Het is een belasting die wordt beschreven als regressief, onrechtvaardig en inefficiënt, maar toch blijft de zegelrecht op woningtransacties een van de grootste inkomstenbronnen voor deelstaatregeringen, ondanks de aanhoudende roep om de afschaffing ervan.
Terwijl de vastgoedhausse in het hele land tijdens de COVID-19-pandemie een enorme vlucht nam, vulden de staatskas zich met het zuurverdiende geld van huizenkopers.
Het waren kopers die niet alleen meer moesten lenen naarmate de prijzen omhoog schoten, maar ook aanzienlijk meer moesten dekken zegelrecht kosten als gevolg.
Voor de meesten betekende dat het aanvullen van de toch al forse leningen met de extra belastingheffing – tussen 3.4% en 5.7% van de kosten van een onroerend goed van $1 miljoen, afhankelijk van het rechtsgebied.
“Zegelrecht is een archaïsche belasting die oorspronkelijk in het leven werd geroepen om de kosten voor het valideren van contracten en nalatenschappen te dekken”, zo vatte het Belastinginstituut samen in een artikel dat afgelopen oktober werd gepubliceerd.
“De rechtvaardiging ervan in een moderne wereld is op zijn best twijfelachtig.”
Toen hij penningmeester van New South Wales was, nu premier Dominic Perrottet Er werd gepleit voor een ingrijpende heroverweging van de onroerendgoedbelasting in juni 2021.
“Uit onderzoek blijkt dat elke extra dollar aan zegelrechten uit woningen de levensstandaard met 90 cent verlaagt”, zei Perrottet destijds.
“Zonder zegelrechten zouden de jaarlijkse inkomens van NSW-inwoners in totaal met meer dan $10 miljard kunnen worden verhoogd.”
Zegelrechten kosten huizenkopers een fortuin en zorgen ervoor dat velen niet eerder de vastgoedmarkt kunnen betreden. Foto: Getty
Waarom zegelrecht gehaat wordt
"Zegelrecht is een van die belastingen waar economen een hekel aan hebben”, zei PropTrack-econoom Angus Moore.
“Er zijn twee redenen. De eerste is dat het een belasting op verhuizen is en dat het een erg dure belasting is. Het heeft een zeer significant effect op het vermogen van mensen om te verhuizen wanneer dat nodig is, of het nu voor werk is of als ze groter of kleiner worden, en uiteindelijk blijven ze in huizen wonen die niet geschikt voor hen zijn.
"Het kan dus zijn dat ze verder pendelen of in een pand terechtkomen dat te klein of te groot is voor hun behoeften."
Huidige NSW-zegelrechttarieven
Met ingang van 1 juli 2021 gelden de volgende standaardtarieven overdrachtsbelasting:
| Eigendoms-waarde | Tarief overdrachtsbelasting |
| $ 0 tot $ 14,000 | $ 1.25 voor elke $ 100 (het minimum is $ 10) |
| $ 14,000 tot $ 32,000 | $ 175 plus $ 1.50 voor elke $ 100 boven $ 14,000 |
| $ 32,000 tot $ 85,000 | $ 445 plus $ 1.75 voor elke $ 100 boven $ 32,000 |
| $ 85,000 tot $ 319,000 | $ 1,372 plus $ 3.50 voor elke $ 100 boven $ 85,000 |
| $ 319,000 tot $ 1,064,000 | $ 9,562 plus $ 4.50 voor elke $ 100 boven $ 319,000 |
| Meer dan $ 1,064,000 | $ 43,087 plus $ 5.50 voor elke $ 100 boven $ 1,064,000 |
De andere reden is volgens de heer Moore de extra last die vooral op kopers van een eerste huis rust, zelfs als je de verschillende concessies en kortingen in ogenschouw neemt die door sommige deelstaatregeringen worden aangeboden.
“Voor veel kopers van een eerste huis is het sparen van de eerste aanbetaling al moeilijk genoeg, maar de betaling vooraf van het zegelrecht levert dan een heleboel extra besparingen op”, zei hij.
“Als je een huis in Sydney koopt voor 1 miljoen dollar, bedraagt het zegelrecht iets meer dan 40,000 dollar, wat voor een jong stel twee jaar extra besparing betekent.”
Zegelrechten zijn een hoge kostenpost die volgens deskundigen een barrière vormt voor sommigen om de vastgoedmarkt te betreden. Foto: Getty
Dus, wat is het alternatief?
Een vastgoedbelasting op brede basis, die de vorm zou aannemen van een jaarlijkse betaling die wordt berekend op basis van de niet-verbeterde grondwaarde van een huis, wordt in NSW overwogen als een mogelijke vervanging van de forse eenmalige zegelbelasting.
Volgens het voorstel, dat voor het eerst werd geopperd in de begroting van november 2020, zou er over meerdere jaren een overgang plaatsvinden van de ene belasting naar de andere, waarbij huizenkopers aanvankelijk de keuze zouden krijgen om óf zegelrecht te betalen óf over te stappen op een jaarlijkse grondbelasting.
Toen zeven maanden later een voortgangsdocument werd gepubliceerd, was de optimistische penningmeester, de heer Perrottet, uitbundig over de mogelijke voordelen van de nieuwe belasting.
“Op de lange termijn zou de voorgestelde hervorming de levensstandaard verhogen”, zei hij.
“Er wordt verwacht dat het de NSW-economie met 1.7% zal uitbreiden, of meer dan $10 miljard extra jaarinkomen voor inwoners van NSW. Dit zou een extra inkomen van $3300 per huishouden opleveren en 75,000 extra banen.”
Dominic Perrottet lijkt het idee van het dumpen van zegelrechten koud te hebben gelaten. Foto: Getty
Uit modellen van het Belastinginstituut is gebleken dat er aanzienlijke voordelen voor kopers zouden zijn bij een jaarlijkse grondbelasting.
Daaruit bleek dat de kopers van een huis ter waarde van $650,000 op een perceel van 500 vierkante meter in de voorstad Mt Druitt, een buitenwijk van West-Sydney, naar schatting $1300 per jaar aan grondbelasting zouden betalen, wat 18 jaar zou duren voordat de totale kosten hoger zouden uitvallen dan de aanvankelijke zegelrechtslak van $24,457.
De kopers van een huis van 2.5 miljoen dollar en een oppervlakte van 700 m² in het Hills-district van de stad zouden het zelfs nog beter doen, waarbij de jaarlijkse grondbelasting van 3400 dollar 36 jaar zou duren voordat deze groter was dan de betaling van de zegelrechten van 122,067 dollar.
Maar het zijn de kopers van appartementen, met een veel kleinere grondoppervlakte in overweging, die de grote winnaars van het voorstel zullen zijn.
Een appartement met twee slaapkamers in de binnenstad ter waarde van $730,000 zou nu $28,057 aan zegelrechten opleveren, maar slechts $730 per jaar aan grondbelasting, wat betekent dat de eigenaar er 39 jaar zou moeten wonen voordat hij meer zou betalen.
De ACT gaat over van zegelrecht naar grondbelasting, maar andere rechtsgebieden aarzelen om dit voorbeeld te volgen. Foto: Getty
Michael Fotheringham, algemeen directeur van het Australian Housing and Urban Research Institute, zei dat het voorstel voor de grondbelasting gunstig zou zijn.
“Voor lege en volle nesters zal het verhuizen efficiënter worden en een toename van de mobiliteit op de huizenmarkt is een goede zaak”, aldus Fotheringham.
“Naarmate er meer woningen op de markt komen, zal dit tot op zekere hoogte het aanbodprobleem helpen oplossen. Niet zoveel als nieuwbouw, maar het helpt zeker.”
Maar zal er verandering plaatsvinden?
Het grondbelastingvoorstel in NSW was afgelopen juni roodgloeiend, maar sindsdien is het enthousiasme enigszins afgenomen.
Het grootste probleem is dat het op korte termijn een aanzienlijke klap voor de staatsbegroting zou betekenen als kopers zich zouden afmelden voor de zegelrechten.
De inkomsten uit zegelrechten in NSW bedroegen 9.379 miljard dollar voor het boekjaar 2020-21, wat 1 miljard dollar meer was dan voorspeld, waardoor het de grootste verdiener van belastinginkomsten van de staat is, vóór de loonbelasting.
De nieuwe penningmeester Matt Kean heeft aangegeven dat er enige hulp van het Gemenebest nodig zou zijn om het grondbelastingmodel op korte termijn levensvatbaar te maken.
Er kan druk zijn op het Gemenebest om het begrotingstekort te subsidiëren dat het afschaffen van het zegelrecht voor de staten zou opleveren. Foto: Getty
Andere staten kijken ook toe en wachten af om te zien welke wortels er aan hen kunnen worden gehangen om hun dure zegelrechtmodellen te laten vallen.
Craig Bright, in Canberra gevestigd bestuurslid van het Real Estate Institute of Australia, die de voortdurende overgang van zegelrecht naar grondbelasting op de ACT-markt voor vastgoedbeleggingen nauwlettend in de gaten heeft gehouden, was het ermee eens dat federale hulp nodig is.
“Het Gemenebest zou de staten kunnen subsidiëren voor de korte termijn als zij de verandering doorvoeren”, opperde de heer Bright. “Je kunt niet zomaar 20% van je omzet schrappen zonder gevolgen.”
De heer Moore zei dat een volledige herziening van de belastingverhouding tussen federaal en staat een overtuigender oplossing voor het zegelrecht zou kunnen bieden.
“Economen houden van grondbelastingen omdat ze relatief efficiënt zijn,” zei hij. “Maar het kan moeilijk zijn om ze af te dwingen.
“Het mooie van zegelrecht is dat het vooraf wordt geïnd, maar bij grondbelasting stuur je één keer per jaar een rekening en niet iedereen zal de capaciteit hebben om die te betalen.
“Ik ben tamelijk agnostisch over wat de juiste manier is om het zegelrecht te vervangen.
“Het is twintig jaar geleden dat we naar de belastingverhouding tussen de federale staat en de staat hebben gekeken en het wordt misschien tijd om te kijken naar andere opties voor de manier waarop we het belastingstelsel zonder zegelrecht kunnen opzetten.”
