Is het kopen van een afgeschermd eigendom riskant?
Veel investeerders en kopers van onroerend goed vragen of ze een afgeschermd onroerend goed moeten kopen en wat voor soort afgeschermd onroerend goed ze moeten kopen.
Een onroerend goed wordt afgeschermd wanneer een eigenaar die een schuld heeft op het onroerend goed in gebreke blijft met zijn schuld. Wanneer een lener in gebreke blijft bij het aflossen van zijn schuld, gaat het onroerend goed dat als onderpand voor zijn schuld wordt gebruikt, naar een fase vóór de afscherming waarin de lener in staat kan zijn om korte verkoop hun eigendom om het uitstaande hypotheeksaldo te dekken.
Als de lener het onroerend goed niet verkoopt tijdens het pre-executieproces, gaat het onroerend goed over op een executieproces waarbij de geldschieter het onroerend goed overneemt en probeert het te verkopen met behulp van hun middelen.
Pre-afscherming versus afscherming
Een koper die op zoek is naar een koopje, kan misschien een onroerend goed in pre-executie of om een onroerend goed te kopen. Beide investeringen zijn riskant omdat beide soorten eigendommen de neiging hebben om "as-is" te worden verkocht, wat betekent dat het verkochte onroerend goed bewoonbaar kan zijn vanwege de schade en gebreken die een eigendom heeft. Er wordt verwacht dat een afgeschermd onroerend goed enkele gebreken heeft, want als een eigenaar zijn schuld niet kan afbetalen, is het onwaarschijnlijk dat hij genoeg geld heeft om het onroerend goed in stand te houden.
Een andere factor die bijdraagt aan het risico van het kopen van dit soort eigendommen is het korte tijdsbestek tussen de eerste aanvraag en de aankoop. Meestal willen de eigenaren van afgeschermde en vooraf afgeschermde eigendommen het onroerend goed zo snel mogelijk verkopen. Dit betekent dat een belegger mogelijk niet in staat is om een goede inspectie en taxatie van het onroerend goed uit te voeren voordat het wordt gekocht. Zonder een taxatie is de koper mogelijk niet in staat om de waarde van het onroerend goed en de reparatiekosten in te schatten die nodig zijn om het onroerend goed in een bewoonbare staat te brengen.
Hoewel beide soorten eigendommen risicovol zijn, zijn er enkele manieren om het risico dat de koper neemt te minimaliseren. Ongeacht of een belegger is het kopen van een afgeschermd onroerend goed of een onroerend goed in pre-executie, de risico's variëren afhankelijk van het onroerend goed. In plaats van te zoeken naar een specifiek type afscherming, is het veel voordeliger om naar een reeks statistieken te kijken en te zien hoe deze de deal en toekomstige uitgaven in verband met de rehabilitatie van het onroerend goed kunnen beïnvloeden.
Relatieve huizenprijs
Een van de belangrijkste statistieken om naar te kijken, is de prijs die een koper voor het onroerend goed kan krijgen. Meestal worden zowel pre-executie- als executie-eigendommen met korting verkocht. Om precies te zijn, de geldschieters en de financieel in moeilijkheden verkerende eigenaars zijn misschien bereid om het onroerend goed te verkopen om de uitstaande schuld van de lening te dekken. Dit betekent dat als de waarde van het onroerend goed $ 300,000, maar de uitstaande schuld op de hypotheek is $ 50,000, het is misschien mogelijk om het onroerend goed te kopen voor $ 50,000 als, en een grote als, er geen andere bieders zijn. Hoe lager de prijs van het onroerend goed, hoe lager de kosten die aan dat onroerend goed zijn verbonden.
Natuurlijk moet de prijs van het onroerend goed worden beschouwd in vergelijking met andere vergelijkbare woningen in de omgeving. Het kan bijvoorbeeld een koopje zijn om een huis te kopen voor $ 50,000 dat naar verwachting $ 300,000 zal kosten.
Aan de andere kant, het kopen van een afgeschermd onroerend goed voor $ 40,000, dat naar verwachting $ 50,000 kost misschien geen geweldige investering. Het is belangrijk om te verwachten dat er een bepaald bedrag wordt uitgegeven aan de renovatie van het onroerend goed, dus als de waarde van het onroerend goed zeer vergelijkbaar is met de prijs van het onroerend goed, kan een belegger een verlies op het onroerend goed realiseren gezien de kosten verbonden aan de reparatie.
Bovendien kunnen er uitstaande pandrechten op het afgeschermde eigendom zijn die op de nieuwe eigenaar zouden vallen. Dus als het onroerend goed $ 300,000 waard is, $ 150,000 aan renovaties / reparaties nodig heeft en $ 50,000 aan pandrechten heeft, kan de aankoop van het onroerend goed voor $ 100,00 een break-even punt zijn, misschien zelfs een verlies.
Aantal bieders
Een andere belangrijke factor om te overwegen is het aantal bieders op het onroerend goed of in het algemeen het aantal vastgoedinvesteerders in het gebied. Hoe meer investeerders in het gebied op zoek zijn naar koopjes, hoe waarschijnlijker het is dat de prijs zal worden verhoogd door te bieden. Enerzijds signaleert een groot aantal investeerders dat er op de lange termijn potentieel is om geld te verdienen aan de vastgoedmarkt. Anderzijds zal een groot aantal investeerders bijdragen aan stijgende prijzen voor dit soort vastgoed. Zoals hierboven besproken, hoe hoger de prijs ten opzichte van de marktwaarde, hoe risicovoller de investering is.
Als een belegger ervaring heeft met het werken met afgeschermde eigendommen en ze voldoende contant geld bij de hand hebben, dan kunnen ze de concurrentie aan en wat winst maken op de deal. Meestal zijn ervaren beleggers bereid extra te betalen omdat ze een langetermijnwaarde in de deal zien.
Aan de andere kant, als een belegger niet veel contant geld bij de hand heeft of niet genoeg ervaring heeft met het werken met afgeschermde eigendommen, dan kunnen ze de voorkeur geven aan markten met een klein aantal vastgoedinvesteerders. In dit geval zoekt de onervaren belegger misschien niet naar groei op lange termijn, maar naar vermogenswinst op korte termijn. Een manier om op korte termijn winst te maken op een onroerend goed is om: draai het pand om, wat betekent dat u een beschadigd eigendom moet kopen, repareren en tegen een premie verkopen.
Staat van het pand
Een koper heeft misschien niet de gelegenheid om een formele inspectie van het onroerend goed uit te voeren voordat het wordt gekocht, maar ze kunnen het onroerend goed nog steeds bekijken en met de eigenaar praten als ze nog steeds in het onroerend goed wonen. Soms kunnen eigenaren eerlijk zijn over de staat van het onroerend goed en kunnen ze informatie verstrekken over alle gebreken van het onroerend goed.
Als de eigenaar geen materiële informatie over het onroerend goed deelt, kan hij toch een potentiële koper in en rond het onroerend goed laten kijken. Hoewel sommige tekortkomingen verborgen kunnen zijn, kunnen veel problemen worden opgemerkt die grote investeringen vereisen. Er kunnen bijvoorbeeld scheuren in de fundering zijn of lekkages die niet zijn verholpen. Deze problemen kunnen worden opgemerkt zonder een formele inspectie, omdat ze meestal leiden tot duidelijke gevolgen zoals plagen of waterschade.
Als vuistregel geldt dat hoe beter het pand er van binnen en van buiten uitziet, hoe kleiner de kans is dat er ernstige problemen ontstaan die een grote investering vereisen. Gezond verstand kan een koper ook helpen om eventuele gebreken van een huis te identificeren.
Onbewoonbare eigendommen voelen meestal aan als eigendommen waar een persoon mogelijk niet comfortabel kan wonen. Een koper kan door het pand lopen en zich voorstellen of het pand alle noodzakelijke structuren heeft om het leven van de koper te ondersteunen. Als het huis comfortabel is en geen duidelijke problemen heeft, is het misschien niet zo riskant als een gemiddeld afgeschermd eigendom.
Een afgeschermd eigendom kopen is riskant
Ongeacht de staat en de prijs van het onroerend goed, zijn er nog steeds risico's verbonden aan het omgaan met afgeschermde huizen. Een onervaren koper moet het kopen van uitgesloten of vooraf afgeschermde eigendommen vermijden, omdat het eigendom, afgezien van fysieke schade, openstaande juridische claims kan hebben. Ten slotte is het erg moeilijk om een lening te krijgen voor een afgeschermd onroerend goed, dus het kan voordeliger zijn om op de markt te zoeken naar reguliere eigendommen die kunnen worden gekocht met een hypotheek met een lage rente.
Overweeg om het woord te verspreiden en te delen; Is het kopen van een afgeschermd eigendom riskant?
Over de auteur
Top Wellington makelaar, Michelle Gibson, schreef: "Is het kopen van een afgeschermd eigendom riskant?"
Michelle is sinds 2001 gespecialiseerd in residentieel vastgoed in Wellington, Florida en het omliggende gebied. Of u nu wilt kopen, verkopen of huren, zij begeleidt u bij de gehele vastgoedtransactie. Ben jij er klaar voor om Michelle's kennis en expertise in te zetten, bel of mail haar dan vandaag nog.
Servicegebieden zijn onder andere Wellington, Lake Worth, Royal Palm Beach, Boynton Beach, West Palm Beach, Loxahatchee, Greenacres en meer.
