Этот отчет доступен исключительно подписчикам Инман Интел, подразделение Inman, занимающееся данными и исследованиями, предлагающее глубокое понимание и рыночную информацию о бизнесе жилой недвижимости и технологий. Подписаться сегодня.

Один из наиболее широко цитируемых показателей цен на жилье в США в последние недели подвергся критике после того, как критика молодой фирмы вызвала более широкую дискуссию о том, какие концепции данных отрасль должна отслеживать и как.

A Публичный пост В конце января компания Parcl Labs захватила воображение инсайдеров данных о недвижимости, когда поставила под сомнение индекс S&P CoreLogic Case-Shiller, ежемесячный трекер цен, который многие считают надежным источником тенденций цен на жилье.

Это не первый раз, когда столь широко упоминаемый в отрасли измерительный прибор подвергается тщательному изучению, и не последний.

Чтобы понять эти аргументы, Intel исследует, чего пытаются достичь Кейс-Шиллер и подобные модели, как их интерпретировать и какие слепые пятна все чаще пытаются заполнить другие поставщики данных.

Подробности читайте в полном отчете ниже.

Происхождение «золотого стандарта»

На протяжении десятилетий специалисты по недвижимости признавали наличие множества проблем, связанных с простым отслеживанием цен на жилье.

Одна из самых больших проблем? Группа домов, которые будут проданы в течение одного года, может отличаться от домов, которые будут проданы в следующем периоде. Например, внезапный скачок ставок по ипотечным кредитам может привести к тому, что больше покупателей перейдут на более низкий ценовой уровень, не оказывая при этом такого сильного понижательного давления на цены на жилье в пределах того же уровня.

Это одна из проблем, для решения которой был разработан индекс Кейса-Шиллера.

Экономисты Карл Кейс, Роберт Шиллер и Аллан Вайс сформулировали этот индекс в конце 1980-х годов. В его основе лежит концепция «повторных продаж». Вместо отслеживания цен на дома, проданные за определенный период, индекс отслеживает цены на отдельные дома с течением времени.

Это далеко не единственная мера, организованная таким образом. Индекс цен на жилье с кредитной эффективностью, еще один ряд данных CoreLogic, использует метод ценообразования повторных продаж, как и индекс цен на жилье Федерального агентства жилищного финансирования.

В сообщении в блоге, обсуждающем взаимосвязь между оценочной стоимостью и движением цен на жилье, Джастин Контат и Дэниел Лейн из FHFA написали: «Индекс повторных продаж является золотым стандартом отрасли, поскольку он имеет «постоянное качество» и страдает меньше, чем средние или медианные значения. из различий выборки».

Национальный индекс цен на жилье Кейса-Шиллера — это больше, чем просто индикатор подъемов и падений; со временем он стал эталоном как для жилищного строительства, так и для экономики страны в целом. Индекс и его подмножество нескольких крупных агломераций являются ключевым инструментом, используемым политиками и инвесторами при принятии решений.

Хотя многие отмечают один из его потенциальных недостатков — двухмесячную задержку данных — они также обычно указывают на другой временной элемент его популярности. Временные ряды за несколько десятилетий с тщательно проверенной методологией появляются не каждый день.

«То, что придумали Кейс и Шиллер, на самом деле является золотым стандартом для изменения цен на рынке жилья», — сказал Эдвард Глейзер, профессор экономики Гарвардского университета, в интервью журналу The New York Times некролог Карла Кейса. «Он прекрасен тем, что он одновременно прозрачен и надежен».

Замахнуться на короля

В последний вторник февраля, как и каждый месяц на протяжении многих лет, были опубликованы индексы S&P CoreLogic Case-Shiller. И, как по маслу, секунды спустя они попали в заголовки газет. 

Но это было еще один заголовок, опубликованный несколькими неделями ранее, который произвел фурор в аналитических и исследовательских кругах, когда поставил под сомнение десятилетия принятых стандартов мониторинга цен.

Этот смелый выстрел через лук знаменосца был взят из январской статьи Parcl Labs, одного из растущего числа поставщиков данных, которые бросают вызов институциональному порядку, который устанавливает свои часы на такие индикаторы, как релиз Кейса-Шиллера.

Представитель S&P Global отказался подробно ответить на просьбу прокомментировать публикацию, вместо этого направив Intel на страницу методологии Кейса-Шиллера.

Parcl Labs, переживая сдвиг в менталитете цифровой недвижимости в эпоху пандемии, предлагает инвесторам возможность делать ставки на рынки, а не на физическую собственность. Он фокусируется на определении дневной стоимости и трендовом действии. При этом Parcl утверждает, что добавляет новый уровень информации в ценообразовании и аналитике недвижимости.

В статье Паркла, написанной соучредителем Джейсоном Льюрисом и вице-президентом по стратегии Люси Фергюсон, утверждается, что Кейс-Шиллер «не обладает полезностью для современного рынка жилья».

Их список проблем с Кейс-Шиллер был длинным и включал следующее:

• Ретроспективные данные двухмесячной давности. В последние годы все больше поставщиков данных перешли к предложению клиентам ежедневно обновляемых отчетов вместо ежеквартальных или ежемесячных. В сообщении Паркла утверждается, что эта тенденция покидает Case-Shiller, который выходит с двухмесячной задержкой. - дальше от кривой, чем когда-либо.
• Использование только повторных продаж на одну семью, но даже не всех, для измерения изменения стоимости дома. Помимо исключения новостроек, кооперативов и кондоминиумов, методология Кейса-Шиллера также исключает любые сделки, которые происходят в течение шести месяцев друг от друга. Исследование Parcl, проведенное в 2022 году, показало, что из-за этих исключений в составном индексе цен на жилье Кейса-Шиллера для 10 городов не учитывается 42 процента продаж в 10 крупнейших столичных статистических регионах.

• В некоторых случаях скидка на старые дома или дома с низким оборотом составляет почти 50 процентов. Хотя методология Case-Shiller не обязательно исключает старые дома или дома со значительными перерывами между продажами, корректировка весов методологии значительно меняет их влияние. Паркл пришел к выводу, что из-за того, что происходит в Сан-Франциско в последнее время, большая часть продаж в пределах индекса этого агломерации дисконтируется, а некоторые достигают 45 процентов.
• Использование границ MSA в индексах 10- и 20-метровых зон дает слишком широкую кисть. Люди живут в Нью-Йорке, Бостоне или Чикаго, но, как и в любой другой недвижимости, предложение, спрос и стоимость представляют собой локальную динамику. Например, следующая диаграмма иллюстрирует разницу в производительности между метро Сан-Франциско и самим городом.

Диаграмма Parcl Labs

Единый источник истины?

Считая, что Кейс-Шиллер является несовершенным источником данных, Льюрис на данный момент все же видит в нем некоторую полезность: а именно, в том, что он помогает команде Parcl Labs стать умнее и понять конкретные рыночные условия или то, как большинство приверженцев его используют.

Льюрис написал в недавнем сообщении в блоге, что команда Parcl попыталась как можно лучше реконструировать методологию Кейса-Шиллера, чтобы помочь «предсказать», как она будет вести себя в последние недели.

«Этот отчет дает нам представление о том, как развиваются рынки домов на одну семью с повторной продажей, которые выходят за рамки определения перепродажи дома», — написал Льюрис.

Каждый раз, когда публикуется отчет Кейса-Шиллера, Parcl предоставляет анализ того, насколько близко он был к предсказанию результатов. Декабрьские показатели были в основном на уровне большинства месяцев, при этом оценки Паркла в целом были очень близки, даже если они и отличались от направления.

В конечном счете, однако, перед Parcl Labs стоит не менее смелая цель, чем у любого поставщика информации в любой отрасли: ее заявленная миссия — создать новый глобальный стандарт ценообразования и аналитики жилой недвижимости, в основном путем создания единого источника для оценки жилья.

Эта идея одновременно изящна по замыслу и сложна на практике. Вместо наличия нескольких системных серверов и точек доступа идея состоит в том, чтобы создать одну систему, которая интегрирует, запрашивает, агрегирует и распространяет данные. Ни концепция, ни стремление создать такой резервуар данных не новы, и еще неизвестно, сможет ли Parcl — или другой новый поставщик данных — убедить отрасль в том, что он взломал код.

Однако некоторые эксперты считают, что наличие разных источников, которые компетентно и эффективно предлагают разные информационные продукты, хорошо работало на протяжении десятилетий. Если что-то не сломано, утверждают они, нет необходимости это чинить.

«Мы используем серию FHFA, модель повторных продаж, и она нам нравится. Но метод Кейса-Шиллера доказан, и я не думаю, что он сломан», — сказал Али Вольф, главный экономист Zonda. «Parcl делает что-то новое и необычное, и их данные имеют ценность. Но это не делает Кейса-Шиллера неверным или неуместным».

Напишите письмо Крису ЛеБартону

• SEO-контент и PR-распределение. Получите усиление сегодня.
• PlatoData.Network Вертикальный генеративный ИИ. Расширьте возможности себя. Доступ здесь.
• ПлатонАйСтрим. Интеллект Web3. Расширение знаний. Доступ здесь.
• ПлатонЭСГ. Углерод, чистые технологии, Энергия, Окружающая среда, Солнечная, Управление отходами. Доступ здесь.
• ПлатонЗдоровье. Биотехнологии и клинические исследования. Доступ здесь.
• Источник: https://www.inman.com/2024/03/11/case-shiller-is-a-go-to-source-for-prices-but-know-these-blind-spots/