De COVID-19-pandemie heeft een dramatische impact gehad op de waarde van commercieel onroerend goed en heeft er in sommige gevallen toe geleid dat onroerend goed de schulden waarmee het bezwaard is niet langer kan dragen. De waardedaling van commercieel vastgoed heeft veel eigenaren gedwongen hun schulden te herstructureren. De resulterende kwijtschelding van een deel van de schuld resulteert echter niet automatisch in een federaal belastbaar inkomen. Gunstige regels, die werden ingevoerd voor belastingjaren na 1992, zouden het mogelijk kunnen maken om de kwijtschelding van inkomsten uit schulden uit te stellen voor doeleinden van de federale inkomstenbelasting, zelfs als de belastingbetaler niet failliet of insolvent is - zoals normaal het geval is.
Belastbaar inkomen hangt nauw samen met wanneer een belastingbetaler economisch voordeel ontvangt. Het is dus logisch dat als u eerder een banklening van $ 100,000 had en de bank het saldo van de hoofdsom verlaagt tot $ 80,000, uw economische voordeel van $ 20,000 moet worden opgenomen in het belastbaar inkomen. De afname van de hoofdsom van de schuld wordt vaak kwijtschelding van schulden of kwijtschelding van schulden genoemd. Onder bepaalde omstandigheden staat de Internal Revenue Code toe dat inkomsten die verband houden met de kwijtschelding van schulden worden uitgesloten van het inkomen van een belastingbetaler in gevallen van een titel 11-zaak (faillissement) of wanneer de belastingbetaler insolvent is. Insolventie wordt gedefinieerd als het overschot van de verplichtingen boven de reële marktwaarde van activa. De mogelijkheid om op entiteitsniveau insolventie te claimen is beperkt tot C- en S-ondernemingen. Voor partnerschappen, het meest voorkomende entiteitstype voor vastgoedbezit, moet insolventie worden gemeten op het niveau van de individuele partner. Dit kan een probleem vormen omdat de individuele partners vaak solvabel zijn (dwz niet insolvent).
Insolvent zijn of failliet gaan is echter niet de enige manier waarop belastingbetalers die betrokken zijn bij onroerend goed kwijtschelding van inkomsten uit schulden kunnen uitsluiten. Op voorwaarde dat de belastingbetaler geen C-vennootschap is, kan kwijtschelding van inkomsten uit schulden worden uitgesloten als de schuld wordt kwijtgescholden gekwalificeerde bedrijfsschulden in onroerend goed (QRPBI). QRPBI is een schuld die is aangegaan of overgenomen door de belastingbetaler in verband met onroerend goed dat wordt gebruikt in een handel of bedrijf en wordt gedekt door dergelijk onroerend goed. Voor onroerend goed dat op of na 1 januari 1993 is verworven, omvat QRPBI schulden die zijn gebruikt om onroerend goed te verwerven, bouwen, reconstrueren of substantieel te verbeteren. Of een belastingbetaler een beroep of bedrijf uitoefent, is niet altijd een gemakkelijke vraag om te beantwoorden en huurovereenkomsten die gebruik maken van een triple net-lease moeten zorgvuldig worden beoordeeld om ervoor te zorgen dat ze in aanmerking komen als een beroep of bedrijf.
Zoals altijd zit er een addertje onder het gras. De IRS zal uit de goedheid van zijn hart geen uitsluiting van belastbaar inkomen toestaan. In plaats daarvan staat de Internal Revenue Code in wezen een swap toe; in ruil voor een uitsluiting van kwijtschelding van schuldinkomsten met betrekking tot QRPBI die niet het gevolg zijn van insolventie of faillissement, staan de regels een belastingbetaler toe om ervoor te kiezen de belastinggrondslag van het af te schrijven onroerend goed van de belastingplichtige te verlagen onder artikel 108(b)(5). Het bedrag van de uitsluiting en grondslagvermindering is het meerdere van de uitstaande hoofdsom van de schuld minus de FMV van het bedrijfsonroerend goed direct voor kwijting. De FMV van het onroerend goed wordt verminderd met elke andere gekwalificeerde onroerendgoedschuld die door het onroerend goed is gedekt.
Laten we naar een voorbeeld kijken. Stel dat Julia in 2018 een gebouw verwerft dat ze gebruikt voor een beroep of bedrijf. In 2021 is op het gebouw een eerste hypotheek van $ 110,000 en een tweede hypotheek van $ 90,000 van toepassing. De FMV van het gebouw in 2021 is $ 150,000. In 2021 stemt Julia's bank ermee in om de tweede hypotheekschuld te verlagen van $ 90,000 naar $ 30,000, wat resulteert in kwijtschelding van schuldinkomsten van $ 60,000. De uitstaande hoofdschuld onmiddellijk voor kwijting was $ 90,000, wat hoger is dan de FMV van het onroerend goed minus de eerste hypotheek ($ 150,000 - $ 110,000) met $ 50,000. Daarom zou Julia $ 50,000 aan inkomsten kunnen uitsluiten en zou ze slechts $ 10,000 aan kwijtschelding van schuldinkomsten moeten opnemen.
Wil Julia ervoor zorgen dat de $ 50,000 niet wordt opgenomen in het belastbaar inkomen, dan moet haar totale aangepaste belastinggrondslag van afschrijfbaar onroerend goed ten minste $ 50,000 bedragen. De basisvermindering, verstrekt door sectie 1017, is van toepassing vanaf de eerste dag van het belastingjaar volgend op het jaar van kwijting (of onmiddellijk vóór de vervreemding als het onroerend goed vóór het einde van het belastingjaar wordt vervreemd). In ons voorbeeld zou Julia de $ 10,000 aan kwijtschelding van inkomsten uit schulden moeten opnemen in haar belastingaangifte voor 2021 en haar basis in haar onroerend goed met $ 50,000 moeten aanpassen vanaf 1 januari 2022.
Als het onroerend goed niet rechtstreeks in het bezit is van een persoon, maar in plaats daarvan in handen is van een partnerschap, wordt op partnerschapsniveau bepaald of de schuld QRPBI is (en de toepassing van de FMV-beperking). De beslissing over de grondslagvermindering wordt echter op partnerniveau genomen en gekozen. Hierdoor kan elke partner zijn unieke individuele inkomstenbelastingsituatie afwegen en tot zijn eigen conclusie komen.
Individuele belastingbetalers, inclusief partners in een partnerschap, moeten aangifte doen Formulier 982 om de behandeling van kwijtschelding van schuldinkomsten uit te stellen en ervoor te kiezen hun basis in afschrijfbare eigendommen te verminderen. Een dergelijke keuze moet worden gemaakt op een tijdig ingediende aangifte, inclusief verlenging, en kan alleen worden herroepen met toestemming van de IRS.
Voor vastgoedbeleggers die bepaalde onroerendgoedschulden hebben geherstructureerd als gevolg van de COVID-19-pandemie, kan de mogelijkheid om de kwijtschelding van schuldinkomsten uit te stellen een geweldige mogelijkheid zijn voor belastingplanning, waardoor ze onmiddellijk belastbaar inkomen en contante IRS-betalingen kunnen vermijden.
