Het Baker-programma was vereerd om Paul Rubacha, voorzitter van de Cornell Real Estate Council en mede-oprichter en directeur van Ashley Capital, te verwelkomen bij de Distinguished Speaker Series. De heer Rubacha begon zijn carrière op de vastgoedafdeling van Prudential Financial, Inc. en stapte over naar aandelenactiviteiten bij Goldman Sachs, waarmee hij zich op Wall Street vestigde. Bij het bespreken van zijn loopbaantraject sprak de heer Rubacha over de overgang van productieactiviteiten van lokale vestigingen in de Verenigde Staten naar wereldwijde locaties, met name in Zuidoost-Azië, in de jaren '1980. Dit resulteerde in lege magazijnen omdat productieactiviteiten steeds meer naar het buitenland verhuisden. De zwaar getroffen staten als Ohio, Michigan, Minnesota en Indiana hadden als gevolg daarvan te maken met wijdverbreide nadelige gevolgen, zoals werkloosheid, een depressieve regionale economie, daling van de activawaarde, noodlijdende landeigenaren en ongebruikt land. Dit was het moment waarop de heer Rubacha en zijn partner, Rick Morton, de mogelijkheid zagen om leegstaande magazijnen te kopen, te upgraden en te verhuren om een ​​betere huurderservaring te bieden.

De eerste deal van de heer Rubacha was een magazijncomplex in het uiterste zuiden van Chicago. Dit was de kans om de rehabilitatie van een onderbenutte site tot een wenselijk en functioneel magazijn voor een tophuurder te leiden. De bestaande bezettingsgraad was minder dan 50% vanwege de locatie in de Rust Belt, waar de industriële activiteiten in de jaren '1980 sterk waren afgenomen. De heer Rubacha realiseerde zich dat de 12 gebouwen behoorlijk functioneel waren met een totale grootte van 2 miljoen vierkante voet, degelijke sprinklerinstallaties om brandgevaar te voorkomen en een redelijke aanlegverhouding. Hij nam de meeste activa over, kocht de resterende twee percelen rechtstreeks en financierde ze, waarbij hij de opbrengst gebruikte om de nodige upgrades aan de hele ontwikkeling door te voeren. Na de upgrades steeg de bezettingsgraad van de ontwikkeling van 50% naar 93%. De heer Rubacha koos voor een creatieve financieringsbenadering om gebruik te maken van belastingverlaging, onderdeel van een programma voor belastinguitstel en behaalde grote kasstromen. Deze eerste deal was van cruciaal belang voor het stimuleren van de daaropvolgende dealstroom, omdat het Ashley Capital hielp een sterke verstandhouding op te bouwen met klanten, makelaars en lokale aannemers.

De heer Rubacha vertelde dat de sleutel om een ​​succesvolle ontwikkelaar te worden, is jezelf in uitdagende situaties te plaatsen en creatieve probleemoplossende technieken te gebruiken om het hoogste rendement op je portfolio te behalen. Hij zag de mogelijkheid in om magazijnen met een lage basis te kopen, waarde te creëren en ze terug te leasen tegen een hogere prijs, terwijl hij echt resultaten leverde zoals vereist door klanten. De portefeuille van Ashley Capital bestond oorspronkelijk uit bestaande magazijnen die activa met toegevoegde waarde werden. Tegenwoordig bestaat de portefeuille uit gelijke delen bestaande magazijnen en nieuwe magazijnen die van de grond af zijn opgebouwd.

De heer Rubacha gaf een goed inzicht in de verschillende soorten industriële deals in de huidige markt, en de uitdagingen die daarmee gepaard gaan. Een deal met toegevoegde waarde, ook bekend als een 'forward-acquisitie'-deal, gedefinieerd voor een actief in pre-ontwikkeling of in ontwikkeling, dat nog moet worden voltooid, was voor een cross-dock logistieke faciliteit op een infill-locatie in Atlanta. Deze deal had leasingrisico's, maar geen bouwrisico's. Ashley Capital was in staat om het leaserisico te beperken door gebruik te maken van haar uitgebreide relatienetwerk met lokale makelaars en aannemers. Het andere type deal dat de heer Rubacha presenteerde was voor de verwerving van een "vooruitkoopkans" gedefinieerd voor een site die nog in aanbouw is maar een goed voorlopig plan had dat was goedgekeurd door de gemeente en een geschatte tijdlijn voor de bouw. Er waren echter nog steeds bouwrisico's verbonden aan het resterende werk op de site, onvoorziene problemen en vereisten voor de afwerking van de huurder die niet gemakkelijk konden worden verklaard, waardoor het acceptatieproces een uitdaging was. De bouwrisico's werden gemitigeerd door stijgende onvoorziene kosten bij de acceptatie.

Het was nuttig om meer te weten te komen over de grote uitdagingen die gepaard gaan met het type industriële activa, vooral omdat het de afgelopen jaren zo'n populaire grondstof is geweest op de kapitaalmarkten voor investeerders en ontwikkelaars. Er was het afgelopen jaar een ongekende vraag naar industriële activa in de VS, waarbij de supply chain-strategie veranderde van "just-in-time" in "just-in-case" en meer bedrijven hun productieactiviteiten terugbrengen naar de VS. De belangrijkste redenen die bijdragen aan deze verschuiving zijn de stijgende verzendkosten, toenemende automatiseringsmogelijkheden, de afnemende behoefte aan goedkope arbeidskrachten, afnemende taalbarrières en verminderde tijdzonebarrières, die het allemaal minder wenselijk hebben gemaakt voor bedrijven om hun productieactiviteiten te hebben. in Zuidoost-Azië.

Het was belangrijk op te merken dat niet alle spelers die betrokken zijn bij de ontwikkeling en investering van industriële activa, zullen zegevieren, zoals de heer Rubacha opmerkte. Bedrijven met langdurige expertise op het gebied van industriële activa zijn beter gepositioneerd om te profiteren van duurzame winsten als gevolg van de huidige marktomstandigheden. Een goed voorbeeld hiervan is dat de portefeuille van Ashley Capital sinds de verbintenis met Amazon in 2017 drastisch is toegenomen in activa onder beheer. Ashley Capital's ervaring met het locatieafhankelijke locatieselectieproces, civieltechnische vereisten, geschiktheid van de parkeerverhouding en hun sterke relaties met gemeenten hebben leidde ertoe dat ze tot nu toe meer dan 3.5 miljoen vierkante meter aan transacties met Amazon hebben voltooid.

In 2016 zocht Ashley Capital hulp bij de Michigan Economic Development Corporation (MEDC) om van een lang verlaten racebaan in Hazel Park magazijnen te maken waarin nu Amazon, LG Electronics en Bridgewater Interiors zijn gehuisvest. Het brownfield-financieringsprogramma voor belastingverhoging hielp Ashley Capital niet alleen om ultramoderne ruimtes voor gemengd gebruik te bouwen voor tophuurders, maar wekte ook interesse op voor toekomstige residentiële en commerciële ontwikkelingen in Hazel Park. "Door Ashley Capital het racecircuit te laten herontwikkelen, zijn nieuwe restaurants en brouwerijen aangetrokken om te overwegen zich hier te vestigen en draagt ​​het bij aan een algemeen gevoel van trots voor bewoners en werknemers in de stad Hazel Park", zegt Jeff Campbell, directeur gemeenschapsontwikkeling van Hazel Park. [1]

De ware essentie van het succes van de heer Rubacha in vastgoedinvesteringen ligt in zijn opportunistische bedrijfsstrategie en focus op kwaliteit. Toen hem werd gevraagd om advies over het nastreven van een succesvolle carrière in onroerend goed, benadrukte hij een "proactieve benadering" van een algemeen begrip van markten, activatypes en investeringsstrategieën. Dit zal de succesvolle belegger in staat stellen om niet alleen het grote beeld van de sector af te leiden, maar ook de onderliggende uitdagingen te identificeren die waarde-toevoegende kansen kunnen bieden.

[1] https://www.michiganbusiness.org/reports-data/success-stories/ashley-capital/