De hele juni gaan we dieper in op hypotheken en titels - kijkend naar waar de hypotheekmarkt naartoe gaat, hoe producten evolueren en alternatieve financieringsopties die het spel veranderen. Sluit je bij ons aan voor Maand van hypotheek en alternatieve financiering. En abonneer op Inman's extra krediet voor wekelijkse updates het hele jaar door.

In een veranderende vastgoedmarkt zijn de begeleiding en expertise die Inman biedt nooit waardevoller. Of het nu tijdens onze evenementen is, of met onze dagelijkse berichtgeving en praktische journalistiek, we zijn er om u te helpen uw bedrijf op te bouwen, de juiste tools te gebruiken - en geld te verdienen. Sluit je persoonlijk bij ons aan Las Vegas bij Connect, en gebruik uw Selecteer abonnement voor alle informatie die u nodig heeft om de juiste beslissingen te nemen. Als het water schokkerig wordt, vertrouw dan op Inman om u te helpen navigeren.

Voor de meeste Amerikanen is hun eigen vermogen is hun meest waardevolle bezit. Desalniettemin bevinden veel Amerikanen zich als gevolg van de stijgende inflatie, op hol geslagen prijzen voor goederen en diensten en de enorme stijging van de rentetarieven nu in financiële moeilijkheden. Wanneer een huiseigenaar wordt geconfronteerd met het aanboren van zijn eigen vermogen om het hoofd te bieden aan een financiële noodsituatie, is de vraag: welke optie is het minst duur?

Dit zijn de primaire opties die beschikbaar zijn voor huiseigenaren die geen andere optie hebben dan gebruik te maken van de overwaarde in hun huis.

Verkoop je huis en koop iets kleiners

Gezien de dag van vandaag marktomstandigheden, is gedwongen verkopen de minst aantrekkelijke optie. Ter illustratie: bij een verkoopprijs van $ 600,000 en een vervangende woning van $ 400,000, zouden de sluitingskosten ongeveer $ 56,000 zijn voor de twee eigendommen, dat wil zeggen 8 procent ($ 48,000) aan de kant van de aanbieding en 2 procent ($ 8,000) voor de aankoop. 

Om het nog erger te maken, als de huidige lening op het bestaande onroerend goed $ 320,000 bedraagt ​​tegen 3.5 procent en de huiseigenaar hetzelfde geleende bedrag aanvraagt ​​voor de aankoop van $ 400,000, stijgen hun betalingen van $ 1,437 per maand naar $ 1919 per maand tegen het huidige tarief van 6 procent. Dat is een extra $ 5,784 per jaar plus het starten van de nieuwe aflossingstabel waarbij de geldschieter tegen het einde van jaar 50 10 procent van zijn rente verkrijgt. 

Gezien deze cijfers, doe alles wat je kunt als makelaar om verkopers te helpen hun huizen te behouden.

Bedrijven voor het delen van aandelen in huis

Wist u dat bedrijven die overwaarde delen huiseigenaren toegang geven tot een deel van hun overwaarde in ruil voor een deel van hun toekomstige overwaarde?

Think geleend, ontvangt de huiseigenaar een forfaitair bedrag dat kan worden gebruikt zoals hij dat wil zonder extra schulden of maandelijkse betalingen aan te gaan. In ruil daarvoor krijgt de investerende onderneming een percentage van de toekomstige waarde van hun woning. 

Omdat het geen vorm van schuld is, zijn de vereisten om in aanmerking te komen soepeler dan bij een traditionele geldschieter, waardoor dit een optie is voor huiseigenaren die als zelfstandige werken, een slechte kredietwaardigheid hebben of zich geen extra maandelijkse betalingen kunnen veroorloven.

Als het huis in waarde daalt, deelt het bedrijf voor het delen van aandelen in de afschrijving. 

Hier zijn de Lendedu.com top vijf keuzes voor bedrijven die Home Equity Sharing aanbieden. 

• Beste overall: Unison
• Beste voor slecht krediet: Thuistap
• Het beste voor uitkoopflexibiliteit: ontsluiten
• Beste beschermingsprogramma voor huiseigenaren: Noach
• Het beste voor lange termijnen met een slecht krediet: punt

Bezoek hun site voor een meer diepgaande discussie. 

Eigen vermogen lening of herfinancieren?

Gezien de huidige tarieven, is het nemen van een lening met eigen vermogen meestal veel minder duur dan een volledige herfinanciering, vooral als uw bestaande hypotheek lager is dan 5 procent. 

Om de kosten van elke optie te illustreren, gaat u ervan uit dat u uw huis in juni 2012 hebt gekocht voor $ 250,000 met een lening van $ 200,000 die is vastgesteld op 5 procent (huidige rente in juni 2012.) De totale verschuldigde rente over de looptijd van deze lening is $ 186,512.

Vanaf juni 2022 is uw leningsaldo ongeveer $ 163,000. U hebt al $ 91,521 van de verschuldigde rente over deze lening betaald - dat is 49 procent van de totale rente in slechts 10 jaar.

Stel dat u nu $ 37,000 nodig heeft om uw creditcardschuld en je hebt geen plannen om ooit je huis te verkopen. Uw keuzes zijn om het volledige bedrag te herfinancieren ($ 200,000 tegen 5.58 procent) of om een ​​lening met eigen vermogen van $ 37,000 tegen 5.75 procent te krijgen.) Gezien hoe dicht de rentetarieven zijn, is het aanzienlijk goedkoper om een ​​lening van $ 37,000 te nemen bij 5.75 procent voor 10 jaar. 

Dit is hoe de cijfers zich opstapelen in juni 2032 (wanneer de lening met eigen vermogen zou worden afbetaald) en juni 2042, wanneer de oorspronkelijke eerste zou worden afbetaald.

Bijgevolg de lening met eigen vermogen is de goedkoopste optie, zeker als de tarieven blijven stijgen. Als uw huidige eerste hypotheekrente lager is dan 5 procent of als u de overwaarde lening in 10 jaar in plaats van 20 jaar aflost, bespaart u nog meer geld. 

Herfinanciering versus HELOC voor mensen van 62 jaar en ouder (omgekeerde hypotheek) 

Wat moet u doen als u een aanzienlijk deel van uw eigen vermogen nodig heeft om een ​​grote noodsituatie te financieren of, als u met pensioen bent, om extra kosten te kunnen financieren die uw spaargeld, pensioen, sociale zekerheid, aandelen of 401K niet meer dekken? 

Casestudy

Stel dat uw eigendom momenteel $ 500,000 waard is en dat u $ 230,000 van uw eigen vermogen moet aanboren. 

• Scenario 1 is een traditioneel herfinancieren zoals hierboven besproken. De lening staat op 5.83 procent vast voor 20 jaar.  
• Scenario 2 is een omgekeerde hypotheek HELOC voor senioren van 62 jaar of ouder. Deze variëren aanzienlijk op basis van de leeftijd en het eigen vermogen van de lener. Het huidige tarief dat ik voor dit type lening vond, was 5.18 procent vast voor de eerste vijf jaar en daarna variabel. De lening heeft geen betalingen en is in plaats daarvan een lening met negatieve aflossing.

Hoewel de omgekeerde hypotheek het voordeel heeft dat er geen betalingen worden gedaan, zijn de rentekosten over 20 jaar ($ 327,503) meer dan het dubbele van de rente die u zou betalen bij een traditionele herfinanciering ($ 160,202). 

Helaas kunnen veel senioren niet in aanmerking komen voor een traditionele herfinancieringslening vanwege vaste inkomens of hogere betalingen. 

Twee use-cases waarbij een AIO een betere optie kan zijn dan traditionele financiering 

In een recente column, beschreef ik hoe een AIO een hypotheek en kredietlijn combineert met de gemakkelijke toegang van een betaalrekening. Bekijk dat artikel om de moeren en bouten te begrijpen van hoe AIO's werken voordat u de twee onderstaande gebruiksscenario's doorneemt. 

Houd er rekening mee dat het moeilijk is om te modelleren wat er in een AIO gebeurt, omdat de rente op de hoofdsom dagelijks wordt aangepast op basis van de spreiding over de eenjarige schatkistpapier. 

Het mooie van het gebruik van een AIO is echter dat al het geld dat u op uw rekening heeft, wordt toegepast op uw saldo hoofdlening en vervolgens de enkelvoudige rente verschuldigd op de lening wordt berekend. Door deze twee factoren kunt u uw lening veel sneller aflossen in vergelijking met het verkrijgen van een afgeschreven lening.  

Dit is een enorm voordeel omdat bijna alle vastgoedleningen geamortiseerde rente gebruiken, die doorgaans ongeveer 50 procent van de totale verschuldigde rente terugbetaalt tijdens de eerste 10 jaar van de afschrijving van de lening. Erger nog, de negatieve aflossende HELOC (zoals geïllustreerd in het bovenstaande voorbeeld) kost meer dan het dubbele van wat een gewone afgeschreven lening zou doen. 

Voor de twee onderstaande use-cases, John Haney van Colorado Hypotheek Bedrijf citeerde een AIO-tarief van 5.29 procent. 

Use Case 1: Besparingen voor senioren

AIO's zijn een soort HELOC. Wanneer u een traditionele lening gebruikt in plaats van een HELOC, moet u al het geld opnemen dat u leent wanneer de lening wordt afgesloten. 

AIO's daarentegen stellen de lener in staat om precies datgene op te nemen wat hij op een bepaald moment nodig heeft. Dit betekent dat de lener rente betaalt over een veel kleiner bedrag. 

In feite stellen AIO's leners in staat om gedurende de eerste 10 jaar alleen rente te betalen. Nogmaals, de rentebetaling wordt alleen berekend over het bedrag dat als opname uit de HELOC is gehaald. 

Om te illustreren hoe dit werkt, gaan we ervan uit dat a senior heeft een extra $ 1,000 per maand nodig om hun hogere kosten van levensonderhoud te dekken als gevolg van stijgende prijzen en inflatie. 

Tijdens de eerste maand zou de eigenaar slechts $ 52.59 aan rente betalen. Tegen het einde van het eerste jaar zou de totale rente voor het eerste jaar $ 634.80 bedragen. Vergelijk dit nu met de minimale betaling op de traditionele herfinancieringslening voor $ 230,000; de lener zou in totaal $ 13,243 aan rente hebben betaald - dat is een besparing aan rente van $ 12,608. 

Aan het einde van jaar twee, aangenomen dat de lener geen hoofdsom had verlaagd, zou hij $ 24,000 hebben geleend. De rentebetaling voor het tweede jaar zou $ 1,270 zijn geweest. 

Vergelijk dat met de herfinanciering waar aan het einde van jaar twee de rente in totaal $ 26,112 betaalde. De totale besparing ($ 634.80 + $ 1,270 = $ 1904.80 totale aflossingsvrije rente voor twee jaar op de AIO) versus de refi is $ 24,207.

Ervan uitgaande dat de senior in jaar 11 van de AIO leeft, zullen ze moeten beginnen met het afbetalen van de hoofdsom, maar het is ongeveer 10 procent van het huidige geleende bedrag per jaar plus rente die elke maand afneemt naarmate het leningsaldo wordt verminderd. 

Use Case 2: Betaal uw hypotheek ongelooflijk snel af 

Haney heeft een tweede simulatie uitgevoerd met behulp van de volgende gegevens:

• Het geleende bedrag is $ 230,000 (zoals in de refi en 62+ HELOC-leningen in de bovenstaande voorbeelden). 
• Rente is 5.29 procent
• Het netto maandinkomen van de lener om in de AIO te storten is $ 7,000 per maand.
• De lener heeft elke maand $ 1,400 over na het betalen van alle huishoudelijke uitgaven, autobetalingen en andere uitgaven. 
• In plaats van de $ 1,400 op een spaarrekening, de aandelenmarkt of een 401K te zetten, houdt de lener het in de AIO. 
• Met deze benadering betaalt de lener de lening terug in ongeveer 7.8 jaar en betaalt hij een totale rente van $ 56,186 in tegenstelling tot $ 160,075 op een gewone aankooplening - dat is een besparing van $ 103,889.

Het is dit verschil in het betalen van enkelvoudige rente die dagelijks wordt berekend en het maandelijks gebruiken van het geld dat overblijft na onkosten om de hypotheek af te betalen, dat de AIO zo effectief maakt in het sparen leners enorme bedragen. Bovendien kan de lener in geval van nood gemakkelijk zijn eigen vermogen aanboren door simpelweg een cheque uit te schrijven. 

Houd er rekening mee dat AIO's alleen bedoeld zijn voor diegenen met een kredietscore van ten minste 700 en die extreem gedisciplineerd zijn in het gebruik van de AIO om rijkdom op te bouwen - geen geld opnemen om te besteden aan vakanties of luxe. 

De bottom line

Hoewel een AIO vaak de beste optie is om uw eigen vermogen aan te boren, kunnen veel leners zich mogelijk niet kwalificeren. Voor die leners die niet in aanmerking komen voor een AIO, kan het een haalbare optie zijn om naar een bedrijf voor het delen van home equity te kijken, evenals om uw huidige eerste op zijn plaats te houden en een lening voor home equity te verkrijgen. 

De twee duurste opties voor het aanboren van uw eigen vermogen zijn de traditionele herfinanciering, of de duurste beslissing, het verkrijgen van een negatief aflossende HELOC.