Процесс покупки дома, казалось бы, никогда не был таким простым: найдите недвижимость на таких сайтах, как Zillow, Redfin или Trulia; обратиться к листинговому агенту; совершить экскурсию по объекту; и сделать предложение.

Однако, по словам экспертов, в течение многих лет за кулисами потребители не были полностью осведомлены об окончательной стоимости и потенциальных конфликтах интересов при поиске дома.

Теперь, знаковое соглашение с Национальной ассоциацией риэлторов готов перевернуть эту модель. По мнению защитников прав потребителей и даже некоторых риэлторов, это победа для покупателей и продавцов жилья.

«Прозрачность цен — это хорошо, усиление конкуренции — это хорошо, и это усилит и то, и другое», — сказала Мария Летдин, доцент Колледжа бизнеса Университета штата Флорида. «Я очень приветствую это изменение».

Когда сегодня кто-то ищет дом, его в большинстве случаев перехватывает брокер, имеющий доступ к определенным объявлениям и который бесплатно работает с покупателем, чтобы помочь ему попасть в дом.

Но в этом кроется распространенное заблуждение, говорят эксперты, опрошенные NBC News. Хотя домовладелец, выставляющий свою недвижимость на продажу, должен нанять профессионалов для продвижения своего дома, они обычно включают эти затраты в окончательную цену, уплачиваемую покупателем.

«Покупатель оплачивает всю покупную цену», — сказал Летдин. «И после этого решения продавец сможет оставить себе немного больше».

В рамках нового соглашения покупатель теперь должен быть заранее полностью проинформирован о любых потенциальных сборах или комиссиях, которые ему в конечном итоге придется заплатить.

Это потому, что соглашение требует, чтобы покупатель подписал официальный контракт с брокером, в котором указано, какие услуги он будет получать и за какую сумму.

Альтернативно, покупатель жилья может решить не нанимать брокера и вместо этого возложить расходы на поиск на юриста по недвижимости, оценщика или кого-то еще, обладающего знаниями о рынке жилья, говорят эксперты.

А продавец может даже предложить покрыть расходы на команду покупателя в качестве стимула для привлечения большего количества покупателей.

Конечно, для объекта, привлекающего много внимания, такие стимулы для покупателей вряд ли будут обсуждаться.

А в течение нескольких месяцев после возобновления работы из-за пандемии Covid-19 самые горячие рынки недвижимости США явно склонились в пользу продавцов.

Но теперь, когда рост цен на жилье стабилизируется, игровое поле также выравнивается, что дает возможность большему количеству покупателей занять место водителя, говорят эксперты.

«Теперь вы можете нанять адвоката за 1,500 долларов вместо того, чтобы платить комиссию в размере 50,000 XNUMX долларов», — сказал Дуг Миллер, юрист по недвижимости из Миннесоты, который помог начать действия, которые привели к урегулированию NAR.

Кого бы потенциальный покупатель ни выбрал в качестве своего представителя в процессе покупки жилья, соглашение NAR теперь официально запрещает продавцу рекламировать комиссию для представителей покупателя в службе многократного размещения объявлений.

Со своей стороны, НАР утверждает, что свободный рынок всегда устанавливал уровни комиссий, и что они всегда были предметом переговоров – и даже полезны.

«Предложения о компенсации помогают сделать профессиональное представительство более доступным, снизить затраты покупателей жилья на обеспечение этих услуг, расширить возможности справедливого жилья и увеличить круг потенциальных покупателей для продавцов», — говорится в заявлении NAR от 15 марта, объявляющем о соглашении.

Но в большинстве случаев разница в сумме, предлагаемой за эти комиссионные на конкретном рынке, была небольшой — обычно около 3%.

Это связано с тем, что любая попытка предложить агенту покупателя более низкую комиссию, скорее всего, побудит агента увести своего клиента от этой недвижимости.

Миллер охарактеризовал такое поведение как ненадлежащее и сказал, что покупатели во многих случаях не знали об этом.

«Будущее здесь заключается в том, что покупатели теперь будут за рулем», - сказал Миллер. «Вместо того, чтобы эти [комиссионные] деньги поступали их агенту… теперь они могут идти непосредственно покупателю. Это та же сумма денег, но теперь деньги получает покупатель, а не агент по закупкам, и он может решить, что с ними делать».

Более того, усиление конкуренции за клиентов, вероятно, приведет к снижению затрат по всем направлениям, говорит Райан Томаселло, аналитик отрасли недвижимости финансовой фирмы Keefe, Bruyette & Woods.

«Когда вы вводите огромную прозрачность на рынок, которому ее исторически не хватало, любой экономист скажет вам, что это снижает издержки трения — то есть комиссионные — а они одни из самых высоких в мире», — сказал Томаселло. «Таким образом, совокупная стоимость покупки и продажи дома теоретически снизится».

Многие эксперты, в том числе другие специалисты в сфере недвижимости, согласны с тем, что соглашение фактически проредит ряды агентов-однодневок, служивших посредниками — явление, которое резко возросло во время жилищного бума в эпоху пандемии.

«Многие люди прыгнули с парашютом в течение 2020–2021 годов, чтобы попытаться легко заработать дополнительные деньги, выступая в качестве агента по покупке и получая 3%», — сказал Фил Крещенцо-младший, вице-президент юго-восточного подразделения Nation One Mortgage Corp. .

«Но они не приносили 3% стоимости — даже близко».

Крещенцо сравнил его с подработкой ипотечных брокеров, которые способствовали раздуванию пузыря на рынке жилья в середине-конце 2000-х годов.

«Как только они изменили правила компенсации, доминирующие профессионалы поднялись наверх, низы исчезли, и отрасль стала лучше», — сказал Крещенцо.