Zephyrnet-logo

Waarom je volgende CMA waarschijnlijk zal floppen

Datum:

Een sprong van drie punten in de hypotheekrente in combinatie met een stijgende inflatie en dalende aandelenkoersen heeft de huidige vastgoedmarkt in ongekend terrein. In deze nieuwe omgeving weerspiegelt het vertrouwen op vergelijkbare verkopen die 60 tot 120 dagen oud zijn niet langer de realiteit van de huidige markt. 

Als je nog steeds bezig bent met je CMA's op dezelfde manier als de afgelopen 12 jaar, zal je volgende CMA waarschijnlijk floppen. De reden hiervoor is dat uw vergelijkbare MLS-verkopen zijn gebaseerd op transacties die ten minste 45-60 dagen geleden onder contract zijn gegaan. Als u verkopen gebruikt die de afgelopen 90 dagen zijn gesloten, dwz april-juni, kwam het grootste deel van die woningen in februari of maart op de markt toen de hypotheekrentetarieven zaten nog steeds op 3.22 procent. 

Met andere woorden, de enorme stijging van de rentetarieven betekent dat uw MLS op dit moment eenvoudigweg geen verkoopgegevens heeft die de huidige omgeving met hogere rentetarieven weerspiegelen. 

Vastgelopen in de lag

Sinds 1980 zijn er vier recessies geweest. In elk van deze neergangen bleven de prijzen zes tot achttien maanden stijgen, ook al gaven andere voorlopers duidelijk aan dat er een kopersmarkt was met neerwaartse trendprijzen in het verschiet. 

Dit is de uitdaging waar je vandaag voor staat. Uw vergelijkbare verkopen blijven op dit moment redelijk nauwkeurig vanwege de hierboven vermelde vertragingstijd. Desalniettemin betekent de krimp van de koperspool als gevolg van de driepuntssprong van de rentetarieven dat de prijzen in veel markten mogelijk al een hoogtepunt hebben bereikt. 

9 voorlopers die correleren met een dalende markt 

Er zijn negen voorlopers die u waarschuwen dat er mogelijk dalende prijzen in het verschiet liggen. Die negen voorlopers zijn:

  1. Activiteitsdalingen weergeven. 
  2. Dagen op de markt nemen toe.
  3. Het open huis verkeer neemt aanzienlijk af. 
  4. Meerdere aanbiedingen nemen af ​​of verdwijnen vrijwel. 
  5. Verlopen lijsten stijgen aanzienlijk.
  6. Het ontstaan ​​van hypotheken keldert. 
  7. Woningen met prijsverlagingen nemen drastisch toe. 
  8. Bouwers beginnen upgradepakketten en andere prikkels aan te bieden (meestal in plaats van hun prijzen te verlagen).
  9. Verhinderingen beginnen te stijgen.

In de meeste nationale markten zijn ten minste vijf van deze trends aanwezig, en in veel markten kunnen er ten minste acht zijn. 

De markt naar beneden jagen

Als u in een gebied woont waar een zeer snelle prijs is geweest waardering, moeten uw verkopers zich binnenkort misschien zorgen maken over "de markt naar beneden jagen", een situatie waarin de prijzen snel dalen. In een kopersmarkt waar de prijzen dalen, moeten huiseigenaren hun eigendom prijzen onder waar de vergelijkbare verkopen zeggen dat de waarde van het onroerend goed is. 

Om dit punt te illustreren, neem aan dat u zich in een dalende markt bevindt waar de prijzen met 1 procent per maand dalen. Zestig dagen na de aanbiedingsperiode zou een onroerend goed met een prijs van $ 500,000 al $ 10,000 te duur zijn. Als het 180 dagen op de markt zou blijven, zou het $ 30,000 te duur zijn. 

Vergeet niet dat het zes tot twaalf maanden duurt voordat daadwerkelijke prijsverlagingen duidelijk zichtbaar worden in de vergelijkbare verkopen van MLS.  

Bijvoorbeeld Realtor.com's Mag rapporteren laat zien dat de prijsgroei in plaatsen als Miami nog steeds sterk stijgt (+45.9 procent), Nashville (+32.5 procent) en Orlando (+32.4 procent). Austin rapporteerde daarentegen de grootste stijging van het aantal huizen met prijsverlagingen (+14.7 procentpunten), gevolgd door Las Vegas (+12.3 procentpunten) en Phoenix (+11.6 procentpunten).

Wanneer het aantal huizen met prijsverlagingen de dubbele cijfers bereikt, hebben die markten hoogstwaarschijnlijk een hoogtepunt bereikt en worden ze kwetsbaarder om de markt naar beneden te jagen. 

De verkoper overtuigen om realistisch te zijn over hun prijs: een casestudy

De beste strategie om het hoofd te bieden aan de huidige verschuivende markt is om te leren hoe u de volgende generatie van kunstmatige intelligentie (AI) geautomatiseerde waarderingsmodellen (AVM's) kunt opnemen in uw vermeldingsafspraken. Deze modellen overtreffen de beperkte hoeveelheid gegevens die uw MLS levert ruimschoots. Bovendien zijn ze gemakkelijk toegankelijk, bieden ze de gegevens over individuele huizen in plaats van alleen postcodes of steden, en zijn ze ook gemakkelijk te begrijpen voor de verkoper. 

Houd er rekening mee dat deze tools geen vervanging zijn voor uw ervaring of uw op MLS gebaseerde CMA. Gebruik ze in plaats daarvan hand in hand om uw verkopers te helpen hun eigendom zo nauwkeurig mogelijk te prijzen. Dit is wat u moet doen: 

Begin met een vierkante meters CMA 

Indien goed berekend, een traditionele vierkante meters CMA kan u waarschuwen voor dalende prijzen. Het is uiterst belangrijk dat u de "10 procent-regel" volgt bij het selecteren van uw vergelijkbare verkopen, dat wil zeggen dat de verbeteringen en de kavelgrootte beide binnen 10 procent van de grootte van het object vallen.

Bijvoorbeeld, voor een huis van 2,000 vierkante meter op een perceel van 6,000 vierkante voet, zou u vergelijkbare verkopen selecteren waarbij de verbeteringen in grootte varieerden van 1,800 tot 2,200 vierkante voet met kavelgroottes variërend van 5,400 tot 6,600 vierkante voet. Elke eigenschap buiten deze parameters zal ervoor zorgen dat de prijs lager is.

Bereken in welke richting de markt trending is

Aangezien de rentetarieven aan het begin van het jaar laag waren, zou het slim zijn om de gemiddelde prijs per vierkante meter van de vergelijkbare verkopen van de afgelopen 90 dagen te nemen en deze te vergelijken met de gemiddelde prijs per vierkante meter van 1 januari 2022. , tot 31 maart 2022. 

Als het aantal voor de eerste 90 dagen van 2022 hoger is, hebben de prijzen in uw markt waarschijnlijk al een hoogtepunt bereikt. 

Controleer ook uw MLS om stijgingen in maanden van voorraad en dagen op de markt te zien, evenals stijgingen in het aantal verlopen aanbiedingen. Verhogingen hiervan zijn voorbodes van een vertraging van de markt. 

Zoek naar prijsverlagingen

Met de meeste MLS's kunt u zoeken naar panden waarvan de prijs is verlaagd. Omdat consumenten geen toegang hebben tot uw MLS om deze gegevens te vinden, is het echter een meer overtuigende bron om een ​​van de AVM's te gebruiken, zoals Movoto.com, Realtor.com of Zillow die u live kunt openen tijdens een aanbiedingsafspraak.  

Toen ik bijvoorbeeld een van de postcodes in Austin zocht op Movoto.com, hadden 42 van de 120 aanbiedingen (35 procent) prijsverlagingen. Het bedrag van de prijsverlaging wordt weergegeven in de linkerbovenhoek in de witte bubbel met groene opdruk. 

 U kunt voor deze informatie ook Realtor.com gebruiken wanneer u naar huizen zoekt. Klik op 'Meer filters' en vervolgens op 'Prijs verlaagd'. 

Op Realtor.com hadden 38 huizen van de 108 totale aanbiedingen (35 procent) prijsverlagingen. Als de cijfers van twee afzonderlijke AVMS overeenkomen, zijn ze meestal correct. 

Gezien deze gegevens heeft deze postcode in Austin waarschijnlijk al een hoogtepunt bereikt, aangezien meer dan een derde van de aanbiedingen zijn prijs moest verlagen. 

AI-gebaseerde AVM's — een krachtige nieuwe tool in uw arsenaal aan aanbiedingen

Wanneer verkopers te horen krijgen dat de markt niet langer in waarde stijgt, of erger nog, al een hoogtepunt heeft bereikt, zullen ze het waarschijnlijk niet geloven. Ze geloven veel eerder wat ze zien op de portals zoals Zillow en Redfin, in tegenstelling tot wat een agent hen vertelt. 

Realtor.com onlangs begonnen met het verstrekken van een kaart voor specifieke huizen, niet alleen een postcode of stad. Deze grafiek bevat AVM's uit drie verschillende bronnen en kan aan verkopers worden getoond tijdens uw aanbiedingsafspraak. De grafiek is dynamisch, wat betekent dat u precies kunt zien waar elke AVM het onroerend goed momenteel prijst en waar het werd getaxeerd vanaf 2017.

De drie AVM's Realtor.com-displays zijn: 

  • Onderpandanalyse: Een bedrijf dat 12 verschillende AVM's levert die veel worden gebruikt door Wall Street, banken, taxateurs en andere financiële instellingen.
  • CoreLogic is een van de grootste MLS-aanbieders in de VS. Dit cijfer geeft meestal weer waar de vergelijkbare verkopen van MLS zijn, maar het is vaak lager dan de meeste andere waarderingen.
  • kwantum: naar mijn mening is dit momenteel de beste op AI gebaseerde AVM omdat het "computer vision" gebruikt om niet alleen de huidige aanbiedingsvoorwaarden te evalueren, maar ook meer dan 900 functies evalueert die van invloed zijn op de waarde van het onroerend goed. Quantarium heeft hun AVM getraind om zaken als hanglampen, granieten werkbladen, vloerbedekking, enz. correct te identificeren. Vervolgens worden deze kenmerken meegerekend in de taxatie van het onroerend goed. 

Hieronder ziet u een voorbeeld van een van de huidige vermeldingen in de Austin-postcode hierboven:

Als u naar de bovenstaande grafiek kijkt, kunt u zien dat de waardering van Collateral Analytics en Quantarium in wezen identiek is - ongeveer $ 640,000. Wanneer twee of meer AVM's het eens zijn, en vooral als ze het ook eens zijn met uw CMA, dan is dat uw beste schatting van de huidige waarde van het onroerend goed. 

Let ook op de kleine prijsdip in de Quantarium-waardering. Als deze trend doorzet, piekte deze woning in mei 2022 in prijs.  

Het pand staat momenteel te koop voor $ 669,000. Aangezien 35 procent van de woningen in deze postcode al in prijs zijn verlaagd, zou deze woning waarschijnlijk in prijs moeten worden verlaagd tot $ 650,000. 

Prijzen voor mobiele apparaten

De reden voor veranderende de catalogusprijs op het onroerend goed hierboven tot $ 650,000 is te wijten aan hoe mensen zoeken op mobiele apparaten. Veel van de portals geven zoekparameters weer in stappen van $ 50,000 tot $ 100,000. Door het onroerend goed te noteren voor $ 650,000, zou die prijs weergaven genereren van mensen die op zoek zijn van $ 600,000 tot $ 650,000, evenals $ 650,000 tot $ 700,000. 

Rotsachtige tijden in het verschiet

In de begindagen van eerdere recessies moesten agenten vertrouwen op gegevens die 60 tot 120 dagen oud waren toen ze verkopers hielpen bij het bepalen van een aanbiedingsprijs. Met behulp van de hierboven genoemde tools kunt u verkopers nu een veel diepgaandere en nauwkeurigere analyse van de waarde van hun huis bieden dan ooit tevoren. Het beste van alles is dat deze gegevens gratis zijn en gemakkelijk toegankelijk zijn - profiteer ervan!

spot_img

Laatste intelligentie

spot_img