SINGAPORE — De vastgoedprijzen in Singapore zijn de afgelopen twee jaar gestegen en zullen waarschijnlijk blijven stijgen, ondanks de inspanningen van de overheid om de markt af te koelen, vertelden analisten en makelaars aan CNBC.

De prijzen van particuliere woningen kunnen in 1 tussen de 3% en 2022% stijgen, zegt Leonard Tay, hoofd onderzoek bij makelaarskantoor Knight Frank Singapore.

JLL Singapore verwacht dat de prijzen dit jaar met zo'n 2% tot 4% zullen stijgen, zegt senior Director of Research and Consultancy, Ong Teck Hui.

Dat is nog steeds een veel lager tempo dan de prijsstijgingen van vorig jaar, waar particuliere huizenprijzen stegen in 10.6 met 2021% vergeleken met een jaar geleden.

Prijzen van sociale huurwoningen ook op de wederverkoopmarkt vorig jaar met 12.7% gestegen, blijkt uit gegevens van de Housing and Development Board.

In een poging om de gloeiend hete particuliere en openbare woningmarkt af te koelen, Singapore heeft medio december nieuwe maatregelen ingevoerd. Ze omvatten hogere belastingen op tweede en volgende onroerendgoedaankopen en strengere limieten voor leningen.

De maatregelen hebben mogelijk minder impact op Singaporese burgers en permanente bewoners die een huis kopen om in te wonen, aldus agenten en analisten.

Buitenlandse kopers lijken zich echter te laten afschrikken door de nieuwe regels.

Trisni Djohari, een PropNex-makelaar wiens klanten voornamelijk uit Indonesië komen, zei dat ze ongeveer 10 tot 12 vragen per maand ontving.

Maar ze zei dat ze slechts één vraag had ontvangen sinds de afkoelingsmaatregelen medio december werden aangekondigd tot het moment dat ze eind januari met CNBC sprak.

"De meesten van hen zeggen dat ze nu twee keer moeten nadenken [voordat ze] onroerend goed in Singapore kopen," zei ze.

Het extra zegelrecht van de koper voor buitenlanders werd verhoogd van 30% eerder naar 20%. ABSD is een belasting dat wordt geheven op kopers van woningen in Singapore. Het wordt berekend op basis van iemands verblijfsstatus, staatsburgerschap en het aantal woningen dat de persoon in Singapore bezit.

Entiteiten zoals projectontwikkelaars moeten ook ABSD betalen bij de aankoop van woningen, wat onder de nieuwe regels werd verhoogd tot 35%.

Ong van JLL zei dat het transactievolume op de particuliere woningmarkt in de tweede helft van december met 20% is gedaald na de invoering van de koelingsmaatregelen, vergeleken met de eerste helft van die maand.

Marktwatchers verwachten dat het effect van de afkoelingsmaatregelen zo'n twee tot drie kwartalen aanhoudt.

"Volumes en prijzen zullen naar verwachting voorzichtig zijn in het eerste kwartaal en misschien in het tweede kwartaal van 1 voordat de onderliggende fundamenten van start gaan om de vraag naar huizen te herstellen", zei Tay van Knight Frank in een e-mail.

Lagere rentetarieven, beperkt aanbod en een sterke vraag zijn enkele factoren die hebben geleid tot de stijging van de huizenprijzen.

De particuliere woningmarkt werd ondersteund door kopers die werkzaam waren in sectoren die profiteerden van de Covid-19-pandemie, zoals technologie en farmaceutica, zei Tay. Sommige mensen gebruikten ook de winst uit de verkoop van hun sociale huurflats om te upgraden naar een privé-eenheid, voegde hij eraan toe.

De vraag was zo sterk dat de prijzen tijdens één vastgoedlancering meerdere keren per dag stegen. Volgens een bericht in de lokale media, waren er zes rondes van prijsverhogingen, en verkochte eenheden varieerden van $ 1,400 Singaporese dollar per vierkante voet tot S $ 2,000 (tussen $ 1,042 en $ 1,490) per vierkante voet.

"Pasir Ris 8 was de iconische", zei Chantel Neo, een makelaar bij Huttons, verwijzend naar het particuliere condominium aan de oostkant van het eiland, waar de prijzen tijdens de lancering zijn gestegen.

Ze zei dat het "een behoorlijke schok voor de markt" was. Een aantal potentiële kopers koos ervoor om niet op een eenheid te bieden omdat de herziene prijzen te hoog waren, voegde ze eraan toe.

Eigenaars zullen dit jaar de meerderheid van de kopers uitmaken, voorspelde Tay.

Zarifah Zain, een andere makelaar bij ERA Realty Network, zei dat ze niet ziet dat die kopers worden getroffen.

"Voor de eerste keer, echte huizenkopers, krijgen hun behoeften prioriteit, dus ik zie geen impact voor hen", voegde Zain eraan toe.

Ondanks hogere belastingen, zei Tay dat sommige buitenlanders mogelijk ook geïnteresseerd zijn in het kopen van luxe huizen in de centrale kernregio van Singapore.

De prijzen in dat marktsegment stegen in 2021 niet zo sterk, volgens overheidsgegevens.

"Gezien de hoeveelheid anekdotische interesse van potentiële buitenlandse huizenkopers, zijn de wereldwijd mobiele rijken misschien nog steeds bereid om de 30% ABSD te betalen als premie voor toegang tot de eersteklas residentiële markt in Singapore", zei Tay.

De huurmarkt is de afgelopen twee jaar ook heet geweest en de verkoelende maatregelen van de overheid zijn meer gericht op kopers dan op huurders, merkte Zain op.

De vraag kwam uit verschillende gebieden – waaronder jonge volwassenen of stellen die op zichzelf willen wonen, tijdelijke huisvesting voor degenen wier nieuwe huizen nog niet klaar zijn en Maleisiërs die in Singapore werken en niet gemakkelijk kunnen pendelen vanwege pandemische beperkingen, zei ze.

Djohari van PropNex zei dat ze 40 aanvragen ontving voor een eenheid die in 2021 te huur stond.

Het was een 'verhuurdersmarkt' en dat zou in 2022 kunnen doorgaan, zei ze. "Het is nog steeds erg warm omdat de bouw nog steeds vertraging oploopt vanwege Covid."

Naarmate de economie van Singapore herstelt en de regering quarantainevrije reisarrangementen met meer landen toestaat, kan er ook een grotere vraag zijn van expats, aldus de analisten.

“Dit zal waarschijnlijk de leaseproblematiek een impuls geven
en we zouden de huurprijzen dit jaar met 5% tot 7% ​​kunnen zien stijgen”, aldus Ong van JLL.

"De huurprijsstijgingen zullen waarschijnlijk aanhouden in de eerste helft van 2022, ondersteund door de krappe inventaris van huurvoorraad", zei Tay.