데이브 :
안녕 모두들. 온더마켓에 오신 것을 환영합니다. 저는 호스트 Dave Meyer입니다. 오늘 우리는 전체 경제에서 가장 뜨거운 이슈 중 하나인 주택 구입 가능성에 대해 이야기할 것입니다. 우리 모두는 주택 구입 가능성이 2022년 내내 상당히 꾸준히 감소하고 있다는 것을 알고 있습니다. 전국부동산협회(National Association of REALTORS)에 따르면 지난 수십 년 동안 주택 구입 가능 여부를 추적해 온 조사에서는 1989년 이후 주택 가격이 최저 수준에 이르렀습니다.
경제성을 측정할 수 있는 다양한 방법이 있으므로 우리는 이를 다시 확인하고 싶었습니다. 또 다른 신뢰할 수 있는 데이터 소스인 Black Knight에 따르면 그들은 실제로 경제성이 80년 중반 이후 가장 낮은 지점에 있다고 생각합니다. XNUMX년대에는 거의 모든 측면에서 경제성이 낮아지는 것을 볼 수 있습니다. 물론 이는 주택 구매자뿐만 아니라 투자자에게도 온갖 문제를 야기하고, 임차인에게도 주택 문제를 야기하며, 기본적으로 오늘날처럼 주택 가격을 감당할 수 없게 되면 사회 전체가 일종의 부담을 느끼게 됩니다. 물론 이것은 매우 거대하고 광범위한 주제이며 일반적으로 경제성에 관해 답변하고 논의해야 할 질문이 많이 있습니다. 불행히도 오늘은 그 모든 내용을 다룰 수는 없지만 할 수는 있습니다. 이 문제를 해결하기 시작하세요. 우리는 앞으로 몇 달에 걸쳐 주택 가격, 저렴한 임대료, 이와 관련된 몇 가지 접선 사항에 대한 다른 쇼를 많이 할 예정입니다. 하지만 오늘은 우리가 다룰 수 있는 것과 제가 생각하기에 가장 긴급하다고 생각하는 것입니다. 대부분의 사람들, 특히 부동산 투자자의 경우 “저렴한 가격 측면에서 우리는 어디에 있습니까? 지속 가능합니까?”
“이런 일이 미국에서는 드문 일인가요? 세상의 맥락에서 이례적인 일입니까?” 오늘 제가 다룰 질문 중 일부는 "구매력이 왜 그렇게 낮은가요?"입니다. 이번 에피소드에서는 주로 임대료가 아닌 주택에 대해 이야기하고 있습니다. 그것은 또 다른 에피소드일 수 있지만, 그래서 우리는 “왜 지금 주택의 경제성이 낮은가?”에 대해 이야기하겠습니다. 지난 수십 년 동안 경제성은 어떤 추세를 보였나요?” 따라서 우리는 현재 주택 시장이 어디에 있는지에 대한 일부 맥락을 가지고 있습니다. 경제성 측면에서 미국이 다른 국가와 어떻게 비교되는지 이야기하겠습니다.
이는 그다지 명백해 보이지 않을 수도 있지만 많은 사람들이 저에게 현재 수준의 경제성이 지속 가능한지 묻습니다. 아니면 경제성이 지속 가능하다고 말해야 할까요? 그러기 위해서는 미국 이외의 지역을 살펴봐야 합니다. 지금까지 미국에서 무슨 일이 일어났는지 알 수 있지만, 다른 국가를 살펴보면 미국이 다른 국가에 비해 상대적으로 저렴한지, 그리고 현재와 같이 감당할 수 없는 수준이 계속 유지될 수 있는지에 대한 다른 예를 볼 수 있습니다. 미래. 마지막으로, 우리는 실제로 미국에서 가격이 가장 저렴하고 가격이 가장 저렴한 일부 시장을 살펴보겠습니다. 지난 수년 동안 보아온 것처럼 사람들이 보다 저렴한 시장으로 이동하고 있기 때문에 이는 여러분 중 일부에게 도움이 될 수 있습니다. 주택 가격이 가장 저렴하거나 가장 저렴한 곳을 알고 있다면 투자 결정을 내리십시오. 오늘은 여러분을 위한 멋진 쇼가 준비되어 있습니다. 늘 그렇듯이 이 쇼의 전체 임무는 주택 시장과 부동산 투자를 둘러싼 경제를 더 잘 이해하도록 돕는 것입니다. 오늘의 쇼는 주택 가격 상승의 한계를 이해하는 데 실제로 도움이 될 것입니다. 우리는 그것이 점점 더 올라가는 것을 보았고 사람들은 "그것이 어디로 갈 수 있지?"라고 궁금해합니다.
이것이 바로 오늘 우리가 이야기하고 있는 주택 시장이 어디에 있는지, 그리고 향후 몇 년 안에 어디로 갈 수 있는지에 대한 것입니다. 괜찮은. 먼저, 경제성과 그 의미를 정의해 보겠습니다. 오늘 우리가 이야기할 내용이 바로 이것이기 때문에 우리 모두는 주택 경제성이 무엇인지 상호 이해할 수 있을 것입니다. 기본적으로, 주택 구입 가능성을 말할 때, 우리가 의미하는 것은 평균적인 미국인이 얼마나 쉽게 평균 가격의 주택을 구입할 수 있는지를 의미합니다. 물론 이것은 도시마다 상당히 다를 것입니다. 샌프란시스코는 확실히 가격이 저렴하고, 캔자스 시티와 같은 도시는 가격이 더 저렴합니다. 하지만 지금은 이 에피소드의 첫 번째 부분에서 이에 대해 이야기하겠습니다. 국가 차원에서. 지역별 차이점에 대해 잠시 후에 살펴보겠습니다.
주택 경제성을 계산하기 위해 이를 수행하는 다양한 회사가 있으며 각 회사마다 고유한 수행 방법과 방법론이 있지만 기본적으로 경제성을 계산하는 방법에 대한 두 가지 매우 확실한 입력이 있습니다. 첫 번째는 소득인 “사람들이 실제로 가지고 있는 돈은 얼마나 되는가?”이고, 두 번째는 주택 가격인 “집값은 얼마인가?”이다. 이것들은 두 가지 명백한 입력값이지만 세 번째로 중요한 입력값이 있다는 점을 지적하고 싶습니다. 바로 모기지 금리입니다. 실제로 미국에서 모기지가 있거나 모기지로 구입한 주택의 수를 파악하는 것이 좀 더 어려웠습니다. 다른 경쟁 데이터 소스를 찾았습니다. 90% 이상인 것 같습니다.
어느 쪽이든, 압도적인 대다수의 주택이 FHA 모기지, VA 모기지, 기존 모기지 등 일종의 모기지를 통해 구입됩니다. 대부분 주택담보대출을 통해 구입하므로 이것이 세 번째로 중요한 변수이겠죠? 주택 가격과 소득만 볼 수는 없습니다. 집을 구입하는 데 사용하는 부채가 얼마나 비싼지 살펴봐야 합니다. 따라서 대부분의 경제성 측정에서는 이 세 가지 변수를 사용합니다. 여기에는 다양한 연구와 정보가 있지만 방법론에 관계없이 이러한 것들이 경제성에 영향을 미치는 일종의 주요 요인이자 주요 변수라는 점만 알아두세요. 이러한 이해를 통해 현재 경제성이 왜 그렇게 낮은지 쉽게 알 수 있습니다. 물론 가격은 지구상의 모든 사람들이 기본적으로 지난 몇 년 동안 가격이 미친 듯이 오르고 있다는 것을 알고 있습니다.
팬데믹 이전보다 40% 이상 증가했습니다. 14월 기준으로 전년 대비 14% 증가했고 그 속도는 둔화되고 있지만 역사적 맥락에서 볼 때 전년 대비 3.1%는 여전히 믿을 수 없을 정도로 높으므로 이는 우리가 평가하는 가장 빠른 감사 및 성장 속도 중 하나입니다. 주택 시장에서 본 적이 있는데 이것이 주요 이유 중 하나입니다. 방금 이야기한 세 가지 변수 중 하나가 그들처럼 급등했다면 이는 매우 중요합니다. 다음은 금리가 연초 이후 두 배 또는 거의 두 배로 올랐고, 금리는 현재 매우 변동성이 커서 알기가 어렵다는 것입니다. 언제 듣느냐에 따라 조금 달라질 수는 있겠지만 우리는 평균 30년 고정 금리 모기지 금리를 약 6%로 연초를 시작했는데, 그건 투자자를 위한 것이 아니라 소유자 입주자를 위한 금리입니다. XNUMX~XNUMX% 정도 상승했습니다.
5월 말인 이번 녹화를 기준으로 지금 트렌드입니다. 5.5대 중반, 5.6, 5.2% 정도의 추세를 보이고 있습니다. XNUMX 근처까지 갔다가 다시 XNUMX까지 내려갔고 곳곳에 있지만 뭐든 연초에 비해 많이 올랐으니 이 두 가지를 합치면 가격이 떨어진 걸 알 수 있습니다 미친, 이자율은 거의 두 배로 올랐습니다. 이는 경제성의 세 가지 요소 중 두 가지이며 둘 다 경제성이 떨어지는 방향을 가리키고 있습니다. 물론 마지막 요소는 임금과 소득이며, 이는 계속해서 증가하고 있습니다. 전년 대비 XNUMX% 증가했는데 정말 대단합니다.
초고압 인플레이션이 없는 보통 해라면 정말 놀라운 일이겠지만, 그 속도를 따라가기에는 턱없이 부족하죠? 주택 가격이 매년 14% 상승하고 이자율이 두 배로 올랐다면, 매년 5%의 임금 인상만으로는 경제성을 크게 떨어뜨리기에는 확실히 충분하지 않습니다. 조금 도움이 될 것 같지만 실제로는 적당한 가격으로 적당한 수준에 도달하기에는 충분하지 않습니다. 그것이 오늘날 우리가 있는 곳입니다. 주택 가격이 폭등하고 금리가 5% 중반으로 오르고 임금도 따라가지 못하기 때문에 경제성이 매우 낮습니다.
“이거 새로운 거야? 지속 가능합니까? 이런 일이 전에도 있었나요?”라고 물었을 때, 짧은 대답은 이것이 새로운 것이 아니라는 것입니다. 사실 지금은 전례가 없는 시대는 아니다. 저는 실제로 지금이 미국에서 주택을 구입하기에 가장 저렴한 시기 중 하나일 것이라고 생각했지만 그렇지 않았습니다. 70년대 후반과 80년대 초반에는 주택 가격이 실제로 저렴했고, 그 기간 동안 이자율 때문에 지금보다 가격이 훨씬 저렴했습니다.
70년대 후반의 이자율, 80년대의 일부 지점은 실제로 두 자릿수였습니다. 저는 모기지 이자율에 대해 이야기하고 있습니다. 인플레이션이 매우 높았기 때문입니다. 상상할 수 있나요? 지금 사람들은 금리가 5%, 6%까지 올랐다고 불평하고 있나요? 15년대와 70년대에는 80% 정도였고 우리가 언제라도 그 지점으로 돌아갈 수 있다고는 믿지 않습니다. 하지만 상상할 수 있듯이 주택 가격이 예전만큼 높지 않았음에도 불구하고요. 그런 다음 이자율이 그렇게 높으면 경제성이 하락할 것이라고 확신할 수 있으며, 그것이 바로 일어났습니다. 나는 우리가 대불황으로 이어졌을 때보다 지금 우리가 감당할 수 있는 것이 적다는 점을 주목하는 것도 중요하다고 생각합니다. 이것이 바로 상관관계입니다. 여러분, 그것은 인과관계가 아닙니다. 따라서 대불황 이전에 경제성이 낮았다고 해서 시장이 붕괴할 것이라는 의미는 아니지만, 아는 것이 중요합니다.
2006년에는 지금보다 가격이 약간 저렴했다는 점은 중요한 데이터 포인트입니다. 자, 우리 모두는 알고 있습니다... 제 생각에는... 누구도 혼동하지 않기를 바라기 때문에 그 점을 다시 강조하겠습니다. 이는 두 데이터 포인트가 동시에 발생했다고 해서 충돌이 발생한다는 의미는 아닙니다.
우리 모두는 2000년대 후반에 무슨 일이 일어났는지 분명히 알고 있지만, 그것이 70년대나 80년대에 붕괴되지 않았다는 것을 아는 것도 중요합니다. 70년대와 80년대에는 가격 대비 소득 비율이 50%를 넘었는데, 정말 말도 안되는 일이었습니다. 지금은 약 36%인데 훨씬 더 나빴습니다. 가격이 훨씬 저렴했고, 70년대나 80년대에도 시장이 붕괴되지 않았습니다. 적어도 명목상으로는 실제로 꽤 꾸준히 성장했습니다. 명목이란 인플레이션 조정 조건이 아니라는 점을 염두에 두십시오. 오늘날 우리가 본 것보다 실제로 감당할 수 없는 높은 가격과 저렴한 가격에도 불구하고 시장은 계속 상승했습니다.
이는 단지 참고하고 모든 사람이 이해했는지 확인하고 싶은 것입니다. 이는 인과관계가 아니며 상관관계가 있습니다. “이거 새로운 거야?”라는 질문은 그렇지 않습니다. 주택은 가장 저렴합니다. 수십 년이 지났지만 최악의 상황에 가깝지도 않습니다. 실제로 80년대 중반에는 훨씬 더 나빴기 때문에 명심해야 할 점은 분명히 이것이 문제라는 것입니다.
이는 주택 구매자, 투자자, 임차인, 사회 등 모두에게 문제이지만, 지금까지 최악은 아니었습니다. 이것이 계속 진행될 수 있는지, 다음에 무슨 일이 일어날지 고려할 때 이를 염두에 두는 것이 중요합니다. 나에게 있어 이러한 역사적 맥락은 감당할 수 없는 상황이 더욱 악화될 수 있다고 생각하게 만듭니다. 나는 오늘날의 시장이 더 나빠질 것이라고 말하는 것이 아닙니다. 저는 실제로 가격이 하락하기 시작했다고 생각합니다. 그리고 경제성은 아마도 적어도 다음 몇 달에 걸쳐 안정되고 어쩌면 조금 더 좋아질 것이라고 생각합니다. 하지만 저는 단지 역사적 사실을 제공하고 싶습니다. "상황이 악화되고 시장이 붕괴되지 않을 가능성이 있습니까?" 예, 이전에도 그런 일이 있었습니다. 하지만 물론 미국을 보는 것만으로는 많은 데이터가 아닙니다. 지난 몇 달 동안 시장이 너무 많이 변했기 때문입니다. 그래서 우리는 미국의 상황을 살펴보기로 결정했습니다. 기본적으로 다른 시장, 다른 국가와 비교하여 미국의 주택 가격이 실제로 다른 나라에 비해 그렇게 저렴하지 않은지 확인합니다. 왜냐하면 저는 "아, 미국에서는 주택 가격이 너무 저렴해요"라고 들었기 때문입니다. 아마도 다른 나라에서는 상황이 훨씬 더 나쁠 수도 있고 그 나라의 시장은 붕괴되지 않았다는 이야기를 듣게 될 것입니다.
우리는 이에 대해 조사했고, 이 팟캐스트의 목적에 따라 OECD의 이 연구를 사용하기로 결정했습니다. 이것은 큰 경제 조직입니다. 경제협력개발기구(OECD)의 약자입니다. 38개국의 연합체이다. 미국의 많은 대규모 선진국과 같습니다. 여기에는 수많은 정보가 있습니다.
링크는 쇼노트에 넣어두겠습니다. 거기에는 좋은 것들이 많이 있지만 이 목록에서 미국의 38개 선진국 중에서 미국은 경제적 여유가 없는 나라에서 12위를 차지하므로 상위 절반에 속합니다. 그렇죠? 평균 OECD 국가보다 가격이 저렴하지만 최상위권은 아닙니다. 일부 이야기에도 불구하고 미국의 감당할 수 없는 비용은 문제이며 이는 수십 년 만에 최고점에 도달했으며 나머지 선진국 경제와 비교해도 그다지 다르지 않습니다. 실제로 대부분의 선진국 경제의 평균에 가깝습니다.
저렴한 주택 시장이 적은 국가가 여러 군데 있는데, 궁금하다면 포르투갈이 가장 저렴한 주택 시장으로 목록을 차지했습니다. 뉴질랜드, 룩셈부르크, 오스트리아, 행운의 나, 네덜란드도 있는데, 제가 살고 있는 곳은 다섯 번째로 가격이 저렴합니다. 캐나다, 독일, 체코, 헝가리, 스페인, 칠레도 있습니다. 이들 국가는 주택 시장 측면에서 미국보다 덜 저렴한 국가입니다. 다시 말하지만 미국은 대부분의 선진국과 비교할 때 중간에 가깝습니다.
그 중에서 가장 저렴한 국가는 일본입니다. 세계 경제를 따라가면 일본이 지난 몇 년 동안 많은 디플레이션과 실제 스태그플레이션을 겪었다는 사실을 알 수 있기 때문에 어느 정도 이해가 됩니다. 도쿄는 물가가 엄청나게 비싸기 때문에 좀 이상하기도 합니다. 하지만 분명히 도쿄는 전국이 아니며 나머지 지역의 평균 가격은 더 저렴할 것입니다. 이것이 저에게 의미하는 바는 다른 모든 국가를 볼 때 미국이 자체 역사에 비해 가격이 매우 저렴하지만 주택 가격이 훨씬 낮은 대규모 선진국이 많다는 것입니다. 무슨 일이 일어나고 있는지 알고 싶어서 캐나다를 살펴보았는데 이것이 좋은 예라고 생각합니다. 분명히 캐나다는 미국과 많은 부분을 공유하는 또 다른 북미 국가입니다. 캐나다에서 일어난 일은 수십 년 동안 그곳에서 주택 가격이 점차 저렴해지고 있다는 것입니다. 가처분 소득과 주택 가격을 비교하면 가깝지도 않습니다. 2000년으로 거슬러 올라갑니다. 하지만 제게 흥미로운 점은 캐나다 주택 시장이 미국보다 저렴하지만 주택 가격도 점점 낮아지고 있다는 것입니다. 20년이 지난 2008년에도 가격은 폭락하지 않았습니다.
하락했지만 추락하지는 않았습니다. 저는 그것이 매우 흥미롭다고 생각합니다. 왜냐하면 미국의 경제성을 살펴보면 지난 번 경제성이 이 수준에 가까웠기 때문입니다. 붕괴 이전이었고 그 이전인 80년대에는 캐나다를 비유로 본다면 적어도 아직까지는 캐나다의 주택 구입 능력 수준이 주택 시장 붕괴를 초래하지 않은 것 같습니다. 뉴질랜드에서도 똑같은 일이 일어났습니다. 뉴질랜드를 보면 이것은 또 다른 종류의 감당할 수 없는 주택 시장입니다. 뉴질랜드에서는 가격이 점점 저렴해지고 붕괴되지 않는 것을 보았습니다. 물론 여전히 충돌이 발생할 수 있으므로 이는 단일 시점일 뿐입니다. 나는 단지 역사를 보고 있는 중이지만, 궁금하시다면 이번 에피소드의 요점은 주택 가격이 낮아질 수 있는지 궁금하시다는 것입니다. 우리가 살펴본 두 데이터 포인트는 모두 '예'입니다.
미국이 역사이고 지침이고 국제 비교가 지침이라면 그렇습니다. 미국은 주택 시장이 덜 저렴해지는 것을 볼 수 있으며 이는 솔직히 좋은 일이 아닙니다. 나는 이것을 응원하지 않습니다. 나는 집값이 지금처럼 계속 오르는 것을 원하지 않습니다. 나는 그것이 매우 지속 불가능하다고 생각합니다. 그것은 모두에게 나쁘다.
제 임무는 데이터가 우리에게 무엇을 말해주는지 알려주는 것입니다. 그리고 데이터는 붕괴를 보지 않고 오늘날 우리가 가지고 있는 것보다 저렴한 주택 시장을 가진 선진국의 역사적 선례가 있다는 것을 말해줍니다. 다시 말하지만 이것은 단지 역사일 뿐이다. 우리는 매우 이상한 경제 상황에 처해 있습니다. 우리는 국가들이 지난 몇 년 동안 우리가 본 것과 같은 수준의 감사를 실제로 보아 왔다는 것을 알고 있으므로 우리는 모두 새로운 시대에 있습니다. 나는 단지 우리가 지금 미국에서 보고 있는 것에 대한 역사적 우선순위가 있다는 것을 말하고 있는 것입니다.
물론 이것은 단지 국가 차원일 뿐이고 지역적으로는 모든 주택 시장이 다릅니다. 우리는 최근 쇼에서 주택 시장이 어떻게 될지에 대해 많이 이야기했습니다. 제 생각에는 가장 가능성 있는 시나리오입니다. 앞으로 1~2년 동안 일어날 일은 일어나는 일들 사이에 일종의 분할이 있다는 것입니다. 일부 시장은 하락할 것이며 우리는 그것을 보기 시작했습니다. 일부 시장은 아마도 계속해서 성장할 것이므로 지역적으로 살펴보는 것이 중요하다고 생각합니다. 우리는 이 모든 것을 볼 수 없습니다.
우리는 OECD 경제성에 대한 링크를 넣을 것입니다. 하지만 실제로 시사하는 바는… 죄송합니다. OECD가 아니군요. 제 실수입니다. 우리는 Demographia International Housing Affordability라고 불리는 또 다른 연구에 대해 이야기할 것입니다. 이것은 약간 다릅니다. OECD 38개국 전체를 살펴보는 것은 아닙니다. 호주, 캐나다, 중국, 아일랜드, 뉴질랜드, 싱가포르, 미국 등 92개국의 XNUMX개 주요 대도시를 보여줍니다.
결과적으로, 여러분, 주택 가격은 어디에서나 정말 비싸다는 것입니다. 그것은 너무 비싸고 사람들은 이 모든 곳에서 이 문제로 정말 어려움을 겪고 있습니다. 국가별로 눈에 띄는 점은 모든 곳이 매우 비싸지만 미국은 분포가 더 넓기 때문에 정말 비싼 시장이 있지만 실제로 저렴한 시장도 있다는 것입니다. 이 연구는 92개 대도시 지역을 각각 네 가지 범주로 분류합니다. 저렴하고, 적당히 감당할 수 없고, 심각하게 감당할 수 없고, 심각하게 감당할 수 없습니다.
와, 정말 벅찬 이름들이죠? 그거 다 정말 멋있는 것 같으니 네 가지 모두요. 미국에서는 27개 시장 중 56개가 있으므로 시장의 거의 절반이 감당할 수 없는 수준입니다. 현재 미국의 주요 대도시 중 절반은 감당할 수 없는 수준으로 심각하게 평가되고 있습니다. 정말 끔찍해요.
둘째, 비교해 보면 영국은 꽤 비슷합니다. 그들은 11개 중 21개를 가지고 있으므로 다시 말하지만 실제로는 더 나쁩니다. 그 중 절반 남짓은 심각하게 감당하기 어려운 수준인데, 호주나 캐나다를 보면 더 심하다. 호주에서는 시장 XNUMX곳 중 XNUMX곳이 심각하게 감당할 수 없는 시장입니다. 캐나다에서는 XNUMX개 중 XNUMX개가 심각하게 감당할 수 없는 수준입니다.
미국은 스펙트럼의 최악의 끝에 약 절반이 있지만 실제로는 꽤 좋은 것도 있으며 이 목록에서 미국은 실제로 가장 저렴한 주택 시장을 보유하고 있습니다. 이 92개 국가의 10개 시장 중 펜실베이니아주 피츠버그, 피츠버그가 실제로 가장 저렴한 시장이므로, 저렴하게 살 수 있는 곳을 찾고 있다면 피츠버그가 목록 XNUMX위입니다. 사실, 전국 또는 이 XNUMX개국에서 가장 저렴한 시장 XNUMX위는 미국에 있으므로 피츠버그가 XNUMX위이고, 다음으로 제가 학부를 다녔던 오클라호마 시티, 로체스터, 뉴욕이 XNUMX위입니다. 매우 저렴한 도시이고 상위 XNUMX위 안에는 더 많은 도시가 있습니다. 그래서 우리는 세인트루이스, 클리블랜드, 신시내티를 선택했습니다. 여러 기준으로 볼 때 지금 XNUMX월 말 현재 전국에서 가장 인기 있는 주택 시장입니다. , 뉴욕주 버팔로, 캔자스시티, 켄터키주 루이빌, 오클라호마주 털사. 궁금하시다면, 비교했을 때 생활비가 가장 저렴한 도시는 홍콩이고, 시드니, 호주, 밴쿠버, 브리티시컬럼비아, 캐나다가 그 뒤를 따릅니다. 그렇다면 미국에서 가장 저렴한 도시는 예측할 수 있을 것입니다. 미국에서 가장 저렴한 도시가 어디일지 잠시 생각해 보십시오.
뉴욕을 추측했다면 틀렸습니다. 실제로는 캘리포니아 산호세, 호놀룰루, 샌프란시스코, 로스앤젤레스, 샌디에이고, 마이애미 순입니다. 매우 흥미롭습니다. 뉴요커 출신인 저는 뉴욕이 될 거라고 생각했는데 대부분 캘리포니아에 있는 곳이라 산호세, 호놀룰루, 샌프란시스코, LA, 샌디에고가 나왔습니다. 그것이 우리가 얻은 것입니다. 이것이 오늘 여러분을 위한 정보입니다.
저는 우리가 감당할 수 있는 수준에 대해 빠른 안내를 드리고 싶었습니다. 지금 당장 시사점은 이것입니다. 미국의 주택 가격은 점점 더 감당하기 어려워지고 있습니다. 하지만 제 생각에는 주택 가격이 최고점에서 떨어지기 시작하고 모기지 금리가 실제로 변동하고 있기 때문에 수준이 안정될 것입니다. 더 높더라도 크게 오르지는 않을 것이라고 생각합니다. 따라서 금리 상승과 주택 가격 하락의 영향이 서로 상쇄될 것이며 경제성은 아마도 앞으로도 안정적으로 유지될 것이라고 생각합니다. 여러 달에 몇번. 그건 내 추측이지만, 역사적, 국제적 선례를 볼 때 경제성이 실제로 악화될 가능성이 있으며, 누구도 그런 말을 듣고 싶어하지 않을 것이라고 생각하지만, 그것이 과거에 우리가 보아온 현실이고, 물론 이 상황은 다르지만 과거에 우리가 보아온 것입니다. 저에게 눈에 띄는 몇 가지 다른 사항은 시사점, 조치 단계, 다음 단계입니다. 하나는 재택근무의 증가와 함께 몇 주 전에 이에 대한 에피소드를 한 적이 있습니다. 그 말을 듣고 싶다면 그렇게 해야 합니다. 재택근무가 늘어나면서 안정화되고 있고, 현재 전체 일수의 약 30%가 재택근무를 하고 있어 안정화되고 있습니다.
이를 통해 미국 사람들이 더 비싼 곳에서 덜 비싼 곳으로 이주하고 있다는 증거가 있습니다. 그렇죠? 살 필요가 없다면… 샌프란시스코 급여를 받을 수 있지만 털사에 산다면 사람들은 삶의 질이 올라갈 것이기 때문에 그것에 관심을 갖습니다. 생활비가 크게 낮아질 것이므로 지금 당장 많은 것을 볼 수 있습니다. 만약 감당할 수 없는 수준이 상대적으로 높게 유지된다면 이러한 현상은 계속될 수 있습니다. Sun Belt뿐만 아니라 그 증거가 보이기 시작했습니다. . 수년 동안 우리는 사람들이 상대적으로 가격이 더 저렴하기 때문에 남동부 지역으로 이주하는 것을 보아왔습니다. 그러나 적어도 8월 현재 가장 인기 있는 일부 시장은 실제로 이러한 유형의 시장임을 알 수 있습니다. 저렴한 도시.
신시내티는 뉴욕의 로체스터와 마찬가지로 지금 폭발적으로 성장하고 있습니다. 현재 매우 인기 있는 시장의 두 가지 사례가 모두 해당 10개국에서 가장 저렴한 시장 상위 30위 안에 들었죠. 그렇죠? 저렴한 도시에서 증가한 수요가 계속 지속될 것이라는 점은 정말 주목할 만하며 이는 단기적으로도 감사의 좋은 신호입니다. 신시내티와 같은 일부 시장은 현재도 계속 상승할 수 있으며 임대용으로 표시됩니다. 신시내티의 임대료는 매년 XNUMX%씩 올랐습니다. 따라서 저렴한 도시에 수요가 있다면 이는 부동산 투자자들에게 정말 주목할 만한 일입니다. 분명히 이는 그곳에서 부동산을 소유한 사람들에게 경제적으로 좋은 징조이기 때문입니다. 여기서 두 번째 시사점은 제가 방금 말한 것에 대한 일종의 리프입니다. 즉, 높은 주택 가격이 임대 수요를 증가시킨다는 것입니다.
이 연구를 처음 접하면서 '주택 가격이 높고 임대료도 높은 나라에서는 무슨 일이 일어날까?'라는 궁금증이 생겼고, 그 대답은 한마디로 '그렇다'였습니다. 저렴한 임대료에 대해서는 다음 번에 다루겠지만 대답은 '예'입니다. 경제성이 떨어지면 두 가지 일이 발생합니다. 임차인 비중이 높을수록 주택 소유율이 낮아지면 임대수요가 생기고, 임대수요가 있으면 임대료가 오르기 때문에 부동산을 소유한 부동산 투자자들에게는 좋은 일이다. , 그 수요는 계속해서 증가할 것인데, 이것이 말이 됩니까? 사람들이 구매할 여력이 없다면 어딘가에 살아야 하며 이를 공급할 수 있을 만큼 충분한 임대 주택이 시장에 나와 있어야 합니다.
지난 몇 년 동안 우리가 본 것은 구매할 주택이 충분하지 않아 주택 가격이 올랐을 뿐만 아니라 미국에는 임대할 임대 부동산이 충분하지 않아 임대료가 많이 올랐다는 것입니다. . 아마도 많은 임대 부동산 투자자들이 이를 즐겼다는 것을 알고 있습니다. 저도 그들 중 하나입니다. 그러나 이것은 미국에서 지속 가능한 수준이 아닙니다. 우리는 임대료 증가율이 이 속도로 올라가고 우리 사회가 기대하는 것은 불가능합니다. 제대로 기능하려면, 그렇죠? 집값은 물론 임대료까지 감당할 수 없는 수준으로 유지된다면 불만이 많을 것이다. 요약하자면, 감당할 수 없는 기간 동안에는 수요 증가로 인해 임대료가 크게 증가할 가능성이 높으며, 이것이 바로 지금 미국에서 우리가 보고 있는 것입니다.
많은 시장에서 주택 가격이 최고조에 달했음에도 불구하고 이자율이 상승했기 때문에 경제성이 높게 유지된다면 임대료 상승은 계속 이어질 가능성이 높습니다. 속도가 느려지고 있지만 높은 수준을 유지할 가능성이 높으며, 주택 가격이 하락하더라도 최소한 계속 지속될 가능성이 높습니다. 여기서 마지막으로 시사점은 높은 주택 가격, 일종의 자기 충족적인 현상으로 실제로 주택 수요가 감소하여 사람들이 주택을 구입할 수 없게 되면 주택 시장에서 탈락한다는 것입니다. 이는 주택 가격에 하향 압력을 가하며, 이것이 바로 많은 사람들이 현재 미국에서 주택 구입 능력이 너무 낮기 때문에 시장이 하락할 것이라고 믿는 이유이며, 솔직히 그것이 우리가 보기 시작하는 것입니다. 저렴한 가격에 대한 선례가 있음에도 불구하고 미국 대중은 이를 용납하지 않을 것으로 보입니다.
그들은 그것의 일부를 원하지 않습니다. 그렇죠? 우리는 금리가 오르고, 주택 가격이 너무 높고, 사람들이 그 안에서 위험을 느끼는 전환점을 보았습니다. 그들은 그것을 감당할 수 없기 때문에 우리가 지금 이 조정이 일어나는 것을 보고 있는 이유는 가격이 최고점에서 벗어나고 있다고 믿습니다. 다시 말하지만, 나는 우리가 그것이 폭락하는 지점에 있다고 생각하지 않습니다. 그것은 여전히 ​​충돌할 가능성이 있지만, 내 생각에 이러한 수정이 나타나는 이유는 경제성 때문입니다.
우리는 사람들이 주택 구입에 더 많은 비용을 지불할 의향이 없는 지점에 도달했기 때문에 아마도 상황이 악화되는 것을 보게 될 것입니다. 다시 말하지만, 제 생각에는 이것이 모든 시장에 적용되는 것은 아닙니다. 내 믿음은 우리가 시장 분할을 보기 시작할 것이라는 것입니다. 일부 시장은 비록 완만한 속도이기는 하지만 계속해서 성장할 것이고, 일부 시장은 하락세를 보이기 시작할 것입니다. 우리는 현재 가장 빠르게 하락세를 보이고 있는 시장이 경제성이 가장 낮은 시장임을 확인했습니다. 라스베거스, 오스틴, 산호세, 샌프란시스코 같은 곳을 보세요.
이 도시들을 아시죠? 가장 저렴하지 않은 장소가 가장 빨리 내려오고 있으므로 이것이 정말 중요합니다. 향후 몇 년 동안 어느 시장이 좋은 성적을 거둘지 이해하고 싶다면 더 저렴한 곳에 투자하는 것이 좋습니다. 경제 성장이 좋아야 한다는 뜻은 아니다. 물론 도시에 가고 싶지는 않습니다.
저렴하더라도 인구가 감소하고 경제 성장이 없기 때문에 저렴하기를 원하지 않습니다. 내 생각에 주택 가격 상승 또는 적어도 향후 몇 년 동안의 안정성을 볼 수 있는 가장 좋은 기회는 상대적으로 일관된 구입 능력을 갖춘 장소, 여전히 인구 증가가 있고 경제 성장이 있지만 이렇게 큰 규모를 경험하지 못한 장소입니다. 지난 몇 년 동안 감당할 수 없는 일이 급증했습니다. 왜냐하면 감당할 수 없는 특정 시점이 되면 상황이 무너지기 시작하고 이미 그런 일이 일어나기 시작하기 때문입니다. 그것이 오늘 여러분을 위해 제가 얻은 것입니다. 이 내용이 도움이 되었기를 바랍니다. 저는 주택 가격에 대해 항상 질문을 받습니다. 미국의 순위가 다른 국가 및 역사와 비교했을 때, 이것이 많은 여러분의 질문에 답이 되기를 바랍니다. 하지만 여러분 모두가 어떤지 알고 싶습니다. , 경제성에 관해 어떤 질문이 있으신가요?
두 곳에서 나에게 물어볼 수 있습니다. 하나는 BiggerPockets 포럼에 있습니다. 우리는 쇼를 위해 특별히 On the Market 포럼을 운영하고 있습니다. 거기에 가서 저에게 질문을 하거나 제가 @thedatadeli인 Instagram에서 질문하실 수 있습니다. 항상 들어주시는 모든 분들께 진심으로 감사드립니다. 정말 감사하고, 이런 종류의 쇼를 좋아하신다면, 저희 쇼를 전반적으로 좋아하신다면, 매주 들으신다면 Spotify나 Apple에서 별점 5개 리뷰를 남겨주시면 정말 좋겠습니다.
이는 우리에게 정말 큰 의미가 있습니다. 비용이 전혀 들지 않으며 우리에게 정말 도움이 될 것입니다. 들어주셔서 다시 한번 감사드립니다. 다음에 모두 뵙겠습니다. On The Market은 나와 Dave Meyer와 Kalin Bennett가 제작하고 Kalin Bennett가 제작하고 Joel Ascarza와 Onyx Media가 편집하고 Nate Weintraub가 카피라이팅했으며 BiggerPockets 팀 전체에 특별한 감사를 드립니다. 쇼, On the Market의 콘텐츠는 의견일 뿐입니다. 모든 청취자는 데이터 포인트, 의견 및 투자 전략을 독립적으로 확인해야 합니다.