Californië zit midden in een bouwhausse voor bijhorende wooneenheden, die goed waren voor bijna een vijfde van de woningen toegestaan ​​en gebouwd in 2022.

Het aantal niet-toegestane ADU's al in het bestaan ​​is ook adembenemend.

Uit onderzoeken die tussen 2010 en 2020 zijn uitgevoerd, bleek dat 11% tot 66% van de eengezinswoningen in geselecteerde delen van Los Angeles, Oakland en Berkeley niet-toegelaten eenheden hadden. Een onderzoeker die de gemeenschappen tussen Long Beach en het centrum van Los Angeles onderzocht, ontdekte dat zelfs meer dan 75% van de woningen die tussen 1991 en 2010 zijn toegevoegd, was niet toegestaan. Een UCLA-professor schatte in 2018 dat Los Angeles dat had tenminste 50,000 niet-toegestane secundaire eenheden op eengezinspercelen.

Ongeoorloofde ADU's verspreidden zich grotendeels omdat veel steden in Californië het vrijwel onmogelijk maakten om er vergunningen voor te krijgen. Die barrières hebben niets gedaan om de vraag naar woonruimte te verminderen, met name van huishoudens met lagere inkomens waarvan de leden strekte zich uit over meerdere generaties. "Als mensen geen huisvesting hebben, creëren ze huisvesting voor zichzelf en hun gezin", zegt Renée Schomp, voormalig directeur van het Napa Sonoma ADU Center.

Maar het bezit van een niet-toegestane ADU brengt risico's met zich mee, vooral als u deze verhuurt. U krijgt te maken met boetes, verzekeringsproblemen en mogelijk rechtszaken van huurders.

De stimulansen om hieraan te voldoen zijn misschien niet voldoende om u te overtuigen om de benodigde vergunningen te krijgen. Het kan bijna net zo lang duren om ze te krijgen als voor een nieuwe ADU, en de kosten om uw eenheid in overeenstemming te brengen, kunnen behoorlijk hoog zijn.

Dat komt omdat niet-toegestane ADU's verborgen problemen kunnen hebben in hun fundering, framing, bedrading en sanitair die duur kunnen zijn om op te lossen. "Als het een prachtige eenheid is, betekent dat niets", zegt Avi Levi van Levi Design Build, een ontwikkelaar die tegenwoordig het meeste van zijn werk aan ADU's doet.

Veelvoorkomende nalevingsproblemen

Een van de redenen waarom mensen wooneenheden zonder vergunning bouwen, is dat het tijdrovende proces om goedkeuringen te krijgen het prijskaartje van een project met duizenden dollars kan verhogen. Maar zonder inspecteurs om ervoor te zorgen dat het werk voldoet aan de stadscodes, weerhoudt niets een aannemer ervan om - onbedoeld of niet - niet aan de lokale normen te voldoen.

'Mensen snappen het niet,' zei Levi. "Als ze werk doen zonder vergunning, laten ze de persoon die het werk deed in feite wegkomen met wat ze maar wilden."

Steven Frasher, woordvoerder van LA County Public Works, bood per e-mail een lijst aan toen hem werd gevraagd welke problemen de inspecteurs van de provincie het vaakst waarnamen. "Onjuiste uitgang, onjuiste ontluchting van verwarmingstoestellen, ondermaatse bedrading of onjuiste elektrische aarding, om er maar een paar te noemen, kunnen leiden tot levensveiligheidsproblemen die zowel langdurige [chronische] of korte termijn [acute] blootstellingsrisico's zijn," Frasher gezegd. “De meeste mensen zijn zich bewust van acute risico’s zoals brand, maar hebben de neiging onvoldoende aandacht te besteden aan de chronische risico’s zoals hoofdpijn, misselijkheid en ademhalingsproblemen die kunnen worden veroorzaakt door niet-toegestane bouwmaterialen, slechte ventilatie en schimmel door onjuiste constructie methoden.”

En zelfs als de aannemer alles volgens het boekje heeft gedaan, is dat misschien niet genoeg om uw unit jaren later conform te maken. Hoewel een staatswet aangenomen in 2018 stelt lokale functionarissen in staat om uw ADU te beoordelen aan de hand van de bouwvoorschriften die van kracht waren toen deze werd gebouwd, zij hebben de discretie om erop aan te dringen dat u upgradet naar nieuwere, strengere normen.

De stad Los Angelesvereist bijvoorbeeld dat niet-toegestane ADU's voldoen aan de bouwvoorschriften van de staat van 2022 en ten minste twee mandaten die waarschijnlijk niet zijn beëindigd toen uw ADU werd gebouwd: energie-efficiëntienormen en die van de stad Groene bouwvoorschriften.

Builders en de Casita Coalition, een belangenbehartigingsgroep voor huisvesting die ADU's steunt, schetsten acht nalevingsproblemen die huiseigenaren vaak tegenkomen bij het aanvragen van vergunningen voor bestaande eenheden:

1. Fundament: De meeste ADU's zijn omgebouwde garages met een betonnen plaatfundering die niet stabiel genoeg is voor woningen - en als de garage vóór 1940 is gebouwd, hebben ze mogelijk geen fundering. In aanvulling op een fundering ondersteund door voldoende funderingen, deze eenheden hebben mogelijk een laag nodig dampvertrager - een functie die niet vereist is in garages.
2. Framing: Ongeoorloofde ADU's missen vaak enkele van de structurele veiligheidsvoorzieningen die woonruimten nodig hebben, zoals de volledige aanvulling van plafondbalken en verstevigde wandpanelen. Omgebouwde garages hebben de garagedeur mogelijk ook als buitenmuur behouden, wat niet mag, zegt Danny Shuster van Construction & Consulting Services in Los Angeles.
3. Bedrading en sanitair: In 90% van de niet-toegestane ADU's die hij heeft gezien, voldoen de bedrading en het sanitair niet aan de bouwvoorschriften, zei Levi. En in Los Angeles moeten ADU's een apart elektrisch paneel hebben en hun eigen waterafsluitklep, samen met een warmtebron die geen draagbare ruimteverwarming is.
4. Nutsaansluitingen en meters: Afhankelijk van de vereisten van uw stad, heeft u mogelijk aparte meters nodig voor de nutsvoorzieningen van uw ADU (wat u misschien toch wilt voor een huureenheid). Belangrijker is dat jurisdicties normen hebben voor hoe en waar de rioolleiding van de ADU aansluit op het hoofdriool in de straat, en ongeoorloofde ADU's voldoen zelden, zei Shuster.
5. Energie efficiëntie: De staat normen voor energiezuinige gebouwen, bekend als Titel 24, zijn ontworpen om het elektriciteits- en gasverbruik te verminderen door gebouwen beter af te sluiten tegen de elementen. Maar ze kunnen u dwingen om oude ramen die warmte lekken te vervangen.
6. Nooduitgang: Elke slaapkamer moet een alternatieve uitgang hebben voor het geval de deur door brand wordt geblokkeerd. Als gevolg hiervan moet u mogelijk een slaapkamerraam installeren dat groot genoeg is voor een volwassene om uit te klimmen.
7. Waterkoker: Als uw ADU's gas boiler is in een slaapkamer, zal het moeten zijn opgesloten in een kast die voldoet aan de staatsregels. Het moet ook minstens anderhalve meter van de eigendomsgrens verwijderd zijn, net als alle verwarmings- of koeltoestellen, zei Shuster.
8. Firewall: Elke buitenmuur van een ADU die zich op minder dan 5 meter van de eigendomsgrens bevindt, moet gebouwd zijn om brand gedurende ten minste 1 uur te onderdrukken. Tenzij uw ADU vrij recent is gebouwd, zult u deze waarschijnlijk achteraf moeten uitrusten met brandwerende platen aan de binnenkant van de muur.

Het is denkbaar dat uw ADU niet eens toelaatbaar is, dankzij een niet-conforme functie die onbetaalbaar zou zijn om te repareren, bijvoorbeeld een te laag plafond of het ontbreken van een aparte ingang. Een ander probleem voor omgebouwde garages, zei Shuster, is dat de buitenmuren mogelijk zijn verlengd om een ​​grotere ADU mogelijk te maken. Als de ADU dichter bij de eigendomsgrens ligt dan de huidige bestemmingsregels toestaan, zei hij, zal alleen het gedeelte dat de voetafdruk van de oorspronkelijke garage vertegenwoordigt, behouden blijven - de muren en daklijn voor de extra ruimte zullen terug moeten worden verplaatst. Au.

De weg naar vergunningen

Nog niet zo lang geleden was er geen manier om een ​​niet-toegestane ADU conform te maken als deze in strijd was met tegenslagvereisten, limieten op de dekking van kavels of andere bestemmingsregels. Als codehandhavers uw unit hebben genoemd, moet u waarschijnlijk beslissen of u de ruimte terug wilt geven aan het oorspronkelijke gebruik (bijvoorbeeld een garage) of deze wilt ontmantelen.

Senaat Bill 1069, die wetgevers in 2016 hebben aangenomen om het gemakkelijker te maken om ADU's te bouwen, dwongen steden om vergunningen af ​​te geven "voor elke bestaande structuur die was of zou kunnen worden omgebouwd tot een ADU, zodat informele eenheden een weg naar veiligheid hadden", Denise Pinkston, president van de Casita Coalition en een belangrijke voorstander van het wetsvoorstel, zei in een e-mail. Nu, zei Pinkston, zijn de belangrijkste belemmeringen de kosten van upgrades, het tekort aan financieringsmogelijkheden, en een algemeen wantrouwen jegens de overheid, inclusief angst voor huurcontrole onder ADU-eigenaren, Zei ze.

Toch zeggen aannemers steeds vaker benaderd te worden door eigenaren van illegale ADU's die erover denken vergunningen aan te vragen. Levi zei dat hij minstens twee van dergelijke telefoontjes per week krijgt – soms van mensen die veel kochten of hadden gekocht met een ongeoorloofde ADU, maar vooral van eigenaren van onroerend goed die opzettelijk eenheden hadden gebouwd zonder vergunningen te krijgen.

Ongeveer 80% van de tijd, zei hij, is de ADU een omgebouwde garage. En de meeste telefoontjes komen van mensen die al een citaat van de lokale autoriteiten hebben gekregen of die weten dat ze er een gaan krijgen, zei Levi.

Hoe te beginnen

Als u een ongeoorloofde ADU bezit, is de kans groot dat u goed op de hoogte bent van het probleem. Of je hebt besloten af ​​te zien van vergunningen toen je het bouwde; of, als de ADU zich op het terrein bevond toen u het kocht, vertelden de makelaar van de verkoper en de rapporten die u ontving van de inspecteur en de verzekeringsmaatschappij dat de ruimte niet legaal was. Maar als u enige twijfel heeft, zullen de plannings- en bouw- en veiligheidsafdelingen van uw lokale overheid gegevens hebben van alle vergunningen of gebruikscertificaten die voor uw ADU zijn verkregen. Veel steden, waaronder Los Angeles, stelt u in staat dit online te doen.

Als je met terugwerkende kracht vergunningen zoekt voor een ADU, kom je op een ongemakkelijke plek terecht, zei Levi: als je eenmaal aan de stad hebt onthuld dat je een mogelijk onveilige woning hebt, moet je deze in overeenstemming brengen of stoppen met het gebruik ervan als woonruimte - en misschien zelfs slopen, afhankelijk van de ernst van de veiligheidsproblemen.

Dus de eerste stap is om zoveel mogelijk te weten te komen over uw stad voordat u uw niet-conforme eenheid verlaat. Sommige rechtsgebieden, waaronder San Francisco en Milpitas, zal proberen u te helpen erachter te komen hoeveel werk u moet doen om aan de huidige codes te voldoen voordat u de benodigde vergunningen aanvraagt. En een paar, zoals Santa Cruz County, kunt u de unit blijven verhuren zonder aan alle huidige bouwvoorschriften te voldoen, zolang uw unit maar voldoet aan de gezondheids- en veiligheidsnormen.

Pasadena heeft lokale huiseigenaren zelfs financiële hulp aangeboden om bestaande ADU's via haar te laten coderen ADU-programma van de tweede eenheid, maar er worden momenteel geen nieuwe aanvragen aangenomen. Volgens de Website van Pasadena Department of Housing, "Het toepassingsvenster is voorlopig gepland om in de zomer van 2023 weer open te gaan."

De stad Los Angeles biedt een voorlopige plancheck service (tegen een vergoeding van minimaal $ 227) die bouw- en bestemmingsproblemen in uw plannen vooraf kan identificeren, evenals een callcenter om uw vragen over lokale codes te beantwoorden, zei Frank Lara van het LA Department of Building & Safety via e-mail . Hij zei ook dat alleen het zoeken naar vergunningen er niet toe zal leiden dat een ADU-eigenaar wordt aangesproken voor overtredingen van de code - de stad geeft citaten af ​​als reactie op klachten, niet op vergunningsaanvragen.

(Om het pad naar vergunningen te vergemakkelijken, keurde de gemeenteraad van LA een beweging in april om eigenaren van niet-toegestane ADU's in staat te stellen stadsgoedkeuringen te krijgen zonder eerst de eenheid terug te brengen naar het oorspronkelijke gebruik - bijvoorbeeld door een omgebouwde garage ADU terug te veranderen in een volledig toegestane garage. De motie riep ook op tot de ontwikkeling van een amnestieprogramma voor het legaliseren van niet-toegestane ADU's, hoewel er geen deadline voor werd gesteld.)

Kijkend achter de muren

Vervolgens wil je wat krijgen professionele hulp (voor uw project, niet voor u persoonlijk - althans niet op dit moment). U hebt een erkende architect of bouwkundig ingenieur nodig om uw plannen te ondertekenen en een erkende aannemer om het werk te doen, maar misschien wilt u eerst een professional raadplegen die u een globaal idee kan geven van wat uw ADU mogelijk nodig heeft. Op die manier weet je in ieder geval de omvang van waar je aan begint.

Het proces van het verkrijgen van vergunningen begint met het ter beoordeling indienen van een "as built" ADU-plan dat nauw aansluit bij de huidige structuur. "De stad zal haar eigen opmerkingen geven over waar ze aan willen voldoen - wat ze wel en niet zal toestaan," zei Levi, eraan toevoegend dat de plannen verschillende herzieningen en beoordelingen zullen ondergaan voordat ze worden goedgekeurd.

Hoe lang dat proces duurt, hangt af van of u zich in een historisch behoud overlay zone, een ecologisch kwetsbaar gebied of een andere locatie die extra onderzoek vereist, zei Shuster, eraan toevoegend: “Het kan een paar korte weken duren; het kan maanden duren.”

Zodra de plannen zijn goedgekeurd - en vergeet niet dat deze hindernis aanzienlijk lager is dan vroeger - zullen bouw- en veiligheidsinspecteurs naar buiten komen om te zien hoeveel werk er moet worden verzet om uw eenheid in overeenstemming te brengen. Deze preconstructie-inspectie is ook een deconstructie-inspectie, aangezien inspecteurs muren willen slopen om de staat van de bedrading en leidingen erachter te controleren, evenals kijken naar de fundering onder de fundering en andere belangrijke en mogelijk ontoereikende kenmerken.

Shuster zei dat deze inspecties op drie manieren verlopen, de eerste is dat de eenheid moet worden gestript om de omlijsting en fundering bloot te leggen, omdat de inspecteur denkt dat alles niet voldoet. Hij heeft dit zien gebeuren bij misschien 10% van de eenheden waaraan hij heeft gewerkt, en het was geen verrassing omdat ze in zo'n slechte staat verkeerden. De tweede mogelijkheid is dat de inspecteur zegt dat de eenheid grotendeels in overeenstemming lijkt te zijn en het minimale aantal gaten in de muren prikt. Dat gebeurt minder dan 10% van de tijd, zei Shuster.

Het meest voorkomende scenario, zei hij, is dat inspecteurs zullen zeggen dat de eenheid er goed uitziet, maar toch naar de fundering en de omlijsting willen kijken, de isolatie willen meten, het sanitair en de leidingen willen inspecteren, de bedrading en het elektrische paneel willen controleren. Ze kunnen beginnen door vier of vijf locaties aan te wijzen waar ze het frame of de fundering zichtbaar willen hebben, en vervolgens om meer vragen op basis van wat ze zien.

Hoeveel gaat dit kosten?

Shuster zei dat het in het beste geval $ 20,000 tot $ 30,000 zou kosten om een ​​omgebouwde garage in overeenstemming te brengen, en mogelijk meer dan $ 100,000. Levi koppelde de kosten van het legaliseren van een garage-ADU aan $ 50,000 tot $ 130,000.

De minst dure baan is nog steeds behoorlijk duur vanwege de aanloopkosten van plannen ontwikkelen en ze laten goedkeuren. De Casita Coalition schatte dat het prijskaartje voor plannen en vergunningen begon bij $ 10,000 en vanaf daar omhoog ging.

Bovendien, zodra uw ADU officieel in de boeken van de stad staat, zal de waarde ervan zijn toegevoegd aan uw aanslag onroerende voorheffing, het verhogen van uw onroerendgoedbelasting.

Aan de andere kant kan een ongeoorloofde ADU ook kostbaar blijken te zijn.

Het is niet alleen het vooruitzicht om geraakt te worden met een of meer citaten voor codeschendingen als iemand je bij de stad meldt. Het is ook wat er gebeurt nadat het citaat is uitgegeven.

Als u huurders heeft, zegt de Casita Coalition, moet u mogelijk hun verhuiskosten dekken en hen de huur terugbetalen die ze hebben betaald. En ook als u niet door de gemeente wordt genoemd, mag uw huurder dat wel u aanklagen voor het leveren van zeer ondermaatse huisvesting, mogelijk extra schadevergoeding innen naast het terugvorderen van hun huurbetalingen.

Een ander probleem is dat uw verzekeraar ongeoorloofde constructies kan uitsluiten van uw dekking, zei Janet Ruiz, een woordvoerder van het Insurance Information Institute. Als er brand is of een andere vorm van schade aan dat eigendom, kunt u de hele schade oplopen.

• Door SEO aangedreven content en PR-distributie. Word vandaag nog versterkt.
• PlatoAiStream. Web3 gegevensintelligentie. Kennis versterkt. Toegang hier.
• De toekomst slaan met Adryenn Ashley. Toegang hier.
• Koop en verkoop aandelen in PRE-IPO-bedrijven met PREIPO®. Toegang hier.
• Bron: https://www.latimes.com/homeless-housing/story/2023-05-24/how-to-get-permits-for-an-adu-built-without-them