Wynajem mieszkania w Los Angeles dla wielu osób stanie się wkrótce trudniejszy.

Wygasła ostatnia ochrona najemców z czasów pandemii w Los Angeles Luty 1. Po raz pierwszy od kwietnia 2020 r. właściciele mieszkań ze stabilizacją stawek czynszu — 70% lokali do wynajęcia w mieście — może podnieść czynsze. I ostatnia część niezapłaconego czynszu jest należna.

Nie spodziewaj się miękkiego lądowania. W zależności od reakcji miasta może dojść do eskalacji konfliktu z lokalnymi właścicielami, w którym obie strony tracą, a ból będzie powszechnie odczuwalny: Ponad połowa mieszkańców Angelenos mieszka w wynajmowanych mieszkaniach.

Miasto już teraz przygotowuje się na gwałtowny wzrost liczby eksmisji i bezdomności. Szacowany Gospodarstw 90,000 mają zaległe długi z tytułu czynszu z okresu obowiązywania zabezpieczeń przed pandemią, a około 60% może nie być w stanie ich spłacić.

Nowo powstały miejski program pomocy najemcom ma charakter wyłącznie dystrybucyjny frakcja swojego 30-milionowego budżetu; łącznie ubiega się o nie 30,000 XNUMX kandydatów $ 473 mln na pokrycie zaległego czynszu. Niewielka mniejszość wnioskodawców została zatwierdzona, ale nie otrzymała jeszcze pieniędzy; przyznano im 120-dniowy okres karencji na uniknięcie eksmisji. Jednak większość wnioskodawców nadal nie ma pojęcia, czy zostaną zatwierdzeni.

Domino zaczęło sypać się w zeszłym roku. Wnioski o eksmisję podwojona z 5,000 10,000 w lutym do 20 25 w kwietniu i maju, po tym jak najemcy zostali ponownie zobowiązani do płacenia pełnego miesięcznego czynszu (oddzielnego od niezapłaconego zaległego czynszu), aby uniknąć eksmisji. Od tego czasu liczba eksmisji utrzymuje się na poziomie od XNUMX% do XNUMX% wyższym w porównaniu ze starym poziomem bazowym.

Po niepewności, jaka panuje w ostatnich latach, wielu właścicieli prawdopodobnie będzie szukać większych przychodów i stabilności. Pandemia była blizny mniejszym właścicielom, z których wielu znalazło się w trudnej sytuacji, ponieważ miasto chroniło ich niepłacących najemców, a czynsze pozostawały zamrożone w obliczu historycznej inflacji. Oczywiście wynajmujący nie są uprawnieni do ciągłych dodatnich zysków. Nieruchomości, jak każdy składnik aktywów, niosą ze sobą ryzyko poniesienia straty. Niektórzy właściciele – szczególnie ci, którzy agresywnie pozyskiwali nowe mieszkania na wynajem, oczekując pewnej wypłaty – przegrali ten zakład podczas pandemii.

Jednocześnie właściciele mają pełne prawo eksmitować lokatorów, którzy nie płacą. Zasadne byłoby także dokładniejsze weryfikacja potencjalnych najemców w ramach ustawy o godziwym mieszkalnictwie. Zamiast szybko wynajmować mieszkania, mogą pozostawić je puste w oczekiwaniu na znalezienie najemców o stabilnej sytuacji finansowej. Może to jeszcze bardziej utrudnić zapewnienie niedrogiego mieszkania w Los Angeles – zwłaszcza dla osób o niestabilnych dochodach (pracownicy koncertów, wykonawcy, artyści), a także osób z potencjalnymi sygnałami ostrzegawczymi, które weryfikacja przeszłości nieuchronnie wykryje (takich jak osoby zaangażowane w wymiar sprawiedliwości i najemcy ze złą historią kredytową lub przebytymi eksmisjami).

Miasto rozpoczęło kampanię uświadamiającą na temat praw najemców, która może zniechęcić niektórych nadgorliwych właścicieli. Miasto zamierza także agresywnie zwiększać dostępność radca prawny dla osób zagrożonych eksmisją.

Zastępstwo prawne jest kluczową częścią procesu sądowego, a ochrona najemców przed bezprawnymi eksmisjami ma kluczowe znaczenie. Jednakże płacenie flocie obrońców publicznych za kwestionowanie i opóźnianie każdej próby eksmisji może dolać oliwy do ognia, wyczerpując jednocześnie zasoby miasta i właścicieli.

Chociaż uniwersalne programy z zakresu prawa do poradnictwa mogą się pochwalić wysokie wskaźniki sukcesu jeśli chodzi o utrzymanie ludzi, nie jest jasne, jaki procent tych sukcesów polega na zapobiegnięciu nielegalnej eksmisji w porównaniu z rezygnacją właściciela i przejadaniem kosztów utraconego czynszu. Dziewięćdziesiąt sześć procent eksmisji w Los Angeles w 2023 r. wynikało z niepłacenia czynszu, co powinno być w większości przypadków doraźne. Istnieją również inne, mniej kosztowne sposoby zapobiegania przedostawaniu się nielegalnych wniosków o eksmisję do sądu. W niektórych miastach najemcy skarżący się na warunki życia mogą uchronić się przed odwetem wynajmującego, legalnie wstrzymując czynsz i deponując go na rachunku osoby trzeciej. rachunek powierniczy.

Oczekuje się, że świadczenie usług doradczych będzie kosztować miasto $ 68 mln każdego roku — i pamiętajcie, że miasto zebrało jedynie 30 milionów dolarów na swój program pomocy w wynajmie. Zasoby te można przeznaczyć na możliwie najszybsze przesiedlenie rodzin. Zamiast tego miasto prowadzi politykę, która jeszcze bardziej antagonizuje właścicieli i wysyła najemcom sygnał, że tak właśnie jest może będą w stanie ujść na sucho niepłacenia czynszu, jeśli będą wystarczająco mocno walczyć.

Los Angeles nie musi od razu uciekać się do najbardziej kosztownej i kontradyktoryjnej polityki, aby ograniczyć eksmisje i zapobiec bezdomności. W Filadelfia, prawodawcy wprowadzili na stałe program odwracania eksmisji kosztem $ 15 mln. Właściciele ubiegający się o eksmisję są zobowiązani do wzięcia udziału w 30-dniowym okresie mediacji w jednym celu: rozstrzygnięciu sporów poza sądem i bez eksmisji. W ramach tego programu ponad 70% sporów zostało pomyślnie rozstrzygniętych poza sądem. Hawaje zrobił podobnie i 87% spraw zakończyło się ugodą.

Los Angeles nie stać na przewlekłą walkę o władzę z właścicielami nieruchomości. Grozi to stworzeniem krajobrazu „przetrwania najsilniejszych”, w którym na rynku pozostają jedynie właściciele nieruchomości, którzy są w stanie przetrwać i dostosować się do zabezpieczeń najemców. Korporacje już posiadają ponad 40% lokali na wynajem w mieście, a liczba ta może wzrosnąć, jeśli mniejsi właściciele spełnią groźby wyjścia z rynku, sprzedając je właścicielom korporacyjnym lub wycofując mieszkania z rynku. To potencjalnie ogromny problem dla rynku wynajmu, który już istnieje wśród najgorszych w kraju jeśli chodzi o produkcję mieszkań.

Z bardziej obiecującego punktu widzenia wygląda sytuacja gospodarcza ryk z tworzeniem miejsc pracy i wyższymi płacami dla pracowników Niższy koniec podziału dochodów. Wiele osób wróciło do pracy po burzliwym roku strajków. To dobrze wróży najemcom stojącym przed pierwszą od czterech lat podwyżką czynszów.

Ale faktem jest, że Los Angeles jest jednym z najmniej przystępne miejsc do życia w kraju. To jest główna przyczyna zbliżającego się kryzysu eksmisyjnego i to przede wszystkim dlatego najemcy potrzebowali tak dużej ochrony. Jeśli miasto woli jednocześnie wzmacniać ochronę najemców uniemożliwiając deweloperom budowę tanich mieszkań, przygotuj się na nowe status quo: bardziej rygorystyczny, jeszcze droższy rynek wynajmu pod rosnącą obserwacją poirytowanych właścicieli i anonimowych korporacji.

George Zuo jest zastępcą ekonomisty w Ri i profesor analizy polityki w Pardee Ri Szkoła podyplomowa.

• Dystrybucja treści i PR oparta na SEO. Uzyskaj wzmocnienie już dziś.
• PlatoData.Network Pionowe generatywne AI. Wzmocnij się. Dostęp tutaj.
• PlatoAiStream. Inteligencja Web3. Wiedza wzmocniona. Dostęp tutaj.
• PlatonESG. Węgiel Czysta technologia, Energia, Środowisko, Słoneczny, Gospodarowanie odpadami. Dostęp tutaj.
• Platon Zdrowie. Inteligencja w zakresie biotechnologii i badań klinicznych. Dostęp tutaj.
• Źródło: https://www.latimes.com/opinion/story/2024-02-13/los-angeles-rent-increases-evictions-homelessness