Bli med i bevegelsen på Inman Connect Las Vegas, 30. juli – 1. august! Grip øyeblikket til å ta ansvar for neste epoke innen eiendom. Gjennom oppslukende opplevelser, innovative formater og en enestående utvalg av foredragsholdere, blir denne samlingen mer enn en konferanse – den blir en samarbeidskraft som former fremtiden til bransjen vår. Sikre deg billetter nå!

Hvis retten godkjenner bosetting nådd med National Association of Realtors, vil noteringsmeglere fortsatt kunne gi tilbud om samarbeidskompensasjon til kjøpermeglere utenfor flernoteringstjenesten. Noen vil i utgangspunktet prøve å fortsette med business as usual, men avtalen vil til slutt resultere i "en bølge av innovasjon" som driver ned provisjoner for forbrukerne.

Det er ifølge Robby Braun, partner i antitrustpraksisgruppen hos Cohen Milstein Sellers & Toll, et av advokatfirmaene som representerer saksøkere i Moehrl og Umpa provisjonsdrakter. Firmaet er også co-lead advokat for saksøkerne i NAR-oppgjøret.

Inman intervjuet Brauns kollega hos Cohen Milstein, Benjamin Brown, da firmaet første gang sendte inn Moehrl for fem år siden. Nå som saken ser ut til å gå mot en løsning, snakket Inman med Braun om hva virkningen av det foreslåtte NAR-forliket kan være på provisjoner, styring og nye forretningsmodeller, og om avtalen kan møte godkjenningen fra det amerikanske justisdepartementet. .

Dette intervjuet er redigert for lengde og klarhet.

Inman: Dere tok kontakt og sa at dere ønsket å snakke om misoppfatninger om hvor virkningsfullt oppgjøret vil være, omfanget av endringene som eiendomsmeglere kan forvente og hvorfor eiendomsmeglere bør ta oppgjøret og endringene det vil føre til bransjen på alvor eller de risikerer å falle bak. Så hvilke misoppfatninger sikter du til?

brun: Det er noen få av dem. En av misoppfatningene jeg har sett postet noen steder, er denne ideen om at forliket vil resultere i en slags evigvarende løslatelse på en fremtidig basis av eiendomsmeglere som engasjerte seg i potensielt konkurransebegrensende praksis. Utgivelsen går bare fremover opp til jeg tror foreløpig godkjenning av forliket, baklengs. Så hvis det er ytterligere konkurransebegrensende aktiviteter i eiendomsbransjen, kan eiendomsmeglere være ansvarlige for det.

En annen har å gjøre med denne ideen om at folk vil være i stand til å omgå praksisendringene som gjenspeiles i forliket, ganske enkelt ved å gi tilbud om samarbeidskompensasjon utenfor MLS.

Det er sant at forliket ikke forbyr på en kategorisk, generell basis, alle tilbud om samarbeidskompensasjon utenfor MLS, men det pålegger visse begrensninger på disse tilbudene og hva som kan gjøres for å lette tilbudene om samarbeidskompensasjon.

MLS-data kan ikke brukes til å legge til rette for tilbud om samarbeidskompensasjon utenfor MLS. Hvis noen skulle motta en MLS-datafeed, og de ønsket å lage en slags nettside som er vert for tilbud om samarbeidskompensasjon fra flere forskjellige meglere, ville MLS, når de fikk vite om den praksisen, måtte kutte MLS-datastrømmen deres.

Jeg har sett noen steder snakke om løsninger, potensielt gjennom for eksempel Zillow eller det Zillow-eide nettstedet ShowingTime. Denne praksisen vil ikke være tillatt i henhold til forliket.

Misforståelse nr. 3 er denne ideen om at oppgjøret faktisk ikke vil påvirke noe fordi meglere kan fortsette å gi tilbud om samarbeidskompensasjon ensidig og ikke i forbindelse med MLS eller ved å bruke MLS-datastrømmer. Det er sant så langt, men fra vårt perspektiv vil dette oppgjøret virkelig anspore til en ny bølge av innovasjon i eiendomsbransjen.

Du kommer til å se mange mennesker som eksperimenterer med forskjellige typer kompensasjonsmodeller og kompensasjonsnivåer. Du kommer til å se rabattmeglere. Du kommer til å se folk som ønsker å gjøre prosessen mer effektiv. Du kommer til å se noen forbrukere, inkludert på kjøpersiden, eksperimentere med å ikke bruke en megler i det hele tatt for å spare penger. Du kommer til å se folk bruke andre typer fagfolk, som eiendomsadvokater i stedet for meglere.

Kanskje i løpet av det første året eller to, vil det være noen mennesker som ignorerer den nye verdenen som vi tror dette oppgjøret vil skape, men til syvende og sist vil disse innovatørene og rabattkonkurrentene øke priskonkurransen på markedet som kommer til å drive ned. provisjoner til forbrukere. Folk som er i bransjen og ikke innser det og ikke gjør rede for det, kommer til å bli etterlatt.

Industrikonsulent Rob Hahn skrev om dette og hans syn var i utgangspunktet "Dette eliminerer ikke styring, så provisjonene kommer ikke til å gå ned, så i utgangspunktet kommer ingenting til å endre seg fordi folk fortsatt kan, på deres meglernettsted, liste 'dette er hva jeg tilbyr på alle mine oppføringer.' Så hvis en kjøpers agent ønsker å se hva en bestemt oppføring tilbyr, er alt de trenger å gjøre å gå til meglerens nettsted eller til og med bare ringe dem og forsikre deg om at de tilbyr det kjøperens agent vil at de skal tilby . Så det kommer ikke til å bli kvitt styringen.» Hva er ditt syn på det?

Vi tror det vil redusere styringen fordi du ikke kommer til å ha hele universet av tilbud om samarbeidskompensasjon på ett sted, synliggjort kun for meglere.

Forliksavtalen forbyr ikke bare bruk av MLS og gjenskaping av MLS-systemer som vil gjenskape MLS-systemet, men den krever også økt åpenhet for forbrukere både på noteringssiden og på kjøpersiden. Det er skriftlige avtaler som de må inngå som må gi detaljerte avsløringer tidlig i forholdet om kompensasjonen som tilbys.

Kombinasjonen av alle disse endringene sammen vil jobbe for å redusere styringen og igjen øke konkurransen og priskonkurransen i eiendomsbransjen.

Slik jeg forstår det, betyr det bare at det blir litt vanskeligere for en kjøpers agent å se hva som tilbys på en oppføring. De må ringe flere noteringsmeglere. De må gå på flere listemeglernettsteder fordi det ikke bare vil være i MLS. Men de vil fortsatt kunne finne den informasjonen, og akkurat nå kan forbrukere se mange av disse provisjonene fordi MLS gir den kompensasjonen til nettsteder som Redfin, der de viser den til alle slik at alle vet, men nå vant forbrukerne ikke se den informasjonen på ett sted fordi forliket forbyr det. Så hvordan skal det bli kvitt styringen hvis de fortsatt, bare med litt mer innsats, kan se hva disse noteringsmeglerne tilbyr og forbrukerne ikke [nødvendigvis] vil se?

Jeg tror vi kan ha en grunnleggende uenighet om sider ved hva forliket gjør. Vi er ikke enige om at det bare gjør det litt vanskeligere. Vi tror at det vil gjøre det betydelig vanskeligere for meglere å engasjere seg i styringspraksis.

I lang tid kunne forbrukere ikke se tilbud om samarbeidskompensasjon i MLS i det hele tatt. Det var uttrykkelig forbudt. Det var en av påstandene i søksmålet vårt, og både DOJ-undersøkelsen og presset [fra] søksmålene våre endret det.

Men rettssaken krever også åpenhet til selgere og kjøpere om kompensasjonen som deres meglere blir tilbudt og mottar.

Ser du på dette oppgjøret som frikoblingsprovisjoner?

Jeg er ikke sikker på hvordan det ordet brukes, så jeg vet ikke hvordan jeg skal svare på det på det grunnlaget. Det jeg ser er dette oppgjøret som fører til mer innovasjon i bransjen, og gir også både selgere og kjøpere flere valg om de vil beholde en eiendomsmegler eller megler, hvordan de vil kompensere den eiendomsmegleren eller en megler, og i tillegg styrker det også deres evne til å forhandle.

Når jeg sier frakobling mener jeg, akkurat nå, hva kjøpermegleren får betalt er avhengig av hva noteringsmegleren tilbyr dem. Det ser ut til at forliket forbyr det gjennom MLS, men forbyr ikke det helt. Er det nøyaktig?

Jeg mener ikke å være unnvikende på noen måte. Mitt forrige svar er hvordan jeg føler for oppgjøret. Jeg tror at å åpne bransjen for konkurranse kommer forbrukerne til gode.

DOJ, i deres Nosalek interesseerklæring, sa de ønsket et forbud mot at selger kan bestemme erstatning til kjøpermegler. Dette bestemte oppgjøret ser ut til å gjøre det kun via MLS og ikke et faktisk forbud i det hele tatt. Så derfor prøver jeg først å forsikre meg om at det faktisk er tilfelle fordi jeg ønsker å være nøyaktig for mine lesere, og også tenke på hva dette betyr i forhold til om forliket potensielt kan bli godkjent eller ikke, eller hvis DOJ kommer til å veie inn på et tidspunkt. Det er derfor jeg spør.

Vi setter pris på administrasjonens støtte så langt for oppgjøret. President Biden tidligere denne uken hadde positive ting å si i en offentlig tale om forliket og oppfordret Eiendomsmeglere til å jobbe for å bedre konkurransen i eiendomsbransjen og senke prisene. Vi er optimistiske på at forliket blir godkjent. Vi tror det er en god ting for bransjen og det er en god ting for forbrukerne.

Med hensyn til DOJ-uttalelsen i Nosalek, må vi kanskje være respektfullt uenige i tolkningen av uttalelsen du inkluderte i spørsmålet ditt. I hoveddelen av uttalelsen, på side 20, sa DOJ at den ville støtte "et påbud som forbyr tilbud om kjøper-megler-kompensasjon fra MLS PIN-deltakere." Vi tror at dette forliket er i samsvar med det [DOJ] i MLS PIN-saken indikerte at den ville støtte.

Fordi det ikke skjer via MLS selv om det kan skje andre steder?

Praksisendringene som etterspørres er et påbud som forbyr tilbud om kjøpermeglerkompensasjon fra MLS-deltakere, samt mange andre praksisendringer.

Var DOJ involvert i utformingen av NAR-oppgjøret?

Jeg kan ikke svare på det spørsmålet.

Vet du om de vil sende inn en interesseerklæring?

Jeg kan ikke svare på det spørsmålet.

For å gå tilbake til styringsaspektet ved dette, foreslår Rob Hahn at en noteringsmegler kan sette et skjema foran en selger, som en noteringsavtale, og si: "Du kommer til å tilby 3% av salgsprisen til enhver agent hvem bringer kjøperen», og det ville være helt greit under denne forliksavtalen.

Fokuset på hva noen kunne gjøre i År Én av oppgjøret ser bort fra at oppgjøret vil gi økt konkurranse og innovasjon. Listemeglere som prøver å fortsette den samme praksisen som de har drevet med nå, kommer til å bli underbudt av andre innovative meglere og fagfolk i eiendomsområdet som er villige til å tilby lavere priser til sine kunder. Dette endrer insentivene i bransjen.

Jeg tror at en del av grunnen til at han virkelig fokuserer på styring er fordi årsaken til at [provisjoner] ikke har falt så langt er på grunn av styring - det er hva søksmålene dine [og] alle disse søksmålene argumenterer for, ikke sant? Det har vært mange rabattmeglerhus eller meglerhus som tar mindre enn 5% til 6% som har forsøkt å finne suksess, og de har ikke vært i stand til det på grunn av denne frykten for styring. Hvis styringen ikke kommer til å forsvinne i løpet av det første året eller to, hvordan vil da disse konkurrentene finne suksess?

Jeg er enig i at styring har vært et stort problem i eiendomsbransjen. Jeg har vært en av personene som har kritisert styring i eiendomsbransjen og forklart hvorfor styring er dårlig for forbrukerne.

Jeg er også enig i at det kommer til å ta litt tid før markedet endrer seg etter oppgjøret, og det er å forvente. Jeg tror ikke jeg bestrider det faktum at det tidlig vil være folk som vil lukke øynene og prøve å ignorere det faktum at systemet er i endring og vil fortsette å prøve å ta høyere priser.

Men endringene i systemet som vil følge av forliket vil øke muligheten for lavprisselskaper og innovatører til å konkurrere og bidra til å drive lavere priser for forbrukerne.

Kan du spesifisere hvilke endringer du tror vil gjøre det lettere for disse innovatørene å konkurrere?

Alle sammen. Endringene som krever økt åpenhet, både for kjøpere og selgere. Endringene som forbyr tilbud om samarbeidskompensasjon på MLS-er. Endringene som hindrer folk i å omgå forbudet mot tilbud om samarbeidskompensasjon på MLS ved for eksempel å gjøre det slik at MLS-data ikke kan brukes til å legge til rette for at meglere kan komme sammen og utveksle tilbud om samarbeidskompensasjon på et annet nettsted.

Det faktum at selve oppgjøret har blitt store nyheter [betyr] at forbrukerne blir mer utdannet om eiendomsmeglerkompensasjon og hvordan systemet fungerer generelt.

Hvorfor tillate meglere å legge ut provisjonstilbud på sine egne nettsider?

Jeg tror ikke vi tillater eller forkaster noe. Forliket støtter ikke denne praksisen. Antitrustlovgivningen er fokusert på monopolister, og den er fokusert på at konkurrenter kommer sammen og koordinerer ting som priser eller produksjon. Forliket forbyr det. Det tillater ikke konkurrenter i eiendomsbransjen å lage et slags koordinert system for å tilby samarbeidskompensasjon.

Hvem teller som en aggregator og vil de få lov til å legge inn provisjonstilbud til kjøpermeglere?

Mange av aggregatorene får provisjonsdataene sine fra MLS-er. Hvis de tillater at tilbud om samarbeidskompensasjon fra flere forskjellige meglerhus legges ut på portalene deres, risikerer de at MLS-ene kuttet dataene deres fordi det er det oppgjøret vil kreve.

Hvis du har en portal som i utgangspunktet prøver å gjenskape tilbudet om kompensasjonssystem på MLS, stikker disse portalene virkelig nakken ut og risikerer et potensielt antitrustsøksmål. Jeg må tenke at du av begge disse grunnene ikke kommer til å se MLS-samarbeidskompensasjonssystemet som eksisterte før dette forliket replikeres.

Send e -post til Andrea V. Brambila.

Som meg på Facebook | Følg meg på Twitter

• SEO-drevet innhold og PR-distribusjon. Bli forsterket i dag.
• PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Styrk deg selv. Tilgang her.
• PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Kunnskap forsterket. Tilgang her.
• PlatoESG. Karbon, CleanTech, Energi, Miljø, Solenergi, Avfallshåndtering. Tilgang her.
• PlatoHelse. Bioteknologisk og klinisk etterretning. Tilgang her.
• kilde: https://www.inman.com/2024/03/25/moehrl-attorney-market-shift-after-nar-settlement-will-take-time/