, скорее всего, потратите много долларов на маркетинг, что обесценит любую дополнительную прибыль от этих инвестиций, или можете оказаться в стороне, сложа руки и ожидая следующего. крушение.
Говоря об этом, я, вероятно, должен обратиться почему вертеть пальцами не рекомендуется Я бы сделал.
Почему рынок вряд ли рухнет
Это квалифицируется как «предсказание» — так что отнеситесь к этому с недоверием. Тем не менее, маловероятно, что рынок недвижимости рухнет в ближайшем будущем. Мы можем увидеть выравнивание или даже небольшую коррекцию из-за проблем с доступностью, но динамика экономики в целом выглядит совсем не так, как в 2008 году.
Первое, на что следует обратить внимание, — это инфляция. Сейчас инфляция составляет 7%, самый высокий показатель за последние десятилетия. (Мы скоро к этому вернемся.) И даже если проблемы с поставками будут решены, это вряд ли прекратится в ближайшее время — поскольку было добавлено огромное количество долларов к денежной массе Федеральной резервной системы с начала пандемии в начале 2020 года. При прочих равных условиях, чем больше долларов в обращении, тем выше цены. Таким образом, это выглядело бы инфляция здесь, чтобы остаться в обозримом будущем.
Во время последней великой инфляции 1970-х годов цены на жилье не рухнули, но поспевали за инфляцией вместо этого (если не считать кратковременного падения, когда Пол Волкер поднял процентные ставки в начале 1980-х до «сломать хребет инфляции»).
Кроме того, Соединенные Штаты переживают серьезную нехватку жилья, которой не было в 1970-х или до краха 2008 года. По словам Фредди Мака, было около Нехватка 3.8 миллиона в односемейных домах, необходимых для удовлетворения спроса в прошлом году.
Чтобы напомнить вам курс Economics 101: когда спрос превышает предложение, цены не падают.
Большая часть этой проблемы возникла из-за того, что банки и регулирующие органы стали чрезмерно скупы на разработчиков после Великой рецессии. Как я уже отмечал: «С 2000 г. по конец 2007 г. всего ввод жилья составил более 1 млн. каждый год и превысило 2 миллиона с 2004 года до краха. Это было явно слишком. Но даже несмотря на это, количество запусков сократилось примерно до 500,000 2020 и лишь медленно увеличивалось оттуда. Это число не превышало даже миллиона в год до начала 19 года. Затем ударил COVID-XNUMX, и количество запусков снова упало».
И хотя многие кредиторы, в первую очередь кредиторы FHA, по-прежнему требуют только очень низкие авансовые платежи, дни утверждения заявленного дохода, тизерных ставок и ниндзя кредиты в основном остались в прошлом.
Вполне возможно, что Джером Пауэлл найдет своего внутреннего Пола Волкера, и связанное с этим повышение процентных ставок приведет к падению цен на недвижимость или что всеобщая рецессия может привести к падению цен на недвижимость. Но на данный момент кажется, что авария маловероятна.
Выход за пределы BRRRR
Итак, мы оказываемся в безвыходном положении. Если рынок вряд ли рухнет, а модель BRRRR гораздо сложнее, чем когда-то, что делать инвесторам, покупающим и удерживающим?
Прежде всего, безусловно, стоит подумать о рефинансировании любого старого долга с более высокой процентной ставкой, который у вас может быть. Конечно, если вы вытаскиваете деньги, не стоит просто держать их, так как эти деньги, скорее всего, довольно быстро обесценятся. Так что инвестировать по-прежнему стоит — и есть много доступных вариантов, от синдицирования квартир до сдачи в аренду или ADU — или сосредоточиться на свойствах AirBnB (или любом другом типе собственности за пределами BRRRR).
Ключ должен думать с точки зрения арбитража денег. Как я упоминал выше, инфляция сейчас составляет 7%, и по некоторым оценкам, еще более— при этом процентные ставки находятся на уровне 3 и 4. Мой ипотечный кредит был всего 3%. Мы получаем инвестиционные кредиты в пределах 4.25%. В соответствии с NerdWallet, средняя процентная ставка по 30-летней фиксированной ипотеке составляла всего 3.559%. По 15-летнему кредиту ставка падает до 2.659%.
Излишне говорить, что эти ставки абсурдны.
Инфляция не должна быть выше, чем процентная ставка, которую вы можете получить на дом. Такая ситуация — при условии, что она продолжается — означает, что, занимая деньги, вы фактически зарабатываете деньги, поскольку сумма, которую вы платите, меньше, чем скорость обесценивания доллара. По своему ипотечному кредиту я в основном компенсирую 3%-ный платеж долларом, который падает в цене со скоростью 7% в год.
И это даже не учитывает все остальные преимущества права собственности на недвижимость, такие как выплата основного долга и право на амортизацию.
Конечно, инфляция может немного снизиться, но со всеми деньгами, которые были напечатаны в последнее время, трудно предвидеть грядущие серьезные изменения. Прямо сейчас большая возможность заключается в том, чтобы зафиксировать чрезвычайно дешевые кредиты.
Перейти на кредиты с фиксированной процентной ставкой, хотя. Я бы избегал ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой. И чем дольше фиксированный период я могу получить, тем лучше. Трудно представить, что такое положение дел может продолжаться намного дольше.
Однако я бы все равно не согласился покупать по рыночным ценам. Я всегда искал хоть какую-то скидку. Однако было бы достаточно гораздо меньшего дисконта, если бы я мог сразу же получить долгосрочный долг на имущество, которое хорошо приносит наличные деньги (т.е. может переждать краткосрочный шторм в случае рецессии).
Подготовьтесь к изменению рынка
Измените свою тактику инвестирования не только для того, чтобы пережить экономический спад, но и для процветания! Воспринимайте любую рецессию спокойно и никогда больше не пугайтесь изменений на рынке с Устойчивое к рецессии инвестирование в недвижимость.
Заключительные мысли о выходе за рамки BRRRR
Это прекрасное время, чтобы взломать дом или купить четырехквартирный дом и жить в одной квартире, а другие сдавать в аренду. Или вы можете захотеть сотрудничать с кем-то, чтобы купить небольшую квартиру или использовать часть этих сбережений, сидящих на компакт-диске, зарабатывая 0.2% в качестве первоначального взноса.
Будь креативным. В конце концов, воспользоваться нелепыми вариантами финансирования, доступными прямо сейчас, — это правильный путь. Просто не забудьте получить фиксированные кредиты на активы, которые будут денежный поток.
