W zeszłym miesiącu YIMBY Law, organizacja non-profit wspierająca mieszkalnictwo, pozwał miasto Los Angeles w imieniu prywatnego dewelopera chcącego wybudować apartamentowiec na 360 mieszkań w Canoga Park. Mieszkania te byłyby przeznaczone wyłącznie dla najemców spełniających federalną definicję niskie lub umiarkowane dochody w Los Angeles Projekt został złożony w ramach inicjatywy burmistrz Karen Bass. Dyrektywa wykonawcza 1, mające na celu radykalne przyspieszenie procesu zatwierdzania i wydawania pozwoleń na projekty mieszkaniowe w 100% przystępne cenowo. Jednak niedawno miasto cofnęło kwalifikowalność budynku Canoga Park do udziału w tym programie skargi właścicieli domów jednorodzinnych.

To odwrócenie uwagi jest częścią trendu. W zeszłym roku burmistrz zmienił ED1, aby chronić strefy jednorodzinne przed usprawnioną zabudową – po osiem takich wniosków, w tym propozycja Canoga Park, zostały już złożone. Propozycjom tym odmówiono następnie kwalifikowalności do ED1. Część projektów złożyła odwołania; jeden odmowa została uchylona, ale Rada Miasta odrzuciła apelację dotyczącą projektu Canoga.

Bez ED1 projekty te podlegają uznaniowemu procesowi zatwierdzania, który może wiązać się z długotrwałym przeglądem środowiskowym i innymi opóźnieniami, które mogą uniemożliwić ich realizację. Taki obrót wydarzeń może kosztować miasto ponad 1,100 niedrogich mieszkań.

Bas ogłosił ED1 jako odejście „Urządu Miejskiego od tradycyjnego podejścia skupionego na procesie i zastąpienie go nowym podejściem skupionym na rozwiązaniach, wynikach i szybkości”. Deklarowany zamiar burmistrza został znacząco wzmocniony ustawą stanową AB 2334, uchwaloną w 2022 r., zezwalającą deweloperom na stosowanie zachęt dla deweloperów w przypadku projektów w 100% przystępnych cenowo, w tym znacznego podwyższenia limitów wysokości i dopuszczalnej gęstości (liczby mieszkań na działce o danej wielkości ) W „obszary o bardzo niskim natężeniu ruchu pojazdów”, gdzie ograniczona zabudowa mieszkaniowa ograniczyła ruch. Pomysł jest taki, że obszary te mogą łatwiej pomieścić dodatkowy ruch wynikający ze zwiększonej gęstości zabudowy.

Potencjalne oszczędności wynikające z projektów ED1 i AB 2334 zachęciły prywatnych deweloperów do budowy długoterminowych mieszkań o ograniczonych dochodach – co najważniejsze, bez polegania na finansowaniu publicznym. Gdyby ponad 1,100 mieszkań, które obecnie wstrzymano po usprawnieniu ED1, wybudowano standardową ścieżką dotowaną ze środków publicznych, przy typowym koszcie wynoszącym około600,000 XNUMX za jednostkę, mogą potrzebować do 660,000,000 XNUMX XNUMX dolarów środków publicznych. Alternatywy finansowane ze środków prywatnych są dobrodziejstwem dla władz lokalnych, regionalnych i stanowych, które od lat starają się pobudzić produkcję tzw. obudowa „brakującego środka”. na który mogą sobie pozwolić klasy robotnicze i gospodarstwa domowe o średnich dochodach.

Jednak teraz postęp ten staje pod znakiem zapytania, gdy zaczęła ujawniać się siła tych uzupełniających się reform miejskich i państwowych. Pozew dotyczący budynku Canoga Park może skutkować ostatecznym wstrzymaniem realizacji jednego lub kilku z projektów, a także państwo zasugerowało że miasto popełniło błąd, cofając ich uprawnienia do programu ED1. Ale nawet jeśli te projekty zostaną zatwierdzone, ponieważ ED1 wyklucza obecnie dzielnice jednorodzinne, które stanowią około trzy czwarte gruntów mieszkalnych w Los Angelesoznaczałyby raczej koniec niż początek podobnego rozwoju.

Niektórzy mieszkańcy tych dzielnic twierdzą, że to sprawiedliwe. Według członka rady Boba Blumenfieldaw przypadku właścicieli domów dotkniętych nowymi mieszkaniami „wartość ich nieruchomości spadnie o połowę, a ich mieszkanie będzie rzucać duży cień”.

Tak się składa, że ​​mogę osobiście porozmawiać o tych obawach. Jestem właścicielem i mieszkańcem mieszkania w małym osiedlu szeregowym na Westside, położonym bezpośrednio po drugiej stronie ulicy od trwającego projektu przekształcenia domu jednorodzinnego w apartamentowiec wielorodzinny.

Moi sąsiedzi i moja rodzina tracą w ciągu dnia sporo światła słonecznego z nowego budynku. Nasza ulica od tak dawna jest kakofonicznym, brudnym placem budowy, że trudno sobie przypomnieć, jak wyglądała wcześniej.

Wiem jednak, że tak wygląda rozwiązanie kryzysu mieszkaniowego: pojedyncza działka, na której wcześniej mieszkała jedna rodzina, zostaje przekształcona w mieszkania dla około 15–25 osób, z lokalami zarezerwowanymi dla gospodarstw domowych o niskich dochodach. Podobnie jak te w kwestionowanych projektach ED1, te niedrogie jednostki nie będą wymagały finansowania publicznego.

Po prostu nie da się rozwiązać naszego kryzysu mieszkaniowego bez rzucania cienia na niektóre obszary zabudowy jednorodzinnej. Być może będziemy musieli zwiększyć ruch w niektórych dzielnicach, zapewniając więcej mieszkań w bogatym w miejsca pracy zachodnim Los Angeles może ostatecznie zmniejszyć ruchu drogowego, umożliwiając ludziom życie bliżej miejsca pracy. Jeśli chodzi o wartości nieruchomości, liczne badania wykazały, że mieszkania o niskich dochodach nie zmniejszają ich znacząco, m.in w drogich dzielnicach, i często wzrosty im.

Niektóre okręgi wyborcze zawsze będą sprzeciwiać się rozwojowi. Lokalni decydenci, którzy poważnie myślą o rozwiązaniu naszego podwójnego kryzysu przystępności cenowej mieszkań i bezdomności, muszą dokładnie przyjrzeć się, ile kapitału politycznego są skłonni wydać na stworzenie skutecznej polityki w obliczu takich sprzeciwów.

Jeśli nie uda nam się zbudować w pełni przystępnych cenowo projektów, które nie drenują kasy rządowej nawet na obrzeżach terenów przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną, to Angelenos powinno przygotować się na trwały kryzys mieszkaniowy.

Jeśli jednak brzmi to jak zły kierunek dla miasta, Bass i Urząd Miasta powinni w pełni zaangażować się w ochronę i rozwój polityki innowacyjnej, takiej jak pierwotna ED1, bez kategorycznych wyłączeń dla osiedli jednorodzinnych, czy AB 2334. Mechanizmy, które przekonują prywatnych deweloperów stworzenie długoterminowej oferty mieszkaniowej po przystępnej cenie, która w obliczu kryzysu będzie najbardziej zbliżona do darmowego lunchu, jaki Los Angeles kiedykolwiek będzie mógł otrzymać.

Jason Ward jest ekonomistą w firmie Rand Corp. i współdyrektor ds Rand Centrum Mieszkalnictwa i Bezdomności.

• Dystrybucja treści i PR oparta na SEO. Uzyskaj wzmocnienie już dziś.
• PlatoData.Network Pionowe generatywne AI. Wzmocnij się. Dostęp tutaj.
• PlatoAiStream. Inteligencja Web3. Wiedza wzmocniona. Dostęp tutaj.
• PlatonESG. Węgiel Czysta technologia, Energia, Środowisko, Słoneczny, Gospodarowanie odpadami. Dostęp tutaj.
• Platon Zdrowie. Inteligencja w zakresie biotechnologii i badań klinicznych. Dostęp tutaj.
• Źródło: https://www.latimes.com/opinion/story/2024-02-01/los-angeles-housing-crisis-affordable-executive-directive-1