Есть спад маячит на горизонте? Улучшятся ли цены и стоимость ипотеки? Почему получение страхования жилья быстро становится препятствием для сделок? Что происходит на рынках выкупа и инвестиций?

Являетесь ли вы новым агентом или ветераном с 40-летним стажем, экспертом по рыночной информации Рик Шарга есть ответы, которые вам нужны, чтобы справиться с тем, что нас ждет по мере приближения к рынку весенних распродаж.  

Рик Шарга, генеральный директор компании Market Intelligence Company CJ Патрик, имеет давний опыт в сфере недвижимости и имеет большой опыт в сфере обработки данных и выкупа в этом бизнесе. Недавно я побеседовал с Шаргой, чтобы узнать его мнение о тенденциях и данных, которые вам необходимо знать, чтобы лучше подготовиться к решению предстоящих задач этой весной. 

Впереди рецессия? 

Грядет ли рецессия? Шарга сказал, что если вы оглянетесь на последние восемь рецессий, то увидите один общий фактор: «инверсия кривой доходности». 

По данным Investopedia, «А инверсия кривой доходности происходит, когда краткосрочные долговые инструменты имеют более высокую доходность, чем долгосрочные инструменты с той же доходностью. риск кредита профиль. Перевернутая кривая была надежным индикатором рецессии».

Что касается взгляда Шарги на этот вопрос, «Федеральная резервная система уже 12 раз повышала ставку по федеральным фондам, чтобы попытаться взять инфляцию под контроль», - сказал он. 

«Одиннадцать из этих 12 раз мы видели, как они слишком корректировали ситуацию и вызывали рецессию. Это очень похоже на чрезмерную коррекцию». 

Вторым фактором, который может сыграть роль в рецессии, является решение Федеральной резервной системы от 31 января 2024 года сохранить текущая базовая процентная ставка без изменений на уровне 5.4 процента. Это означает, что самое раннее, что мы, вероятно, увидим значительное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам, будет в мае или июне 2024 года. 

С другой стороны, Шарга отметил, что процент просрочек по ипотечным кредитам не увеличился. Добавьте к этому высокие потребительские расходы, создание рабочих мест, низкий уровень безработицы и по-прежнему высокую производительность, и «любая рецессия, которая может возникнуть, будет короткой, умеренной и мало повлияет на рынок жилья».   

По консервативной оценке Шарги, к концу года процентные ставки по ипотечным кредитам снизятся примерно до шести процентов, а возможно, даже до 5.75 процента. 

Проблемы, вызывающие тревогу, которые могут негативно повлиять на весенний рынок жилья 

Шарга указал на два тревожных сигнала, которые с высокой вероятностью окажут влияние на рынок жилья по мере приближения весеннего сезона продаж. 

Впервые задолженность по потребительским кредитным картам превысила 1 триллион долларов в третьем квартале 2023 года и увеличилась в в четвертом квартале 4 года до рекордных $2023 трлн.. 

В то же время ставка по новой кредитной карте увеличилась до 25 процентов», - сказал Шарга. 

«Для многих экономистов тревога в связи с высокими процентными ставками по кредитным картам заключается в том, используют ли эти домохозяйства свои кредитные линии, пытаясь свести концы с концами, но они не могут этого сделать, потому что стоимость жизни очень выросла». 

Другой тревожный сигнал, с точки зрения Шарги, заключается в том, что уровень личных сбережений едва превышает исторический минимум, в отличие от рекордно высокого уровня сбережений, который был у нас во время пандемии.

Запасы остаются ограниченными, поскольку цены на национальном уровне растут на 4–6% в год.

Несмотря на то, что Федеральная резервная система «обливает ледяной водой раскаленный добела рынок жилья, если вы посмотрите практически на любой индекс цен с 2023 года, все они покажут положительный рост в национальном масштабе на четыре, пять или шесть процентов в годовом исчислении». - сказал Шарга.

Кроме того, «Поскольку ставки по ипотечным кредитам поднялись так высоко после того, как были на рекордно низком уровне, мы имеем эффект блокировки ставок, когда домовладелец с трехпроцентной ипотекой просто не может позволить себе продать свой дом и купить другой, потому что его выплаты удвоятся. » 

По этой причине Шарга считает, что мы не увидим много новых предложений на рынке. 

«Люди будут бороться за меньшее количество объектов недвижимости, и это удержит цены от падения. Дисбаланс спроса и предложения будет продолжать существовать», — сказал Шарга. 

Серебряное цунами или постоянный поток? 

Согласно самым последним NAR Профиль покупателей и продавцов жильяПримерно 65 процентов домов в США принадлежат людям в возрасте 55 лет и старше. При средней продолжительности жизни мужчин в США в 2024 году 76.1 лет, бумеры, наконец, начинают стареть из своей собственности. 

Учитывая эти факты, можно было бы ожидать, что серебряное цунами ударить когда-нибудь в ближайшее время. Шарга привел следующие аргументы относительно того, почему это вряд ли произойдет в ближайшее время. 

• Когда бумеры покидают свои большие дома, они не продают: Вместо этого они используют свой капитал для покупки или аренды новой недвижимости и сдачи в аренду своего нынешнего дома. Причина? Это имеет экономический смысл, поскольку их дом либо оплачен, либо имеет очень низкую процентную ставку.
• В отличие от динозавров, бумеры не вымрут сразу: О так называемом серебряном цунами говорят уже более десяти лет. Вместо того, чтобы переезжать, многие бумеры изменили свои нынешние дома, чтобы сделать их более пригодными для жизни. Во многих случаях взрослые дети вернулись к ним или могут сделать это в будущем.
• Бумеры станут источником будущих запасов, но не ждите цунами: Шарга предвидит постепенное увеличение числа бумеров, выставляющих свои дома на продажу. Кроме того, увеличение количества разрешений на строительство нового жилья в сочетании с увеличением числа новых домов предполагает, что рынок нового жилья может помочь преодолеть дефицит запасов, поскольку бумеры продают свои нынешние дома и переезжают в новые объекты недвижимости.
• Общий запас не уменьшится до тех пор, пока ставки не упадут примерно до 5.5 процента: Поскольку 70 процентов домовладельцев имеют процентную ставку по ипотеке в размере четырех процентов или меньше, Шарга не ожидает, что среднестатистические домовладельцы начнут выставлять свои дома на продажу до тех пор, пока ставки по ипотечным кредитам не упадут ниже 5.5 процентов. В этот момент домовладелец с 4-процентной процентной ставкой по ипотеке может начать рационализировать возможность продажи. «Дельта между 3 [процентами] и 3.5 процентами, а также 6 [процентами] и 7 процентами — это слишком большой финансовый удар для большинства домовладельцев», — объяснил Шарга.

Почему страхование домовладельца быстро становится потенциальным препятствием для сделки 

Основная проблема, которая уже приводит к срыву транзакций в определенных областях, — это стоимость страхование домовладельца. Шарга считает, что эта проблема будет только ухудшаться, прежде чем станет лучше. 

«Если вы находитесь в таком штате, как Калифорния, где страховые премии растут из-за риска лесных пожаров, или во Флориде, где они сходят с ума из-за ураганов и ущерба от воды, или в Техасе, что, по-видимому, оказывается В столице Соединенных Штатов, где ливень с градом причинил ущерб на сотни миллионов долларов, становится все труднее получить страховку, или затраты стали настолько непомерно высокими, что покупатели не могут претендовать на получение ипотеки», — сказал Шарга. .

Добавьте к этому высокие процентные ставки и более высокие цены, а затем добавьте страховые премии, которые «удвоились, утроились или даже увеличились в четыре раза за последние несколько лет, и это станет более широкой проблемой не только в этих штатах». 

Отрезвляющие результаты для инвестиционного рынка

Компания Шарги, CJ Патрик, недавно завершила исследование для RCN Capital, крупного частного кредитора, выдающего инвестиционные кредиты. В ходе опроса было изучено, что на уме у инвесторов. Шарга сказал, что результаты были отрезвляющими.

«Около 69 процентов респондентов заявили, что рост стоимости страхования или невозможность получить страховку становится фактором, влияющим на их решение о покупке и продаже недвижимости, а около 63 процентов заявили, что это ограничивает их способность покупать или продавать недвижимость. недвижимость."  

Затем Шарга поделился собственным опытом, когда Калифорния изменила конфигурацию зон риска для лесные пожары. Он проработал в одной и той же страховой компании 22 года, ни разу не подал иск и не пропустил выплату, а рядом с домом, где он жил, никогда не было лесных пожаров. Тем не менее, его страховая компания произвольно уведомила его об аннулировании его полиса. 

Шарга считает, что причина, по которой его страховая компания решила прекратить предлагать полисы в Калифорнии, заключалась в сочетании повышенного риска, стремительного роста цен, а также законов и постановлений штата, которые затрудняют страховщикам сбор премий, достаточных для покрытия этих возросших расходов. 

«В некоторых случаях правительства штатов предоставляют финансируемую государством страховку. Конечным результатом для меня как домовладельца стало то, что за последние несколько лет мои страховые тарифы выросли вдвое при меньшем покрытии, чем раньше», — сказал Шарга. 

«Это история, в которой мне хотелось бы, чтобы это был только я, но она распространилась по всему штату, по всей Флориде, по всему Техасу, и она будет продолжать оставаться проблемой по всей стране». 

Чтобы убедиться, что вы готовы справиться с этой ситуацией, предпримите следующие шаги, независимо от того, представляете ли вы продавца жилья, покупателя или инвестора:  

• Прежде чем принимать участие в листинге или писать предложение, обязательно проверьте наличие страховки домовладельца (а также страховки от наводнения) для любой собственности, которую вы представляете. 
• Как агентам, так и кредиторам крайне важно получить точную информацию о фактической стоимости страховки домовладельца, когда они рассчитывают, будет ли заемщик иметь право на ипотеку на недвижимость.
• Инвесторы также должны учитывать расходы на страхование при оценке денежного потока и того, какую недвижимость они хотят приобрести.

Что особенно тревожно, так это то, что в некоторых районах стоимость страхования настолько высока, что для многих людей покупка первого или последующего дома может оказаться непомерно дорогой. Эта ситуация может стать еще более ужасной, если покупателям придется платить самостоятельно. комиссии. 

Если вы находитесь в районе, где тарифы на страхование резко возросли, предупредите своих прошлых клиентов и сферу.

Шарга поделился интересной информацией о том, как ставки страхования влияют на выплаты по ипотеке для существующих домовладельцев. Несколько компаний по обслуживанию ипотечных кредитов, с которыми он беседовал, поделились примерами некоторых своих клиентов, которые недавно пропустили платеж, но затем их наверстали в течение следующих нескольких месяцев. 

«Когда специалисты по обслуживанию поговорили с этими заемщиками, они обнаружили, что, когда некоторые домовладельцы получили счета за годовое страхование, они не ожидали, что стоимость будет такой высокой, что вынудило их решить, платить ли им ипотеку или страховку. - сказал Шарга. 

«Это что-то вроде уловки-22, потому что, если вы допустите истечение срока действия вашей страховки, ваша ипотечная компания наложит на вас собственную страховку, которая обычно обходится дороже». 

Если вы работаете в одной из тех областей, где расходы на страхование растут, и бывший клиент или кто-то из вашей сферы рассматривает возможность не платить страховку своего домовладельца, им нужно знать, что, если они не смогут оплатить страховку, их служба ипотечного обслуживания наложит более дорогой полис на их дом или может даже аннулировать ипотеку. . 

Перестаньте говорить покупателям: «Ваши платежи будут такими же в течение следующих 30 лет».

Шарга заявил, что это утверждение неверно, и вот почему. Многие домовладельцы имеют целевой депозитный счет, прикрепленный к их кредиту, где служба ипотечного обслуживания ежемесячно собирает платеж по ипотеке, PMI, налоги, страховку и/или сборы ТСЖ. 

Хотя у заемщика может быть фиксированная ставка, при которой его платеж по ипотеке остается прежним, налоги, страхование и сборы ТСЖ почти всегда со временем увеличиваются. 

Есть ли на горизонте «цунами потери права выкупа»? 

Шарга дал такой совет по поводу так называемых «экспертов» YouTube, которые утверждают, что мы скоро столкнемся с цунами потери права выкупа, особенно тех, кто пытается продать вам курс. 

«Беги, беги от этих людей как можно быстрее!»

Вот основные выводы Шарги о том, что на самом деле происходит с лишение права выкупа закладной рынок. 

• Активность выкупа выросла примерно на 10 процентов по сравнению с прошлым годом, но это связано с исторически низким уровнем активности выкупа. Активность выкупа в 2023 году в целом была на 30 процентов ниже по сравнению с 2019 годом. Самое раннее, что мы можем ожидать увидеть уровни, сопоставимые с 2019 годом, будет в конце 2024 года.
• Несмотря на то, что на ранних стадиях ожидается рост случаев потери права выкупа, домовладельцы имеют абсурдную сумму в 31 триллион долларов в собственном капитале. По данным Attom Data, 80 процентов домовладельцев, потерявших право выкупа, имеют более 20 процентов акций в своих домах.
• Когда домовладельцы попадают в беду и получают первое уведомление о дефолте, вместо того, чтобы рисковать потерять весь свой капитал при продаже права выкупа, они продают свою собственность, кладут капитал в карман и идут дальше.
• Хотя в 2024 году может начаться больше обращений за выкупом, мы видим меньше аукционов и гораздо меньше изъятий банков и REO.

«Тот, кто ожидает увидеть наводнение проблемной недвижимости в этом году, скорее всего, этого не произойдет», - сказал Шарга. «Я прогнозирую, что в этом году количество обращений за выкупом выкупа вырастет менее чем на 10 процентов, и почти все это произойдет на ранних стадиях обращения взыскания». 

Изменение поведения инвесторов

В двух из трех последних опросов настроений инвесторов, проведенных компанией Шарги, наблюдалось увеличение числа респондентов, которые покупают недвижимость и сдают ее в аренду. 

«В последнем опросе около 46 процентов респондентов покупали недвижимость и сдавали ее в аренду, а около 32 процентов ремонтировали и перепродавали ее», — сказал Шарга. 

«Это согласуется с другими отраслевыми данными, которые мы видели. Третий квартал 2023 года стал третьим кварталом подряд, когда мы видели меньше объектов недвижимости. перевернутый в национальном масштабе это намного ниже того, что мы видели год назад». 

Шарга отчасти объяснил этот сдвиг ограниченным количеством запасов, доступных инвесторам для покупки, а также тем, что цены росли не так быстро, как в предыдущих кварталах. 

«Итак, люди, которые инвестируют, все чаще переходят к долгосрочной стратегии «купи и держи», — сказал Шарга.

Новый поворот в оптовой торговле

Шарга заметил растущую тенденцию — появление местных оптовых инвесторов, которые находят недвижимость, которая выглядит как хорошая инвестиция, получают права на ее продажу, но фактически никогда не получают права собственности на нее. 

«Они подпишут контракт, который позволит им продать недвижимость, часто другому инвестору», — пояснил Шарга. 

«Около 22 процентов респондентов в нашем последнем опросе заявили, что они оптовая торговля — это, вероятно, самый высокий показатель, который мы когда-либо видели, так что это растущая часть бизнеса». 

Что отличает их от крупных национальных компаний, продающих крупные портфели недвижимости, так это то, что эти оптовики, как правило, являются местными инвесторами, которые могут встретиться лицом к лицу с домовладельцем и подписать документы.

«Они также знают, кто являются местными инвесторами», — сказал Шарга. «Таким образом, во многих отношениях они становятся разведчиками для других инвесторов и предоставляют им акции, которые они хотят купить». 

Общий прогноз Шарги о том, что нас ждет впереди, когда мы вступаем в сезон весенних продаж

Шарга прогнозирует, что оставшаяся часть 2024 года для рынка жилья будет «скучным годом». 

«Активность продаж как существующих, так и новых домов будет увеличиваться из года в год, вероятно, не до уровня 2022 года, цены немного вырастут, потери права выкупа будут минимальными, и пройдет пара лет, пока рынок перезагрузится», Шарга предсказал. 

«Терпение, вероятно, станет модным словом 2024 года».  

• SEO-контент и PR-распределение. Получите усиление сегодня.
• PlatoData.Network Вертикальный генеративный ИИ. Расширьте возможности себя. Доступ здесь.
• ПлатонАйСтрим. Интеллект Web3. Расширение знаний. Доступ здесь.
• ПлатонЭСГ. Углерод, чистые технологии, Энергия, Окружающая среда, Солнечная, Управление отходами. Доступ здесь.
• ПлатонЗдоровье. Биотехнологии и клинические исследования. Доступ здесь.
• Источник: https://www.inman.com/2024/02/20/heres-what-lies-ahead-for-the-spring-selling-market/