Logo Zephyrnet

Generatywna analiza danych

Rok „podatku od nieruchomości”: zebrano setki milionów, ale dreszcz na rynku luksusowym w Los Angeles

Opublikowane ponownie przez Plato
Opublikowane ponownie przez Plato

Data:

Odwiedzin: 28

Rok temu w Los Angeles zaczął obowiązywać „podatek od nieruchomości”. Było to albo darem niebios, albo całkowitą katastrofą, w zależności od tego, kogo spytasz.

Podatek od przeniesienia własności, formalnie znany jako Measure ULA, pobiera opłatę w wysokości 4% od każdej sprzedaży nieruchomości powyżej 5 milionów dolarów i opłatę w wysokości 5.5% od sprzedaży powyżej 10 milionów dolarów, a dochody przeznaczane są na finansowanie inicjatyw w zakresie niedrogich mieszkań i bezdomności.

Kiedy wyborcy w Los Angeles zatwierdzili to rozwiązanie w listopadzie 2022 r., szybko stało się ono dominującym wątkiem na rynku nieruchomości w Los Angeles.

Zwolennicy twierdzą, że podatek generuje kluczowe fundusze na rozwiązanie kryzysu mieszkaniowego w Los Angeles i mają rację. Według Departamentu Mieszkalnictwa Los Angeles w pierwszym roku działania Measure ULA zebrała około 215 milionów dolarów.

Rada Miasta Los Angeles uchwaliła Plan wydatków na kwotę 150 milionów dolarów dla funduszy ULA w sierpniu, a pieniądze zostały przekazane na sześć programów: krótkoterminowa pomoc w nagłych wypadkach w wynajmie, obrona przed eksmisją, docieranie do najemców i edukacja, bezpośrednia pomoc pieniężna dla seniorów i osób niepełnosprawnych o niskich dochodach, ochrona lokatorów i produkcja mieszkań po przystępnych cenach .

Krytycy, w tym wielu specjalistów z branży nieruchomości w Los Angeles, twierdzą, że podatek utrudnia rynek – nie tylko sprzedaż luksusowych domów, ale także inwestycji wielorodzinnych i nieruchomości komercyjnych, ponieważ podatek dotyczy wszystkich sprzedaży nieruchomości powyżej 5 milionów dolarów.

Oni też mają rację.

Kiedy podatek zaczął obowiązywać po raz pierwszy 1 kwietnia 2023 r., tj wszystko, ale zamarzł Rynek luksusowych nieruchomości w Los Angeles, na którym wielu sprzedawców wycofuje swoje domy z rynku w obawie, że w przypadku sprzedaży zapłacą dodatkowe kilkaset tysięcy podatków.

Rok później rynek nadal jest tak samo lodowaty.

Uderzające spowolnienie jest częściowo spowodowane schłodzeniem zakupów w południowej Kalifornii, ponieważ rosnące stopy procentowe całkowicie powstrzymują wielu potencjalnych nabywców od poszukiwania domu. Jednak w Los Angeles – jedynym mieście objętym podatkiem – sprzedaż domów powyżej 5 milionów dolarów spadła dwukrotnie szybciej niż w innych zamożnych miastach, ponieważ kupujący wybierają domy w sąsiednich obszarach, które nie podlegają podatkowi.

Od kwietnia 2022 r. do marca 2023 r., czyli rok przed wprowadzeniem środka ULA, w Los Angeles sprzedano 366 domów jednorodzinnych o wartości co najmniej 5 mln dolarów. W ciągu 12 miesięcy było ich zaledwie 166, co oznacza spadek o około 68%.

Według danych Multiple Listing Service sprzedaż towarów luksusowych w pobliskich miastach spadła, ale nie w takim samym tempie.

W Beverly Hills sprzedaż domów jednorodzinnych spadła o 24%.

W Santa Monica sprzedaż domów jednorodzinnych spadła o 29%.

W Malibu sprzedaż domów jednorodzinnych spadła o 28%.

„Moi klienci opuszczają Los Angeles” – powiedział Jason Oppenheim, agent luksusowych nieruchomości, który występuje w reality show „Selling Sunset”. „Nie możemy w dalszym ciągu wypychać bogatych z naszego miasta”.

Oppenheim i jego zespół spędził większość siódmego sezonu programu wypowiadającego się przeciwko podatkowi, który ich zdaniem wypycha potencjalnych nabywców z Los Angeles do innych zamożnych obszarów.

„Ten podatek nie przyniósł obiecanych skutków i nadszedł czas, aby wszyscy odłożyli na bok swoje ego i zdali sobie sprawę, że to był błąd” – powiedział Oppenheim.

Spadek wynika z kilku różnych czynników. Wielu właścicieli luksusowych domów sprzedało swoje nieruchomości zeszłej wiosny, zanim podatek zaczął obowiązywać, w tym gwiazdy takie jak Mark Wahlberg i Brad Pitt.

Inni szukali luk aby uniknąć płacenia podatku, na przykład dzieląc nieruchomości na wiele części i sprzedając je osobno, aby nie przekroczyć kwoty 5 milionów dolarów.

W rezultacie środki Measure ULA nie zebrały prawie takiej kwoty, jak pierwotnie przewidywano.

Pierwsi zwolennicy środka ULA oszacowali, że podatek przyniesie około 900 milionów dolarów rocznie. W marcu ubiegłego roku raport Urzędu Administracyjnego miasta obniżył tę liczbę do 672 milionów dolarów.

Całkowita suma wynosząca 215 milionów dolarów jest znacznie niższa od początkowych prognoz, ale Greg Good, starszy doradca ds. polityki i spraw zewnętrznych w Departamencie Mieszkalnictwa Los Angeles, powiedział, że spodziewa się, że w przyszłości będzie ona znacznie wyższa.

W ciągu pierwszych trzech miesięcy działania ULA podatek wzrósł o 15 milionów dolarów, czyli tylko 5 milionów dolarów miesięcznie. Jednak od lipca 2023 r. do lutego 2024 r. podatek wzrósł o około 200 milionów dolarów, czyli 25 milionów dolarów miesięcznie. Prognozy na rok budżetowy miasta, który rozpoczyna się 1 lipca i kończy 30 czerwca, wyniosą około 300 milionów dolarów.

„Pomimo postępowań sądowych, pomimo ochłodzenia rynku, pomimo przemysłu obrony bogactwa, którego zadaniem jest pomaganie bogatym chronić ich pieniądze przed podatkami, daje to 300 milionów dolarów na inicjatywy w zakresie mieszkalnictwa i bezdomności” – powiedział Good.

Do tej pory miasto wydało około 28 milionów dolarów na pomoc najemcom i właścicielom znajdującym się w trudnej sytuacji, 23 miliony dolarów na ochronę przed eksmisją i docieranie do najemców oraz 56.8 miliona dolarów na pożyczki mające na celu przyspieszenie rozwoju niedrogich projektów budownictwa wielorodzinnego.

„Nic takiego nie stanie się bez ULA” – powiedział Good.

Społeczność nieruchomości w Los Angeles zawzięcie walczyła z podatkiem, prowadząc kampanię przeciwko temu rozwiązaniu podczas głosowania w listopadzie 2022 r. i próbując znaleźć sposoby na jego uchylenie po przyjęciu.

Ostatnia skarga – pozew dotyczący niezgodności podatku z konstytucją – została oddalona w październiku, kiedy sędzia hrabstwa Los Angeles oddalił sprawę, ale powodowie są w trakcie odwoływania się od tej decyzji.

Następna przeszkoda, przed którą stanie to rozwiązanie, pojawi się w listopadzie, kiedy Kalifornijczycy będą głosować nad ogólnostanową inicjatywą w sprawie głosowania zwaną „Ustawą o ochronie podatników”. W przypadku przyjęcia ustawa wymagałaby zatwierdzenia podatków specjalnych większością dwóch trzecich głosów zamiast zwykłej większości, mając zastosowanie do wszystkich środków przyjętych po 1 stycznia 2022 r. Ponieważ środek ULA został przyjęty w 2023 r. i uzyskał jedynie 57% akceptacji , może wymagać kolejnego głosowania lub potencjalnie zostać uchylony.

Gubernator Gavin Newsom złożył wniosek petycję nadzwyczajną o wycofanie inicjatywy pod głosowanie, ale status petycji jest niejasny.

„To jest historia Dawida kontra Goliata. Interesy finansowe próbują powstrzymać Angelenos przed zajęciem się tym egzystencjalnym kryzysem, ale uważam, że wyborcy w sondażach odwrócą scenariusz i odrzucą go” – powiedział Good. „Będziemy atakować kryzys mieszkaniowy z wigorem i zapałem tak długo, jak będzie to konieczne”.

spot_img

Najnowsza inteligencja

spot_img

Prawa autorskie @ 2024 Plato Technologies Inc.