Bij de meeste vastgoedtransacties zijn er twee makelaars betrokken: een die de verkoper vertegenwoordigt en een andere die de koper vertegenwoordigt. Er is echter nog een minder vaak voorkomend scenario waarbij een enkele makelaar zowel een koper als een verkoper vertegenwoordigt in dezelfde vastgoedtransactie. Dit staat bekend als een dual agency regeling. Een dubbele agent moet een dunne lijn bewandelen om neutraal te zijn tegenover zowel de koper als de verkoper, en ze kunnen geen vertrouwelijke informatie aan een van beide partijen bekendmaken. Voordat u besluit om met een dubbele agent te werken, moet u meer te weten komen over wat een dubbele agentuurrelatie is, de voor- en nadelen, en hoe dit een rol speelt bij het kopen of verkopen van een huis.

Hoe werkt duaal uitzenden? 

Er zijn een paar scenario's waarin dual agency kan voorkomen. Kopers kunnen bijvoorbeeld in een situatie van dubbele makelaardij terechtkomen als ze dat willen koop een huis waarbij hun makelaar ook de verkoper vertegenwoordigt. Dit komt het meest voor in kleinere steden of dorpen waar de inventaris en het aantal makelaars beperkt is.

Dubbele makelaardij kan ook voorkomen als een makelaar een open huis organiseert en een koper ontmoet die geïnteresseerd is in de aankoop van het huis. Indien de koper nog geen a makelaar, kunnen zij verzoeken dat de makelaar van de verkoper hen ook vertegenwoordigen in de transactie. In beide situaties, als de koper en verkoper overeenkomen dat dezelfde makelaar beide partijen bij de transactie kan vertegenwoordigen en de benodigde papieren kan ondertekenen, wordt de makelaar een dubbele makelaar.

Ten slotte en meestal kan een soort dubbel bureau optreden als de koper en verkoper afzonderlijke agenten hebben die beiden bij hetzelfde makelaars- of onroerendgoedbedrijf werken. Dit staat algemeen bekend als een aangewezen bureau en wordt verondersteld ethischer te zijn dan een dubbel bureau met één agent, aangezien de kopers en verkopers afzonderlijke agenten hebben die zich houden aan hun fiduciaire verantwoordelijkheden.

Dual agency is in sommige staten illegaal

Vanwege de mogelijke problemen rond dual agency, staat niet elke staat een enkele agent toe om aan beide kanten van een onroerendgoedtransactie te werken. Dit zijn de staten waar dual agency illegaal is:

• Alaska
• Colorado
• Florida
• Kansas
• Maryland
• Oklahoma
• Texas
• Vermont

Alle andere staten die hierboven niet worden vermeld, hebben andere wetten met betrekking tot dual agency, dus het is belangrijk om de regelgeving van uw staat te bekijken voordat u een dual agentuurovereenkomst ondertekent. In alle staten moet de makelaar echter aan zijn klanten bekendmaken dat hij beide kanten van de transactie zal vertegenwoordigen - hij kan niet zowel de koper als de verkoper vertegenwoordigen zonder dat ze het weten.

Voors en tegens van dual agency 

Als u een dual agentuurovereenkomst overweegt, is het belangrijk dat u de mogelijke voor- en nadelen overweegt voordat u verder gaat en formeel papierwerk ondertekent.

Voordelen duaal uitzendbureau

Gestroomlijnde communicatie en transactie: Over het algemeen geldt dat, omdat één makelaar of makelaardij de koper en de verkoper vertegenwoordigt, er minder vertraging kan optreden bij prijsonderhandelingen of het ontvangen van een antwoord op een vraag. Veel makelaars zijn ook van mening dat wanneer een koper en verkoper met dezelfde makelaar werken, formulieren en documenten sneller kunnen worden voorbereid en ondertekend, waardoor de hele transactie wordt gestroomlijnd.

Toegang tot een pool van potentiële verkopers of kopers: Zoals vermeld, kan dual agency ook verwijzen naar dezelfde makelaardij die beide partijen vertegenwoordigt. Dus als u een verkoper bent, zorgt de optie van dubbel bureau ervoor dat de collega's van uw makelaar kopers naar uw huis kunnen sturen, waardoor de pool van potentiële kopers groter wordt. De keerzijde is ook waar. Als u koopt, kunt u met een dubbel bureau eigendommen bekijken die door andere makelaars zijn aangeboden bij de makelaardij van uw makelaar.

Een dubbele agent kan akkoord gaan met een verlaagde commissie: Bij een traditionele onroerendgoedtransactie betaalt een huisverkoper een commissie aan zijn makelaar, die deze commissie vervolgens deelt met de makelaar van de koper. Bij dual agency is er echter maar één agent bij betrokken, dus zij behouden het volledige percentage van de commissie. Hierdoor kunnen sommige agenten akkoord gaan met een lagere vergoeding als u besluit met hen samen te werken.

Onderhandelen over een lagere commissie: Hoewel het verdienen van een dubbele commissie ideaal is voor de makelaar, is dit misschien niet in het belang van de koper en verkoper. Zowel de verkoper als de koper hebben de kans om te onderhandelen over de commissie van de dubbele makelaar, wat meer geld bespaart voor de consument.

Nadelen van een dubbel bureau

Uw agent zal niet 100% aan uw kant staan: Het belangrijkste probleem met dual agency is dat je een van de grootste voordelen van het werken met een makelaar kwijtraakt: hun verantwoordelijkheid tegenover jou alleen. Een makelaar in onroerend goed moet te allen tijde handelen in het belang van zijn klant - bij het doen of accepteren van een bod, het onderhandelen over de prijs, het vragen om concessies, enz.

In een dual agency-scenario is dit echter onmogelijk. Het is onmogelijk dat een makelaar de belangen van de ene partij boven de andere kan stellen en tegelijkertijd de best mogelijke deal en voorwaarden voor de koper en de verkoper kan onderhandelen. Duale agenten moeten volledig neutraal zijn bij een vastgoedtransactie. Dit kan een enorm nadeel zijn in plaats van een agent te hebben die alleen u vertegenwoordigt en uw belangen behartigt.

Gebrek aan advies: Of het nu gaat om het kopen of verkopen van een woning, goed advies krijgen van een makelaar is belangrijk. Een groot nadeel van dual agency is dat de agent beperkt is tot wat hij met elke partij kan delen. Omdat ze een geheimhoudingsplicht hebben en loyaal zijn aan zowel de koper als de verkoper, kunnen ze dingen niet delen die ze normaal zouden doen als ze slechts één partij vertegenwoordigen. Ze kunnen bijvoorbeeld niet voorstellen dat kopers een lagere of hogere prijs voor een woning bieden.

Ruimte voor fouten: Als er maar één agent is die beide partijen vertegenwoordigt, is het mogelijk dat dingen tussen wal en schip vallen. Door twee afzonderlijke agenten bij de transactie te betrekken, kunnen beide partijen controleren op fouten, ontbrekende of onjuiste informatie controleren en eventuele problemen oplossen.

Wie betaalt de commissie bij dual agency?

Makelaarscommissies zijn onderhandelbaar en kunnen worden betaald door de koper of verkoper. Meestal betaalt de verkoper de commissie, maar de kosten kunnen binnen de aanbiedingsprijs aan de koper worden doorberekend. Doorgaans is de commissie 5%–6% van de verkoopprijs van het huis.

Wanneer de makelaar niet als duo-makelaar optreedt, wordt de commissie gedeeld met de aankoopmakelaar. In de meeste gebieden ontvangt de makelaar van de koper 2.5% -3% en de makelaar van de verkoper 2.5% -3%. Bij dual agency behoudt de makelaar echter de volledige vastgoedcommissie. Dubbele provisie verdienen via dual agency is zeker ideaal voor de makelaar, maar het is niet altijd in het belang van de koper en de verkoper.

Kun je een lagere commissie bedingen door gebruik te maken van dual agency?

Leer manieren om voor jezelf te pleiten terwijl onderhandelen over lagere provisietarieven of vergoedingen met uw agent. Een verkoper of koper kan vaak met of zonder dual agency een lagere commissie bedingen. Aangezien de agent dubbele commissie zou houden met een duaal bureau, kan het in het belang van de verkoper en de koper zijn om te onderhandelen over een lager tarief.

Wat is het verschil tussen een duaal bureau en een aangewezen bureau?

Aangewezen bureau, of aangewezen bureau, kan een versie zijn van dubbel bureau, wat betekent dat de koper wordt vertegenwoordigd door een andere agent in dezelfde makelaardij als de verkoper. In dit scenario hebben de koper en verkoper hun eigen vertegenwoordiging. Beide agenten kunnen uitsluitend opkomen voor de belangen van hun cliënten terwijl ze trouw blijven aan hun cliënten.

Het voordeel van een aangewezen bureau in een dual agency-situatie is dat de aangewezen agent alleen taken verschuldigd is aan zijn toegewezen klant. De beherende makelaar voor de agenten kan neutraal optreden als een van de aangewezen agenten vragen heeft over hoe verder te gaan.

Wanneer gebruik je een dual agent? 

Als uw staat dubbele vertegenwoordiging toestaat, zijn er enkele omstandigheden waarin de regeling zinvol kan zijn bij het kopen van een huis. Een duo-makelaar kan bijvoorbeeld ideaal zijn wanneer een huis wordt verkocht tussen mensen die elkaar kennen en al onderhandeld hebben over de voorwaarden. In dit geval hebben beide partijen alleen iemand nodig om het papierwerk te verwerken. Dual agency komt het meest voor wanneer beide zijden van de transactie vastgoedontwikkelaars of investeerders zijn. Dit soort klanten hoeven over het algemeen niet te worden begeleid bij het onderhandelen en zijn daar al zeer goed van op de hoogte huizenmarkt voorwaarden.

Het is echter mogelijk dat u een dubbele vertegenwoordiging wilt vermijden als u eeneerste keer huizenkoper. Vastgoedprofessionals en advocaten kunnen er bij nieuwe kopers en verkopers op aandringen om een ​​dubbele makelaar te vermijden, aangezien de dubbele makelaar echt neutraal zal zijn tijdens het transactie- en onderhandelingsproces. Voor een nieuwe koper en verkoper kan dit tot verwarring leiden, waardoor de consument zich niet gesteund voelt tijdens de processen.

Wanneer moet u het gebruik van een dubbel bureau vermijden?

U denkt misschien dat een dual agentuurovereenkomst aantrekkelijk is vanwege de aard van de gestroomlijnde communicatie en het snellere transactieproces. Houd aan de andere kant rekening met het feit dat wettelijk gezien een dubbele makelaar sommige vragen niet kan beantwoorden tijdens het aankoopproces van een huis. Als consument zijn er veel voorbeelden van vragen die u hieronder kunt stellen aan een aankoopmakelaar of een makelaar die u niet aan uw dubbele makelaar kunt stellen:

1. Hoeveel is het pand waard?
2. Hoeveel moet ik bieden op het huis?
3. Welke reparaties moet ik vragen aan de huisinspectie?
4. Is er iets in de omgeving van het onroerend goed dat de marktwaarde beïnvloedt?
5. Hoeveel moet ik tegenbod doen aan de koper?
6. Hoe zou ik een lagere woningtaxatie betwisten? Waar kan ik terecht voor hulp?

Is dual agency de juiste keuze voor jou?

Dual agency werkt misschien voor sommige vastgoedtransacties, maar zeker niet voor iedereen. Bij elke huizenverkoop is vertrouwen het belangrijkste aspect van een relatie tussen makelaar en klant. Overweeg de voor- en nadelen van hoe een makelaar werkt in een duaal bureau. Weeg de voor- en nadelen zorgvuldig af tegen uw persoonlijke en financiële prioriteiten, zodat u de juiste beslissing kunt nemen bij het kopen of verkopen van een huis.