데이브 :
무슨 일이야? 온마켓에 오신 것을 환영합니다. 저는 호스트 Dave Meyer입니다. 오늘은 급변하는 주택 시장에 대해 이야기하겠습니다. 지난 몇 주 동안 데이터는 주택 시장 활동이 상당히 급격히 감소했음을 보여주고 있으며 지난 며칠 동안 이를 폭락 또는 조정이라고 부르는 언론 헤드라인이 많이 증가했습니다. 그래서 우리는 오늘 전체 패널을 초대하기로 결정했고 주택 시장에 대한 일반적인 대화를 나누기로 했습니다.
그리고 2022년의 오늘날의 주택 시장을 2008년에 일어난 일과 비교하고 대조할 것입니다. 왜냐하면 많은 사람들이 그렇게 말하고 있기 때문입니다. 그렇죠? 그들은 "사고가 있습니다. 2008년이 될 것입니다.” 그리고 일부 데이터 라인은 주택 하락이 가능할 수 있음을 시사합니다. 그래서 우리는 2008년부터 우리가 할 수 있는 것을 배우고, 비교 및 ​​대조하고, 이 시장이 어떻게 유사한 성과를 낼 수 있는지 또는 대공황과 어떻게 다른 성과를 낼 수 있는지 알아볼 것입니다. 패널이 지금과 같은 상황을 탐색하는 방법에 대한 몇 가지 놀라운 통찰력과 조언을 제공하기 때문에 이 문제를 계속 사용하고 싶을 것입니다.
오늘 온 가족이 모였습니다: Kathy, James, Jamil, and Henry. 저는 여러분 모두가 여기 있는 것을 좋아합니다. 어떻게되고 있습니까?

캐시:
좋은. 모두 만나서 반갑습니다.

자밀:
깨지고 있어요.

데이브 :
지난 XNUMX주 동안에도 우리 넷이 함께 쇼에 나온 이후로 주택 시장이 정말 극적으로 바뀌었다고 생각합니다. 그래서 우리는 모든 사람들을 다시 불러모아 무슨 일이 일어나고 있는지, 우리가 속한 이 이상한 주택 시장에 대해 이야기하기로 결정했습니다. 그래서 우리는 실제로 시작하고 몇 가지 데이터 업데이트를 제공할 것입니다. 마지막으로 이 데이터가 여러분에게 무엇을 의미하는지 알려주셨으면 합니다. 우리는 수정 중입니까? 주택 시장이 무너지고 있습니까? 다른 것입니까? 어떤 단어, 어떤 감정을 느끼고 있습니까? 주택 시장에서 무슨 일이 일어나고 있는지에 대한 세션을 잠시 보겠습니다.
여기 우리가 지금 보고 있는 데이터가 있습니다. 적어도 지난 몇 주 동안입니다. 그리고 저는 Redfin 데이터를 사용하고 있습니다. 그들은 실제로 주간 데이터를 제공하는데, 다른 많은 데이터 소스가 지연되고 6월을 보고 있기 때문에 정말 멋진 일입니다. 그리고 지난 몇 주 동안 우리가 보고 있는 것은 연간 주택 시장 데이터가 여전히 상승하고 있다는 것입니다. 전년 대비 XNUMX% 증가했으며 주택 시장은 계절적이며 연간 데이터는 주택 시장을 측정하는 데 있어 일종의 금본위제이기 때문에 이는 정말 중요합니다. 이는 여전히 상대적으로 강한 주택 시장을 의미합니다.
또한 재고가 최고조에 달하기 시작했고 활성 목록이 감소하고 있음을 확인했습니다. 이 두 가지 모두 재고 증가가 멈추고 활성 목록이 감소하면 주택 시장에 상승 압력을 가하는 것입니다. 그래서 그것들은 주택 시장이 괜찮거나 현재 약간의 미끄러짐이 있지만 그렇게 나쁘지는 않다는 일종의 데이터 포인트입니다.
그러나 다른 면에서 우리는 조금 더 우려되는 다른 데이터를 보고 있습니다. 또는 누군가 이에 대해 우려하고 있는지 모르겠지만 주택 시장에 하방 압력을 가하고 있습니다. 특히, 우리는 시장의 날수가 여전히 매우 낮지만 7.7~6년 만에 가장 큰 폭으로 상승했음을 보고 있습니다. 우리는 XNUMX%의 주택이 가격 하락을 경험했으며 이는 사상 최고치를 기록했습니다. 그리고 대부분의 사람들이 주택 시장이 조정되고 있다고 말할 때 가장 주목할만한 것은 XNUMX월부터 XNUMX월까지의 월간 데이터가 XNUMX% 하락했다는 것입니다.
그리고 제가 말했듯이, 연간 기준은 일종의 금본위제입니다. 그러나 우리가 과도기적인 주택 시장에 있을 때 우리는 지금 월 단위로 또는 가능하다면 주 단위로 어떤 일이 일어나고 있는지 살펴보는 것이 중요합니다. 그리고 우리는 많은 시장에서 주택 시장이 XNUMX월에 정점을 찍고 하락하기 시작하는 것을 보고 있습니다. 그리고 다시 말하지만, 그것은 일종의 금본위제인 연간 기준이 아니라 월간 기준입니다. 그래서 우리는 일반적으로 매년 XNUMX월이나 XNUMX월에 주택 가격이 하락하기 시작하지만 올해는 XNUMX월에 정점을 찍고 하락하기 시작하는 것을 보고 있습니다. 따라서 주목할만한.
이것이 바로 우리가 여기서 분석해야 하는 데이터입니다. 그리고 그것으로, 이해하려고 노력하고 패널로 이동하여 여러분 모두가 이에 대해 어떻게 느끼는지 정확히 알아봅시다. 캐시, 우리는 충돌, 수정 또는 다른 무엇입니까?

캐시:
확실히 충돌이 있지만 사람들이 그것이 의미한다고 생각하는 것은 아닙니다. 확실히 주택 매매가 급락하고 있습니다. 매출이 떨어졌다. 오늘날 더 높은 금리와 높은 가격으로 물건을 판매하는 것은 매우 어렵습니다. 적은 수의 사람들이 그것을 감당할 수 있거나 두려워서 그냥 옆에 있기 때문에 거기에 큰 수요가 있는 것은 아닙니다. 예, 판매에 충돌이 있고 재고에는 여전히 충돌이 있습니다. 왜냐하면 다시 새 목록이 다운되기 때문입니다. 사람들은 정당한 이유로 이 시장에서 집을 팔기 위해 서두르지 않습니다. 특히 무엇을 살 것인지, 더 높은 이자율로 가지고 있는 것보다 더 비싼 것을 사려고 합니까?
따라서 가격 폭락이 아닙니다. 아마도 지난 XNUMX개월 동안 구입한 사람들의 경우 집의 가치가 하락하는 것을 보고 있을 것입니다. 그러나 대부분의 사람들은 올해 집을 팔기 위해 집을 사지 않았습니다. 당신이 오리발이라면 그랬고 아마도 고통을 느꼈을 것입니다. 그러나 올해에 살 집을 샀는데 가치가 떨어졌다면 겁을 먹고 있습니까, 아니면 "아니요, 여기에서 꽤 낮은 금액을 받았어요"라고 말하는 것입니까?

데이브 :
좋습니다. 충돌 느낌이지만 반드시 충돌 수준의 가격 책정은 아닙니다.

제임스 :
크래시 같은.

캐시:
네, 고통을 느끼는 사람들은 업계 사람들, 집을 팔려고 하는 사람들입니다. 지금 당장은 어렵습니다. 부동산 중개업자라면 올해를 어떻게 보낼지 궁금할 것입니다. 그리고 모기지 중개인은 왼쪽과 오른쪽으로 해고되고 있습니다. 완공을 앞둔 집이 많기 때문에 건설 노동자들은 여전히 ​​바쁘다. 그러나 주택 업계에서 일하는 사람들, 오리발은 아마도 불과 XNUMX개월 전보다 더 힘든 시간을 보내고 있을 것입니다. 다른 시장입니다. 그러나 네, 그래서 그것은 당신이 누구이고 부동산에서 무엇을 하고 있는지에 달려 있습니다.

데이브 :
괜찮은. 헨리, 당신의 말은 크래시 같은가요?

헨리 :
아니, 아니. 그리고 분명히 주의할 점은 부동산은 시장에 따라 다르다는 것입니다. 그래서 나라마다 지역마다 조금씩 차이가 있습니다. 내 말은, 이것을 충돌이라고 부르지 않을 것입니다. 내가 보고 있는 것은 수정과 감속에 가깝지만 확실히 충돌은 아닙니다. 그리고 제가 겪은 경험을 토대로 말씀드리는 것입니다. 우리가 집을 나열할 때, 우리는 여전히 100일 안에 계약을 맺고 있습니다. 오래 앉아 있지 않습니다. 그리고 제 생각에는 아마도 미국의 많은 지역과 달리 인구가 증가하고 주택이 부족하기 때문이라고 생각합니다. 다만 공급이 많지 않을 뿐입니다. 그리고 마지막에 대한 우리의 공급은 XNUMX개월 동안 일주일에 약 XNUMX채의 주택이 증가하다가 정체되어 중단되었습니다. 그래서 우리는 시장에 나오는 주택의 성장을 보지 못하고 있습니다. 그래서 재고가 줄어들고 있습니다.
그리고 이자율이 높기 때문에 구매자가 적지만 인구 증가로 인해 여전히 충분합니다. 여기에는 꽁초를 앉혀야 하는 직업 유형 때문에 매달 새로운 사람들이 이곳으로 이사오고 있습니다. 인구가 증가하고 재고가 부족할 때 살 수 있는 사람은 더 적지만 매달 새로운 사람들이 찾아오는데 이들은 이 회사들이 지금 사람들에게 지불하고 있는 높은 급여를 받고 있기 때문에 여전히 살 수 있습니다. 그들을 위해 일하기 시작하십시오.
그래서 저는 특히 이 시장에서 우리가 보고 있는 것이 더 많은 수정이라고 생각합니다. 우리는 가격 하락을 보았고 가격 하락을 보고 있는 곳은 고급 주택에 있습니다. 그래서 더 많은 공간이 있는 집. 리스팅이 2만 달러에 상장되어 있고 30,000만 1500만 달러 상당의 자산이 있고 XNUMX달러가 떨어졌다면 판매자에게 실제로 영향을 미치지는 않지만 주택에 관한 한 수치에는 영향을 미칠 것입니다. 가격 인하를 받고 있는 것입니다. 우리는 첫 주택 구매자 유형의 주택, 단독 가족, 침대 XNUMX개, 욕실 XNUMX개, XNUMX평방피트 주택에 대한 가격 인하를 보지 못하고 있습니다. 이러한 주택은 가격 인하 기회가 없습니다. 그들은 사라졌다.
그래서, 아니, 나는 떨어 뜨리지 않았습니다 ... 내가 떨어졌습니까? 아니요, 가격을 낮추지 않았습니다. 나는 그것을 고려하고 붐, 당신은 그것에 제안을 받고 간다. 그러나 나는 첫 주택 구입자 제품에 더 초점을 맞추고 있지만 훨씬 더 고급 주택의 가격 하락을 보고 있습니다. 사람들이 별을 향해 총을 쏘고 달에 착륙하기를 바랐기 때문이라고 생각합니다. 값이 계속 올라가고 있기 때문입니다. 그래서 그들이 꿈꾸던 가격을 얻지 못한다면, 그들은 처음에 얻을 것으로 기대했던 가격으로 떨어뜨립니다. 나에게 가격 하락은 "이봐, 나는 이 집이 200,000만 달러의 가치가 있다고 생각했는데 시장은 그것이 150달러의 가치가 있다고 나에게 말해 준다." 아니요, 가격 하락은 집이 200의 가치가 있는 것과 같습니다. 하지만 225를 위해 쏠 것이고, 그리고 나서 225를 얻지 못하면 210으로 떨어뜨리고 210을 얻을 것이고, 여전히 가치가 200 이상입니다. 그래서 아니요, 저는 그것이 충돌이라고 생각하지 않습니다. 그것은 저를 위한 수정입니다.

데이브 :
좋습니다. 적어도 제 분석에 따르면 귀하의 시장은 일종의 시장이라고 생각합니다. 여전히 잘할 준비가 되어 있으며 정가에 대해 말씀하신 내용을 확실히 반영하고 싶습니다. 사람들은 확실히 매우 공격적으로 리스팅을 하고 있지만, 현재까지도 판매자와 구매자의 기대치가 켜져 있는지 측정하는 좋은 방법인 정가 판매 가격은 100%입니다. 따라서 판매자는 여전히 전국에서 평균적으로 요구하는 것을 얻고 있습니다. 이제 더 떠들썩한 시장에 있는 Jamil과 James로 가봅시다. 아니면 조금 더 위험할 수도 있습니다. Jamil, 수정, 충돌, 완전히 다른 것이 무엇이라고 생각합니까?

자밀:
나는 주택 시장이 교착 상태에 있다고 생각합니다. 제 생각에는 모두가 여기에서 서로에게 총을 겨누고 있고 누구에게도 승리할 기회가 없다고 생각합니다. 이것이 이유입니다. 피닉스를 볼 때 피닉스는 2006년의 상승세와 2008년의 극적인 폭락의 대표적인 시장 중 하나입니다. 그리고 통계를 보면 피닉스를 보는 것을 좋아합니다. 실제로 이것이 미시적 수준에서 보이는 것을 우리에게 제공합니다. 그런 다음 주택 시장이 거시적 수준에서 무엇을 하는지 볼 수 있습니다. 그래서 2006년에 피닉스에서는 80명당 한 채의 집을 소유했습니다. 좋아요, 80명당 한 집이요. 생각해보세요. 이제 재고와 관련하여 우리는 360명당 하나의 집이 있습니다.

캐시:
우와.

데이브 :
잠깐, 설명해주실 수 있나요? 그게 어떻게 말이 되나요? 사람들은 어디에 살고 있습니까? 아파트 같은 것은 포함되지 않습니까?

자밀:
그냥 2006인 가족을 말하는 것 같아요. 바로 4인 가족을 말하는 것입니다. 무슨 일이 일어나고 있는지 생각하기 때문에 우리는 주택 착공이 극적으로 급락하고 있는 것을 보고 있습니다. 맞습니까? 5,000년에는 한 달에 2500~2008채의 주택 착공이 있었습니다. 현재 이러한 주택 착공은 한 달에 약 110건으로 감소했습니다. 거의 절반입니다. 장사일수를 보면 49,000년 평균 장일수는 2006일이었다. 이 모든 재고를 보유할 수 있도록 19,000년 정점에 애리조나의 MLS에 총 61채의 주택이 있었습니다. 현재 애리조나의 MLS에 XNUMX채의 주택이 있습니다. 그것은 우리가 최고조에 달했을 때보다 XNUMX%나 감소한 것입니다.
따라서 재고가 극적으로 낮을 때 우리가 본 것과 이 작은 고통점이 있는 이유는 투자자라고 생각합니다. 그게 바로 지금 패닉 셀러(panic Selling)를 하고 있는 사람입니다. 고치고 뒤집는 사람들 또는 즉시 판매해야 하는 사람들은 거래에서 얻을 수 있었던 완전한 잠재력이나 완전한 이익을 깨닫지 못하는 사람들입니다. 그래서 더 싸게 팔고 있습니다. 당신은 그 극적인 가격 하락이 일어나는 것을 보고 있고, 확실히 일어나고 있습니다. 우리는 피닉스에서 그들을 보고 있습니다. MLS를 보니 맨날 가격하락, 가격하락, 가격하락. 지금 내 모든 플립에 대해 가격을 인하하고 있지만 여전히 그 플립에 대해 수익성이 있고 우리는 여전히 집을 상장한 후 30일 이내에 계약을 체결하고 있습니다. 이번 보정에서도.

데이브 :
그냥 호기심에 가격을 얼마나 내리나요?

자밀:
일반적으로 평균 가격 할인은 약 $10,000입니다.

데이브 :
백분율로 따지면 2~3% 정도?

자밀:
약 10%입니다. 아니요, 약 1%입니다. 우리 프로젝트가 백만 달러 범위에 있기 때문입니다.

데이브 :
너무 작은 친척.

자밀:
매우 작은. 작은 가격 인하와 우리는 계약을 진행 중이며 여전히 30일 이내에 계약을 진행하고 있습니다. 아직도 고통스러운 상황인지 모르겠습니다. 나는 단단한 돈에 돈을 쏟아 붓는 것이 아닙니다. 나는 스트레스를 받고 압도 당하기 때문에 질식하는 인벤토리에 앉아 있지 않습니다. 아무 일도 일어나지 않습니다. 그리고 지금 이 시간까지 엄청난 수익을 올렸기 때문에 게임을 계속하고 트레이드를 유지해야 하는 경우 향후 XNUMX개월 동안 손익분기점을 넘을 수 있을 정도로 푹신하고 쿠션이 있습니다.
그래서 제 생각에 Dave, 투자자들과 매도해야 했던 사람들이 금리 인상으로 인해 주택 조정에 대한 불평을 듣기 시작했을 때 상장을 위해 서둘러 시장으로 달려가는 것을 보았습니다. 그리고 지금 우리가 겪고 있는 것은 이 집들의 재고가 급증했고 이제 재고를 교체할 수 없다는 것입니다. 그래서 우리는 그 숫자가 19,000에서 극적으로 낮아져 극적으로 감소하는 것을 보게 될 것입니다. 그리고 앞으로 6개월 이내에 그 수치가 위험할 정도로 낮은 재고 수준으로 돌아갈 것이라고 예측합니다. 그리고 우리는 피닉스에 한 달에 8,000~XNUMX채의 주택이 등록되는 시점으로 돌아갈 것입니다. 그리고 그것은 문제가 될 것입니다.

데이브 :
예, 사람들에게 인벤토리가 의미하는 바를 명확히 하기 위해 인벤토리에는 두 가지 구성 요소가 있습니다. 재고는 판매를 위해 등록된 주택의 수만이 아닙니다. 그것은 실제로 새로운 목록으로 알려져 있으며 Kathy가 실제로 하락하고 있다고 말한 것입니다. 그리고 재고는 주어진 시간에 시장에서 얼마나 많은 부동산이 판매되고 있는지를 반영합니다. 그래서 지난 몇 달 동안의 재고는 수요가 감소하고 주택이 시장에 더 오래 남아 있기 때문에 증가했지만 새로운 목록이 떨어졌기 때문은 아닙니다.
이제 새로운 목록이 줄어들고 있으므로 수요 감소에 대응하고 있으며 이것이 우리 중 많은 사람들이 재고가 수평을 맞추기 시작하는 것을 보고 있는 이유라고 생각합니다. 물론, 우리는 그것이 어떤 방향으로 갈지 모르지만 적어도 지금 일어나고 있는 데이터에서는 일종의 역학 관계입니다. 좋아, 제임스, 시애틀. 무슨 일이야? 우리는 충돌 또는 수정 중입니까 아니면 Jamil과 같은 교착 상태에 있다고 말할 것입니까?

제임스 :
나는 우리가 스냅백에 있다고 생각합니다. Jamil의 시장, 제 시장, 심지어 Boise를 보면 이 모든 최고점 시장이 급등했습니다. 워싱턴의 많은 정말 강력한 시장에서 20월에만 25~2008% 상승했는데, 이는 엄청난 상승입니다. 그리고 우리가 보고 있는 것은 그것이 자연스럽게 뒤로 물러나고 있다는 것입니다. 그리고 나는 우리가 슬라이드에 있다고 생각합니다. 2008년은 완전히 다른 것 같아요. XNUMX년은 우리에게 휴식이 찾아온 해였습니다. 갑자기 서브프라임 모기지가 사라졌고 돈이 없었습니다. 그리고 그것은 우리를 망치게 만들었습니다. 매우 과감하고 신속했습니다.
이것은 느리고 느린 슬라이드처럼 느껴집니다. 왜냐하면 우리가 6%에 대해 이야기하고 있기 때문입니다. 우리는 6% 상승했지만 지난 달에는 약 10% 상승했습니다. 그리고 정말로 나는 그것이 충돌한다고 생각하는 사람들이 잘못된 시간에 그것을 샀다고 생각합니다. 에어비앤비, 픽스 앤 플립, 20월에서 25월 사이에 고수익 투자 등 단기 투자를 구매했다면 문제가 발생하게 될 것입니다. 그것이 현실입니다. 같은 종류의 좋은 타이밍에 매수한 것처럼... 대유행이 발생한 지 XNUMX개월 후에 매수했다면 좋은 타이밍입니다. 당신은 같은 가스를 쳤지만 지금 브레이크가 걸리고 있고 우리가 보고 있는 것은 피크에서 약 XNUMX-XNUMX% 감소한 것입니다.

데이브 :
우와.

제임스 :
응. 바로 다시 내려왔다고 합니다. 실제로 함께 나열한 집이 있습니다. Real Estate Rookies의 Ashley Kehr와 함께 My First Flip을 했습니다. 우리는 Bothell에서 이 부동산을 샀고 우리가 거래에서 공연했을 때 가격은 18개월 전에 백만, 50에 정확히 같은 집이었습니다. 이 리모델링 동안 1.5개월 동안 40까지 올라갔습니다. 값이 1.2% 가까이 치솟았는데, 이는 터무니없다. 그리고 저는 Ashley에게 전화를 걸었던 것을 기억합니다. "이봐, 우리는 이것을 시장에 내놓아야 한다. 왜냐하면 그것은 다른 방향으로 정말로 빨리 갈 수 없기 때문이다." 그리고 나는 그녀와 농담을 하고 있었고, 그것은 다른 방향으로 갔다. 그리고 우리는 그 집을 팔았습니다. 우리는 10에 나열했으므로 최고점보다 약 1.1% 낮습니다. 보류 중입니다. 그 구매자는 XNUMX에서 자금 조달 때문에 무너졌습니다.
이제 우리는 50개월 전과 동일한 가치인 18만 35명에 도달했으며 최대 XNUMX주일에 한 번 쇼를 보게 됩니다. 그래서 어떤 시장이 생겨났고 그것은 정말로 시장이 어디에 있는지에 대한 것입니다. 언제 샀는지, 어느 정도 밀렸습니다. 하지만 사람들이 많은 규칙을 어겼고 진정한 부동산 규칙이 무엇인지에 대해 관심을 기울이지 않았기 때문에 모든 충돌을 듣게 됩니다. 그리고 그 거래는 역전되고 있습니다. 무너지고 있는 물건은 항상 부정적이거나 사람들이 구매한 결함이 있는 집이 결함이 없는 것처럼 행동하는 것입니다. 그 물건은 XNUMX% 하락했습니다. 하지만 그 외에는 일반 시장이 어느 정도 평준화되고 있는 것뿐입니다.
다른 시장이 있습니다. 시애틀의 캐피탈 힐은 시애틀에서 가장 비싼 시장 중 하나입니다. 그것은 범죄와 관련된 약간의 문제가 있었고 잠시 동안 이상한 종류의 낙인을 받았습니다. 그래서 이 절정기에 나와 Ashley의 Bothell이 ​​24% 상승했을 때 Capital Hill은 실제로 매우 안정적이었습니다. 이 기간 동안 10~12% 상승했는데, 이는 시애틀 최고의 시장이다. 하지만 꾸준함을 유지했습니다. 우리는 그 동네에서 가격 변동을 본 적이 없습니다. 지난 주말에 XNUMX개의 타운하우스를 나열했습니다. 우리는 그것들을 모두 팔았습니다. 우리는 XNUMX일 만에 XNUMX개를 모두 팔았습니다. 그래서 안정적이고 좋고 건강한 시장은 괜찮습니다. 결함, 스파이크. 내 말은, 하키 스틱은 다른 방식으로 온다는 것과 마찬가지입니다. 그리고 나는 그것을 확실히 보았고 그것이 평준화되기 시작했다고 생각하지만 실제로 충격을 받은 일부 시장이 팬데믹 이전 가격으로 하락하는 것을 볼 수 있을 것으로 예상합니다. 그 정도 수준으로 돌아가야 할 것 같아요.

데이브 :
우와. Boise와 Reno에서와 같이 팬데믹 이전에, 정말로 뜨거운 시장 중 일부가 그렇게까지 내려갈 수 있다고 생각합니까?

제임스 :
네, 그렇습니다. 저는 12개월 안에 시장이 생길 것이라고 생각합니다. 현실이 있기 때문입니다. 일부 시장은 비싸지 않아야 합니다. 사람들이 사는 곳은 저렴해야 합니다. 아시다시피 몇 가지 요인이 있습니다.

데이브 :
보이시가 무슨 소리야?

제임스 :
나는 보이시를 좋아한다. 나는 분명히 보이시에 살고 싶지만 이 느린 슬라이드를 뒤로 하고 인플레이션이 올라가고 사람들, 지금 자본의 침식, 가처분 소득의 침식이 있다고 생각합니다. 현재 미국인 2007명 중 08명은 유틸리티에 뒤처져 있습니다. 큰일이네요. 이는 사람들이 지불하기 위해 고군분투하고 있으며 XNUMX년과 XNUMX년에는 XNUMX명 중 XNUMX명꼴이었습니다. 따라서 사람들이 살 수 있는 것만 살 수 있기 때문에 시장을 평평하게 만드는 경제성 문제의 다른 징후가 있습니다. 사람들은 팔 수 있는 만큼만 팔 수 있습니다. 그래서 앞으로 몇 년 동안은 이런 종류의 침체된 시장이 있을 것입니다. 하지만 이 갑작스러운 충격이 아니라 천천히 미끄러질 것이라고 생각합니다. 우리는 이미 갑작스러운 충격을 보았고 이제 여기에서 더 안정적입니다.

캐시:
Boise 시장에 대해 궁금합니다. 그 성장의 대부분이 캘리포니아에서 왔으며 현재 캘리포니아는 심각한 가뭄에 직면해 있기 때문입니다. 우리는 XNUMX주 동안 정원에 물을 줄 수 없습니다. 우리는 마당에 많은 투자를 했고 아마도 모든 것이 갈색으로 변하고 Boise는 물 문제가 없는 것을 보게 될 것입니다. 그래서 캘리포니아에서 은퇴하는 사람들이 점점 더 많아지고 움직일 수 있게 된다면 물이 있는 곳에 살고 싶다는 생각을 하게 된다면 그런 요인들에 대해서도 궁금합니다. 그래서 누가 압니까? 미래가 무엇을 가져올지 누가 알 수 있지만 그렇게 되면 보이시 가격이 상승할 수 있습니다.

데이브 :
James, 나는 단지 당신이 Bigger Pockets 팟캐스트에서 했던 좋은 거래를 너무 많이 했고 무너진 거래를 했다고 말하고 싶었습니다. 손실을 입을 꽤 공개적인 것.

제임스 :
네, 다행스럽게도 당신은 투자자로서 피벗해야 합니다. 그렇죠? 그것이 무엇인지입니다. 시장은 대자연, 당신은 그것을 싸울 수 없습니다. 참여해야 하고 적응해야 합니다. 따라서 피벗하고 변경하십시오. 특히 그 거래를 위해 우리는 지금 돈을 잃지 않고 있습니다. 우리는 여전히 돈을 벌고 있습니다. 그러나 우리가 거기에 앉아서 시장이 평평해짐에 따라 변경을 하지 않는다면, 이는 더 긴 보류 시간을 의미하므로 출혈을 멈춰야 합니다.
그래서 사실 저는 어제 현금 대출을 다 갚았고 유동성이 들어왔기 때문에 Ashley에게 전화를 걸어 "이만하면 갚을 수 있어요"라고 말했습니다. 서둘러 판매하고 서두르지 않으면 기다릴 수 있습니다. 우리의 정가에 대해서는 기분이 좋지만 어려운 돈과 부채 비용으로 인해 다른 상황에 처하게 되는 것을 원하지 않기 때문입니다. 그래서 우리는 대출금을 갚았고 이제 부채가 없습니다. 이제 우리는 그 구매자를 기다릴 것입니다. 왜냐하면 그것이 백만, 50불에 팔리지 않는다면, 그것은 우리가 실제로 그 특정 이웃, 즉 훌륭한 이웃에서 전염병 이전 수준에 가까워지고 있다는 것을 의미하기 때문입니다. 시애틀 바로 외곽, 교외, 좋은 학교, 이 동네의 모든 것이 좋습니다. 그래서 보기에 조금 무섭습니다.

자밀:
James, 저는 무엇보다도 지금 이 팟캐스트를 듣고 있는 모든 사람들이 James가 방금 말한 것을 되감고 그가 바로 지금 당장 여러분의 모든 수정 사항에 대한 마음 속을 들여다보고 투자자들을 뒤집을 수 있도록 했다는 것을 이해하십시오. 그들이 어디에 있는지, 온도는 무엇이며, 무엇을 느끼고 무엇을 생각하고 있는지 궁금하다면, 당신은 그 사고 과정이 무엇인지에 대한 가장 진정한 예를 얻었을 뿐입니다. 그리고 여기 내가 그것에 대해 말하고 싶은 것이 있습니다, 제임스. 나는 당신이 조금 끝났다고 생각합니다. 나는 당신이 의미있는 고통 부분을 과도하게 생각하고 있다고 생각합니다. 나는 당신이 앞으로 나아가는 프로젝트를 위해 절연해야 하기 때문에 그것을 이해하고, 나는 당신이 지금 만들고 있는 중심점 때문에 당신이 그렇게 하기에 좋은 위치에 있을 것이라고 생각합니다. 그러나 나는 또한 그것이 당신이 지금 계획하고 있는 것만큼 12개월에서 XNUMX개월 안에 나쁜 것으로 판명되지는 않을 것이라고 믿습니다.
그러나 수리 및 뒤집기로 비즈니스를 하고 싶어하고 수리 및 오리발에 거래를 판매하려는 모든 사람들에게 이것이 그들이 생각하는 것입니다. 그리고 그들이 당신과 함께 게임에 머물 수 있고 프로젝트를 계속할 수 있도록 충분한 활주로를 제공하는 방식으로 거래를 구성할 수 있다면 그들은 또한 거래를 잃고 싶지 않기 때문에 프로젝트를 계속할 수 있습니다. 내 생각에, James, 지금 당신에게 있어 핵심 중 하나는 당신이 매우 재능 있는 팀을 유지하되 많은 돈을 쏟아 붓지 않는 방식으로 유지하는 것입니다. 그것이 걱정거리라는 데 동의하시겠습니까?

제임스 :
네, 그것은 더 똑똑하게 일하고 특정 시장 조건에서 일하는 것에 관한 것입니다. 팀을 유지해야 하지만 중심을 잡고 변화를 일으키고 다른 역할과 책임을 분담해야 합니다. 하루가 끝나면 하락하거나 평평해지는 것은 중요하지 않기 때문에 24개월 전과 다른 시장이기 때문입니다. 세 가지 다른 유형의 시장이 있습니다. 따라서 준비하고, 조각을 이리저리 옮기고, 회전한 다음 조정하면 됩니다.

데이브 :
좋습니다. 좋은 대화였습니다. 고맙습니다. 여기에서 일반적인 합의는 상황이 조정되고 있다는 것입니다. 나는 James가 아마도 가장 약세라고 생각합니다. 사실 나도 지금 조금 더 약세를 느낀다. 나는 우리가 확실히 주택 시장 조정에 있다고 말하고 싶습니다. 나는 우리가 충돌 영역에 있다고 생각하지 않지만 데이터는 내가 개인적으로 기대했던 것보다 확실히 조금 더 빠르고 극적으로 바뀌고 있습니다. 그리고 여러분 모두가 말했듯이, 서로 다른 자산군, 서로 다른 시장은 서로 다른 성과를 낼 것이지만, 국가적 차원에서 우리는 적어도 매우, 아주 완만한 연간 성장으로 되돌아가고 있으며 어쩌면 마이너스 성장을 향해 가고 있다고 생각합니다. 앞으로 몇 달 안에 국가 수준.
저는 이 대화를 여러분 모두가 수행한 모든 조사로 돌리고 싶습니다. 그리고 듣는 모든 사람들을 위해, 우리가 쇼의 나머지 부분에서 이야기할 것은 이 주택 시장이 2008년과 어떻게 다른지에 대한 것입니다. , 모든 패널리스트는 이 시장이 무엇이며 어디로 갈 것인지에 대한 의견을 제시합니다. 그러나 모든 언론 보도와 충돌에 대해 우리는 주택 시장이 2008년과 어떻게 다른지 분석하고 싶었고 XNUMX가지 주제를 살펴보고 주택 시장에 대한 다양한 요점을 분류, 비교 및 ​​대조할 것입니다. . 그러나 먼저 우리는 빠른 휴식을 취할 것입니다.
자, 그럼 2008년 시장과 2022년 주택 시장을 비교하고 대조해 보겠습니다. 저와 각 패널리스트는 단일 주제를 조사하여 2008년과 어떻게 같거나 다를지 이야기했습니다. 그리고 저는 먼저 갈 것이고 아마도 가장 쉬운 주제를 택했을 것입니다. 그럼 모두들 쉬운 숙제를 하게 해주셔서 감사합니다. 나는 소비자 부채와 모기지 품질을 다룰 것입니다. 우리 모두가 알다시피, 서브프라임 모기지는 2008년 파산을 일으킨 주요 문제 중 하나였습니다. 기본적으로 무책임한 부채가 나왔고 지금과 얼마나 다른지에 대한 몇 가지 데이터를 보여주고 싶습니다. 그래서, 첫 번째는 중간 신용 점수입니다. 여러분께 묻겠습니다... 사실, 여러분이 추측하게 할 것입니다. 현재 모기지론의 중간 신용 점수가 얼마인지 아는 사람이 있습니까?

제임스 :
680?

캐시:
740.

헨리 :
640.

데이브 :
773은 현재 중간 신용 점수입니다. 예. 그리고 그것은 실제로 다운되었습니다. 이전에는 780까지 였는데 최고는 무엇입니까? 850과 비슷하지만 720 이상이면 우수한 크레딧으로 간주됩니다. 신용 점수는 완벽하지 않으며 우리 모두가 알고 있기 때문에 이것이 매우 중요한 포인트라고 생각했습니다. 그러나 그것들은 당신이 모기지를 얼마나 갚을 수 있는지를 보여주는 아주 좋은 지표입니다. 그리고 773의 신용 점수는 경이적입니다. 신용 점수가 620점 미만이면 서브프라임 모기지로 간주된다는 다른 데이터도 있었습니다. 그것은 당신의 대출을 불이행할 가능성이 상대적으로 적절한 사람과 같습니다.
2004년과 2005년에 620개 미만인 모기지론의 총 수는 14%였습니다. 그것이 최대치였습니다. 지금은 2% 미만입니다. 우리를 2008년 위기의 깊이로 몰아넣은 주요 원인에 대해 생각하고 들어보면 2008년에는 수요가 감소했지만 제 생각에는 이 상황을 정말 나쁘게 만든 것은 다량의 전매, 모든 압류였습니다. , 그런 것들. 그래서 이것을 보았을 때, 비록 시장이 하락하는 것을 보고 있지만, 당신이 가는 사람들을 보지 않을 것이기 때문에 상황이 얼마나 나빠질 수 있는지에 대한 막연한 간격을 두는 것과 같은 생각이 들었습니다. 대출 기관이 기본적으로 그들의 행위를 정리하고 실제로 모기지를 상환할 자격이 있는 사람들에게 대출을 시작하기 때문에 모기지 채무 불이행.
믿을 수 없는 일입니다. 캐시, 당신이 이 일을 하고 있기 때문에 알 수 있을 것입니다. 그들이 그것을 무엇이라고 부르는 것이 있지 않습니까? 그것은 요구 사항을 지불하는 능력이었습니다.

캐시:
니나 론?

데이브 :
아니요, Nina Loan이 아닙니다. 그들은 이제 대출금을 합리적으로 상환할 수 있다고 믿어야 하는 이 일을 구현했습니다. 믿을 수 없는.

캐시:
미쳤어 응. 그리고 이미 신용이 좋지 않은 서브프라임 차용자들에게 대출을 제공했을 때, 그들이 집을 떠나는 것이 그리 어렵지 않았습니다. 그들은 요금을 내지 않은 이력을 보여주었다.

데이브 :
좋습니다. 2008년과 제 비교 및 ​​대조는 모기지 품질입니다. 2008년, XNUMX년 반 전보다 지금 모기지 질이 훨씬 좋아졌습니다. 제임스, 당신이 가져온 것과 약간 겹칠 것 같아요. XNUMX년 시장에 대해 어떻게 생각하는지, 그리고 어떻게 약간 다르거나 같을 수 있는지 말씀해 주시겠습니까?

제임스 :
네, 2008년 시장에서 우리가 그 일을 겪었을 때, 그것은 확실히 완전히 다른 것이었습니다. 은행 시장 전체가 멈췄고 그냥... 부도가 치솟았고 모두가 일제히 하얀 수건을 던졌습니다. 마치 사람들이 그냥 포기한 것 같았습니다. 그래서 우리는 압류가 치솟는 것을 보았고 사람들은 신경 쓰지 않았습니다. 지금 사람들은 열심히 일했지만, 그들은 일부 부동산을 샀고 그것을 감당할 수 있습니다. 그리고 방금 말씀하신 것처럼 모기지 차용인의 질이 훨씬 좋습니다. 많은 사람들이 2008년에 많은 교훈을 얻었고 은행 시장도 마찬가지였습니다.
그러나 우리가 본 것은 압류의 채무 불이행이 증가했다는 것입니다. 기본적으로 시작부터 219% 증가했습니다. 아니면 지난 219개월 동안 압류가 12% 증가했습니다. 그러나 중요한 것은 우리가 2008년에 비해 극히 일부에 불과하다는 것입니다. 2008년에는 모든 주택의 1.8%가 압류되었습니다. 지금 우리는 0.12에 있습니다. 사람들이 포기하지 않았기 때문에 기본 불이행의 극적인 차이가 있습니다. 지금은 사람들이 새로운 것을 사러 갈 수 없는 것과 같습니다. 그들은 모든 돈을 썼고 모든 것이 평평 해졌습니다.
우리는 경제성 요소로 진입하기 위해 약간의 후퇴를 보았지만 사람들이 여전히 사고 싶어하고, 여전히 집을 소유하고 싶어하고, 여전히 정착하기를 원하고, 다른 시장으로 이동하고 싶어하는 것과 비슷합니다. 정말 나쁘지 않습니다. 예, 압류가 증가하는 것을 보았고 실제로 XNUMX년 동안 모라토리엄이 있었기 때문에 더 큰 증가를 보게 될 것이라고 생각합니다. 차압이 진행되지 않았습니다.
그래서 우리는 그 무서운 비율 증가가 다음 12개월 동안 급등하는 것을 보게 될 것이지만 10년과 일치하려면 압류된 주택의 양은 거의 15~2008배가 되어야 합니다. 가리키다. 따라서 압류는 일반적으로 완전히 다릅니다. 내 말은, 우리는 2008년에 압류로 헤엄치고 있었습니다. 당신이 길을 운전할 때 마치... 문을 두드리는 것은 매우 쉬웠고 당신은 매우 비효율적일 수 있었습니다. 우리는 80시간 동안 XNUMX가구를 칠 수 있었습니다. 집들이 너무 밀집되어 있었기 때문입니다. 지금 우리 친구들은 여전히 ​​어디에서나 운전하고 있습니다. 그것은 단지 같은 유형의 시장이 아닙니다.

데이브 :
믿어지지가 않는다. 내 말은, 에피소드를 들어보면 Jamil과 내가 압류 전문가인 Rick Sharga와 함께 한 것이 1월이나 15월이었던 것 같아요. 그는 그것이 똑딱 거리기 시작하고 그 숫자가 무섭게 들린다고 말했지만, 당신의 요점에 따르면 그것은 여전히 ​​예전의 XNUMX/XNUMX과 같습니다. 그리고 그는 증가하고 있는 많은 모기지론이 COVID와 모라토리엄 이전에 채무 불이행 상태였던 사람들이었고 지금은 압류를 다시 시작하고 있다고 말했습니다. 그리고 그것이 반드시 균일하지는 않습니다. 증가가 있다고 확신합니다. 그러나 그것이 압류에 들어가는 새로운 사람들의 엄청난 증가조차도 반드시 필요한 것은 아닙니다. 이전에 그 안에 있던 사람들입니다. 하지만 굉장합니다, 그것은 매우 도움이 되었습니다. 지금까지는 대출/차압 측면에서 모기지가 더 나은 것으로 나타났습니다. 우리가 있는 곳에 비해 압류가 많지 않습니다. 캐시에게 넘어가자. Kathy, 오늘 무엇을 보여주고 말하려고 가져왔습니까?

캐시:
내 주제는 인벤토리였습니다. 수요와 공급의 기본으로 돌아가기 때문에 저는 이 주제를 좋아합니다. 그것이 정말로 많은 다른 시장이 다르게 행동하는 이유입니다. 모든 것은 수요와 공급에 달려 있습니다. 금리는 문제가 되지 않습니다. 2009년과 '10년, '11년에는 금리가 더 낮았지만 재고는 많았지만 구매하는 사람은 없었습니다. 그래서 그것은 근본적으로 수요와 공급에 관한 것입니다. 그래서 2007년에 우리가 있었던 곳을 보면 인벤토리에 3.7만 가구가 있었습니다. 그리고 오늘 빨리 감기를 하면 상승했습니다. 올해 초 재고가 있는 주택은 860,000채에 불과했습니다. 그래서 그게... 계산을 해야 하는데, 올해 초 재고량의 XNUMX, XNUMX, XNUMX분의 XNUMX에 가까운 재고량이 늘어났습니다.
거의 두 배입니다. 헤드라인을 보면 두려울 수 있습니다. 그리고 헤드라인에서 당신의 사실을 얻지 마십시오. 당신은 나쁜 조언을 받고 있습니다. 그것은 단지 당신을 놀라게하기위한 것입니다. 그러니 헤드라인만 보지 말고 데이터에 귀를 기울이십시오. 그것만 들으면 잘못된 결정을 내리기 때문입니다. 그래서 우리가 있는 곳에서는 재고가 필요한 만큼 극적으로 증가했습니다. 그리고 "이건 좋은 일이야"라고 말할 수 있다면 그렇게 무섭지 않을 것입니다. 현재 재고가 약 1.3만 개이지만 여전히 2만 개에 가까워야 합니다. 그래서 우리는 아직 멀었습니다. 공급측면에서 그렇습니다. 모든 시장은 다릅니다. 다른 시장은 직업, 인구에 따라 다르게 행동할 것이지만 전반적으로 우리는 여전히 집을 필요로 하는 사람들을 위한 충분한 집이 없습니다. 그래서 사람들에 대해 이야기합시다.
2007년, 2008년으로 돌아가면 14년 전의 일이다. 미국이 그 이후로 인구가 증가했다고 생각합니까? 답은 예입니다. 절대적으로 그렇습니다. 300년에는 약 2008억 명의 사람들이 있었습니다. 지금은 빨리 감으면 332억 30만 명입니다. 거의 2만 명이 더 많습니다. 그렇다면 한 집에 몇 명이 살고 있습니까? 3, 4, 30? 인구가 증가함에 따라 이러한 사람들을 위한 집이 있어야 합니다. 그래서 다시, 당신은 그때부터 지금까지 빨리 감았습니다. 당신은 지금 우리가 그때 가졌던 것의 절반도 되지 않습니다. 하지만 XNUMX천만 명이 더 있습니다. 그러니 다른 모든 것을 창밖으로 던지고 그것만 보세요. 수요와 공급. 사람은 살 곳이 필요합니다. 그들은 주식처럼 투자하지 않습니다. 그들은 가족을 위한 지붕을 원합니다.
그렇다면 그 위에 그 당시와 현재 사이의 세대와 인구 통계를 살펴보겠습니다. 그리고 우리는 오늘날 밀레니얼 세대가 가장 큰 세대라는 것을 압니다. 나는 항상 그들에 대해 이야기합니다. 사랑해요 1981년에서 1996년은 일반적으로 우리가 밀레니얼이라고 생각하는 시기입니다. 그 중 82만 명이 있습니다. 정말 많네요. 정말 많네요. X세대는 65만 명 정도였습니다. 다시 14년 전으로 돌아가보면 밀레니얼 세대 중 가장 나이가 많은 사람은 27세입니다. 그래서 이 거대한 그룹의 사람들은 집을 사려고 하지 않습니다. 그들은 단지 그들의 세계에 무슨 일이 일어났는지 알아내려고 노력했을 뿐입니다. 그리고 주택 구입 시대였던 X세대.
그래서 여기서 우리는 젊은이들이 아직 자라지 않았다는 수요 없이 너무 많은 건설로 시장에 이 모든 공급을 범람시켰습니다. "오, 밀레니얼 세대는 집을 사지 않을 것입니다." 글쎄, 그들은 27세였고 그들 중 가장 큰 그룹은 16세였습니다. 그래서 그것은 잘못된 정보, 나쁜 헤드라인, 헤드라인을 무시했을 뿐입니다. 그리고 오늘날 우리는 가정 형성 연령을 구매하는 가장 많은 사람들이 집에 있고 재고가 없다는 것을 알고 있습니다.
그래서 그것은 정말로 위기입니다. 그러나 사람들이 헤드라인에서 이야기하는 위기는 아닙니다. 그것은 주택 붕괴가 아니라 우리가 잘 준비하지 않았고 준비가 건축업자 건설을 도왔을 때의 주택 재고 붕괴입니다. 그리고 물론 저는 우리가 개발도상국에 있고 더 많은 공급과 더 저렴한 가격이 필요한 것이기 때문에 약간의 도움을 원할 것이라고 말할 것입니다. 그리고 그것은 거기에 없습니다. 공급처에 가면. 2008년 이후로 무슨 일이 일어났는지, 우리는 1.6년, 2002년, 2003년에 2004만 가구를 짓기 시작했습니다. 2005년은 1.7채였습니다. 구매자가 없을 때 우리는 이 모든 새 집을 막 짓기 시작했습니다. 어리석은 일이었습니다. 그래서 시장이 막 폭락했을 때 2008년부터 2015년까지 400,000년에 1.7건이 XNUMX에서 하락했습니다.
다시 말하지만, 이 밀레니얼 세대가 자라고 집을 시작할 준비가 되었을 때 엄청난 조정과 새로운 공급이 발생했습니다. 그래서 우리는 새로운 공급을 가져오지 않았습니다. 바로 작년에 우리는 1.1만 채의 새 주택에 조금 더 가까워졌지만 이 수요를 충족시키기에는 충분하지 않았습니다. 그리고 물량도 많지 않습니다. 온라인에 접속하여 새 집을 검색할 때. 거기에 10개월 공급이 있다고 하기 때문에 그것은 일종의 무서운 것입니다. 그리고 그것은 많은 사람들이 우리가 공급 과잉이라고 말하는 데 사용하는 것입니다. 그리고 그들이 보고 있지 않은 것은 실제로 팔 수 있는 완성된 주택이기 때문에 사용할 수 있는 새 주택이 실제로 한 달 동안만 공급된다는 사실입니다. 나머지는 일부 건설 단계에서 10 만 달러가 지연되고 지연되고 지연되고 지연됩니다. 그리고 시작도 하지 않은 XNUMX개월 반의 공급량이 있습니다. 그래서 XNUMX개월 공급량은 당신이 생각하는 것과 다릅니다. 그러나 많은 사람들이 이것을 우리가 공급 과잉이라고 말하는 헤드라인으로 사용하고 있습니다. 우리는 그렇지 않습니다.

데이브 :
우와. 당신은 너무 많은 지식을 떨어 뜨 렸습니다. 그리고 그것은 모든 사람이 받아들일 수 있는 엄청난 양의 데이터입니다. 그리고 이것은 분명히 매우 중요합니다. 그것은 바로 기본적인 수요와 공급입니다. 그리고 공급보다 수요가 더 많다면 적어도 우리가 보고 있는 슬라이드의 일부는 뒷걸음질 치게 될 것입니다. 주택 시장이 하락하고 있다고 생각하더라도. Jamil, 내 말은 그게 당신이 전에 말한 것과 일종의 맞물리라는 뜻이죠, 그렇죠? 피닉스의 인벤토리 정보.

자밀:
네, 죄송합니다. 인벤토리를 하고 있는 줄 알았어요. 그래서 저는 문자 그대로 Kathy가 가지고 있는 것과 똑같은 연구와 데이터를 가지고 있습니다.

데이브 :
다시 말씀해 주세요.

캐시:
들어보자

데이브 :
그것이 모든 사람에게 진정으로 스며들도록 합시다.

캐시:
우리는 쌍둥이 같아요.

자밀:
글쎄요, 제가 좋아하는 거 아시죠? 그러나 건설이 시작되기 때문에 그들은 서로 잘 결혼합니다. 그것이 우리에게 감정을 말해줍니다. 이는 건축업자들이 주택 시장에 대해 얼마나 자신 있게 생각하는지, 그리고 수익성 있는 상황에 처하게 될 것이라고 생각하는지 알려줍니다. 그래서 건설 공급을 볼 때 미시적 관점에서 보는 것을 좋아합니다. 예를 들어 피닉스를 살펴보면 2006년을 되돌아보면 한 달에 5,000건의 건축 허가를 발급하고 있었습니다. 그리고 그것은 건축자들이 어디에 있었는지 알려줍니다. 그것은 그들이 주택 시장이 어디로 가고 있다고 생각했는지 알려줍니다. 그것은 그들이 수요가 무엇에서 오고 있다고 생각했는지 알려줍니다. 그리고 그것은 분명히 많은 추측에서 나온 것이었습니다. 인구도 없었고, 그 재고를 모두 흡수할 수 있는 수요도 없었습니다.
이제 1년의 2022분기를 보면 미시적 수준에서 다시 여기 애리조나 주 피닉스에서 5000포인트 2500을 발행하고 있습니다. 따라서 한 달에 2006건의 건축 허가가 있습니다. 절반입니다. 이는 2005년과 최고점에 비해 절반 수준입니다. 전국적으로 보면 1.7년에는 1.7만 건의 주택 착공이 있었습니다. 2022년의 현재와 비교하면 1.1만입니다. 우리는 400이고 이것은 건축업자들이 실제로 건설을 늘리기 시작한 이 램프 업까지 이어졌던 600,000건에서 2008건의 주택 착공으로 증가한 것입니다. 그래서 착공부터 공사 수급까지 볼 때 우리는 거기에 있지 않습니다. 우리는 2022년 충돌로 이어진 것과 XNUMX년에 지금 우리가 경험하고 있는 것과 너무 극적으로 다릅니다.

데이브 :
괜찮은. 지금까지 우리는 모기지가 더 낫고, 압류가 더 낫고, 재고가 더 낮고, 건설이 지난 2008여 년 동안 매우 더뎠다고 들었습니다. 따라서 총 주택 공급은 2008년보다 훨씬 낮을 것입니다. 헨리, 우리를 위해 무엇을 가져왔습니까? 반올림하십시오. 우리가 XNUMX년과 비슷하거나 무엇을 얻었습니까?

헨리 :
이 카테고리에 없습니다. 나는 감사와 성장률에 대해 이야기하고 있습니다. 그래서 우리는 2008년에 일부 시장에서 주택 가치가 20% 이상 하락한 엄청난 경기 침체에 대해 이야기하고 있는 것입니다. 수정? 나에게 추락이란 물건이 너무 빨리 떨어지기 때문에 아무도 사지 않으려는 것을 의미합니다. 떨어지는 동안 누가 사고 싶어합니까? 그들은 바닥까지 기다릴 것입니다. 그것은 우리가 지금 보고 있는 것이 아닙니다.
따라서 2008년부터 지금까지의 평가 및 성장률을 비교하여 유사한 보트에 있는지 확인하려고 한다면 절대 그렇지 않습니다. 우리는 여전히 가치가 증가하는 것을 보고 있습니다. 이러한 둔화에도 불구하고 값은 특정 시장에서 매월 2~6% 증가하고 있습니다. 미쳤어 그리고 그것은 여러분이 살펴봐야 하기 때문입니다. 모든 사람들이 그것에 대해 약간 손을 댔지만 2008년 주택 시장 붕괴를 촉발한 것들은 여기에 적용되지 않습니다.
그리고 저는 우리가 인간의 본성이라는 것을 압니다. 우리는 자연스럽게 사물을 비교하기를 원하고 역사를 교사로 활용하여 미래의 결정을 위해 더 나은 위치에 자신을 둘 수 있기를 원합니다. 그러나 이것은 완전히 다릅니다. 세계적 대유행이 시작되면서 시장에 돈이 넘쳐나고 사람들은 더 많은 돈을 갖게 되었고 갑자기 더 이상 일을 하기 위해 물리적으로 위치에 묶일 필요가 없었습니다. 그래서 사람들은 "이제 가자"라고 했습니다. 그리고 모두가 이사를 갔고 그들은 이 모든 돈을 가지고 있었습니다.
그래서 은행이 집을 살 형편이 안 되는 사람들에게 돈을 빌려주기 전이나 그들이 사는 집의 종류에 대한 비용을 감당할 수 없는 사람들에게 돈을 빌려주기 전에는 엄청난 문제를 일으켰습니다. 그러나 2020년, 2021년에는 사람들이 특히 2021년에 주택에 입찰하고 비상 사태를 제거하는 동안 일어난 일이 아닙니다. 당신은 주택이 호가보다 20, 30, 40, 50 만 달러에 팔리는 것을 보았지만 모든 집이 그 호가 이상으로 감정을 하고 있는 것은 아닙니다. 사람들은 차액을 지불할 돈이 있을 뿐이었다. 그것은 충돌이 아닙니다. 지불할 용의가 있다고 말하는 사람들입니다. 그것이 바로 주택시장이다.
사람들은 집에 대해 얼마를 지불할 의향이 있는지 결정하고 "이 집은 나에게 나열된 것보다 더 가치가 있다고 생각합니다."라고 말했습니다. 그래서 아니요, 당신은 둘을 비교할 수 없습니다. 그리고 감사로... 2008년에는 감사가 없었습니다. 저는 12/2022이 16.6% 하락했다고 생각합니다. XNUMX/XNUMX 분기에 가격 하락이 발생하는 한 그것은 미친 짓입니다. 그리고 여기에서 우리는 여전히 가격이 상승하는 것을 보고 있습니다. XNUMX년 XNUMX월 데이터를 보면 중간 주택 가격이 XNUMX% 상승했습니다. 그리고 당신은 쇼의 앞부분에서 우리가 판매자에 대해 이야기했다고 말했습니다.
판매자는 여전히 원하는 것을 얻고 있습니다. 당신은 사람들이 여전히 그들이 요구하는 것을 얻고 있는 것이 약 100%라고 말했습니다. 따라서 중간 주택 가격이 상승하고 판매자가 여전히 원하는 것을 얻고 있다면 가치가 상승하고 있음을 의미합니다. 아니요, 이것은 완전히 다른 수정입니다. 사고가 아닌 것 같아요. 나는 그것이 무너질지 모른다. 그러나 내가 아는 것은 이것의 요인이 2008년에 본 것과 너무 달라서 무슨 일이 일어날지 정말 모른다는 것입니다. Jamil의 말이 맞아요. 교착 상태이고 우리는 시간을 들여 재정 상황에 따라 최선의 항목을 선택하려고 노력해야 합니다.
그리고 구매자들도 그렇게 하기 시작했다고 생각합니다. 구매하는 사람들은 "이봐, 나는 내년에 무엇을 가져올지 모른다. 나는 지금이 내가 무언가에 들어가 소유하려고 노력하는 가장 좋은 시간이라고 생각한다는 것을 압니다.” 따라서 투자자라면 투자의 기본을 따르십시오. 즉, 시장 가치보다 낮은 비율로 구매하여 완충 효과를 제공하는 것입니다. 그러나 2022년 수정은 2008년에 발생한 것과는 밤낮이 다를 뿐입니다. 우리는 여전히 테이블 전반에 걸쳐 감사를 보고 있습니다.

제임스 :
여기에 추가하고 싶은 유일한 것은 완전히 다른 시장이라는 점에 모두 동의한다는 것입니다. 압류, 평가는 다르지만 내가 유사점을 본 유일한 것은 지금 구매자 감정입니다. 예를 들어, 2008년에 우리가 주택을 나열하고 판매할 때 그곳에는 많은 시체가 있었고 같은 유형의 구매자였습니다. 그들은 기회주의적입니다. 그들은 무언가에 대해 좋은 거래를 할 수 있습니까? 그리고 구매자 심리도 매우 비슷합니다. 그리고 그것이 바뀔 때까지 그것이 우리가 보게 될 곳입니다 ... 시장이 실제로 다시 성장하기 시작하려면 변화해야합니다. 그러나 사람들은 구매하고 있습니다. 내 말은, 나는 구매자이고 내 감정은 바뀌었지만 여전히 지난달 16만 달러의 부동산 계약을 맺었다. 우리는 아파트를 사고, 개발을 하고, 핏 앤 플립을 삽니다. 우리는 여전히 계약하고 있습니다. 하지만 당신은 단지 조심하고 있을 뿐입니다. 그리고 그것은... 하지만 감정은 매우, 매우 유사합니다.

데이브 :
제임스, 제가 묻고 싶은 질문 중 하나는 2008년에 투자를 하셨던 분들을 위한 교훈이 무엇입니까? 배운 교훈은 무엇입니까? 궁금합니다. 2008년에 구매자 심리가 어떻게 변했는지 이해하는 데 도움을 주실 수 있습니까? 성장은 어떻게 다시 시작되었습니까?

제임스 :
글쎄요, 성장이 시작되었습니다. 그것은 매우 안정적이었습니다. 내 말은, 성장의 일부가 정부와 함께 시작되었다는 것입니다. 그들은 처음으로 주택 구입자에게 세금 공제를 제공했으며 이것은 일종의 빌딩 블록이었습니다. 그런데 2008년에 썰매 망치가 온 것 같은 느낌이 들었는데, 그게 아닙니다. 그리고 감정에 있어서도 다른 방향으로 흘러갈 것입니다. 시간이 될 것 같아요. 그리고 또한 변화할 것은 미지수입니다. 우리는 연준이 "이봐, 우리는 무슨 일이 일어나고 있는지 모르겠다"고 말하며 뛰어다니고 있습니다. 내 말은, 연준이 메시지를 변경하자 마자 그들이 우리에게 안정적인 대답을 하고 이것이 그들이 생각하는 것이고 여기에 우리가 시도하는 것이 아니라 실제 계획이 있다고 생각하면 감정이 움직이기 시작할 것입니다. .
다들 기가 막혀요. 그러나 그것은 확실히 좋은 구매를 만들고 있습니다. 이번에도 80세대 건물을 계약했습니다. 헤지펀드가 건물을 모두 사서 80년 동안 시애틀에 있는 XNUMX가구짜리 건물을 사지 못했습니다. 그래서 정착지, 그리고 나는 거의 들리지 않습니다. 나는 확실히 조심스럽습니다. 그러나 나는 구매하고 조심하고 있습니다. 그리고 그 사람이 거기 있다고 생각합니다. 실제 구매자는 귀하의 목록을 보고 있고 실제 투자자는 보고 있습니다. 네, 조심스럽습니다. 그들은 그래야 한다. 그리고 하루가 끝나면 연준이 우리에게 더 많은 일관성을 제공하고 모두가 더 안전하다고 느낄 때까지 아마 바뀌지 ​​않을 것입니다.

데이브 :
네, 아주 좋은 지적입니다. 전적으로 동의합니다. 연준이 지금 가장 큰 문제라고 생각합니다. 그리고 우리가 거기에서 약간의 안정을 얻을 때까지, 그것은 단지 많은 불확실성입니다. Kathy, 당신은 2008년에 있었습니다. 당신이 배운 주요 교훈은 무엇이었습니까?

캐시:
오, 너무 많습니다. 너무 많습니다. 가장 큰 문제는 내가 다른 사람들에게 하는 조언을 듣지 않았다는 것입니다. 그래서 우리는 현금 흐름 자산에 대해 정말 좋은 성과를 냈지만, 정말 말도 안 되는 몇 가지 자산에 큰 타격을 입었고 우리가 그 자산을 사야 할 이유도 없었습니다. 우리는 건축 재산을 가지고 있었고 그것들은 괜찮았을 것이지만 그것들은 단기적 메모였습니다. 그리고 건설 대부금을 상환하려고 했을 때 대출자가 남아 있지 않았습니다. 그 시점에서 아무도 우리에게 돈을 빌려주지 않을 것입니다. 상상하기 힘든 일이지만 실제로는 그랬습니다. 은행은 좌우 모두 실패했습니다. 그래서 우리는 그 당시에 이미 10건의 대출을 받았습니다. 그 전에는 무제한 대출을 받을 수 있었는데 갑자기 10개로 제한되었습니다. 그 이상이라면 운이 좋은 것입니다. 그래서 우리는 그 새로운 건설 부동산을 판매자에게 다시 넘겨야 했고 그로 인해 우리는 모든 돈을 잃었습니다.
우리는 또한 당시 준비가 되지 않은 보이시에서 샀습니다. 오늘날의 그곳은 아니었다. 그리고 주요 고용주는 딱 두 명이었는데, 정말 힘들었습니다. 우리는 그 부동산을 임대할 수 없었습니다. 그래서 나는 내가 아는 것을 고수하는 법을 배웠습니다. 그것은 많은 다른 종류의 고용주들과 함께 정말 잘 다각화된 시장에 있습니다. 이는 둔화되고 있는 시장에 정말 도움이 됩니다. 실직과 경기 침체를 볼 수 있지만 고용주의 다양화가 있을 것입니다. 매우 중요합니다. 텍사스의 모든 부동산은 좋은 성과를 거두었습니다. 그들은 그 침체기에 놀라운 일을 했습니다. 임대료가 올랐다. 시간이 지남에 따라 가치가 높아졌습니다. 그래서 내가 사람들에게 하는 말을 고수하고 현금이 흐르는 다양한 시장에 머물렀다면 괜찮았을 것입니다.

데이브 :
그래서 그냥 당신의 차선에있어. 좋은 조언입니다.

캐시:
차선을 유지하세요.

데이브 :
좋습니다, Jamil, 2008년에 꽤 큰 덩어리를 취하는 것에 대해 꽤 공개적으로 이야기했다는 것을 압니다. 2008년부터 지금 당신의 전략에 적용하고 있다는 것을 배웠습니까?

자밀:
글쎄, 재미있다. Kathy와 저는 오늘날의 상황에서 생존하고 번성하는 방법에 대해 매우 유사한 사고 과정을 가지고 있기 때문에 우리가 친족 정신이라는 것을 압니다. 그래서 2008년에 저의 가장 큰 몰락은 A) 제 핵심 역량과 투자 전략에서 벗어나는 것이었습니다. 나는 도매업자에서 다가구 개발로 갔고 거래에서 나를 빼내기 위해 대출 기관에 의존했기 때문에 과도한 차입금이 있었기 때문에 크림을 받았습니다.
당신이 상황에서 벗어나기 위해 제XNUMX자를 생각할 때, 그 상황이 무엇이든 당신은 통제할 수 없습니다. 왜냐하면 그 사람이 매개변수를 변경할 수 있고, 마음을 바꿀 수 있고, 해당 기관이 매개변수를 변경할 수 있기 때문입니다. , 그 기관은 마음을 바꿀 수 있습니다. 비즈니스 모델의 생존이 제XNUMX자에 의존한다면 상황은 완전히 벗어날 수 있습니다. 그래서 제게 가장 많이 배운 것은 제가 통제해야 한다는 것이었습니다. 그리고 도매에서는 내가 통제할 수 있습니다.
그리고 그 사실은... 그리고 제가 거의 다시 실수를 저질렀습니다. 우리 모두는 제가 12만 달러짜리 다가구 건물을 계약하게 되어 매우 흥분했던 에피소드를 들었습니다. 그리고 그 건물을 도매로 팔아 큰 이익을 얻을 수 있는 기회가 있었습니다. 하지만 내가 무엇을 했습니까? 나는 2008년에 했던 것과 똑같은 일을 했고 가슴을 펴고 내 차선을 벗어나 다시 다가구 투자자가 되기 위해 주사위를 굴리기로 결정했습니다. 그리고 무슨 일이? XNUMX만 달러가 본격적으로 손실되었습니다. 그리고 내 운명을 걸고 내 재정적 미래를 제XNUMX자의 손에 맡긴다면 나는 절대적으로 상처를 받을 수 있다는 사실을 잊어버렸습니다.
그래서 앞으로 나아가면서 내 전략은 항상 내가 통제할 수 있는 전략이 될 것입니다. 내가 아는 한 내 차선을 지키세요, 그렇죠? 도매는 부동산 투자에 안전한 방법이며 레버리지를 피하는 것입니다.

데이브 :
괜찮은. 아주 좋은 조언과 몇 가지 고통스러운 교훈이 여기저기서 생각납니다. 헨리, 당신은 2008년에 투자하고 있었나요?

헨리 :
내가 아니었다. 내가 아니었다.

데이브 :
제 말은, 저는 21년에 2008살이 되었기 때문에 저는 그저... 상상할 수 있습니다. 그래서 당시에는 투자를 하지 않았습니다. 그러나 나는 그 주위에 대학을 졸업하고 Jamil과 비슷한 교훈을 배웠다고 말할 것입니다. 왜냐하면 2009년에 취직이 매우 어렵고 일종의 영감을 받았기 때문에 자신의 삶을 통제하려고 노력했습니다. 내가 원하는 방식으로 일자리를 찾을 수 없었고, 그냥 내 손으로 일을 하기로 결정했기 때문에 투자.

헨리 :
질문에 답하자면 저는 2008년에 투자자로서 부동산이 아니라 대학을 졸업하고 2007, XNUMX년 동안 새 직장에서 일했기 때문에 집주인으로 부동산에 있었습니다. 그리고 나는 집주인이 되기로 결정했고 XNUMX년 버지니아 주 버지니아 비치에 콘도를 샀습니다.

데이브 :
좋아, 어떻게 됐어?

헨리 :
그래서 내가 그것을 구입하고 모든 것이 미쳐 버린 직후에 이것은 새로운 콘도미니엄 단지였습니다. 그래서 그들은 여전히 ​​새 건물을 짓고 새 유닛을 팔고 있었습니다. 그래서 2008년까지 그들은 내가 지불한 것보다 더 낮은 가격에 아주 새로운 유닛을 팔고 있었습니다. 그리고 나서 저는 제가 지금 있는 아칸소주로 이사를 가려고 하고 있었는데 분명히 팔 수 없었습니다. 왜냐하면 그들이 새로운 것을 더 싸게 살 수 있는데 왜 제 것을 사겠습니까? 그래서 저는 실제로 타격을 입고 재산을 공매도해야 했습니다. 그래서 나는 부동산에 있었고 투자자로서 그것에 관심이 없었고 화상을 입었습니다.

데이브 :
남성. XNUMX명이서 덩어리를 먹고 다시 말에 올라타는 것이 좋습니다. 확실히 배짱이 필요합니다. 그 후 다른 집을 사는 데 얼마나 걸렸어요, 헨리? 잠시 멸시를 당했습니까?

헨리 :
응. 내 말은 그것은 2015년 동안 내 기록에 있었고 그래서 나는 XNUMX년까지 아무것도 사지 않았습니다.

데이브 :
그리고 지금 당신을 봐, 주택을 좌우로 사고 있습니다.

헨리 :
물론이죠, 친구. 그들을 긁어 모으십시오.

제임스 :
나는 우리가 공매도의 급격한 증가를 보게 될 것이라고 생각합니다. 나는 이미 내 사업이 그들을 촉진하기 시작할 준비를 했다는 것을 압니다. 그래서 그들이 돌아올지 지켜보는 것도 흥미로울 것입니다.

데이브 :
기회처럼, 당신은 그들을 구매하기 위해 당신의 비즈니스를 준비하고 있습니까?

제임스 :
응. 2008년에서 '10년 사이에 우리는 촉진을 위해 실제로 600건의 공매도를 마감했을 것입니다. 우리는 수수료 사업이었기 때문에 브로커와 투자자를 위해 협상하고 제안서를 작성하기 위해 돈을 벌려고 했습니다. 그러나 그것은 유틸리티 통계와 마찬가지로 사람들이 청구서를 따라갈 수 없습니다. 사람들이 높은 이율을 가지고 있음에도 불구하고 많은 구매자는 구매할 때 자신을 확장합니다. 그래서 제 생각에는 높은 가격을 지불한 사람들 사이에 격차가 있을 것이라고 생각합니다. 저렴한 지불이지만 경제의 인플레이션을 따라가지 못하고 그냥 가고 싶어합니다.
또한 많은 사람들이 원하지 않는 주택을 구입했지만 잔액이 너무 높을 수 있습니다. 요즘 미국은 파산 신청을 좋아하기 때문에 "이봐, 다음으로 넘어가"라고만 합니다. 그것은 미국에 대한 무서운 부분이며 인벤토리에서 일어날 수 있는 일입니다.

데이브 :
우와. 알겠습니다. 모두 감사합니다. 이것은 정말 통찰력이 있습니다. 기본적으로 요약하자면, 우리가 일종의 조정, 아마도 교착 상태로 향하고 있지만 2008년과는 매우 다른 주택 시장을 향해 가고 있다는 데 우리 모두가 동의하고 있다고 생각합니다. 그리고 이것은 단지 제 의견일 뿐입니다. . 제 생각에는 우리가 이야기한 모든 것들이 우리가 보고 있는 하락세를 뒷받침하는 역할을 한다고 생각합니다. 주택시장이 흔들리기 시작했다. 국가적 수준에서는 마이너스가 될 수 있지만 개인적으로 2008년에 했던 것과 거의 유사한 곳에서 주택 가격이 하락할 가능성은 상대적으로 낮은 확률이라고 생각합니다. 여러분 모두 동의하는 것 같습니다.

캐시:
나는 단지 내가 기진맥진하다고 말하고 싶습니다. 나는 오랫동안 흥분하지 않았습니다. 우리는 재고를 찾을 수 없었고 지금은 임대 부동산에 대한 엄청난 수요가 있고 엄청난 수요가 있습니다. 그리고 갑자기 우리는 주택에 대한 할인을 받고 있습니다. 그래서 나는 모든 인입니다. 우리는 갈 것입니다. 렌탈펀드를 시작합니다.

자밀:
안녕 안녕 안녕.

제임스 :
나는 그것을 좋아한다.

데이브 :
괜찮은. On Market의 이번 에피소드를 들어주셔서 감사합니다. 이 에피소드가 마음에 드셨거나 On Market이나 존경하는 패널 멤버가 마음에 든다면 Spotify나 Apple에 대한 리뷰를 보내주시거나 YouTube에서 좋아요를 눌러주시면 정말 감사하겠습니다. 그것은 우리에게 큰 차이를 만듭니다. Henry가 지적한 대로 우리는 별 다섯 개를 모두 원합니다. 그러니 우리에게 부탁을 하고, 이 쇼를 보고 리뷰를 남겨주시면 다음에 뵙겠습니다.
On Market은 저, Dave Meyer와 Kaylin Bennett에 의해 만들어졌습니다. Kaylin Bennett가 제작하고 Joel Ascarza와 Onyx Media가 편집합니다. Nate Fontrau의 카피라이팅. 그리고 Bigger Pockets 팀 전체에 특별한 감사를 드립니다. 쇼 온 마켓의 내용은 의견일 뿐입니다. 모든 청취자는 데이터 포인트, 의견 및 투자 전략을 독립적으로 확인해야 합니다.