Да, я признаю это. Я боюсь пузыря на рынке недвижимости. Но я все равно продолжаю инвестировать. Вот почему. 

В течение последних нескольких лет я слышал следующее утверждение, которое последовательно делают инвесторы как на моем домашнем рынке в Денвере, так и по всей стране. Похоже, это был (и продолжает оставаться) самый популярный прогноз, сделанный инвесторами, как опытными, так и новичками:

«Рынок, вероятно, [перезагрузится/исправится/обвалится/упадет/спад/и т. д.] в течение следующих 18–24 месяцев». 

Эксперты предсказывали ценовое сжатие или пузырь, который в среднем наступал через два года. каждый год за последние шесть. Не верите мне? Ознакомьтесь со статьей за статьей практически во всех крупных СМИ в Соединенных Штатах, которые предсказывают пузырь в какой-то момент за последние восемь лет. Я даже собрал образец для вашего удовольствия от чтения ниже:

2013:

2014:

2015:

2016:

2017:

2018:

2019:

2020:

2021: 

Я мог бы продолжить.

Как долго вы готовы ждать надвигающегося краха рынка?

Если вы считаете, что грядет рыночный крах, вы либо правы, либо, возможно, вам придется долго ждать, чтобы начать инвестировать в недвижимость. Люди ждали следующего краха в 2013, 2014, 2015… и каждый год с тех пор до сих пор. 

Да, и, конечно же, было столько же хорошо написанных и хорошо проработанных мнений, говорящих о большом здоровье рынка жилья и будущем росте. Эти бычьи мнения так же распространены сегодня. Я мог бы легко составить список быков на рынке жилья, чтобы дополнить медведей, которые я опубликовал выше.

Но дело в том, что я слышал о надвигающемся рыночном крахе на протяжении всей своей (правда, короткой) карьеры инвестора.

Позвольте спросить вас: когда произойдет следующий крах, упадут ли цены ниже уровня 2013 года? Ниже уровня 2015 года? Ниже уровня 2017 года? Сколько выиграют те, кто ожидает краха, пережидая его, и сколько потеряют те, кто сегодня владеет собственностью?

Насколько низкими должны быть цены, чтобы свести на нет достижения последних восьми лет здесь, в Денвере? Как насчет вашего города?

Я не верю, что у этих ученых мужей есть какое-то реальное преимущество в предсказании рынка относительно вас или меня. Дело в том, что я не думаю, что кто-то знает, когда рынок рухнет. Никто не знает, произойдет ли это в этом году, в следующем, через год, через пять лет или через 20.

Чтобы было ясно, я не говоря, что я думаю, что рынок будет продолжать расти вечно. И правда в том, что я боюсь. Я боюсь двух вещей:

1. Я боюсь, что рынок рухнет, и я очень быстро потеряю кучу капитала.
2. Я боюсь, что цены и/или процентные ставки поднимутся намного выше, и я пропущу поездку, если не куплю больше.

Я одинаково боюсь и того, и другого!

Я уверен, что если у вас есть мнение о рынке в краткосрочной и среднесрочной (от двух до пяти лет) перспективе, у вас есть веские причины. Бьюсь об заклад, у вас есть куча графиков, как и у тех ученых мужей. Могу поспорить, что вы можете привести цифры, которые говорят о спросе, предложении, процентных ставках, коэффициентах кредитного плеча, занятости, доходах домохозяйств, фондовом рынке, биткойнах, инфляции, тенденциях миллениалов, тенденциях бэби-бумеров или что-то в этом роде. иначе это так же важно, как и все вышеперечисленное.

Но я также готов поспорить, что парень, который так же умен, как вы, но придерживается совершенно противоположного мнения, также имеет веские данные, лежащие в основе его убеждений.

Дело в том, что если вы верите, что рынок рухнет, вы можете быть правы! Вы тоже можете ошибаться! Или (и, на мой взгляд, худшая и грустная потеря возможности сказать: «Я же говорил вам!») вы можете быть правы и все равно проиграете.

Дело в том, что ты не знаешь какие из этих показателей и факторов будут рычагом, который фактически двигает рынок жилья в течение следующих нескольких лет.

Как я надеюсь, я продемонстрировал с помощью новостных статей выше (и я могу анекдотично сказать вам, что я участвовал в дискуссиях на BiggerPockets по этой теме с 2014 года), мы слышим эту песню и танцуем о надвигающихся крахах все время, как инвесторы в недвижимость.

Меня это напугало, когда я думал о том, чтобы начать инвестировать в 2013 году, и это напугало меня в 2014 году, когда я купил свою первую недвижимость. Это напугало меня в 2015 году, когда у меня была первая недвижимость, и испугало меня в 2016 году, когда я купила снова. Это напугало меня в 2017 году, когда я держал эти два и купил третий. Меня это пугает, потому что я купил больше с 2017 года, и это пугает меня, потому что я только что закрыл недвижимость здесь в мае.

Однажды пророчества конца света будете сбываться. Эти ученые мужи (и вы, если вы согласны с тем, что мы идем к исправлению/лопанию пузыря) в конце концов окажутся правы. Но будет ли это в этом году? В следующем году? Пять лет? Что, если исправление наступит через семь лет? Что, если каждая метрика, которую вы можете себе представить, кричит: «Пузырь!» и все равно цены растут? Что, если в нижней части коррекции цены на недвижимость и арендная плата будут намного выше, чем сегодня?

Те, кто отсиживается, будут правы, и они все равно проиграют.

Вот почему я продолжаю инвестировать, хотя тоже боюсь пузыря. Я считаю, что в долгосрочной перспективе, скажем, через 20 или 30 лет, цены и арендная плата на моем рынке будут повышаться со скоростью, равной или превышающей инфляцию. Я считаю, что это будет иметь место независимо от того, покупаю ли я сегодня на вершине или на дне рынка. И я верю, что до тех пор, пока я могу справляться с волнами рыночной волатильности и поддерживать возможный денежный поток, я не буду сожалеть о своих решениях с течением времени.

Я также считаю, что я не в состоянии точно предсказать, когда рынок будет расти и падать.

Я могу ошибаться в этих убеждениях, и я постоянно переоцениваю фундамент, на котором строю свою инвестиционную философию. Но это моя философия и подход на данный момент — и я действовал и планирую продолжать действовать, пока не найду что-то лучшее.

Учитывая мой общий подход к инвестированию, я считаю, что могу поддерживать систему инвестирования, при которой я даю себе разумные шансы на финансовый успех во всех трех рыночных сценариях:

• Я выиграю, если рынок пойдет вверх. Если вы не владеете недвижимостью, вы проиграете, если рынок продолжит расти.
• Я выиграю, если рынок пойдет вбок. Денежные потоки в моем портфеле, я амортизирую свои ипотечные кредиты и получаю доход даже без повышения их стоимости.
• Я выиграю, если рынок пойдет вниз. Я считаю, что у вас есть разумные шансы на победу, если рынок пойдет вниз, если верно следующее:

A) У вас есть личное финансовое положение и стабильность в вашем портфеле, чтобы пережить даже серьезные падения рынка, особенно в аренде.

Это означает значительную денежную подушку безопасности и значительный денежный поток от существующей недвижимости. И я не сомневаюсь, что внезапное падение собственного капитала будет тяжелым испытанием. Я изо всех сил стараюсь мысленно подготовиться к этой поездке и учиться у людей, переживших рецессию 2007 года.

Б) У вас есть репутация, позволяющая убедить кредиторов и, возможно, других инвесторов инвестировать вместе с вами, когда/если начнут появляться выгодные сделки.

Угадай, что? Если у вас нет недвижимости, вы не сможете развить эту репутацию. Я не буду инвестировать вместе с кем-то в рецессии или депрессии, у кого нет опыта, кто не владеет Аренда недвижимости, но кто пытается убедить меня, что они все время знали, что грядет крах. За последние 10 лет на форумах BiggerPockets и в каждой крупной новостной компании страны прошла очень длинная вереница людей, предсказывающих крах. 

Вместо этого я собираюсь найти кого-то с многолетним опытом и уверенностью, чтобы сказать: «Конечно, я потерял часть капитала, но мне все равно! Каждый месяц я получаю 10%+ наличный расчет, и я с пеной у рта хочу купить столько, сколько смогу, теперь, когда везде вижу возврат 20%+ наличными!”

Никто не может предсказать, когда произойдет рыночный крах, насколько серьезным он будет и каковы будут его последствия. Насколько нам известно, в течение 3-5 лет нас может ожидать рост инфляции, выражающийся двузначными числами. ФРС, возможно, придется поднять процентные ставки до 10%, 15% или выше, чтобы бороться с этим! 

Если это произойдет, цены на недвижимость могут упасть, но арендная плата может резко возрасти. Это означает, что инвесторы типа «покупай и держи», такие как я, видят огромный прирост денежного потока, который мы не смогли бы реализовать, если бы не были на рынке все время, но также осознаем неудобно низкий уровень прироста в течение этого периода.

Чтобы было ясно, я не предсказание того или иного события. Я просто указываю на то, что это одна из многих возможностей, которые могут свести на нет влияние других рыночных условий и опровергнуть прогнозы даже лучших ученых мужей.

Почему я не инвестирую агрессивно

Теперь, после всего сказанного, я, конечно, не считаю, что сейчас время перенапрягаться. Я покупаю по средствам, имея прочную личную финансовую основу, и очень мало трачу на свой образ жизни. Я поддерживаю высокий уровень сбережений и припрятал большой запас наличности. Я также владею большим портфелем акций (который, кстати, в конце концов прямо о – впервые за 10 лет мы наблюдаем устойчивое падение акций – я продолжаю покупать свои скучные старые индексные фонды, пока пишу это).

Я делаю это потому, что на всякий случай, если эксперты БУДУТ правы на этот раз (а мы определенно на 9 или около того лет ближе к следующей коррекции, чем в 2013 году!), я не хочу, чтобы меня поймали со спущенными штанами.

Связанный: 3 стратегии, которые я использую, чтобы добиться успеха на рынке многоквартирных (или любых) систем охлаждения

Но я не остаюсь полностью вне рынка, независимо от того, что может быть или не быть на горизонте. Я делаю это, потому что считаю, что лучшая политика — это принять консервативную, выигрышную формулу и последовательно применять ее. И это то, что я сделал и планирую продолжать делать.

Я не считаю, что продолжать покупать для меня более рискованно, чем оставаться вне рынка. Хотя я трепещу перед каждой покупкой. 

Заключение

Стоит ли ждать следующего обвала рынка? Я не знаю. Когда-нибудь ученые мужи будут правы. Я поделился тем, что я делаю и почему, и я надеюсь, что эта перспектива даст вам пищу для размышлений.

Я предупрежу вас, однако. Лично я считаю, что неразумно вкладывать сразу крупную сумму денег в недвижимость. И когда я говорю большой, я имею в виду сумму, которая составляет от одного до трех лет сбережений, учитывая ваше текущее финансовое положение.

Если вы делаете это, это означает, что вы, возможно, инвестируете неустойчивым для вас образом. И если вы инвестируете неустойчиво, вы рискуете потерять огромную часть сбережений, возможно, все ваши инвестиции, а затем некоторые, все за один раз.

Я считаю, что у моей системы есть хорошие шансы работать на меня, потому что я считаю, что у меня есть отличная вероятность того, что я смогу покупать недвижимость такого же размера или больше из года в год на моем рынке и поддерживать систему усреднения долларовой стоимости.

Если бы я не был в состоянии сделать это, я бы нашел другой рынок для инвестиций, разработал бы другую инвестиционную философию или работал над своим личным финансовым положением за пределами недвижимости до такой степени, что я думал, что смогу поддерживать мой подход на восходящем, нисходящем или боковом рынке.