Verhuur aan cannabishuurders in Californië

Het verhuren van commercieel onroerend goed aan een cannabisbedrijf in Californië kan een geweldige kans zijn voor de juiste verhuurder, maar brengt aanzienlijke risico's met zich mee. Het is belangrijk dat verhuurders deze risico’s begrijpen voordat ze een huurovereenkomst aangaan met een cannabisbedrijf. Deze gids onderzoekt verschillende vragen die onze cannabisverhuurders vaak stellen aan de advocaten van mijn advocatenkantoor met betrekking tot het verhuren van eigendommen in Californië aan cannabisbedrijven.

1. Met welke risico's loop ik als commerciële verhuurder als ik besluit te verhuren aan een cannabishuurder?

Een van de belangrijkste kwesties die verhuurders moeten begrijpen, is dat cannabis nog steeds illegaal is. Hoewel Californië de verkoop van cannabis toestaat, blijft cannabis volgens de federale wetgeving een gereguleerde stof, wat betekent dat de VS het op dezelfde manier behandelen als heroïne. En hoewel cannabis binnenkort kan worden verplaatst naar schema III, is dat wel het geval zal het niet federaal legaal maken.

Deze discrepantie stelt verhuurders bloot aan mogelijke juridische gevolgen, van potentiële verbeurdverklaring van civiele activa tot automatische en in sommige gevallen ongeneeslijke wanbetalingen op grond van hypotheekcontracten. Hoewel deze risico's niet volledig kunnen worden geëlimineerd, zijn er enkele risicobeperkende strategieën die geavanceerde cannabisverhuurders routinematig gebruiken, waaronder:

Aandringen op strikte naleving van overheidsvoorschriften: Verhuurders kunnen een groot aantal juridische risico's verminderen door ervoor te zorgen dat huurders zich houden aan alle staats- en lokale cannabiswetten, inclusief door het verkrijgen van de benodigde licenties en vergunningen. Sommige verhuurders kiezen ervoor om regelmatig audits of inspecties uit te voeren, hoewel veel verhuurders niet weten waar ze op moeten letten en niet op regelmatige basis betrokken willen zijn – en dat is waar een goede cannabisadvocaat enorm nuttig kan zijn.

Inclusief voorzieningen voor huurbeëindiging: Goede huurovereenkomsten vermelden altijd manieren waarop de verhuurder de huurovereenkomst kan beëindigen. Veel van deze ‘standaard’ beëindigingsbepalingen houden geen rekening met cannabisspecifieke risico’s. Een goede cannabishuurovereenkomst omvat cannabisspecifieke beëindigingsbepalingen, zoals het toestaan ​​van vroegtijdige beëindiging als een huurder zich bezighoudt met cannabisactiviteiten voordat een vergunning wordt verleend, als er aanzienlijke wijzigingen in de federale wetgeving plaatsvinden of als er handhavingsmaatregelen plaatsvinden.

Het aanpakken van potentiële risico's in de leaseovereenkomst: Een goede cannabislease zal ook de risico's aanpakken die specifiek zijn voor het leasen van cannabis, inclusief bestemmingsplannen, nalevingsvereisten, enzovoort. Veel van deze problemen behandel ik verderop in dit bericht.

2. Mijn toekomstige huurder zegt dat ze een getekend huurcontract nodig heeft voordat ze een exploitatievergunning kan krijgen, maar ik wil niet dat ze er zonder vergunning intrekt. Hoe kan ik mezelf beschermen?

Voor het verkrijgen van een cannabisbedrijfsvergunning is vaak een ondertekend huurcontract vereist, wat een dilemma creëert voor verhuurders. Maar het is niet onoverkomelijk. Hier zijn enkele veelvoorkomende strategieën die cannabisverhuurders hanteren:

Vergunningen vereisen voordat de huurovereenkomst effectief wordt: Verhuurders beperken deze risico's vaak door hun huurder te verbieden te exploiteren voordat hij een vergunning heeft verkregen. In sommige gevallen wordt een huurovereenkomst ondertekend met ingang van datum X, maar heeft deze pas een “ingangsdatum” als de huurder toestemming krijgt. Dit zorgt ervoor dat een huurder geen recht heeft op het gebruik of in sommige gevallen zelfs volledige toegang tot het pand, zelfs niet met een ondertekend huurcontract.

Stimuleren van snelle licentieverlening: Cannabishuurders vragen vaak om lagere huur terwijl ze licentieverlening aanvragen, of om een ​​recht op vroegtijdige beëindiging als ze er niet in slagen om binnen een bepaald tijdsbestek de licentieverlening te verkrijgen. In deze gevallen is het in het belang van de verhuurder om ervoor te zorgen dat de huurder op agressieve wijze licentieverlening nastreeft. Een slimme verhuurder zal dus duidelijke tijdsbestekken onderhandelen. Deze verhuurders zullen ook van de huurder eisen dat hij regelmatig updates verstrekt over vergunningsaanvragen – vooral belangrijk als de verhuurder huurverlagingsbepalingen heeft – zodat zij er zeker van kunnen zijn dat de huurder daadwerkelijk doet wat hij moet doen.

Verduidelijking van de beëindigingsrechten: De timingverplichtingen en mijlpalen voor huurders zijn groot, maar als er geen boete geldt voor het niet halen van de mijlpalen, zijn ze feitelijk optioneel. Goede huurovereenkomsten bieden de verhuurder de mogelijkheid om te beëindigen als de huurder er niet in slaagt tijdig een vergunning te krijgen of andere vergunninggerelateerde mijlpalen te bereiken.

3. Zal de hypotheek op mijn gebouw worden beïnvloed doordat ik een cannabishuurder heb?

De meeste commerciële hypotheekovereenkomsten bevatten clausules die het gebruik van onroerend goed beperken en die in strijd zijn met de federale wetgeving. Omdat cannabis federaal illegaal blijft, betekent dit dat de verhuurder automatisch in gebreke kan blijven op grond van zijn hypotheekovereenkomst. Om dit aan te pakken, doen cannabisverhuurders vaak het volgende:

Controleer hypotheekovereenkomsten zorgvuldig: Een van de eerste dingen die een goede cannabisadvocaat aan een verhuurder zal aanbevelen, is om hun hypotheekdocumenten te controleren op clausules die cannabisactiviteiten verbieden. Veel cannabisverhuurders hebben absoluut geen idee dat deze verboden bestaan ​​en kunnen zichzelf zonder goed nadenken werkelijk in de voet schieten.

Raadpleeg Kredietverstrekker: Als een hypotheekcontract anti-cannabistaal bevat, nemen verhuurders vaak contact op met hun kredietverstrekker om toestemming te vragen. Sommige kredietverstrekkers zullen ermee instemmen, maar velen niet. Als een kredietverstrekker niet akkoord gaat en de verhuurder de lening niet onmiddellijk kan afbetalen of herfinancieren, zal de huurovereenkomst waarschijnlijk niet werken. We hebben genoeg gevallen gezien waarin beide partijen tijd en geld investeerden in huuronderhandelingen, waarna de verhuurder zich op het laatste moment terugtrok nadat de kredietverstrekker “nee” had gezegd tegen een cannabishuurder. Niemand wil in die positie verkeren.

Ontdek cannabisvriendelijke financiering: Als een kredietverstrekker niet wil instemmen en een verhuurder geen contant geld heeft om de lening af te betalen, kan de verhuurder herfinanciering onderzoeken. Gezien de rentetarieven op dit moment hoog zijn en de financieringsmogelijkheden voor cannabisbedrijven vrij beperkt zijn, is dit wellicht niet voor alle verhuurders een haalbare optie.

4. De premies voor mijn eigendomsverzekering gaan stijgen vanwege de cannabisrisico's. Moet ik deze kosten doorberekenen aan de huurder?

Leasen aan een cannabishuurder kan leiden tot hogere premies voor de eigendomsverzekering vanwege het hogere risico dat aan cannabisactiviteiten is verbonden. En sommige verzekeraars weigeren een te hoge dekking voor cannabisgerelateerde ondernemingen. Ook hier zijn voor verhuurders beschikbare opties:

Op zoek naar een cannabisvriendelijke verzekeringHet eerste dat verhuurders moeten doen, is kijken of het leasen aan een cannabisbedrijf onder hun huidige beleid waarschijnlijk tot dekkingsproblemen zal leiden. Als dat zo is, zijn er tal van makelaars die gespecialiseerd zijn in het verkrijgen van polissen voor cannabis-aangrenzende bedrijven zoals verhuurders.

Kosten doorberekenen aan de huurder: Veel cannabisleaseovereenkomsten zijn gestructureerd als triple net, of (NNN) huurcontracten. Bij NNN-leaseovereenkomsten berekenen verhuurders hun verzekerings-, belasting- en andere kosten door aan hun huurder. Op die manier zal de huurder, zelfs als het gebruik van het onroerend goed door de huurder tot een beleidsverhoging leidt, financieel verantwoordelijk zijn voor de verhoging.

Verplichting dat de huurder verzekerd is: Elke goede huurovereenkomst specificeert de soorten en bedragen van de verzekeringsdekking die van de huurder wordt verlangd. Deze polissen omvatten doorgaans zaken als algemene aansprakelijkheid, eigendomsverzekeringen en aanvullende dekking indien nodig. Net als bij andere hierboven genoemde voorzieningen moeten verzekeringsvoorzieningen vaak worden aangepast voor cannabisspecifiek gebruik.

5. Is het een probleem als mijn cannabishuurder wil onderverhuren aan andere exploitanten?

De Californische en lokale regelgeving beperkt de onderverhuur van gelicentieerde cannabisbedrijven. Dit betekent dat zodra een huurder een licentie krijgt, het onroerend goed niet verder in sublicentie kan worden gegeven. Er zijn situaties waarin een partij een bepaald onroerend goed verhuurt met de bedoeling het aan een exploitant te onderverhuren, in welk geval onderverhuur mogelijk is. Het is echter belangrijk dat verhuurders begrijpen wat hun huurder wil doen.

Het is ook belangrijk op te merken dat de toewijzingsbepalingen van een goede huurovereenkomst (die vaak hand in hand gaan met bepalingen voor onderhuur) doorgaans een verandering in de aandeelhouders van de huurder beschouwen als een overdracht waarvoor de voorafgaande schriftelijke goedkeuring van de verhuurder vereist is.

Met dat in het achterhoofd beperken verhuurders vaak problemen die verband houden met de overdracht en onderhuur door duidelijk de goedkeuringsvereisten, opzegtermijnen en voorwaarden voor onderverhuur en overdracht te definiëren, met name met betrekking tot eigendomswijzigingen van de huurder, en door elke voorgestelde onderhuurder te onderzoeken om er beter voor te zorgen dat tijdige betaling en naleving van hun huurovereenkomst.

6. Bestemmingsplannen en lokale regelgeving

Het begrijpen van bestemmingsplannen en lokale regelgeving is van cruciaal belang bij het verhuren aan cannabisbedrijven. Niet-naleving kan resulteren in boetes, operationele sluitingen of andere juridische kwesties, die op hun beurt gevolgen kunnen hebben voor de verhuurder. Verhuurders willen niet in een positie terechtkomen waarin de huurder de verhuurder de schuld geeft van een verkeerde voorstelling van zaken over een bestemmingsplanprobleem dat van invloed is op het onroerend goed. Verhuurders moeten op zijn minst een minimaal inzicht hebben in welke lokale bestemmingsregels van invloed zijn op het onroerend goed en of het onroerend goed zich in de juiste zone bevindt voor het gewenste cannabisgebruik. Een goede verhuurder is er doorgaans voorzichtig mee om eventuele bestemmingsplannen in zijn huurovereenkomst af te wijzen.

7. Wat moet er in mijn cannabislease zitten?

Een goed opgestelde huurovereenkomst is essentieel voor het beschermen van de belangen van de verhuurder bij een cannabishuur. Enkele van de bepalingen die we meestal tegenkomen in cannabisleaseovereenkomsten zijn:

Bepaling voor toegestaan ​​gebruik: Deze bepalingen schetsen de specifieke activiteiten die op het terrein zijn toegestaan ​​en wijzen al het andere af. Een huurder die zich bezighoudt met niet-toegestaan ​​gebruik is in verzuim en de verhuurder kan hiertegen optreden.

Geurbestrijdingsvoorziening: Deze bepalingen stellen eisen aan geurbeheersing, zoals ventilatiesystemen en luchtfiltratie, om verstoringen voor aangrenzende eigendommen tot een minimum te beperken. Dit is een goede manier waarop de verhuurder zich kan beschermen tegen zaken als hinderlijke rechtszaken van buren – iets wat we keer op keer hebben zien gebeuren, vooral als het om de teelt gaat.

Beveiligingsvereisten: Cannabisbedrijven zijn vaak het doelwit van misdaden. Geen enkele verhuurder wil materiële schade, vandalisme of diefstal. Een goed huurcontract omvat dus voorzieningen voor beveiligingsmaatregelen, zoals bewakingssystemen, alarmsystemen en toegangscontroles, om de beveiliging van eigendommen te verbeteren en schade, vandalisme of diefstal te voorkomen.

Verzekeringsvereisten en beëindigingsbepalingen: Zoals gezegd specificeert een goede cannabishuurovereenkomst de soorten en minimale bedragen van de verzekeringsdekking die van de huurder vereist is, evenals de omstandigheden waaronder een verhuurder de huurovereenkomst kan beëindigen.

8. Moet ik een advocaat gebruiken die ervaring heeft met cannabisleases in Californië?

Absoluut. Gezien het complexe juridische landschap rond cannabis zal overleg met een advocaat die ervaring heeft met cannabisleaseovereenkomsten in Californië vrijwel zeker geld besparen en de risico's verminderen.

Een advocaat die ervaring heeft met cannabisleases in Californië kan advies op maat geven, uitgebreide leaseovereenkomsten opstellen en de belangen van de verhuurder beschermen in geval van juridische uitdagingen. Ze begrijpen de nuances van de cannabisregelgeving en mogelijke aansprakelijkheden, en kunnen verhuurders helpen bij het navigeren door de complexiteit van het leasen van onroerend goed aan een cannabisbedrijf.

• Door SEO aangedreven content en PR-distributie. Word vandaag nog versterkt.
• PlatoData.Network Verticale generatieve AI. Versterk jezelf. Toegang hier.
• PlatoAiStream. Web3-intelligentie. Kennis versterkt. Toegang hier.
• PlatoESG. carbon, CleanTech, Energie, Milieu, Zonne, Afvalbeheer. Toegang hier.
• Plato Gezondheid. Intelligentie op het gebied van biotech en klinische proeven. Toegang hier.
• Bron: https://harris-sliwoski.com/cannalawblog/california-cannabis-leases/