Proces zakupu domu najwyraźniej nigdy nie był prostszy: znajdź nieruchomość na stronie z ofertami, takiej jak Zillow, Redfin lub Trulia; skontaktuj się z agentem wystawiającym ofertę; zwiedzić nieruchomość; i złóż ofertę.

Eksperci twierdzą jednak, że od lat za kulisami konsumenci nie byli w pełni świadomi ostatecznych kosztów – i potencjalnych konfliktów interesów – podczas poszukiwania domu.

Teraz, przełomowe porozumienie z Krajowym Stowarzyszeniem Pośredników w Obrocie Nieruchomościami jest gotowy wywrócić ten model do góry nogami. Według obrońców praw konsumentów, a nawet niektórych pośredników w obrocie nieruchomościami, jest to wygrana dla kupujących i sprzedających domy.

„Przejrzystość cen to dobra rzecz, zwiększona konkurencja jest dobrą rzeczą, a to spowoduje wzrost obu” – stwierdziła Mariya Letdin, profesor nadzwyczajny w College of Business na Florida State University. „Naprawdę cieszę się z tej zmiany”.

Gdy ktoś dzisiaj szuka domu, w większości przypadków zostaje przechwycony przez pośrednika, który ma dostęp do niektórych ofert i który z góry bezpłatnie współpracuje z kupującym, aby pomóc mu dostać się do domu.

Jednak w tym tkwi powszechne błędne przekonanie, twierdzą eksperci, z którymi rozmawiała NBC News. Chociaż właściciel domu, który wystawia swoją nieruchomość na sprzedaż, musi zatrudnić specjalistów, aby wypromować swój dom, zwykle uwzględnia on ten koszt w ostatecznej cenie płaconej przez kupującego.

„Kupujący przedstawia całą cenę zakupu” – powiedział Letdin. „Po wydaniu orzeczenia sprzedawca może zatrzymać trochę więcej tej kwoty”.

W ramach nowej ugody kupujący powinien już z góry zostać w pełni poinformowany o wszelkich potencjalnych opłatach i prowizjach, które ostatecznie będzie musiał uiścić.

Dzieje się tak dlatego, że umowa wymaga, aby kupujący podpisał formalną umowę z brokerem, określającą, jakie usługi będzie otrzymywać i za ile.

Alternatywnie, nabywca domu może zdecydować się nie zatrudniać pośrednika i zamiast tego przeznaczyć koszty poszukiwań na prawnika specjalizującego się w obrocie nieruchomościami, rzeczoznawcę majątkowego lub inną osobę znającą rynek mieszkaniowy – twierdzą eksperci.

Sprzedawca może nawet zaoferować pokrycie kosztów zespołu kupującego w ramach zachęty do przyciągnięcia większej liczby kupujących.

Oczywiście w przypadku nieruchomości, która cieszy się dużym zainteresowaniem, takie zachęty dla kupujących raczej nie zostaną uwzględnione.

W miesiącach następujących po ponownym otwarciu pandemii Covid-19 najcieplejsze rynki nieruchomości w USA przechyliły się zdecydowanie na korzyść sprzedawców.

Jednak teraz, gdy wzrost cen domów wyhamowuje, szanse również się wyrównują, co zdaniem ekspertów sprawia, że ​​stery przejmuje więcej kupujących.

„Teraz możesz zatrudnić prawnika za 1,500 dolarów, zamiast płacić 50,000 XNUMX dolarów prowizji” – powiedział Doug Miller, prawnik zajmujący się nieruchomościami z Minnesoty, który pomógł rozpocząć działania, które doprowadziły do ​​ugody z NAR.

Niezależnie od tego, kogo potencjalny nabywca wybierze na swojego przedstawiciela w procesie zakupu domu, ugoda NAR formalnie zakazuje sprzedającemu możliwości reklamowania prowizji dla przedstawicieli kupującego w serwisie wielokrotnych ofert.

Ze swojej strony NAR utrzymywała, że ​​wolny rynek zawsze ustalał poziomy prowizji, które zawsze podlegały negocjacjom, a nawet były przydatne.

„Oferty rekompensaty pomagają zwiększyć dostępność profesjonalnej reprezentacji, zmniejszyć koszty ponoszone przez nabywców domów w celu zabezpieczenia tych usług, zwiększyć możliwości uczciwych warunków mieszkaniowych i zwiększyć pulę potencjalnych nabywców dla sprzedających” – stwierdziła NAR w oświadczeniu z 15 marca ogłaszającym zawarcie porozumienia.

Jednak w większości przypadków różnica w wysokości tych prowizji oferowanych na danym rynku była niewielka – zwykle około 3%.

Dzieje się tak dlatego, że jakakolwiek próba zaoferowania agentowi kupującego niższej prowizji prawdopodobnie zmotywuje go do skierowania klienta z dala od tej nieruchomości.

Miller określił to zachowanie jako niewłaściwe i stwierdził, że kupujący w wielu przypadkach nie byli tego świadomi.

„Przyszłość jest taka, że ​​to kupujący będą teraz sterować” – powiedział Miller. „Zamiast pieniędzy z [prowizji] trafiających do ich agenta… mogą one teraz trafić bezpośrednio do kupującego. To ta sama kwota pieniędzy, ale teraz kupujący otrzymuje pieniądze zamiast pośrednika i może zdecydować, co z nimi zrobić”.

Co więcej, większa konkurencja o klientów prawdopodobnie spowoduje ogólne obniżenie kosztów, powiedział Ryan Tomasello, analityk branży nieruchomości w firmie finansowej Keefe, Bruyette & Woods.

„Kiedy wprowadzisz mnóstwo przejrzystości na rynek, na którym w przeszłości jej brakowało, każdy ekonomista powie ci, że zmniejsza to koszty tarcia, tj. prowizje, a te są jednymi z najwyższych na świecie” – powiedział Tomasello. „Zatem całkowity koszt zakupu i sprzedaży domu teoretycznie spadnie”.

Wielu ekspertów, w tym inni specjaliści z branży nieruchomości, zgadza się, że ugoda skutecznie przerzedzi szeregi doraźnych agentów, którzy służyli jako pośrednicy – ​​zjawisko to nasiliło się w okresie boomu mieszkaniowego w czasach pandemii.

„Wiele osób spadło na spadochronie w latach 2020–2021, aby spróbować łatwo zarobić dodatkowe pieniądze, występując w roli agenta kupującego i biorąc 3%” – powiedział Phil Crescenzo Jr., wiceprezes oddziału południowo-wschodniego w Nation One Mortgage Corp .

„Ale nie przynosiły 3% wartości – nawet nie blisko”.

Crescenzo porównał to do dorabiających na rynku brokerów kredytów hipotecznych, którzy pomogli podsycić bańkę na rynku nieruchomości od połowy do końca pierwszej dekady XXI wieku.

„Kiedy zmienili zasady wynagradzania, dominujący specjaliści wspięli się na szczyt, zniknęli dno, a branża poprawiła się” – powiedział Crescenzo.