Zephyrnet-logo

Jason Oppenheim wil het nu niet hebben over 'Selling Sunset'

Datum:

In een veranderende vastgoedmarkt zijn de begeleiding en expertise die Inman biedt nooit waardevoller. Of het nu tijdens onze evenementen is, of met onze dagelijkse berichtgeving en praktische journalistiek, we zijn er om u te helpen uw bedrijf op te bouwen, de juiste tools te gebruiken - en geld te verdienen. Sluit je persoonlijk bij ons aan Las Vegas bij Connect, en gebruik uw Selecteer abonnement voor alle informatie die u nodig heeft om de juiste beslissingen te nemen. Als het water schokkerig wordt, vertrouw dan op Inman om u te helpen navigeren.

Seizoen 5 van Sunset verkopen uitgezonden op Netflix 22 april 2022, maar de president en oprichter van de Oppenheim Group, Jason Oppenheim, wilde liever praten over onroerend goed dan over het nieuwste seizoen van zijn reality-tv-show, in een recente discussie met Inman voorafgaand aan het verschijnen van de groep op Inman Connect Las Vegas.

De makelaar noemde terecht de vlaag van dingen die momenteel op de markt gebeuren - een aantal ontslagen bij spraakmakende vastgoedbedrijven, sterke schommelingen op de aandelenmarkt en een afkoeling van de vraag - als belangrijkste redenen om aan de markt te willen blijven als een gespreksonderwerp.

Maar niemand kon het hem kwalijk nemen als zijn recente breuk met Chrishell Stause, een ander lid van de makelaardij - die werd onthuld tijdens de seizoensfinale van de show - misschien een andere reden was om minder te bespreken van wat er recentelijk is gebeurd door de lens van de videocamera.

Via Zoom sprak Inman met Oppenheim en de vice-president van de makelaardij, Mary Fitzgerald, over hoe zij interpreteren wat er op dit moment met de markt gebeurt en hoe dit hun volgende stappen beïnvloedt.

Inman Nieuws: Waar zou je willen beginnen?

Jason Oppenheim

Jason Oppenheim: Ik denk dat we ons op een keerpunt bevinden voor agenten op de markt met een historisch laag volume aanbod, historisch lage rentetarieven (van hun historisch dieptepunt) en het consumentenvertrouwen dat een beetje wordt geschud door inflatie. Er gebeurt dus zoveel op de markt. Je had het net over waar we de komende jaren naartoe gaan - we hebben het afgelopen decennium behoorlijk goed gedaan, en ik denk dat er veel zelfgenoegzaamheid en onredelijke verwachtingen zijn geweest dat de dingen zo zullen blijven. Dus ik denk dat het interessant is om te praten over waar agenten naartoe gaan. Om nog maar te zwijgen, er zijn rechtszaken dat kan een drastische negatieve invloed hebben op makelaars, onze commissiestructuur [als] een professional.

Dan ook het makelaarsmodel, en of het kapot is, wat er moet veranderen ... Wat we de afgelopen jaren hebben gezien, dat is een race naar de bodem - concurrentie tussen Douglas Elliman en Compass, en nu het feit dat de meeste bedrijven pijn lijden, mensen ontslaan, voorraden een historisch dieptepunt zijn, enz.

Het nieuws brak letterlijk net uit Kompas werknemers ontslaan, en Redfin ook. De markt was al een lange tijd echt aan het stijgen, en nu lijkt het erop dat mensen het vertrouwen verliezen. Wat denk je dat agenten en makelaars op dit moment moeten doen om te draaien omdat de markt zo veel verandert?

JO: Ik denk dat de grootste zorg bij de makelaars moet liggen, niet bij de makelaars, omdat de makelaars dit op makelaars gerichte model hebben gecreëerd, waarbij de makelaars al zoveel jaren op de eerste plaats komen. En ik denk dat ik jarenlang extreem negatief ben geweest over het makelaarsmodel. Deze makelaardijen zijn al zo lang rook en spiegels. Ze hebben agenten splitsingen gegeven die onhoudbaar zijn. Ze hebben geld uitgegeven aan marketing en kantoren die niet duurzaam zijn. Het is dus geen verrassing voor mij dat deze makelaars op weg zijn naar faillissement of zeer, zeer moeilijke tijden en waarschijnlijk weinig of geen winstgevendheid in de nabije toekomst.

Wat is de oplossing?

JO: Hogere splitsingen voor makelaars. Ik bedoel dat niet egocentrisch, want ik heb geen makelaarsmodel. [Oppenheim heeft betoogd dat zijn bedrijfsmodel, dat erin bestaat een relatief kleine groep kwaliteitsagenten in stand te houden, het bedrijf in staat heeft gesteld de omzet elk jaar met ongeveer 20 procent te laten groeien en het te beschermen tegen neergang.]

Maar als we niet terugkeren naar de 60/40-verdeling die we jaren geleden hadden toen ik in onroerend goed begon, zul je geen makelaars zien die in staat zullen zijn om de diensten te leveren die ze vandaag bieden. Kompas kan niet overleven op de huidige splitsingen die ze aanbieden. Hetzelfde geldt voor Douglas Elliman, ze worden niet winstgevend en gaan failliet.

Dus ja, ik denk dat dat moet veranderen en dat agenten dat misschien negatief vinden omdat ze meer geld betalen aan makelaars, maar hun opties zijn om ofwel de makelaardij niet meer te hebben, of een huis te betalen, maar de dagen van beide zijn voorbij . Het was nooit [duurzaam].

En Compass zou nooit winstgevend worden. Het ging allemaal om al dat geld dat naar deze beursintroducties ging en gewoon leefde van het geld van investeerders. En dat is geen duurzaam businessmodel.

Is er iets dat de Oppenheim Group op dit moment moet veranderen, aangezien de markt aan het veranderen is? Of heb je het gevoel dat je op een goede plek bent om alles aan te pakken?

JO: Ik denk dat we perfect gepositioneerd zijn voor dit cijfer, omdat we geen hefboomwerking hebben en we hebben niet uitgebreid - we hebben niet veel agenten [Oppenheim zei dat ze in totaal tussen de 20 en 30 agenten hebben.] t hebben een hoop overhead. Dus ik denk dat we in orde zijn, maar dat is precies waarom ik niet uitbreidde, omdat ik me realiseerde dat het brokerage-model jaren geleden dood was.

Laten we het specifiek over luxe hebben - wat voor soort veranderingen denk je dat makelaars of teams moeten maken als we kijken naar luxe onroerend goed in de komende maanden, naarmate de markt verandert en zich aanpast?

JO: Dit is specifiek voor Californië, maar mijn grootste zorg op dit moment zijn steminitiatieven die een enorme belasting zouden heffen op de verkoop van eigendommen van meer dan $ 5 miljoen. Het zou verwoestend zijn voor de luxemarkt in termen van ontwikkelaars, die gewoon geen luxe eigendommen meer zullen ontwikkelen, geen eigendommen zullen kopen en deze verbouwen om ze door te verkopen. Ik denk dat ze 5 procent belasting heffen op de totale waarde van het onroerend goed. Maar het probleem is, en ik weet dat ik genuanceerd ben, maar als je koopt - het is misschien maar 5 procent van de totale waarde van het onroerend goed - maar het kan zijn dat dat gelijk staat aan waarschijnlijk 25 procent van de winst die zou zijn ... Je zult zien, de verkoop zal opdrogen.

Zie je deze zomer trends op het gebied van luxe onroerend goed, hetzij als reactie op recente marktverschuivingen, hetzij als reactie op de voorkeuren van kopers?

Mary Fitzgerald

Maria Fitzgerald: Ik denk dat alleen met prijzen en alles, alles een beetje meer lijkt te corrigeren. Het is nog steeds LA, we zijn behoorlijk stabiel en sterk, maar het hangt ervan af hoe luxe we het hebben. Maar ik denk dat huizen in sommige prijsklassen wat langer op de markt staan ​​en dat de prijzen net iets dalen.

JO: En mijn grote zorg zijn de secundaire en tertiaire markten die het post-COVID zo goed hebben gedaan, zoals Nashville, Miami, Las Vegas, Scottsdale, Austin, dat soort plaatsen. Ik denk dat die plaatsen de komende 12 tot 24 maanden een aanzienlijke correctie zullen ondergaan. En ik denk dat er waarschijnlijk iets van een terugkeer naar de steden zal zijn, net zoals er een terugkeer naar de kantoren is van thuiswerken.

Ik denk dat je iets van een terugkeer naar de grotere steden zult zien, wat de komende jaren waarschijnlijk goed zal gaan. Maar ik denk dat die secundaire en tertiaire markten zullen ontwaken, omdat ik denk dat [prijzen] waarschijnlijk met 30, 40 procent zijn gestegen. Volgend jaar zullen ze waarschijnlijk ook de helft daarvan verliezen, wat, weet je, misschien niet slecht is voor de markt in het algemeen, omdat het een beetje meer duurzaamheid zal creëren, maar weet je, ik denk dat we een grotere correctie in die markten.

Dus wat adviseer je je klanten in deze tijd, waar de aandelenmarkt op en neer gaat en er veel onzekerheid is?

MF: Het hangt ervan af of ze gewoon gaan kopen, of dat ze verkopen en dan iets anders kopen ... Ik denk dat het een beetje moeilijk is, want als ze nog zes maanden wachten, als ze willen verkopen, ga je waarschijnlijk niet om zoveel voor hun huis te krijgen. Ik heb een klant, het is net een $ 2 miljoen [huis] of iets dergelijks, maar ze krijgen misschien niet zoveel voor hun huis [later], maar dan stijgen de rentetarieven ook. Dus als ze een lening krijgen voor de andere, hebben ze een betere lening voor het huis dat ze momenteel hebben... Ik bekijk het per geval wat de behoeften van mijn klant zijn.

JO: Dit is een van de meer verwarrende markten dan we in lange tijd hebben gezien. Ik ben het met Mary eens, het is van geval tot geval, heel specifiek voor de individuele situatie van elke persoon. Ik bedoel, wat als ze een goede lening hebben, een langlopende, vaste, lage rente lening op hun huidige huis, misschien kunnen we het dan beter huren?

Ik ben momenteel in escrow, een stuk grond van $ 11 miljoen, en we hebben overwogen een goede verbouwing van $ 6, $ 7 miljoen uit te voeren ... en proberen het te verkopen voor $ 30 miljoen, maar als de markt zelfs 10 procent verzacht en als deze steminitiatieven komen binnen, dan word ik nog eens $ 2 miljoen belast - ik ga het niet doen.

Ik denk dat we de komende jaren veel investeerders zullen zien die niet kopen. Ik wacht de zaken af, wat voor minder aanbod zal zorgen … Als makelaars denk ik dat we een paar hele moeilijke jaren tegemoet gaan, omdat we niet prijsafhankelijk zijn, we zijn volumeafhankelijk.

Cash wordt de komende jaren koning. Dus ik zou, dat heb ik mijn klanten ook verteld, ik heb mijn klanten de afgelopen 10 jaar geadviseerd, gewoon een hefboomwerking te krijgen. Ga er gewoon uit. Koop en krijg een hefboomwerking. En dat is precies wat ik voor mezelf heb gedaan, je weet wel, pand na pand gekocht. En ik doe nu een stap terug, en ik ga naar de markt kijken.

ik zou er graag een willen vragen Sunset verkopen-gerelateerde vraag voordat we afronden. Makelaars Ryan Serhant en Bess Freedman zijn onlangs verloofd met: een debat over het al dan niet onroerend goed reality-tv-programma's zijn goed voor de branche. Serhant denkt dat ze helpen onroerend goed toegankelijker te maken voor het publiek, terwijl Freedman gelooft dat het sensationeel is en vaak vrouwen in de industrie tot een object maakt. Waar staan ​​jullie allebei?

MF: Niemand vertelt ons wat we moeten dragen. Er zijn bepaalde agenten die bereid zijn wat meer onthullende en over-the-top outfits te dragen - dat is aan hen of ze dat willen doen. En sommigen van ons, ik draag dingen die saaier zijn, maar daar voel ik me prettig in en het is niet zo onthullend, de rokken zijn niet zo kort. Maar we dragen waar we ons prettig in voelen. We hebben allemaal onze eigen stijl en onze eigen smaak, en ik denk dat ik me bijna dagelijks kleed zoals in de show.

JO: Zoals bijna elk argument, denk ik dat er aan beide kanten punten kunnen worden gemaakt. Het is meestal niet zwart-wit. Er is niet één goed antwoord. Ik ben het in zoverre met Ryan eens als ik denk dat het onroerend goed glamoureuzer en toegankelijker maakt. En ik denk dat het veel mensen heeft aangemoedigd om zich bij de industrie aan te sluiten. Mary en ik hebben mensen die letterlijk elke dag naar ons toe komen en ons vertellen dat ze vanwege de show in onroerend goed zijn gekomen.

MF: Maar je hebt gelijk, Jason, het is glamoureus op de show omdat ze niet het hele inspectieproces laten zien, zoals wanneer je je hoofd in een schoorsteen steekt om te zien waar de inspecteur het over heeft. Ze laten het lijken alsof je net komt, in een paar echt hoge Louis Vuittons, en je zegt: 'Ok, ik ben hier, ik heb net $ 2 miljoen verkocht.' Het is niet echt zo gemakkelijk.

JO: Weet je wat ik heel interessant vind, is dat toen ik jarenlang advocaat was, er shows over de wet waren die even, zo niet onrealistischer waren. Bijvoorbeeld, Pakken - en toch, toen ik advocaat was, zat ik vast in een kantoor om verhoren te lezen en het was niet zo glamoureus ... Maar ik heb nooit iemand kritiek zien opdoen hoe die shows de advocatuur verheerlijkten, dus ik zie daar enige hypocrisie.

Komen er nog meer seizoenen van Sunset verkopen?

JO: We zijn momenteel in gesprek met Netflix over een mogelijk seizoen 6 en 7, maar er is nog niets afgerond. Maar De OC verkopen [met agenten van het Newport Beach-kantoor van de makelaardij en heeft nog geen definitieve premièredatum] komt eraan.

E-mail Lillian Dickerson

Hoor meer van Jason en Mary LIVE in persoon - 3-5 augustus bij Inman Connect Las Vegas! Doe met ons mee. 

spot_img

Laatste intelligentie

spot_img