Тони Робинсон:
Эй, прежде чем мы перейдем к шоу, я хотел бы упомянуть, что Bigger Pockets нанимает продюсера-супервайзера на полный рабочий день для нашей сети подкастов. Это удаленная позиция и шанс поработать с потрясающей командой, если мы сами так говорим. Мы ищем человека, имеющего как минимум пару лет опыта управления производственными командами, и человека, который будет чувствовать себя уверенно, беря на себя инициативу при запуске новых подкастов. Итак, подойдете ли вы или кто-то из ваших знакомых? Полное описание вакансии можно найти на сайте bigpockets.com/jobs. Опять же, это bigpockets.com/jobs, чтобы подать заявку на нашу открытую вакансию продюсера подкастов. Теперь наслаждайтесь представлением.

Эшли Кер:
Это 150-я серия «Новичок в сфере недвижимости». Меня зовут Эшли Кер, и я здесь со своим соведущим Тони Робинсоном. Тони, ты можешь поверить, что это 150-я серия?

Тони Робинсон:
Я не могу в это поверить. Мы уже на полпути к отметке 100 и приближаемся к 200. И если вы впервые присоединяетесь к нам в подкасте Real Estate Rookie, каждую неделю, два раза в неделю мы даем вам вдохновение, мотивацию, образование и все такое. вам нужны истории, которые помогут вам начать работу в качестве инвестора в недвижимость, создать портфель и в конечном итоге обрести финансовую свободу. Итак, что у нас сегодня происходит, Эшли? Что нового в вашем мире?

Эшли Кер:
Немного. У меня такое чувство, будто я все время жду возможности закрыть недвижимость, но я почти уверен, что завтра заключу одну маленькую хижину, маленькую А-образную рамку… Или не завтра, на следующей неделе, маленькую хижину А-образной формы. А потом, да, просто пытаюсь не отставать от происходящего. На самом деле я сейчас чувствую себя совершенно разбитым, просто достаю 1099 и увлекаюсь разными вещами.

Тони Робинсон:
Все, что с этим связано. Итак, я знаю, что у нас есть тема для этого сегодня, но я думаю, что было бы здорово, Эш, если бы ты немного рассказал о своем большом участке площадью 700 акров и о том, что с ним происходит, потому что это было впервые слышу что-то подобное. Так что было бы здорово, если бы кто-то из слушателей смог понять, что с этим происходит.

Эшли Кер:
Конечно. Ага. Итак, этот палаточный лагерь, над которым я работаю, был объектом выкупа. Фактически он был куплен банком, у которого была ипотека, на аукционе по выкупу налогов. И они не застраховали титул собственности, поэтому на данный момент вы не можете застраховать титул на недвижимость.
Итак, я нахожусь в процессе выяснения, почему именно так. Есть ли период погашения? Могу ли я заплатить дополнительную премию за это имущество? Итак, вчера я получил электронное письмо от помощника юриста из офиса моего адвоката, в котором говорилось, что мы готовы продолжить дело. Мы можем получить титульную страховку, поэтому я спросил ее: «Хорошо, как мы можем ее получить? Что это значит?

Тони Робинсон:
Верно. Что отличается?

Эшли Кер:
И я еще не получил ответа. Но да, это что-то очень новое. В штате Нью-Йорк адвокаты занимаются заключением сделок и фактически занимаются получением для вас полиса титульного страхования. Людям, совершающим покупки, это не мешает, и это делается непосредственно с адвокатом. Итак, я собирался узнать больше информации об этом, но это было похоже на небольшую панику, типа: «О, черт возьми. Мы не сможем получить эту недвижимость без титульного страхования, потому что не сможем привлечь инвесторов».
Так что, безусловно, это был своего рода небольшой шок и «лежачий полицейский», надеюсь, небольшое препятствие, которое мы преодолеем. Но да, это всего лишь одна из тех вещей, которые возникают при первой покупке крупной коммерческой недвижимости. Определенно самая дорогая недвижимость, которую я когда-либо покупал.

Тони Робинсон:
Ага. И я просто думаю, что каждый раз, когда ты выходишь за пределы своей зоны комфорта, ты узнаешь что-то новое. И я учусь опосредованно через вас, потому что я никогда не знал, что это даже потенциально может быть проблемой, поскольку предыдущий покупатель не получил титульное страхование, это может повлиять на вашу способность как нового покупателя получить титульное страхование. И опять же, потенциально это может варьироваться от штата к штату или от района к округу, от местности к местности, но всегда здорово знать, какие у вас есть варианты, когда вы попадаете в другую ситуацию.
Наш друг Деррик Акафф просматривает дом в Instagram. У него также проблемы с другим домом, где у него есть титульная страховка, но титульная компания упустила из виду, что при его покупке на недвижимость налагалось залоговое право. Итак, теперь он даже не уверен, владеет ли он этой недвижимостью. Так что да. Нам нужно привлечь кого-нибудь из титульной компании или чего-то еще, чтобы он рассказал, что все это такое, чтобы мы могли дать людям некоторую внутреннюю информацию.

Эшли Кер:
Ага. Это отличная идея, потому что даже мой адвокат сказал: «Вот где мы сейчас находимся». И он только что приказал провести поиск по названию, так что, как только мы вернем поиск по названию, у нас еще будет 25-дневный период комплексной проверки. Так что времени, чтобы во всем разобраться, определенно еще есть, но он сделал вид, будто наши руки сейчас связаны.
Итак, что я сделал? Первое, что я делаю, — звоню некоторым своим друзьям-инвесторам, заключившим крупные коммерческие сделки, и говорю: «Что вы об этом думаете? Что мы можем сделать?" Итак, рекомендации заключались в том, чтобы посмотреть на период погашения, посмотреть, можете ли вы заплатить страховой взнос, а затем попросить снизить покупную цену, чтобы покрыть страховой взнос, который вы платите авансом. Так что да. Положитесь на своих друзей-инвесторов, но также убедитесь, что вы тоже можете принести им некоторую пользу.

Тони Робинсон:
Ага. И если у вас не так много друзей-инвесторов, мы здесь именно для этого. Верно? Форумы Bigger Pockets, группа Real Estate Rookie в Facebook, есть море других нетерпеливых и желающих инвесторов, которые хотят познакомиться с вами и поделиться своими заметками. Что ж, я рад, Эшли, что ты нашла другой вариант, другой путь вперед. Я знаю, что вы были немного расстроены, когда впервые получили эту новость, но это просто доказывает, что всегда есть другой путь или творческое решение, когда дело касается инвестиций в недвижимость.

Эшли Кер:
Ага. И я до сих пор не полностью преодолел это препятствие, и должен признать, что бывают дни, когда я думаю: «Должен ли я просто сейчас отступить и вернуть свой очень большой депозит?» И мне действительно трудно сохранять мотивацию и продолжать идти вперед, поэтому всегда здорово иметь возможность зайти на подкаст, где есть гости, которые меня вдохновляют. Я слышу их историю. Я такой: «Хорошо, если они смогут это сделать, я смогу пройти эту сделку. Я могу сделать это возможным, и я могу заставить это работать». Так что да. Недвижимость — это, безусловно, американские горки, взлеты и падения, и постоянная мотивация, потому что каждый день может произойти что-то хорошее или плохое.

Тони Робинсон:
Ага. Что ж, я уверен, что для тебя это закончится хорошо. А если нет, то если получится ужасно, то, по крайней мере, когда-нибудь из этого получится хороший эпизод подкаста. Так что в любом случае в этом есть польза.

Эшли Кер:
Да, действительно. Ага.

Тони Робинсон:
Но на самом деле мы сейчас работаем и над коммерческой сделкой. На самом деле я только что разговаривал по телефону с одним из моих деловых партнеров прямо перед этим звонком, и там был еще один мотель. Это настоящий мотель, который сейчас находится недалеко от моего дома, в другом озерном городке, но, похоже, им очень плохо управляют. Мы запросили финансовые данные. Последние финансовые отчеты были за 2016 год. Если вы послушаете этот подкаст, то увидите, что сейчас 2022 год, поэтому финансовые отчеты немного устарели. И что еще хуже, финансовые отчеты включали только одну страницу расходов за год.
Итак, когда вы думаете о плохой бухгалтерии, как о маме и папе, очень устаревшей, она буквально проверяет все эти флажки. Но мы в восторге от этого объекта недвижимости из-за его местоположения. Он находится в действительно престижной части города, и я думаю, что есть действительно хорошая возможность приехать и отремонтировать этот объект недвижимости, сделать его крутым и модным, как наши объявления о краткосрочной аренде, сократить накладные расходы за счет отсутствия персонала на объекте и сделать это самостоятельная регистрация заезда и самовывоз. Итак, вероятно, собираюсь поехать туда в какой-то момент на этой неделе, и я надеюсь, что мы наконец сможем снести мою первую коммерческую недвижимость. Я думаю, это будет 33 единицы, если мы действительно сможем это осуществить.

Эшли Кер:
Тони, это потрясающе. У меня есть пара вопросов по поводу этого объекта недвижимости. Итак, что вы собираетесь сделать, чтобы профинансировать эту собственность? Собираетесь ли вы воспользоваться банковским финансированием, потому что, поскольку финансовые показатели не обновлены, сможете ли вы получить кредит SBA. Или, может быть, это возможность получить финансирование от продавца, скажем: «Эй, слушай, тебе будет очень трудно продать эту недвижимость».

Тони Робинсон:
Ага. Таким образом, продавец фактически находился на условном депонировании у другого покупателя. Покупатель не смог выполнить обязательство. Итак, я думаю, у него было несколько фальстартов с этой недвижимостью, и он на самом деле уже понимает, что большинство банков не будут к этому прикасаться. Итак, он готов предложить финансирование продавцу.
Он хочет внести первоначальный взнос в размере 40%, что довольно здорово. Но он предлагает, я думаю, трехлетнюю процентную ставку — всего лишь под 6% или что-то в этом роде. Так что это не страшно, дает нам более чем достаточно времени, чтобы войти, сделать необходимый ремонт и стабилизировать имущество. И я думаю, что как только мы стабилизируем ситуацию, мы будем искать какое-то кредитование SBA, чтобы выйти из этой сделки по финансированию владельцев.

Эшли Кер:
Ну, это действительно интересно, Тони.

Тони Робинсон:
Да.

Эшли Кер:
Желаем удачи!

Тони Робинсон:
Итак, еще рано. Я не хочу питать надежды.

Эшли Кер:
Верно. Но все же да.

Тони Робинсон:
Я стараюсь не слишком волноваться, пока чернила не высохнут. Верно? Как только контракт будет подписан и все будет закрыто, я смогу волноваться. Но сейчас это...

Эшли Кер:
Но тогда тоже становится страшно.

Тони Робинсон:
Это правда. Это правда. Мы никогда не заключали сделку на 33 объекта за один раз. Но я несколько раз говорил, что моя цель — получить 1,000 квартир для краткосрочной аренды к концу 2023 года, так что у меня есть почти ровно 24 месяца, чтобы это осуществить. И если единственное, что я делаю, это покупаю один дом на одну семью в месяц, я с треском не доберусь до этой цели. Итак, мне нужно вырваться из своей зоны комфорта, побороть некоторые из своих страхов и начать гоняться за более крупными сделками.

Эшли Кер:
Ну, я знаю, что ты сможешь это сделать, Тони.

Тони Робинсон:
Ах, спасибо, Эш.

Эшли Кер:
Хорошо. Итак, у нас есть вопрос на сегодня? Я думаю, у вас был один от ваших личных сообщений, верно?

Тони Робинсон:
Мы делаем. У нас действительно есть вопрос. Итак, сегодняшний выпуск был не о коммерческой недвижимости. На самом деле у нас есть вопрос, заданный из аудитории. Итак, сегодняшний вопрос на самом деле исходит из моего Instagram. Кто-то связался со мной и прислал вопрос, который, как я думал, станет хорошей темой для сегодняшнего дня и на самом деле соответствует тому, о чем мы только что говорили о коммерческой недвижимости.
Но это вопрос от Colettes_REI7. Итак, Колетт обратилась ко мне в Instagram и спросила: «Вы делаете предложения на основе предоставленной проформы или на основе текущих фактических данных о недвижимости?» Итак, Эш, что ты думаешь о проформах и фактах и ​​как ты их используешь для анализа?

Эшли Кер:
Итак, когда я анализирую недвижимость, я смотрю на то, какими, по моему мнению, будут цифры, так что это проформа. Затем я также анализирую его на худший сценарий, например, каковы сейчас цифры или каков наихудший сценарий для этого объекта недвижимости? Какова минимальная арендная плата, которую он может получить? Каковы могут быть самые большие мои расходы? Тогда я тоже в лучшем случае, так каков наилучший сценарий для этого объекта недвижимости? А потом я смотрю на них и понимаю, сможет ли эта собственность выжить при всех этих различных вариантах?
И я думаю, что рассмотрение коммерческой недвижимости сильно отличается от рассмотрения дуплекса и подсчета цифр. В случае дуплекса или недвижимости меньшего размера гораздо проще сдать эту недвижимость как таковую, потому что вы, возможно, просто строите одну или две квартиры, тогда как, если вы собираетесь приобрести большую коммерческую недвижимость, это может занять у вас целый год, чтобы действительно добраться до этой проформы. Итак, у вас должен быть план для покрытия этих расходов, независимо от того, есть ли у вас большой объем оборотного капитала.
Итак, оборотный капитал — это когда вы берете денежную сумму, скажем, если вы покупаете большую коммерческую недвижимость, вы берете 100,000 XNUMX долларов и кладете их на банковский счет, чтобы покрыть, возможно, заработную плату, чтобы покрыть расходы на снегоочистку. в год, чтобы покрыть страховку, покрыть налоги на недвижимость, потому что вы знаете, что доход за первый год этого не покроет. И это не следует путать с вашими деньгами на капитальный ремонт.
Итак, если вы въезжаете и делаете улучшения, кладете новый пол, кладете новую крышу, чтобы по-настоящему оценить эту ценность и иметь возможность взимать больше арендной платы, это будет отдельный раздел. необходимая вам сумма денег. Итак, я думаю, что, глядя на оба этих фактора, фактические и проформы, определенно покупка недвижимости, которая имеет добавленную стоимость для этой проформы, - это то, где вы получите максимальную отдачу от затраченных средств.
Если вы покупаете недвижимость по факту, она, вероятно, не принесет вам такой большой прибыли, как если бы вы добавляли ценность. Итак, я думаю, что важно учитывать оба фактора, и если проформа работает, а фактические данные нет, как вы собираетесь это учитывать, пока не дойдете до проформы?

Тони Робинсон:
Ага. Эш, какой феноменальный ответ. Я мало что могу добавить к этому. Процесс, который вы описываете, по сути, тот же самый, что и я. Итак, я думаю, единственное, что я добавлю, это то, что для того, чтобы выяснить, что это за проформы, вам не следует брать проформу, которую указали продавцы или брокеры, потому что у них есть стимул следить за тем, чтобы недвижимость была представлена ​​в наиболее выгодном свете. Таким образом, они, вероятно, будут немного более оптимистичны в отношении того, как на самом деле будет работать это свойство.
Итак, каждый раз, когда продавец, агент или брокер предоставляет вам предварительные данные, любезно поблагодарите их за отправку их вам, но вы всегда хотите дважды проверить и убедиться, что вы подтверждаете эту информацию самостоятельно. К счастью, у Bigger Pockets есть ресурсы, которые помогут вам в этом. Если вы зайдете на веб-сайты Bigger Pockets, в разделе «Инструменты» есть раздел «Услуги» и «Оценщик арендной платы».
Я использовал это раньше, и это действительно работает очень хорошо. Я посмотрел свою самую первую арендуемую недвижимость на сайте оценщика аренды Bigger Pockets. Я сдавал эту недвижимость в аренду за 1,350 долларов в месяц, а оценщик аренды на BP указывает, что она стоит 1,300 долларов в месяц. Так что это почти точно соответствует тому, что я на самом деле взимал за эту собственность, поэтому он относительно хорошо справляется с получением этих данных.
А если вы не являетесь профессиональным участником Bigger Pocket и у вас нет к нему доступа, вы можете выполнить тот же поиск вручную самостоятельно. Просто откройте Zillow, откройте Craigslist, Facebook Marketplace, какой бы то ни было доминирующий источник листинга на вашем рынке, и просто посмотрите, какую недвижимость сдают в аренду в этом районе. И вы можете прийти к такому же решению самостоятельно, но главный вывод — сделать домашнюю работу самостоятельно, когда дело доходит до прогнозируемого дохода. Не полагайтесь на то, что говорит вам продавец.

Эшли Кер:
Ага. Это то, что доверяй, но проверяй. Вы можете доверять кому-то, агенту, с которым вы работали, или тому, кто продает вам недвижимость, но всегда проверяйте эти цифры. Это отличный совет, Тони. Помимо использования оценщика арендной платы в Bigger Pockets, есть также отчеты калькулятора, где, если вы являетесь профессиональным участником, вы можете создавать неограниченное количество отчетов. Итак, запустите отчет как фактические цифры, запустите отчет как лучший сценарий, как худший сценарий, а затем сравните их. Вы можете распечатать их, сохранить и многое другое, что вы можете сделать с этими отчетами калькулятора.

Тони Робинсон:
Ага. Надеюсь, это ответило на твой вопрос, Колетт. Мы с Эшем оба впились в это зубами. Я знаю, что часто возникает вопрос о том, как использовать эти две цифры, поэтому, надеюсь, это даст вам правильное направление, в котором вам нужно двигаться вперед.

Эшли Кер:
Что ж, спасибо вам, ребята, огромное, что присоединились к нам на съемках 150-го эпизода. Я до сих пор не могу в это поверить. Мы очень ценим вас, ребята, и любим, что вы слушаете это шоу. А если вы хотите стать гостем подкаста Bigger Pockets Real Estate Rookie, вы можете отправить форму на сайте biggerpockets.com/guest. И мы вернемся в среду с гостем. Меня зовут Эшли Кер из Wealth From Rentals, а его Тони Робинсон из Tony J. Robinson в Instagram. Но прежде чем вы уйдете, давайте посмотрим, что вы можете использовать на сайте bigpockets.com.