De dubbele klap van de snelle stijging van de huizenprijzen en de stijgende hypotheekrentes heeft voor veel huizenkopers tot uitdagingen op het gebied van betaalbaarheid geleid, wat sommige verkopers ertoe aanzet hun prijsverwachtingen bij te stellen. Maar dat betekent niet dat de huizenprijzen zullen dalen, zei de eerste Amerikaanse hoofdeconoom Mark Fleming in een vrijdag gepubliceerde analyse.
Historisch gezien kunnen stijgende hypotheekrentes "de stoom uit de stijgende huizenprijzen halen, maar ze leiden niet noodzakelijk tot een daling", zei Fleming in een blogpost. "In de huidige huizenmarkt blijft de vraag naar woningen het aanbod overtreffen, wat de huizenprijzen onder druk houdt, dus verwacht niet dat de huizenprijzen zullen dalen."
Uit de analyse van Fleming blijkt dat de Eerste Amerikaanse prijsindex voor echte huizen steeg in maart met 32.5 procent. Dat is de sterkste jaarlijkse groei in de geschiedenis van de index, die zich corrigeert voor de impact van inflatie bij het volgen van huizenprijzen tot 1990.
Niet alleen stegen de huizenprijzen in maart met nominaal 21.6 procent, maar door hogere hypotheekrentes werd de koopkracht voor huizen verder uitgehold. Hoewel het gemiddelde gezinsinkomen met 4.9 procent was gestegen ten opzichte van een jaar geleden, tot $ 70,961, betekende een hogere hypotheekrente dat de 'koopkracht' met 8.3 procent daalde tot $ 421,463, schatte First American.
Door dat soort cijfers vragen sommige mensen zich af of de huizenprijzen klaar zijn voor een crash.
In maart zeiden onderzoekers van de Federal Reserve Bank van Dallas, die de voor inflatie gecorrigeerde huizenprijzen analyseerden in verhouding tot fundamentele factoren zoals besteedbaar inkomen, huren en lange rentetarieven, dat ze tekenen vonden van een “Amerikaanse huizenbubbel brouwen.” Media-aandacht voor dat rapport bracht mensen aan het praten, met Google-zoekopdrachten naar 'huisvestingsbubbel' vastspijkeren.
Uit een nieuw rapport van Redfin op donderdag bleek dat 19 procent van de verkopers hebben hun aanbiedingsprijs verlaagd gedurende een periode van vier weken eindigend op 22 mei — het grootste aandeel sinds oktober 2019.
Maar alleen omdat verkopers hun vraagprijzen verlagen, betekent niet dat de huizenprijzen beginnen te dalen. In hun meest recente voorspelling zeiden economen van Fannie Mae dat ze verwachten dat de stijging van de nationale huizenprijzen zal vertragen, maar tot volgend jaar in de dubbele cijfers zal blijven.
Stijging van de huizenprijzen zal naar verwachting dalen
Bron: Fannie Mae huisvestingsprognose, mei 2022.
Als de stijging van de nationale huizenprijzen echter daalt tot 3.2 procent in het vierde kwartaal van 2023, zoals voorspeld, "betekent dat dat sommige regio's waarschijnlijk met prijsdalingen te maken zullen krijgen", zeiden Fannie Mae-economen.
Fleming's analyse kijkt naar de impact die stijgende hypotheekrentes hebben gehad op de huizenprijzen in het verleden, en concludeert dat "vaker wel dan niet de stijging van de huizenprijzen bestand was tegen stijgende hypotheekrentes."
Uitzonderingen zijn 1994, toen de huizenprijzen "licht en kort daalden", zei Fleming, en de huizenbubbel van 2005-2006, die de huizenprijzen in 2007 en 2008 in een neerwaartse spiraal zette.
Maar in 1998-2000, toen de hypotheekrente steeg tijdens de periode na de recessie "gedefinieerd door krappe arbeidsmarkten, lage inflatie en een hoger minimumloon", stegen de huizenprijzen met 14 procent. En de huizenprijzen bleven ook stijgen naarmate de hypotheekrente steeg van 2017 tot 2018, merkte Fleming op.
"Stijgende hypotheekrentes hebben invloed op de huizenprijzen, maar bredere economische omstandigheden hebben vaak meer invloed", zei Fleming. "De Federal Reserve probeert met opzet de huizenmarkt te vertragen om de inflatie te temmen, en vroege indicaties, gebaseerd op onze voorlopige huizenprijsindex, wijzen op een normaliserende huizenmarkt."
Hoewel de stijging van de hypotheekrente dit jaar dramatisch is geweest, zijn er tekenen dat de rente zou kunnen afvlakken.
Na een stijging van meer dan twee volledige procentpunten dit jaar - van 3.409 procent op 3 januari tot een piek van 2022 procent in 5.593 op 6 mei - is de hypotheekrente gedaald. Volgens de Optimal Blue Mortgage Market Indices (OBMMI) zijn de rentetarieven op 30-jarige hypotheken met vaste rente 31 basispunten gedaald ten opzichte van hun piek op 6 mei, tot 5.286 procent donderdag. Een basispunt is een honderdste van een procent, wat betekent dat de hypotheekrente de afgelopen drie weken met bijna een derde van een procentpunt is gedaald.
Hypotheekrente vlakt af
Hoewel de minuten van de meest recente vergadering van het Federal Open Market Committee suggereert dat de Fed dit jaar nog minstens twee verhogingen van 50 basispunten van de kortetermijnrentevoet zal doorvoeren, de hypotheekmarkten hebben die verhogingen misschien al ingeprijsd.
De laatste lezing van een belangrijke inflatiemaatstaf, de prijsindex voor persoonlijke consumptieve bestedingen (PCE), suggereert dat de verkrapping die de Fed dit jaar al heeft doorgevoerd, kan helpen de inflatie te temmen. De PCE-prijsindex steeg met 6.3 procent in april, een verbetering ten opzichte van de 6.6 procent-lezing in maart en de eerste daling sinds november 2020, meldde het ministerie van Handel vrijdag.
Beleggers die door hypotheek gedekte effecten kopen waarmee de meeste woningkredieten worden gefinancierd, kunnen ook enige troost putten uit het feit dat de Fed tot dusver geen agressieve houding aannemen bij het lossen van meer dan $ 2.7 biljoen aan hypotheekschuld die is opgebouwd om de hypotheekrente laag te houden.
Hypotheekrente misschien wel gepiekt
Bron: Prognoses door Fannie Mae National Association of Realtors en Vereniging voor Hypotheekbankiers.
Terwijl voorspellers van de National Association of Realtors de rente in 2023 licht zien stijgen, verwachten economen bij Fannie Mae en de Mortgage Bankers Association dat de hypotheekrente volgend jaar iets zal dalen.
Krijg Inman's Extra Krediet Nieuwsbrief rechtstreeks in je inbox bezorgd. Elke woensdag een wekelijkse samenvatting van al het grootste nieuws in de wereld van hypotheken en sluitingen. Klik hier om je in te schrijven.
