Als het gaat om appartementsgebouwen, zijn er veel manieren om onderscheid te maken - 'portier' versus 'niet-portier'-gebouwen zijn bijvoorbeeld een belangrijk onderscheid. Maar misschien is de meest eenvoudige of populaire manier om gebouwen te onderscheiden, door gebouwen met en zonder liften te contrasteren.

Als zodanig kan de verdieping van een woning een aanzienlijk effect hebben op de prijs in Manhattan.

Vloer versus prijs: een overzicht

Terugkijkend op de verkopen sinds 2005 is de langetermijntrend duidelijk: hogere verdiepingen leiden tot hogere prijzen. Maar dat is slechts een deel van het verhaal.

Laten we beginnen met de vorm van de kolommen van links naar rechts in de bovenstaande grafiek. Het is een bijna klassieke machtswetdistributie, waarbij 80% van de verkoop plaatsvindt op 20% van de verdiepingen. Voorbeeld: de gemiddelde minimumprijs voor al deze verkopen is 9.78. Hoewel Manhattan een verticale markt is, laat de massale verkoop in eenheden onder de 10e verdieping zien dat voor de meeste inwoners de uitzichten op elkaar zijn en niet noodzakelijkerwijs zonsondergangen over New Jersey.

De reden voor het omvangrijke karakter is dat vrijwel elk flatgebouw in de stad verdieping één tot en met vijf heeft. Waarom stoppen om vijf uur? In 1929 vereiste de nieuwe wet op meervoudige woningen van de stad liften van meer dan vijf verdiepingen. Dus vóór 1929 was de zesde verdieping de top (exclusief de vreemde wandeling boven de vijfde verdieping - ja, ze bestaan ​​​​nog steeds!). Na 1929 werd de zesde verdieping bediend door een lift, maar was nog steeds bijna de top voor in wezen alle behalve de luxere appartementenhuizen.

Daarom hebben we twee overlappende markten op de lagere verdiepingen: de lift- versus niet-liftmarkten.

Gebouwen zonder lift

Zoals eerder vermeld, omvatten verkopen op of onder de vijfde verdieping de walk-up-markt. In tegenstelling tot liftgebouwen vragen walk-ups doorgaans premies voor minder traptijd.

Moeten volgens die logica de eerste verdiepingen niet het meest verschijnen? Niet alleen zijn er meestal minder units op de eerste verdieping (de eerste verdieping geeft meestal vierkante meters op voor voetgangersitems, zoals brievenbussen en entreehallen), maar minder mensen willen units op de eerste verdieping, dus ontwikkelaars geven er geen prioriteit aan. Houd er echter rekening mee dat de bovenstaande grafiek, gericht op walk-ups, suggereert dat de koopjes zich op de vierde en vijfde verdieping bevinden.

Momenteel ligt de premie voor een unit op de tweede of derde verdieping in vergelijking met een unit op de vijfde verdieping rond de 12% tot 14%. Als een vlucht 15 trappen is, betekent dit dat u meer dan $ 100 bespaart per beklommen trap over een bewaarperiode van tien jaar!

Lift gebouwen

Naarmate het gemak stijgt, neemt ook de prijs toe.

Let op de algemene stijging van de gemiddelde prijs voor verdiepingen 1-5 in liftgebouwen. De opwaartse trend als vloeren stijgen is duidelijk.

(Snelle kanttekening – zie op de eerste grafiek hoe het aantal verkopen abrupt daalt op de 13e verdieping? Veel woongebouwen in de stad hebben ze gewoon niet omdat het getal 13 voor veel mensen als een ongeluksgetal wordt beschouwd. In die gebouwen, de verdiepingen springen van 12 naar 14.)

Voortzetting van de klim naar hoogbouwgebied (meer dan 20 verdiepingen), begint het aantal eenheden merkbaar af te nemen na de 30e verdieping. Veel hiervan heeft te maken met de eenvoudige berekening van bouwkosten naarmate verdiepingen stijgen. Zeker, de afgelopen jaren hebben 'supertall'-ontwikkelingen het nieuws gehaald, maar in werkelijkheid zijn ze zeldzaam en vertegenwoordigen ze minder dan 1% van alle appartementsgebouwen. Maar met schaarste komt gepercipieerde waarde. Naarmate het aantal eenheden op ultrahoge verdiepingen afneemt, stijgt hun prijs, soms dramatisch.

Er zijn dus een paar "knikken" in de curve waar de helling van de trend toeneemt. De eerste, rond verdieping 20, is klein, maar duidt erop dat er nu minder eenheden op de totale markt zijn. De tweede knik in de prijscurve zit rond de 40e verdieping. Dit is een merkbare opwaartse trend en suggereert dat schaarste een meer bepalende prijsfactor is dan alleen ruimte. Overweeg bijvoorbeeld twee units van vergelijkbare grootte met hetzelfde algemene nut, maar één bevindt zich op de 28e verdieping en één op de 45e verdieping. Hoewel de reikwijdte van weergaven bijna hetzelfde kan zijn, laat de prijscurve zien dat kopers zullen bieden op dezelfde eenheid op hogere verdiepingen.

Afhaalrestaurants voor verkopers en kopers

Verkopers

Als u overweegt uw eenheid vandaag te verkopen, zorg er dan voor dat u uw analyse van recente verkopen zo goed mogelijk bijhoudt. Hoe vaak je ook eenheden van vergelijkbare grootte in vergelijkbare gebouwen moet vinden, je moet ook rekening houden met je vloerbereik.

Voor verkopers op hogere verdiepingen, houd er rekening mee dat zonder zeer recente verkopen op dezelfde lijn in uw gebouw als richtlijn, hoger geprijsde verdiepingen zich in veel opzichten gedragen als de kunstmarkt, waarbij de uiteindelijke waarde meer wordt bepaald door de intuïtie van de koper dan de gepubliceerde prijs per vierkante voet.

Voor verkopers in walk-up eenheden, houd er rekening mee dat uw eenheid waarschijnlijk met een korting op de totale markt zal worden verhandeld en dat eenheden op/boven de vierde verdieping zelfs nog meer kunnen worden bestraft voor de extra stappen die nodig zijn.

Woningzoekenden

Als u vandaag op de markt bent voor een eenheid, begrijp dan dat marktbrede prijzen geen universele gids zijn. Om uw prijsklasse en mogelijke vloerpremies beter te begrijpen, richt u zich eerst op het nut en vervolgens op de vloerhoogte met behulp van recente verkopen en momenteel vermelde eenheden.

Houd er rekening mee dat naarmate vloeren de 20 passeren, de prijzen minder nauwkeurig worden en meer worden gedreven door schaarste. Als u op zoek bent naar de best mogelijke waarde, overweeg dan units op de bovenste verdieping in walk-up gebouwen.

• Door SEO aangedreven content en PR-distributie. Word vandaag nog versterkt.
• Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligentie. Kennis versterkt. Toegang hier.
• Bron: https://www.forbes.com/sites/johnwalkup/2023/02/01/floor-poor-how-manhattan-properties-height-affects-prices/