Dołącz do ruchu w Inman Connect Las Vegas, 30 lipca – 1 sierpnia! Wykorzystaj moment, aby przejąć odpowiedzialność za następną erę na rynku nieruchomości. Dzięki wciągającym doświadczeniom, innowacyjnym formatom i niezrównanemu składowi prelegentów spotkanie to staje się czymś więcej niż konferencją — staje się siłą współpracy kształtującą przyszłość naszej branży. Zabezpiecz swoje bilety już teraz!

Jeżeli sąd zatwierdzi osada osiągnięte z Krajowym Stowarzyszeniem Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, brokerzy notujący nieruchomości będą nadal mogli składać oferty pośredników w zakresie spółdzielczego wynagrodzenia poza usługą wielokrotnych ogłoszeń. Niektórzy początkowo będą starali się kontynuować dotychczasową działalność, ale ostatecznie transakcja doprowadzi do „fali innowacji”, która obniży prowizje dla konsumentów.

To zgodnie z Robby'ego Brauna, partner w grupie praktyki antymonopolowej w Cohen Milstein Sellers & Toll, jednej z kancelarii prawnych reprezentujących powodów w procesie Moehrl i Umpa garnitury komisowe. Kancelaria jest także współprowadzącym doradcą prawnym powodów w ramach ugody NAR.

Wywiad z Inmanem Kolega Brauna w Cohen Milstein, Benjamin Brown, kiedy firma po raz pierwszy złożyła wniosek o Moehrl pięć lat temu. Teraz, gdy wygląda na to, że sprawa zmierza ku rozwiązaniu, Inman rozmawiał z Braunem o tym, jaki wpływ może mieć proponowana ugoda NAR na prowizje, sterowanie i nowe modele biznesowe oraz czy transakcja może uzyskać akceptację Departamentu Sprawiedliwości Stanów Zjednoczonych .

Ten wywiad został zredagowany pod kątem długości i jasności.

Inman: Skontaktowaliście się i powiedzieliśmy, że chcecie porozmawiać o błędnych przekonaniach na temat wpływu ugody, zakresu zmian, jakich mogą się spodziewać pośrednicy w obrocie nieruchomościami oraz dlaczego pośrednicy w obrocie nieruchomościami powinni poważnie potraktować ugodę i zmiany, jakie przyniesie ona branży, lub ryzykują, że pozostaną w tyle. Jakie zatem błędne przekonania masz na myśli?

brązowy: Jest ich kilka. Jednym z błędnych przekonań, które widziałem w niektórych miejscach, jest pogląd, że ugoda doprowadzi do pewnego rodzaju trwałego zwolnienia pośredników w obrocie nieruchomościami, którzy zaangażowali się w praktyki potencjalnie antykonkurencyjne. Zwolnienie idzie tylko do przodu aż do momentu, kiedy myślę o wstępnej zgodzie na ugodę, wstecz. Jeśli zatem w branży nieruchomości będą miały miejsce dalsze działania antykonkurencyjne, pośrednicy w obrocie nieruchomościami mogą ponieść za to odpowiedzialność.

Inny wiąże się z koncepcją, że ludzie będą mogli ominąć zmiany praktyki odzwierciedlone w ugodzie, po prostu składając oferty spółdzielczego wynagrodzenia z MLS.

Prawdą jest, że ugoda nie zabrania kategorycznie i ogólnie wszystkich ofert spółdzielczego wynagrodzenia spoza MLS, ale nakłada pewne ograniczenia na te oferty i możliwości, jakie można zrobić, aby ułatwić składanie ofert spółdzielczego wynagrodzenia.

Dane MLS nie mogą być wykorzystywane do ułatwiania oferowania wspólnych wynagrodzeń poza MLS. Jeśli ktoś miałby otrzymać kanał danych MLS i chciał stworzyć jakąś stronę internetową, na której będą prezentowane oferty wspólnych wynagrodzeń od wielu różnych brokerów, MLS, gdy dowiedziałby się o tej praktyce, musiałby odciąć jego kanał danych MLS.

Widziałem, że w niektórych miejscach mówiono o obejściach, potencjalnie za pośrednictwem Zillow lub witryny ShowingTime należącej do Zillow. Praktyki te nie będą dozwolone na mocy ugody.

Błędne przekonanie nr 3 to pogląd, że ugoda tak naprawdę nie będzie miała na nic wpływu, ponieważ brokerzy mogą w dalszym ciągu jednostronnie składać oferty spółdzielczego wynagrodzenia, a nie w powiązaniu z MLS lub przy użyciu źródeł danych MLS. Na razie to prawda, ale z naszej perspektywy ta ugoda naprawdę zapoczątkuje nową falę innowacji w branży nieruchomości.

Zobaczysz wielu ludzi, którzy eksperymentują z różnymi typami modeli wynagrodzeń i ich poziomami. Zobaczysz brokerów rabatowych. Zobaczysz ludzi, którzy chcą usprawnić ten proces. Zobaczysz, że niektórzy konsumenci, w tym po stronie kupującego, eksperymentują z rezygnacją z korzystania z brokera w celu zaoszczędzenia pieniędzy. Zobaczysz ludzi korzystających z usług innych specjalistów, na przykład prawników zajmujących się nieruchomościami, a nie brokerów.

Być może w ciągu pierwszego roku lub dwóch znajdą się ludzie, którzy zignorują nowy świat, który naszym zdaniem stworzy to porozumienie, ale ostatecznie ci innowatorzy i konkurenci dyskontowi zwiększą konkurencję cenową na rynku, co doprowadzi do spadku prowizje dla konsumentów. Ludzie, którzy są w branży i nie zdają sobie z tego sprawy i nie biorą tego pod uwagę, pozostaną w tyle.

Konsultant branżowy Rob Hahn napisał na ten temat, a jego zdanie było w zasadzie następujące: „To nie eliminuje sterowania, więc prowizje nie spadną, więc w zasadzie nic się nie zmieni, ponieważ ludzie nadal mogą na stronie swojego brokera wpisać „to jest to, co oferuję” na wszystkich moich aukcjach. Jeśli zatem agent kupującego chce zobaczyć, co oferuje dana oferta, wystarczy, że wejdzie na stronę internetową brokera lub nawet po prostu do niego zadzwoni i upewni się, że oferuje to, czego oczekuje od niego agent kupującego. . Nie pozbędziemy się więc układu kierowniczego.” Jakie jest Twoje zdanie na ten temat?

Uważamy, że ograniczy to sterowanie, ponieważ nie będzie całego świata ofert spółdzielczego wynagrodzenia w jednym miejscu, widocznym tylko dla brokerów.

Ugoda nie tylko zabrania stosowania systemu MLS i odtwarzania systemów typu MLS replikujących system MLS, ale wymaga także większej przejrzystości dla konsumentów zarówno po stronie notowania, jak i kupującego. Istnieją pisemne umowy, które muszą zawrzeć i które muszą zawierać szczegółowe informacje na temat oferowanego wynagrodzenia na początku relacji.

Połączenie wszystkich tych zmian spowoduje ograniczenie sterowności i, ponownie, zwiększenie konkurencji i konkurencji cenowej w branży nieruchomości.

Według mnie oznacza to po prostu, że agentowi kupującego będzie nieco trudniej zobaczyć, co jest oferowane na aukcji. Będą musieli zadzwonić do większej liczby brokerów notujących na giełdzie. Będą musieli odwiedzić więcej witryn brokerów wystawiających oferty, ponieważ nie będą one dostępne tylko w MLS. Ale nadal będą w stanie znaleźć te informacje, a obecnie konsumenci mogą zobaczyć wiele z tych prowizji, ponieważ MLS przekazuje tę rekompensatę stronom internetowym takim jak Redfin, gdzie wyświetlają je wszystkim, aby każdy wiedział, ale teraz konsumenci wygrali Nie można umieszczać tych informacji w jednym miejscu, ponieważ ugoda tego zabrania. Jak więc pozbyć się sterowania, skoro przy odrobinie większego wysiłku nadal będą mogli zobaczyć, co oferują brokerzy zajmujący się notowaniami, a konsumenci [koniecznie] nie zobaczą?

Myślę, że możemy mieć zasadniczą różnicę zdań co do aspektów działalności ugody. Nie zgadzamy się, że to tylko trochę utrudnia. Uważamy, że znacznie utrudni to brokerom angażowanie się w praktyki sterujące.

Przez długi czas konsumenci w ogóle nie widzieli w MLS ofert spółdzielczych odszkodowań. Było to wyraźnie zabronione. To był jeden z zarzutów w naszym pozwie i zarówno dochodzenie Departamentu Sprawiedliwości, jak i naciski [ze strony] naszych pozwów to zmieniły.

Jednak postępowanie sądowe wymaga również przejrzystości dla sprzedawców i kupujących w zakresie wynagrodzeń, jakie oferują i otrzymują ich brokerzy.

Czy postrzegasz tę ugodę jako oddzielenie prowizji od produkcji?

Nie jestem pewien, w jaki sposób używa się tego słowa, więc nie wiem, jak na nie odpowiedzieć na tej podstawie. Widzę, że to porozumienie doprowadzi do większej innowacyjności w branży, a także da sprzedającym i kupującym większy wybór w zakresie tego, czy chcą zatrudnić pośrednika lub agenta w obrocie nieruchomościami, w jaki sposób chcą wynagradzać tego pośrednika lub agenta w obrocie nieruchomościami, a ponadto wzmacnia ich zdolność do negocjacji.

Kiedy mówię o oddzieleniu sprzedaży, mam na myśli, że w tej chwili to, ile zarabia broker kupujący, zależy od tego, co oferuje mu broker notujący. Wygląda na to, że ugoda zabrania tego poprzez MLS, ale nie zabrania tego całkowicie. Czy to dokładne?

Nie mam zamiaru w żaden sposób unikać. Moja poprzednia odpowiedź dotyczyła tego, co sądzę o ugodzie. Myślę, że otwarcie branży na konkurencję jest korzystne dla konsumentów.

Departament Sprawiedliwości w swoim Nosalku oświadczenie zainteresowania, stwierdziły, że chcą wprowadzenia zakazu decydowania przez sprzedającego o wynagrodzeniu pośrednika kupującego. Wydaje się, że ta konkretna ugoda dokonuje tego wyłącznie za pośrednictwem MLS, a nie w postaci całkowitego zakazu. Dlatego też staram się najpierw upewnić, czy rzeczywiście tak jest, ponieważ chcę być dokładny dla moich czytelników, a także zastanowić się, co to oznacza w kontekście tego, czy ugoda mogłaby potencjalnie zostać zatwierdzona, czy nie, lub jeśli Departament Sprawiedliwości zamierza w pewnym momencie zabrać głos. Dlatego pytam.

Dziękujemy za dotychczasowe wsparcie administracji dla ugody. Prezydent Biden na początku tego tygodnia w publicznym przemówieniu na temat ugody miał do powiedzenia pozytywne rzeczy i zachęcał pośredników w obrocie nieruchomościami do pracy nad poprawą konkurencji w branży nieruchomości i niższymi cenami. Mamy nadzieję, że ugoda zostanie zatwierdzona. Uważamy, że jest to dobre rozwiązanie dla branży i dobre dla konsumentów.

W odniesieniu do oświadczenia Departamentu Sprawiedliwości w sprawie Nosalek być może będziemy musieli z całym szacunkiem nie zgodzić się z interpretacją oświadczenia zawartego w pytaniu. W treści oświadczenia, na s. 20, Departament Sprawiedliwości stwierdził, że poprze „nakaz zabraniający oferowania wynagrodzenia pośrednikowi kupującemu przez uczestników MLS PIN”. Uważamy, że to porozumienie jest zgodne z tym, co Departament Sprawiedliwości w sprawie MLS PIN wskazał, że poprze.

Ponieważ nie dzieje się to za pośrednictwem MLS, mimo że może się to zdarzyć gdzie indziej?

Żądane zmiany w praktykach to nakaz zakazujący oferowania przez uczestników MLS wynagrodzenia brokera kupującego, a także wielu innych zmian w praktykach.

Czy Departament Sprawiedliwości był zaangażowany w tworzenie ugody NAR?

Nie potrafię odpowiedzieć na to pytanie.

Czy wiesz, czy złożą oświadczenie zainteresowania?

Nie potrafię odpowiedzieć na to pytanie.

Wracając do aspektu sterującego, Rob Hahn sugeruje, że broker notujący może umieścić przed sprzedawcą formularz, na przykład umowę dotyczącą notowania, mówiąc: „Zaoferujesz 3% ceny sprzedaży dowolnemu agentowi kto przyprowadza kupującego” i byłoby to całkowicie w porządku w ramach tej ugody.

Skupianie się na tym, co ktoś mógłby zrobić w pierwszym roku ugody, ignoruje fakt, że ugoda spowoduje wzrost konkurencji i innowacji. Brokerzy wystawiający oferty, którzy starają się kontynuować te same praktyki, w jakie angażowali się obecnie, zostaną podkopani przez innych innowacyjnych brokerów i specjalistów w dziedzinie nieruchomości, którzy są skłonni oferować swoim klientom niższe ceny. Zmienia to zachęty w branży.

Myślę, że jednym z powodów, dla których tak naprawdę skupił się na sterowaniu, jest to, że [prowizje] jak dotąd nie spadły ze względu na sterowanie – tego właśnie dowodzą wasze pozwy [i] wszystkie te pozwy, prawda? Było wiele domów maklerskich oferujących zniżki lub pobierających mniej niż 5% do 6%, które próbowały odnieść sukces, ale nie udało im się to z powodu strachu przed sterowaniem. Jeśli sterowanie nie zniknie w ciągu pierwszego roku lub dwóch, w jaki sposób konkurenci odniosą sukces?

Zgadzam się, że sterowanie jest głównym problemem w branży nieruchomości. Należę do osób, które krytykują sterowanie w branży nieruchomości i wyjaśniają, dlaczego sterowanie jest złe dla konsumentów.

Zgadzam się również, że zmiana sytuacji na rynku po rozliczeniu zajmie trochę czasu i tego można się spodziewać. Chyba nie kwestionuję faktu, że na początku znajdą się ludzie, którzy zamkną oczy i będą próbowali zignorować fakt, że system się zmienia, i nadal będą próbować pobierać wyższe ceny.

Jednak zmiany w systemie wynikające z ugody zwiększą zdolność dyskontów i innowatorów do konkurowania i pomogą obniżyć ceny dla konsumentów.

Czy mógłbyś określić, jakie zmiany Twoim zdaniem ułatwią tym innowatorom konkurowanie?

Wszyscy. Zmiany wymagające większej przejrzystości, zarówno dla kupujących, jak i sprzedających. Zmiany, które zabraniają oferowania spółdzielczego wynagrodzenia w ligach MLS. Zmiany, które uniemożliwiają ludziom ominięcie zakazu ofert spółdzielczego wynagrodzenia w MLS, na przykład poprzez uniemożliwienie wykorzystywania danych MLS do ułatwiania brokerom spotykania się i wymiany ofert spółdzielczego wynagrodzenia na innej stronie.

Fakt, że sama ugoda stała się ważną wiadomością, oznacza, że ​​konsumenci są coraz lepiej wykształceni na temat wynagrodzeń pośredników w obrocie nieruchomościami i ogólnego działania systemu.

Po co pozwalać brokerom na publikowanie ofert prowizji na ich własnych stronach internetowych?

Nie sądzę, żebyśmy na cokolwiek pozwalali lub zabraniali. Ugoda nie popiera takiej praktyki. Prawo antymonopolowe skupia się na monopolistach, a na tym, że konkurenci spotykają się i koordynują takie kwestie, jak ustalanie cen czy produkcja. Ugoda tego zabrania. Nie pozwala konkurentom z branży nieruchomości na stworzenie jakiegoś skoordynowanego systemu oferującego wynagrodzenie spółdzielcze.

Kto liczy się jako agregator i czy będzie mógł publikować oferty prowizji brokerom kupującym?

Wielu agregatorów otrzymuje dane dotyczące prowizji od MLS. Jeśli zezwolą na publikację na swoich portalach ofert spółdzielczych wynagrodzeń od wielu różnych domów maklerskich, ryzykują, że MLS odetną ich dane, ponieważ tego wymagałoby ugoda.

Jeśli masz portal, który w zasadzie próbuje odtworzyć ofertę systemu wynagrodzeń w MLS, portale te naprawdę nadstawiają kark i ryzykują potencjalnym pozwem antymonopolowym. Muszę pomyśleć, że z obu tych powodów nie będzie replikacji systemu wynagrodzeń spółdzielczych MLS, który istniał przed zawarciem tej ugody.

Wyślij e-mail do Andrea V. Brambila.

Polub mnie na Facebooku | Śledź mnie na Twitterze

• Dystrybucja treści i PR oparta na SEO. Uzyskaj wzmocnienie już dziś.
• PlatoData.Network Pionowe generatywne AI. Wzmocnij się. Dostęp tutaj.
• PlatoAiStream. Inteligencja Web3. Wiedza wzmocniona. Dostęp tutaj.
• PlatonESG. Węgiel Czysta technologia, Energia, Środowisko, Słoneczny, Gospodarowanie odpadami. Dostęp tutaj.
• Platon Zdrowie. Inteligencja w zakresie biotechnologii i badań klinicznych. Dostęp tutaj.
• Źródło: https://www.inman.com/2024/03/25/moehrl-attorney-market-shift-after-nar-settlement-will-take-time/