데이브 :
안녕 모두들. 온마켓에 오신 것을 환영합니다. 나는 당신의 호스트 Dave Meyer입니다. 그리고 저는 오늘 James Dainard와 함께 합니다. 제임스, 무슨 일이야?

제임스 :
더 많은 재고를 확보하기 위해 퍼시픽 노스웨스트에서 거래를 마무리하고 있습니다.

데이브 :
어때요? 당신은 지금 꽤 활동적입니까?

제임스 :
예, 우리는 지금 상당히 활동적입니다. 우리가 하고 있는 것은 모든 시스템을 수정하고 모든 시스템을 회전시키는 것입니다. 그리고 지난 16년 동안 구매한 모든 인벤토리를 마무리하고 있습니다. 그리고 나서 우리는 공격적으로 ... 실제로, 우리는 지난 400주 동안 1.5만 달러 이상의 계약을 맺었습니다. 방금 두 개의 수정 및 뒤집기를 종료했습니다. 그리고 그것들은 모든 크기입니다. 수정 및 뒤집기, 작은 녀석들. 큰 것 하나에 1.1, 하나, 10를 지불했습니다. 나는 XNUMX을 위한 듀플렉스를 얻었습니다. 그리고 나서 우리는 XNUMX만 달러가 조금 넘는 금액으로 꽤 큰 거래를 체결했습니다.

데이브 :
굉장하네. 글쎄, 계속 해. 좋은 소식입니다. 오늘 쇼에는 Fundrise의 CEO인 Ben Miller가 있습니다. 그리고 전체 공개, Fundrise는 이 쇼의 재정 후원자입니다. 그러나 Ben은 믿을 수 없을 정도로 풍부한 지식을 가지고 있습니다. 그를 착용하는 것이 너무 재미있었습니다. 공통점이 많은 것 같아요. 당신은 둘 다 거래 중독자이며 개별 부동산 거래 및 전략에 대해 이야기하는 것을 좋아합니다. 청중이 들어야 한다고 생각하는 인터뷰에서 무엇을 얻었습니까?

제임스 :
그는 확실히 딜 가이입니다. 항상 딜 가이에게 투자하는 것이 좋습니다. 내가 자정까지 사무실에 있었다고 말했을 때 그의 눈이 밝아졌기 때문입니다. 그는 "네, 알겠습니다."

데이브 :
그는 이 인터뷰 후에 당신에게 일자리를 제안할 것입니다.

제임스 :
아니길 바랍니다. 더 이상 버틸 수 있을지 모르겠습니다. 그러나 소액 투자자인 우리는 이러한 큰 투자자들과 일대일 관계를 맺기 때문에 좋은 이야기를 나누었습니다. 그리고 그들의 전략이 어디에 있고 어떻게 방향을 틀고 일을 하고 있는지 보기 위해 나는 그들의 효율성과 기본적으로 그들이 효율적으로 수익을 내는 방법에 대해 듣고 정말 기뻤습니다. 그리고 그것이 그들이 찾고 있는 종류의 제품입니다. 그들은 최고의 거래를 찾는 것이 아니라 상자 안에 들어 있는 것을 찾고 있습니다. 그리고 그것이 바로 오늘날의 시장에서 매우 중요합니다. 시장이 평평해지면 수익을 올리기 위해 무엇을 할 것인지 정말 잘해야 합니다. 그리고 그것은 이 덩치 큰 녀석들도 마찬가지입니다. 작은 사람은 큰 사람보다 크지 않습니다. 그들은 똑같은 일을 하고 있습니다. 어떻게 효율적일 수 있습니까? 그들은 어떻게 돈을 배치하고 올바른 지역에 배치할 수 있습니까?

데이브 :
네, 절대적으로요. 그리고 Ben은 이러한 효율성에 대해 이야기하는 것 외에도 자신이 투자하고 있는 시장, 즉 전세 구매의 완전히 새로운 자산 클래스에 대해 정말 좋은 조언을 제공합니다. 우리는 그것에 대해 정말 좋은 대화를 나눴습니다. 제가 매우 관심이 많았습니다. 그리고 앞으로 몇 년 동안 시장이 어떻게 될 것인지에 대한 그의 생각을 공유합니다. 따라서 Ben과의 이 인터뷰를 계속 유지하십시오. 우리는 잠시 후에 그를 초대할 것입니다. 그러나 먼저, 우리는 잠시 휴식을 취할 것입니다.
Fundrise의 CEO인 Ben Miller는 On The Market에 오신 것을 환영합니다.

벤 :
데 주셔서 감사합니다.

데이브 :
여기 있어줘서 고마워. 우리는 당신을 갖게되어 매우 기쁩니다. 시장 상황과 귀하의 비즈니스 상황에 대해 알아보기 전에 귀하의 배경과 부동산 투자를 시작한 방법에 대해 조금 듣고 싶습니다.

벤 :
괜찮은. 글쎄요, 저는 약 23년 동안 이 사업을 해왔습니다. 부동산, 사모펀드에서 시작해 부동산 개발 후원 쪽으로 옮겼습니다. 그래서 DC에 있는 대규모 복합 개발 회사에서 일했습니다. 2008년 금융 위기가 닥쳤을 때 우리는 약 2012억 개의 부동산을 건설하고 있었습니다. 그래서 나는 그 경험에서 흉터와 화상 상처가 있습니다. 그리고 그 후, 나는 "글쎄, 더 나은 방법이있을거야"라고 생각하고 부동산을 위해 인터넷을 통해 자본을 조달한다는 아이디어를 생각해 냈습니다. 그리고 우리는 본질적으로 그 개념을 XNUMX년에 발명했습니다. 그리고 Fundrise는 기본적으로 개인이 기관이나 고액 순자산 투자자와 같은 방식으로 부동산에 투자할 수 있는 부동산의 미래를 창조한다는 아이디어에서 탄생했습니다. Fundrise 이전에는 대규모 부동산이 대규모 투자자에게만 제공되었습니다.

데이브 :
네, 당신은 분명히 큰 제도적 측면에서 경험이 있습니다. 그리고 사모펀드 같은 기관투자가나 당신과 함께 일하고 있는 이 개발자들은 나 같은 개인투자자들이 갖지 못한 어떤 이점이 있는지 궁금합니다.

벤 :
두 가지가 있는 것 같아요. 내 말은, 하나는 당신이 살 수 있는 제품의 종류일 뿐입니다. 따라서 고층 빌딩이 훌륭한 투자라고 생각했다면 기관 투자자만이 그렇게 할 수 있습니다. 따라서 데이터 센터와 같은 특정 유형의 자산 유형은 기본적으로 기관 투자자일 뿐입니다. 그리고 분리된 것은 당신이 얻을 수 있는 자금 조달 유형, 운영 유형일 뿐입니다. 규모의 경제가 많습니다. 따라서 운영의 관점에서 우리가 20,000개의 아파트와 주거용 단위를 소유하고 있다고 가정해 보겠습니다. 세 개를 소유하는 것과는 매우 다릅니다.

제임스 :
그래서 Ben, 제가 여러분의 수수료와 구조를 볼 때 여러분은 규모가 크고 많이 배포하고 구매하기 때문에 여러분이 전체에 걸쳐 수수료를 그렇게 많이 제어할 수 있는 방법은 단지 여러분이 더 큰 마천루 거래를 할수록 더 많은 자본이 배치됩니까? 당신이 청구하는 것에 대해 그렇게 경쟁력이 있습니까?

벤 :
복합적인 것 같아요. 우리는 확실히 규모에 맞게 운영합니다. 그리고 그것이 우리가 지금 존재하는 것입니다. 처음에는 그렇게 성장해야 했습니다. 그리고 처음에는 기본적으로 투자자들로부터 보조금을 받았습니다. 그래서 우리는 더 낮은 수수료를 받았고 기본적으로 규모를 확장하기 위해 돈을 잃고 있었습니다. 따라서 우리의 수수료는 다른 기관보다 훨씬 낮습니다. Blackstone이나 Starwood와 비교한다면 수수료가 10배, XNUMX배 높습니다.

제임스 :
Blackstone 또는 더 크고 더 큰 기관 중 하나와 같은 거래에서 전형적인 경쟁자입니까?

벤 :
응. 구매 측면에서 우리는 아파트 건물을 구입할 때 Carlisle을 많이 보았습니다. 네, 그런 유형의 기관은 ... 그다지 Blackstone이 아니었습니다. Blackstone은 플랫폼을 구매하지만 다른 사모펀드도 구매합니다.

데이브 :
Blackstone이나 당신이 일했던 사람들과 같이 전통적인 부동산 사모펀드 비즈니스 모델에 실제로 익숙하지 않은 청중을 위해 그들이 어떻게 돈을 버는지, 그들의 목표가 무엇인지 설명할 수 있습니까? 개인 투자자들이 대규모 부동산을 구매하기 위해 자금을 조달하는 이런 종류의 시장이 어떻게 작동하는지 일반적인 감각은 무엇입니까?

벤 :
응. 나는 그 질문을 좋아한다. 산업을 파괴하는 방법을 이해하려면 산업이 어떻게 작동하는지 이해해야 하기 때문에 저는 그것에 대해 많은 생각을 했습니다. 따라서 업계에는 정말 많은 가치 사슬이 있습니다. 따라서 일반적으로 연금 기금과 같은 대규모 자금으로 시작합니다. 캘리포니아 주립 교사들은 20억 달러를 운영합니다. 죄송합니다. 200억 달러입니다. 그들은 이 모든 고문, 이 모든 관료제를 가지고 있습니다. 그들은 기본적으로 사모펀드에 자금을 할당하거나 사모펀드가 그 큰 풀에서 자금을 조달합니다. 그러면 사모펀드는 돌아서서 현지 시장의 부동산 회사에 투자합니다.
따라서 시애틀의 사무실이나 아파트에 대해 모두 알고 있는 현지 개발자가 시애틀에 있을 수 있습니다. 그리고 그 사모펀드는 사모펀드에서 90%, 지역 후원사에서 10%의 90/10 거래로 그들을 뒷받침할 것입니다. 따라서 전체 산업이 일종의 세 가지 주요 주체로 구성되는 것과 같습니다. 돈을 할당하는 펀드, 거래를 실행하는 부동산 운영자, 그리고 노르웨이 국부 펀드와 같은 실제 대규모 자본 풀, 예를 들어 조 달러. 그들은 그 돈을 일에 투입해야 합니다. 따라서 실제로 이러한 흐름을 부동산으로 가져오는 것이 중요합니다.

데이브 :
저나 제임스 같은 개인 투자자나 노르웨이 국부 펀드와 같은 큰 사람이 얻는 이점은 무엇입니까? 그들이 전 세계에 있는 모든 옵션을 가지고 있는데 왜 부동산 사모펀드에 자금을 할당하기로 선택하겠습니까? 자본을 투자하기 위해?

벤 :
응. 글쎄, 내 말은, 알겠습니다. 그래서 이 큰 기관들은 그들의 돈을 모든 곳에 할당할 것입니다. 따라서 일반적으로 모든 단일 자산 클래스에 걸쳐 다각화됩니다. 따라서 부동산은 일반적으로 전체 자산의 약 10%를 차지합니다. 그래서, 그것은 정말로 다양화에 관한 것입니다. 이것이 이 큰 기관들이 먼저 생각하는 방식입니다. 첫째, 다양화입니다. 그리고 일단 다각화되면 부동산이나 벤처 캐피탈 같은 하위 부문으로 들어가 이렇게 말합니다. 그리고 그 자산군 내에서 부동산, 기반시설 또는 친환경 전력에 가장 잘 투자하는 전문가를 찾을 것입니다.” 자산이 무엇이든 간에.
100억 달러를 투자해야 한다는 것은 매우 특별한 문제입니다. 대부분의 사람들이 상상하기 어렵습니다. 그게 어떻게 문제입니까? 문제를 좋아하지 않습니다. 그러나 당신이 그것에 들어가면 일반적으로 사모 펀드는 꽤 좋은 수익을 거두고 있습니다. 지난 30, 40년 동안 일반적으로 주식 시장을 이기고 있습니다. 그래서 그들이 주식에 투자하는 것입니다. 맞습니다. 역사적으로 공공 주식보다 더 나은 결과를 가져왔기 때문입니다.

제임스 :
따라서 BiggerPockets에는 사람들이 부동산에 투자하는 방법에 대한 능동적이고 수동적인 접근 방식이 많이 있습니다. 그리고 분명히 BiggerPockets에는 새로운 투자자나 저와 같은 사람들이 많이 있어 포트폴리오를 확장하려고 합니다. 그리고 우리는 매우 활동적입니다. 우리 측에서 많은 작업이 필요합니다. 지난 XNUMX일 밤 자정까지 사무실에 있었고 손을 더럽히고 일을 처리하고 있었습니다.

벤 :
내 종류의 남자.

제임스 :
응. 나는 시간에 넣을 것이지만 약간의 마모가 있습니다. 그렇죠? 그리고 많은 투자자들은 자정까지 사무실에 머물지 않고 건설 예산이나 엄청난 숫자를 걱정하고 다음 거래를 성사시키는 것을 원치 않는 수동적 성향을 띠고 있습니다. 귀하의 일반적인 고객은 소극적인 대형 펀드 또는 이러한 더 큰 기관을 더 많이 혼합합니까, 아니면 소규모 투자자도 많이 보유하고 있습니까? 모든 것에. 그리고 난 그냥 돈을 꺼내고 싶어, 그렇지? 하지만 우리는 그 거대한 [inaudible 00:11:08]-

데이브 :
아니, 안 할거야, 제임스. 당신은 중독입니다. 당신이 중독되었다는 것을 알고 있습니다.

제임스 :
아마 아닐 것입니다. 나는 진정한 거래 중독자입니다[들리지 않음 00:11:15].

데이브 :
당신은 스스로에게 계속 말하고 있습니다.

제임스 :
그것이 바로 제가 추구하는 모든 재정적 자유의 이론입니다. 귀하의 일반적인 고객은 누구입니까 ... 더 큰 펀드입니까, 아니면 소액 투자자도 수동 소득을 찾고 있습니까?

벤 :
네, 350,000명의 활성 투자자가 있습니다. 그래서 우리는 엄청난 수의 사람들을 가지고 있습니다. 그래서 기본적으로 한 인물을 설명하기가 어렵습니다. 다양한 사람들이 있습니다. 부동산에 투자하려는 소프트웨어 엔지니어가 많이 있습니다. 금융전문가들이 많이 있습니다. 투자은행을 만나러 갑니다. 나는 코로나 이전에 어떤 투자 은행을 만나고 있었다. 나는 방에 앉아 있었다. 그리고 그것은 그들의 투자 은행 그룹이었습니다. 부동산 그룹과 기술 그룹이 있었습니다. 그리고 나이가 60세인 관리 파트너가 펀드라이즈에 대해 물어보려고 했습니다. 그리고 저는 "이 방에 누가 Fundrise의 투자자입니까?"라고 물었습니다. 40세 이하 모두가 손을 들었고, 그 방의 절반은 사실 내 투자자였다.
그래서 다양한 사람들이 있습니다. 하지만 저는 부동산에 대해 알게 되었습니다. 배우고자 하는 새로운 부동산 투자자들이 있습니다. 그들은 발을 적시고 싶어합니다. 아마도 그들은 약간의 자본 위험을 감수하고 싶을 것입니다. 그래서 아마도 그들은 천 달러를 투자할 것입니다. 그들은 한 거래에 $50,000를 투자하고 싶어하지 않습니다. 하지만 누가 부동산 투자를 좋아하는지 아십니까? 부동산 사람들. 그래서 이렇게 말하는 것을 좋아하는 큰 부동산 사람들이 있습니다. 가끔은 업계에서 떠오르는 스타인 다른 사람들을 돕습니다.” 그래서 다양합니다. 그리고 그것은 흥미로운 도전 중 하나입니다. 왜냐하면 우리는 수많은 정보를 원하고 매우 정교한 사람들과 캡 레이트가 무엇인지 모르는 사람들이 있기 때문입니다.

데이브 :
정말 좋은 지적입니다. 우리는 쇼에서 다각화에 대해 많이 이야기합니다. 그리고 많은 사람들이 그것이 주식 시장 채권과 같은 다양한 자산 클래스 간의 분산을 의미한다고 생각합니다. 그러나 나는 적어도 James가 XNUMX인 가족을 살 수 있는 것과 단기 임대를 살 수 있는 것과 같이 부동산 자산 간의 다각화의 살아있는 예라고 생각합니다. 따라서 이러한 수동적 거래에 투자하는 사람들의 상당 부분이 활성 포트폴리오를 가지고 있을 수 있으며 자본뿐만 아니라 시간을 어떻게 사용하고 있는지 균형을 맞추려고 하는 것처럼 들립니다. 그렇죠? 아마도 사람들은 James가 하는 속도로 거래를 성사시킬 수 있는 시간이 무제한이 아니기 때문입니다.

벤 :
응. 사실 제가 가장 대화하기 쉬운 사람은 부동산 사람입니다. 그리고 그들은 자신이 알고 있는 것에 대한 투자에 익숙해집니다. 따라서 부동산 담당자는 "아, 알겠습니다."와 같이 부동산을 인수할 수 있습니다. 하지만 머신러닝을 소개한다면 "머신러닝에 투자하시겠습니까?"
그들은 "모르겠습니다. 어떻게 그런 결정을 내려야 할지 모르겠다”고 말했다. 그래서 많은 경우 사람들은 자신이 이해하는 것에 투자합니다. 그러면 부동산 담당자가 우리와 함께 시작하여 이렇게 말할 것입니다. “오, 이봐. 사실, 여러분은 여기에 깊은 사양을 가지고 있습니다. 내가 관심." 그리고 그들은 활동하지 않는 지역이나 제품 유형에 투자하고 싶어할 수 있습니다. 당신이 말했듯이 그들은 사무실 사람이고 주거에 투자하기를 원합니다.

데이브 :
저는 주로 이 시점에서 수동적으로 투자합니다. 그리고 제가 가장 좋아하는 것 중 하나는 제가 현재 있지 않은 지역에 들어갈 수 있다는 것입니다. 어떤 시장에 많은 투자를 하고 있습니까? 지리적으로 많은 사람들이 이 쇼에 출연하는 것처럼 Sunbelt에 범람하고 있습니다.

벤 :
다른 사람들처럼?

데이브 :
예 바로 그 거예요. 영업비밀을 공개할 필요는 없지만 특히 관심이 있는 지역이 있습니까?

벤 :
예, 재미있습니다. 그래서 Fundrise는 제가 말했듯이 금융 위기 이후부터 존재해 왔습니다. 그리고 우리는 2012년과 '13년, '14년에 도시 메우기에 참여했습니다. 부동산에 종사해 본 사람이라면 누구나 신흥 지역이 모든 사람이 투자하는 곳이라는 것을 알고 있습니다. 그리고 2016년, 우리는 선벨트에 투자하고 브루클린과 DC에서 이 모든 것을 판매하기 시작했습니다. 그래서 우리는 무거운 선벨트를 선택했습니다. 우리의 20,000 주거 단위는 모두 Sunbelt입니다.
그래서 지금, 나는 여전히 Sunbelt가 그 위치에 있다고 생각합니다. 다가구주택이라기 보다는 임대주택이라고 생각합니다. 둘 다 좋은 것 같아요. 하지만 네, 여전히 Sunbelt가 활주로를 가지고 있다고 생각합니다. 나는 여전히 오스틴이나 내슈빌이 계속 건설될 것이라고 생각합니다. 지금 관심이 가는 곳은 새로운 곳뿐입니다. 그리고 정말로, 콜럼버스는 흥미롭습니다. 제 생각에는 콜럼버스가 ... 제 말은, [inaudible 00:16:15]에 가는 것은 흥미롭지 않습니다. 저는 Columbus에서 온 누군가와 함께 일하기 때문에 항상 Columbus에서 도구를 사용하는 것을 좋아합니다. 하지만 네, 제 생각에 콜럼버스는 그곳에 건설할 인텔 칩 공장 때문에 정말 흥미로울 정도로 엄청난 성장이 예상됩니다.

데이브 :
아, 그래요. 저는 콜럼버스에 한 번 가본 적이 있습니다. 꽤 재미있었어요. 나는 좋은 시간을 보냈다.

제임스 :
이봐, 벤, 얼마나 자주 그 전략을 분석하고 피벗을 봅니까? 제 말은, 2016년의 어느 시점에서 당신이 중심축을 만들었기 때문입니다. 당신은 당신의 전략을 위해 일년에 한 번 그것을 감사합니까, 아니면 당신이 그것을 할 때 얼마나 멀리까지 예측하고 있습니까? 그것은 큰 변화입니다. , ... 완전히 다른 유형의 시장, 신흥 도시에서 Sunbelt까지. 예보에서 얼마나 자주 하시나요?

벤 :
응. 내 말은, 그 당시 우리는 전국에 걸쳐 투자했기 때문에 그렇게 했지만 대부분은 도시 충전재에 투자했습니다. 그리고 우리는 거래를 통해 배웠습니다. 당신이 하는 일 중 하나는 거래에 투자하는 것입니다. 예를 들어 새로운 시장에서 많은 것을 배우게 됩니다. 잘 진행되고 있다면 실제로 두 배로 줄일 수 있습니다. 그래서 우리는 몇몇 신흥 시장에 투자했습니다. 당시에는 ... 사실 저를 위해 일했던 사람이 있었던 걸로 기억합니다. 그리고 그들은 "플로리다에서 모든 것을 팔아야 합니다. 왜냐하면 다음 경기 침체, 플로리다는 몰락할 것이고, 뉴욕은 기본적으로 잘 할 것입니다." 08년 2001월, 일종의 Sunbelt가 살해당했습니다. 그리고 이것은 일반적으로 발생하는 방식과 완전히 반대였습니다.
따라서 직관적인 답변과 분석적인 답변이 마음에 들면 분석적으로 14명의 소프트웨어 엔지니어가 있습니다. 그래서 우리는 시스템에 소프트웨어를 구축해 왔으며 실제로 우리의 모든 자산에서 실시간 데이터를 얻기 시작했습니다. 또한 XNUMX만 개의 다른 자산처럼 엄청난 수의 데이터를 수집하기 시작했습니다. 그래서 우리는 현장에서 무슨 일이 일어나고 있는지 실제로 볼 수 있고 성장이 어디에 있는지, 기본적으로 임대료가 어디에서 성장하는지, 그리고 체납 여부를 잘 알 수 있습니다. 그래서, 그것은 그것의 큰 부분입니다.
그리고 다른 부분은 제가 위에서 아래로 부르는 것입니다. 2017년에 뉴욕에 있고 8캡이 있었던 경우와 같이 무언가가 정말 비싸지고 있을 때 사람들은 임대료 인상이 평방 피트에 XNUMX달러 정도가 되어야 한다고 가정했다는 것을 쉽게 알 수 있습니다. 그들은 단지 그것을 믿지 않습니다, 그렇죠? 따라서 어느 시점에서 Sunbelt는 관문 도시, New Yorker 및 LA에 비해 너무 비싸게 될 것입니다. 그리고 그것이 끝났을 때입니다. 그 때 최고입니다. 그리고 그것은 정말로 문제입니다. 잡초에서 상향식 분석을 하고 큰 그림을 보면서 하향식 분석을 합니다. 둘 다 해야 합니다.

데이브 :
그리고 그것에 대해 어떻게 결정을 내리나요? 투자 위원회가 있습니까? 나는 당신이 Zillow와 같은 알고리즘 결정을 내리고 잠시 실패하지 않기를 바랍니다.

벤 :
그래, 그래. 맞아 맞아. 그래서 Fundrise는 325명이고 부동산 직원이 많습니다. 그리고 우리는 많은 시장에 있습니다. 그래서 사람이 먼저 움직인다. 소프트웨어를 사용하면 정보를 더 쉽게 볼 수 있습니다. 그러나 소프트웨어가 투자 결정에서 사람을 대체할 것이라는 생각은 큰 실수라고 생각합니다. 그것은 우리 소프트웨어가 개선할 부분이 아닙니다. 당사 소프트웨어는 작업을 개선할 수 있습니다. 소프트웨어를 개선할 수 있는 작업은 기본적으로 구매 후 수행되는 모든 작업입니다. 그러나 구매 여부는 인간의 결정입니다.

제임스 :
따라서 소프트웨어를 사용하여 수익을 높이지만 수익을 분석하지 않습니까?

벤 :
네, 그리고 관리하세요. 제 말은, 우리는 실제로 약 XNUMX년 안에 소프트웨어를 제XNUMX자에게 롤아웃할 계획입니다. 왜냐하면 실제로 그런 것이 없기 때문입니다. 그러나 우리는 우리 자신을 위해 그것을 만들었습니다. 그리고 우리는 그것이 좋다는 것을 압니다. 우리는 그것이 효과가 있다는 것을 알고 있습니다. 그래서 더 많은 사람들이 사용할 수 있게 만들겠지만 시간이 좀 걸릴 것 같습니다. 우리는 대역폭이 없습니다.

데이브 :
이전에 Ben, 빌드-투-렌탈 및 다가구보다 선호하는 것에 대해 말씀하셨습니다. 우리는 국가와 함께 쇼를 했습니다 ... 맙소사, 이것을 도살할 것입니다. 다가구주택협의회였습니다. 그리고 그들은 다가구 단위에 대한 엄청난 수요에 대해 이야기하고 있었습니다. 그리고 그것이 미래의 다세대 가족에게 좋은 징조라고 생각합니다. 하지만 다른 생각이 있으신지 궁금합니다. 미래의 자산군으로서 임대용 건물에 대해 어떻게 생각하십니까?

벤 :
그래서 우리는 2019년 즈음에 그 임대를 시작했습니다. 우리는 2017년부터 단독 주택에 들어가려고 노력해 왔습니다. 효율적인 규모에서 그것을 할 수 있는 방법을 찾지 못했습니다. 그리고 우리가 그곳에 들어간 이유는 우리 사무실이 대부분 밀레니얼로 구성되어 있다는 것을 보았기 때문입니다. 밀레니얼 세대는 30대가 되어 아이를 낳고 도시를 떠납니다. 그들은 더 많은 공간과 집이 필요합니다. 그들은 집을 원합니다. 그리고 우리가 예상하지 못한 두 번째 일은 재택근무였습니다. 그리고 재택근무가 가장 큰 사회 혁명이라고 생각합니다. 백 년 전으로 돌아가면 사람들은 농장에서 일했습니다. 그들은 공장과 사무실 건물에서 일하기 위해 도시로 이사했습니다. 이제 그들은 도시를 떠나 사무실 건물을 떠납니다. 그만큼 사회적인 변화가 크다. 그래서 재택근무가 주거 가치를 견인할 것이라고 생각합니다. 사무실에서 XNUMX조 달러를 빼서 주거 가치로 전환할 것입니다.
그래서 만약 당신이 집에서 일할 예정이고 아이가 있다면 다운타운에 있는 침실 XNUMX개짜리 아파트에서 할 건가요, 아니면 집에서 할 건가요? 그래서 집이 더 좋은 소비재라고 생각합니다. 뒷마당이 있습니다. 빛이 있습니다. 실제로 평방 피트당 더 저렴합니다. 그리고 당신은 집에서 일하기 때문에 더 이상 자주 출퇴근할 필요가 없기 때문에 기본적으로 통근할 의향이 있습니다. 기본적으로 iPhone이 Blackberry보다 더 나은 제품인 것 같습니다. 집은 아파트보다 더 나은 제품입니다.
그래서 우리는 그것에 투자하고 싶다고 말했지만 단독 주택을 사러 가고 싶지는 않았습니다. 기본적으로 우리가 고객과 경쟁하게 될 것이기 때문입니다. 우리의 고객은 주택을 사고 싶어하며 XNUMX억 달러 규모의 기관과 경쟁하기를 원하지 않습니다. 그래서 우리는 “좋아요, 우리는 고객과 경쟁할 수 없습니다. 자, 만들어 봅시다.” 그리고 만약 우리가 그것을 처음부터 만든다면, 우리는 이 새로운 것으로 디자인된 그것을 만들 수 있습니다. 그래서 아파트 건물이 옆으로 누워있는 것과 같습니다. 수영장과 클럽하우스와 같은 편의 시설이 있고 정말 멋진 아파트 건물에 있는 모든 것이 있지만 대신 애견 공원, 산책로, 이 모든 멋진 동네 특징이 있는 XNUMX개 단위 커뮤니티가 있습니다. 그리고 우리는 모든 것을 실행합니다. 잔디 관리를 할 필요가 없습니다. 유지 관리를 할 필요가 없습니다. 그래서 정말 멋진 제품 같아요. 그리고 저는 이것이 업계의 큰 부분이 될 것이라고 생각합니다.

제임스 :
임대용 건물도 계획의 실행과 효율성과 관련이 있습니까? 시애틀에서 50년에 XNUMX채의 집을 짓기 때문입니다. 우리는 일년에 약 백 가구를 개조합니다. 리노베이션은 건물을 짓는 것보다 훨씬 덜 체계적이라고 말할 수 있습니다. 건물을 짓고 계획을 세우고 허가를 받으면 전문가를 고용하게 됩니다. 까지 관리하고 있습니다. 그리고 실제로 조금 더 잘 제어할 수 있습니다. 리모델링을 하면 집집마다 천차만별이다. 그것이 그것과 관련이 있고 지연된 유지 보수를 유지하는 것과 관련이 있습니까? 새로 지은 아파트 건물이나 임대에 대해 알고 있기 때문에 유지 관리가 훨씬 덜 지연되고 문제가 훨씬 적습니다. 리모델링을 하면 항상 약간 다른, 약간 잘못된 거래가 있기 때문입니다. 그런 다음 돌아와서 그런 것들을 고쳐야 합니다. 그것이 그 결정을 내리는 데 영향을 미치나요, 리모델링과 비교하여 ... 아니면 소비자가 누구이며 무엇을 하려고 했는지에 관한 모든 것이었습니까?

벤 :
응. 네, 완전히. 그래서 당신은 이것에 대해 대부분의 사람들보다 더 많이 알고 있습니다. 그래서 리모델링을 시작했습니다. 우리는 LA에서 약 50채의 집을 샀습니다. 그리고 그것은 악몽이었습니다. 집집마다 달랐다. 허가는 끔찍했습니다. 불법 불법 거주자가 계속 침입했습니다. 규모가 크지 않았을 뿐입니다. 우리는 그것을 해낼 수 없었습니다. 그리고 우리는 "그래, 우리는 여전히 이것이 거대한 거시적 추세라고 생각한다."라고 생각했습니다. 그래서 우리는 주택 건축업자에게갔습니다. 우리도 실제로 땅을 사서 말했습니다. “오, 이것은 400개의 교외 아파트를 위한 구역입니다. 대신 단독주택 200채를 짓자.” 그래서 우리는 집 짓는 사람에게 가서 말했습니다. "야, 여기 200채의 단독 주택을 짓고 싶어."
그리고 그들은 "오, 흥미롭군요. 집을 사고 싶습니까? 우리는 많은 집을 짓습니다.” 그리고 우리는 주택 건축업자들이 10,000년에 200채의 집을 짓기 때문에 훨씬 더 저렴하게 집을 지을 수 있다는 것을 발견했습니다. 그래서 내가 개발 회사에 앉아서 하는 것보다 훨씬 저렴하게 집을 지을 수 있습니다. 우리는 $150 평방 피트를 위해 지을 수 있고 그들은 5,000 평방 피트를 위해 지을 것입니다. 그래서 우리는 주택 건축업자와 협력합니다. 그리고 그 주택 건설업자들은 기본적으로 우리를 건설합니다. 우리는 지금까지 XNUMX채의 집을 지었습니다. 그리고 우리는 정말 많이 지었고 더 많이 지을 계획입니다. 따라서 대규모 주택 건설업자는 기본적으로 장기 소유를 위해 설계된 맞춤형 제품을 제공할 수 있습니다. 귀하가 말했듯이 대부분의 보수 공사는 지연된 유지 보수가 집에 돌아오기 전에 리모델링을 하고 집을 판매하는 것과 같습니다. .

데이브 :
당신이 설명하고 있는 개발 유형은 이러한 계획된 커뮤니티 중 일부를 생각나게 합니다. 솔직히 말하면 저는 은퇴한 사람들이 살고 있는 노인들을 보는 데 더 익숙합니다. 당신은 가정 인구 통계와 젊은 가족의 일에 호소하고 있습니까? 밀레니얼 세대가 주택을 구입하게 된 동기에 대해 말씀하셨습니다. 당신이 제품을 만들고 있는 사람이 바로 그 사람입니까?

벤 :
글쎄, 우리가 그것을 구축 생각한 사람입니다. 그것은 모두와 같은 것으로 밝혀졌습니다. 정말 다양합니다. 여기 흥미로운 통계가 하나 있습니다. 일반적인 아파트 건물의 25~30%가 개를 키웁니다. 그리고 임대용 건물에서는 70%의 사람들이 개를 키웁니다.

데이브 :
우와.

벤 :
오른쪽? 뒷마당이 있으니까, 그렇지?

데이브 :
네.

벤 :
그래서 무엇을 추측? 강아지를 키우는 사람들은 아파트보다는 집에서 살고 싶어합니다. 따라서 뒤뜰과 더 많은 빛이 있는 집에서 살고 싶은 이유에 대한 모든 종류의 운전자가 있습니다. 그래서 우리가 아파트 닷컴에서 세입자를 놓고 경쟁할 때 기본적으로 다른 경험을 판매하는 것입니다. 그리고 제 생각에 많은 사람들은 그것이 가능한지조차 몰랐습니다. 재산 관리 능력이 좋지 않은 임의의 엄마와 팝이 아닌 집을 임대한다는 아이디어입니다. 그래서 새로운 자산군입니다.
부동산, 제가 본 한 20년 이상으로 거슬러 올라가면 부동산은 실제로 20년마다 새로운 자산군을 탄생시킵니다. 20년 전에는 데이터 센터가 없었습니다. 이제 데이터 센터는 비즈니스의 큰 부분을 차지합니다. XNUMX년 전만 해도 냉장 보관도, 자가 보관도, 기지국 요금도 문제가 되지 않았습니다. 자산 클래스로서의 단독 가족 임대는 Invitation Homes와 함께 Blackstone에서 탄생했습니다. 따라서 이러한 새로운 트렌드가 나타나고 소매 및 사무실과 같은 기존 트렌드는 사라집니다. 따라서 부동산의 핵심 부분이며 새로운 트렌드의 일부가 되는 것입니다.

데이브 :
아주 흥미롭네요. James, 궁금합니다. 귀하의 규모에서 임대를 위해 건물을 지을 계획이 있습니까? 아니면 Ben이 말하는 것처럼 규모에서만 작동합니까?

제임스 :
접시가 클수록 저렴해지기 때문에 큰 짧은 접시에 더 효과적이라고 생각합니다. 집을 지을 때 4,000평방피트의 집을 짓는 것과 2,000평방피트의 집을 짓는다면, 당신의 핵심 면적은 여전히 ​​같기 때문에 평방피트당 가격은 큰 집에서 훨씬 더 저렴할 것입니다. 그러나 이러한 큰 접시가 있으면 비용을 실제로 줄일 수 있습니다. 그래서 우리는 채우기를 만듭니다. 우리의 가장 큰 사이트는 아마 12 유닛, 12 타운 하우스입니다. 우리는 모든 타운 하우스, 대부분 12-275 유닛 사이트를 수행합니다. 개발에서 완료까지 시애틀의 약 200피트에 대한 빌드 비용. 그리고 그것은 또한 당신에게 더 높은 수준의 제품을 제공합니다. 그러나 우리가 XNUMX평대 이상의 부지를 구매하는 제 고객과 같이 저희 부지를 보면 XNUMX대 초반에 건물을 짓고 있습니다.
따라서 확장성을 얻을 수 있을 때 수익에 큰 차이를 만듭니다. 또한 임대, 자산 관리, 유지 관리에서 효율성을 얻을 수 있습니다. 모든 것이 하나의 중앙 위치에 있습니다. 그리고 네, 접시가 클수록 가격이 저렴해집니다.
그리고 이 큰 대지에 건물을 임대하는 것에 대한 또 다른 좋은 점은 이러한 건물을 구입하는 일반적인 일정이 허가를 받으면 마감된다는 것입니다. 이러한 거래를 많이 협상할 때 허가가 가까워지고 앞으로 100~XNUMX년이 걸릴 수 있습니다. 그러나 첫 날에는 건물을 지을 수 있습니다. 반면에 충전재에서는 작은 물건의 경우 너무 뜨거운 시장이어서 허가를 받기 위해 필요한 시간의 절반을 닫아야 하는 경우가 있습니다. 따라서 더 큰 판을 훨씬 더 잘 체계화할 수 있습니다. 그러나 단점은 Fundrise 자금이 있어야 한다는 것입니다. 당신은 그것을 사러 갈 수 없습니다. 나는 모든 것을 하나의 냄비에 담을 것이기 때문에 XNUMX개 단위의 접시를 사러 가지 않을 것입니다. 그래서 예, 돈이 클수록 규모도 커집니다.

벤 :
네, 그게 바로 우리가 찾은 것입니다. 왜냐하면 우리는 어떤 것도 아웃소싱하는 것을 싫어하는 사고방식을 가지고 있기 때문입니다. 우리는 항상 스스로 일을 하려고 노력합니다. 그리고 우리는 우리 자신의 능력으로 이러한 것들을 만들기 시작했고 주택 건설업자들은 우리의 실행을 부수고 있었습니다. 그래서 그들은 $150 평방피트를 짓고 있습니다. 우리는 200평방피트 미만의 건물을 지을 수 없었습니다. 그리고 그들은 150을 위해 건물을 짓고 있습니다. 제 말은, 우리는 바로 지금 Pflugerville 위의 Austin에서 130평방피트에 집을 사고 있습니다. 그들은 단지 그런 규모를 가지고 있습니다. 그리고 그들은 10,000개의 조리대를 구입합니다. 그들은 공급망에 대해 그러한 통제권을 가지고 있습니다.
이제 그 사업을 이해하게 되었고, 그것은 정말 공장입니다. 부동산 회사처럼 보이지만 실제로는 공장입니다. 그리고 모든 것이 공장 현장에서 어떻게 움직이는지에 관한 것입니다. 배관공이 정확히 정시에 오고 있습니다. 한 프로젝트처럼 집에서 수리를 마친 경우 전기 기사가 와서 건식 벽체로 마감해야 할 때 사이에 엄청난 가동 중지 시간이 있을 것입니다. 그러면 사람들이 오지 않고 늦어질 것입니다. 전기 기사가 나타나지 않았기 때문에 실제로 벽을 닫을 수 없습니다. 따라서 거래를 조정하는 것이 중요합니다. 그리고 주택 건설업자와 함께라면 할 수 없는 방식으로 할 수 있습니다. ... 백 가구라도 규모가 아닙니다.

제임스 :
응. 끊임없이 움직이는 자동차를 만드는 Toyota 제조 계획의 전체 전제와 같습니다. 또는 보잉(Boeing), 같은 방법으로 훨씬 더 많은 것을 얻을 수 있습니다. 왜냐하면 당신의 노동자들은 “여기 내 집이 있습니다. 옆집으로 걸어야 해요. 여기가 내 다음 집이야.” 반면에 리모델링을 하면 도로를 따라 XNUMX시간을 운전해야 하고 정확히 언제인지 모릅니다.

벤 :
맞아 맞아. 그래서 많은 사람들이 저에게 상한선 인상과 같은 것에 대해 묻습니다. 그리고 우리는 기초로 구매합니다. 탬파에서 평방피트 $150에 C of O를 얻을 수 있다면 나는 그것에 대해 꽤 기분이 좋습니다. 그리고 정확히 어떤 캡 요율이 임대로 끝날지는 ... 캡 요율은 왔다가 사라집니다. 내 말은, 내가 업계에서 시작했을 때, 당신은 "좋아, 우리는 12로 만들까?"라고 생각했을 것입니다.
그리고 저는 "뭐? 12시?” 이제 사람들은 XNUMX개, XNUMX개, XNUMX개로 성장하고 있습니다. 따라서 캡 요율은 왔다가 사라지지만 기본은 영원합니다.

데이브 :
그래서 내 말은, 이 말을 듣는 사람들에게, 개인 투자자가 Fundrise를 제외하고는 밖으로 나가서 임대에서 구매하는 이 자산 클래스에 들어갈 수 있는 좋은 방법이 없는 것처럼 들립니다. 그 안에 들어갈 수 있었다. 아니면 사람들이 건설-대여 방식을 이용할 수 있는 다른 방법이 있습니까?

벤 :
정말 새롭네요. 새로운 공간입니다. 내 말은, 진지하게, 아마도 전국에 50,000 유닛이 있을 것입니다. 50만 아파트 정도 되는 것 같아요. 내 말은, 이것은 정말 새로운 것입니다. 제 말은 기관을 말하는 것입니다. 그들도 그렇게 하기를 원하기 때문에 우리 고객과 함께 투자할 수 있습니다. 저는 10달러 투자자 옆에 수십억 달러 규모의 기관이 투자한다는 아이디어를 좋아합니다. 그것은 정상적인 삶에서 일어나지 않습니다. 하지만 우리가 기본적으로 구축한 플랫폼은 그들이 원하는 플랫폼입니다.

제임스 :
그리고 어떤 종류의 투자자인지…

벤 :
그렇지 않습니다.

제임스 :
아니?

벤 :
아니 아니. 누구나 투자할 수 있습니다.

데이브 :
오, 멋지다. 어떻게 작동합니까? 일반적으로 신디케이션에서 인증을 받아야 하기 때문입니다. 보통 최소 50~100만원 정도 합니다. 그 문제를 어떻게 해결합니까?

벤 :
그것을 통해. 따라서 우리 차량은 공개적으로 등록됩니다. 그래서 우리는 실제로 SEC에 가서 이렇게 말했습니다. 그리고 우리는 기본적으로 대중이 그것에 투자할 수 있도록 할 것입니다.” 그들은 우리를 끝없이 일합니다. 그런 다음 우리는 그것을 해결합니다. 그렇기 때문에 누구나 투자할 수 있습니다.

데이브 :
오, 기본적으로 당신이 신디케이션에 대해 일반적으로 인가를 받아야 하는 이유, 내가 틀렸다면 정정해 주세요, Ben, 그것이 등록되지 않은 증권이기 때문이겠죠?

벤 :
권리.

데이브 :
예를 들어 SEC가 규제하는 주식과 같은 정부 기관은 이를 심사하지 않습니다. 그래서 당신은 당신의 투자를 …

벤 :
예, SEC. 응.

데이브 :
SEC입니다. 우와. 하는 사람이 너뿐이냐?

벤 :
내 말은, 그것은-

데이브 :
당신은 당신의 영업 비밀을 나에게 말할 필요가 없습니다.

벤 :
아니요. 제 말은, 그런 일을 하는 사람들이 없다고 단정적으로 말하고 싶지는 않습니다. 하지만 내 말은, 네, 소비자에게 직접 가서 자금을 등록한다는 아이디어입니다... 제 말은, 다시 말하지만, 그것은 규모의 문제죠, 그렇죠? 50인 신디케이션을 위해 하지는 않겠지만 350,000명의 투자자와 함께 하는 데 드는 비용이 상당하지 않습니까? 집에 회계사가 50명 있습니다. XNUMX명의 사내 변호사가 있습니다. 거기에 많은 갈기입니다. 그러나 충분한 수의 사람들에게 한계 비용은 거의 아무것도 아닙니다.

제임스 :
예, 그 시점에서 그들은 당신의 내부를 훨씬 더 많이 들여다보기 때문에 그렇습니다. SEC [inaudible 00:35:46] 가장 큰 차이점은-

데이브 :
기분이 나쁘다, 벤?

벤 :
네.

제임스 :
하지만 그것이 바로 많은 사람들이 미등록 증권으로 이러한 신디케이션을 설정하는 이유입니다. 왜냐하면 Ben의 신용을 의미하기 때문에 그것은 많은 작업입니다. 그리고 50세대 아파트 건물을 짓는다면 골치 아픈 일이 아니라면 비용과 감사 및 적격성이 꽤 좋기 때문입니다. 그러나 그것은 당신의 투자자가 당신에게 돈을 투자하는 것에 대해 꽤 좋게 느낄 수 있다는 것을 의미합니다. 왜냐하면 다른 많은 신디케이션 플랫폼에 비해 감사에서 한 쌍의 눈을 더 많이 받고 있기 때문입니다.

벤 :
그래, 그래. 내 말은, 우리는 그것을 잠시 동안 해왔습니다. 그리고 우리 CFO, 우리 CFO는 SEC의 수석 회계사였습니다. 그래서 우리는 전문성을 가지고 있습니다. 잠시 후, 당신은 당신이 무엇을하고 있는지 알 수 있습니다. 그리고 무엇보다도, 당신이 처음 시작할 때 부동산에 대해 확신했습니다... 당신은 우리가 이 쇼를 시작하기 전에 80세대 아파트 건물을 짓는 것에 대해 이야기했습니다. 시작할 때 "이걸 어떻게 하지? 어떻게 해야할지 모르겠어." 하지만 방법을 알면 그렇게 복잡하지 않습니다. 그냥 지식입니다. 따라서 규제 기관과 협력하고 규제 기관이 관심을 갖고 있는 것을 이해하고 필요한 것을 제공합니다. 일단 이해하면 로켓 과학이 아닙니다.

데이브 :
SEC가 내 개인 부동산 투자와 지난 12년 동안 내 장부를 보관해 온 방식을 본다면 어떻게 할 것인지 상상할 수 없습니다. 나는 아마 감옥에있을 것입니다. 불법적인 일을 하는 것이 아닙니다. 내가 좀 정리가 안 된 것 뿐이야, 알았지?

제임스 :
이 부분을 수정해야 합니다. 벤, 인플레이션과 공급망 문제로 인해 이 임대차 계약에 문제가 있었나요? 비용을 통제하면서 건축업자로서 분명히 어려운 일이기 때문입니다. 사실, 임의로, 리모델링업자보다 건축업자로서 비용을 통제하는 것이 더 쉽습니다. 리모델링업자는 노동 시장의 경험이 적고 더 많은 비용을 청구한다고 생각하기 때문에 더 까다롭습니다. 그러나 건설 비용이 올라가면 인플레이션이 수익에 어떤 영향을 미치고 있습니까? 아니면 이를 완화하거나 인플레이션을 어떻게 처리합니까?

벤 :
응. 당신이 묻는 것에는 많은 복잡성이 있습니다. 예, 모든 것에 엄청난 영향을 미쳤기 때문에 몇 가지만 선택하겠습니다. 내 말은, 특히 작년에 모든 것이 미쳤습니다. 그래서 저는 여러분에게 ... 그래서 우리가 임대를 위한 건축을 시작한 이유는 우리가 2019년에 이 주택 건축업자에게 갔기 때문입니다. 그리고 우리는 그들과 이야기를 나누었고 그들은 아마도 관심이 있었겠지만 대부분은 관심이 없었습니다. 그러던 중 2020년 2020월이 찾아왔다. 주식 시장이 40% 폭락하고 사람들이 문을 닫았던 2020년 XNUMX월을 기억한다면 XNUMX년 XNUMX월 사람들은 무엇을 하지 않았을까? 주택 구입.

제임스 :
나를 제외하고. 나는 사고 있었다.

벤 :
대부분의 사람들은 그렇지 않았습니다. 그래서 주택 건축업자들은 이 모든 집을 가지고 있었습니다. 그리고 갑자기 업계는 한 푼도 멈췄습니다. 그리고 그들은 우리에게 돌아서서 "이 집을 사고 싶습니까?"라고 말했습니다.
그리고 우리는 "예"라고 말했습니다. 그래서 우리는 그해 여름에 XNUMX억 달러의 주택 계약을 맺었습니다.

제임스 :
좋은 달이었습니다.

벤 :
예, 그때 그들이 그들을 배달해야했기 때문입니다. 우리는 계약을 맺고 배달을 합니다... 여러분도 아시다시피 주택 건설업자는 계약을 맺고 다음 기간에 걸쳐 배달합니다... 모든 집을 배달하는 데 18개월이 걸렸습니다. 그래서 예, 우리의 계약 가격은 뜨겁습니다. 그리고 그들은 돌아와서 이렇게 말할 것입니다. 이것에 대해 이야기할 수 있습니까?” 그래서 우리는 거기에 많은 복잡성을 가지고 있었습니다.
그리고 나서 그들은 배달할 것입니다... 우리는 일주일에 100가구를 배달하는 것에 대해 이야기하고 있습니다. 우리는 많은 집을 사고 있었습니다. 그리고 그들은 냉장고도 부엌도 없이 배달할 것입니다. 검사를 받으러 갔더니 부엌이 없었어요. 텍사스에서는 문 경첩을 구할 수 없었습니다. 그들은 집을 배달하고 "우리가 이 경첩을 달았습니다."라고 말했지만 경첩을 알고 있었고 경첩이 열렸습니다. 그래서 경첩을 열 수는 없습니다. 누군가 걸어가서 경첩의 나사를 풀고 집에서 문을 떼어낼 수 있기 때문입니다. 그래서 주변에 이런 문제가 있는 모든 작은 것들이 있었습니다. 우리는 코스트코에서 냉장고를 사려고 운전하는 사람이 있어서 실제로 집을 빌릴 수 있었습니다. 왜냐하면 우리는 냉장고가 없는 집이었기 때문입니다. 네, 온갖 혼란이 일어났습니다.

제임스 :
타이밍이 전부라고 하면 그때가 가장 좋은 때입니다. 그래서 싸게 샀습니다. 그렇게 하기로 했을 때 빌드 비용도 고정되어 있었나요?

벤 :
응. 거기-

제임스 :
아, 아파.

벤 :
그래, 그래. 우리가 계약을 맺은 거래가 하나 있었고 건축업자는 5만 달러를 청산했습니다. 우리와 계약을 파기하려면 5만 달러를 지불해야 했습니다. 그리고 그들은 말 그대로 계약을 파기했습니다. “우리는 이 계약을 파기하고 있습니다. 우리는 할 수 없다”-

데이브 :
와. 그렇게 나빴어? 맙소사.

벤 :
그것은 나빴다. 오스틴에 있었습니다. 그리고 집값이 너무 부풀려져서 그들은 "우리는 이 계약에서 멀어질 뿐입니다. 잊어버려.”

데이브 :
우와. 그건 미친 짓이야. 이제 그 수준이 떨어지기 시작했습니까? 공급 측면에서 상황이 나아지고 있습니까?

벤 :
오 예. 글쎄요, 공급망은 여전히 ​​약간 엉망이지만 주택 건설 산업은 이제 다시 뒤집혔고 판매는 떨어지고 있습니다. 그리고 저는 "오, 나는 이 영화를 전에 본 적이 있습니다."라고 생각합니다. 그러나 이번에는 지난번과 마찬가지로 아무도 하지 않았습니다. 이제 임대용 건물을 쫓는 더 많은 돈이 있습니다. 따라서 우리는 이 공간에서 유일한 구매자가 아닙니다. 그러나 네, 아시다시피 지금 시장은 많이 변하고 있습니다. 많은 변화가 있습니다.

데이브 :
당신이 수정 구슬을 가지고 있지 않다는 것을 알고 있지만, 내년 정도에 상황이 어떻게 될 것으로 보십니까?

벤 :
응. 내 말은, 어떤 면에서는 다음 해보다 내년이 더 쉽다는 뜻입니다. 우리는 4월부터 금리가 더 오래 오를 것이라고 말했습니다. 그리고 지난주 잭슨 홀 회의에서 파월은 2023년 연준 기금 금리가 6%라고 말했습니다. 따라서 기본적으로 3%로 빌렸던 곳에서 기본적으로 XNUMX% 또는 그 이상으로 차용하게 될 것이라는 의미입니다. 우리가 빌린 곳.
그래서 나는 산업이 멈추게 될 것이라고 생각합니다. 제 생각에는 대부분의 것들이 4% 이상의 이자율, 즉 연준 기금 이자율과 같은 기본 이자율을 넘지 않는다고 생각합니다. 그리고 우리의 기대는 인플레이션이 사람들이 기대하는 만큼 낮아지지 않고 이자율이 더 오래 지속된다는 놀라운 사실입니다. 그리고 그것은 마치 사람들이 "글쎄, 어떻게 그런 일이 일어날 수 있지? 너무 나쁩니다.” 그리고 그것은 "당신이 그것에 대해 어떻게 느끼는지 상관하지 않기 때문입니다."

데이브 :
죄송하지만 그게 사실입니다.

제임스 :
글쎄, 그것은 또한 역사가 반복됩니다. 70년대에 있었던 일이죠? 그것은 그냥 멈췄고, 그 다음 그들은 경제를 통해 작동하게 하고 다음 일을 진행해야 했습니다.

벤 :
응. 내 말은, 당신이 무엇을 보고 있는지 모르겠지만 우리에게는 300명의 직원이 있고, 임금이 있습니다. 노동 경쟁이 매우 치열합니다. 음식, 모든 것. =인플레이션이 의미 있는 방식으로 하락하는 것을 보고 있지 않습니다. 그런데 왜 갑자기 바뀌는 것 같습니까? 그것은 나에게 가능성이 아닌 것 같습니다. 그래서 우리는 700월에 투자를 정말 늦추고 현금을 모으기 시작했습니다. 그래서 우리는 지금 약 2020억 달러의 건조 분말을 가지고 있습니다. 그래서 우리는 교대근무를 할 준비가 되어 있었고 상당히 준비가 되어 있었습니다. 그리고 나서 변화는 당신이 가서 신용에 투자해야 할 것입니다. 이것은 또 다른 배움입니다. 왜냐하면 저는 잠시 동안 이 일을 해왔기 때문입니다. 금융 위기에서 모든 조치는 유동 신용 시장에서 발생합니다. 2008년이나 XNUMX년처럼 부동산을 살 수는 없지만 종이는 살 수 있습니다. 그래서 종이는 가격이 훨씬 더 빨리 변하는 곳이며 훨씬 더 많은 고통을 받을 수 있습니다. 그러나 그것은 대부분의 사람들이 보지 못하는 부동산 산업의 완전히 다른 부분입니다. CMBS, RMBS, 자산 담보부 증권, 그런 것들입니다.

제임스 :
오, 예, 그들이 그 종이를 싸게 버릴 것이기 때문입니다. 2009년에 내가 한 최고의 거래 중 하나를 기억합니다. 우리가 거래를 했을 때 그것이 얼마나 좋은 거래인지조차 몰랐습니다. 누군가가 우리에게 와서 … 대주. 그리고 그들은 "이봐, 우리는 이것을 원한다." 그들은 그것을 10달러에 50센트에 우리에게 팔았습니다. 그리고 나서 우리는 "오, 좋아, 멋지다. 우리는 이것을 살 수 있을 것입니다. 차단하겠습니다. 아무도 원하지 않아.” 그리고 결국 낙찰을 받았습니다.
우리는 경매 일주일 전에 그것을 샀다. 우리는 종이를 샀다. 우리는 그것을 경매 단계로 가져갔습니다. 우리는 그것을 금지했습니다. 그리고는 입찰가를 올렸다. 우리가 건물을 지키고 싶었기 때문에 그들은 우리를 향해 그것을 밟고 있었습니다. 우리는 그것을 팔 생각이 없었습니다. 그리고 누군가가 그것을 정말로 원했기 때문에 우리는 300일 만에 10%의 투자 수익을 올렸습니다. 그리고 우리는 그것을 팔 생각이 없었지만 우리는 "그게 가장 쉬웠어요."라고 생각합니다. 우리는 그것을 만질 필요가 없었습니다. 우리는 아무것도 할 필요가 없었습니다. 녀석은 그것을 주었다. 우리는 그것을 에스크로 받았고, 모든 면에서 승리였습니다. 그것이 무엇을 할 수 있는지 놀랍습니다.

벤 :
응. 그래서 우리는 모두 부동산 사업을 하고 있습니다. 하지만 여러분이 알지 못하는 그림자 부동산 산업이 있습니다. 돈을 빌리고, 아파트를 사고, 집을 사고, 결국에는 , 그 자산의 대부분은 실제로 자금이 조달됩니다. 그리고 사람들이 당신의 종이를 사고 그것을 활용하는 신용 ​​시장의 이 평행한 부동산 세계가 있습니다. 그렇죠? 그래서 실제로 집을 살 때 아파트를 살 때 75% 정도를 빌리게 됩니다. 그리고 배후에서 누군가가 그 종이를 사서 10번도 사용했습니다. 그리고 나서 누군가가 그들의 종이를 사서 그것을 10배 더 끌어 올렸습니다. 그리고 수조에 달하는 부동산의 그림자 산업은 단지 부채뿐입니다. 주식보다 훨씬 더 매력적입니다.

데이브 :
정말 흥미롭네요. 응. 저는 사실 지난주에 노트 펀드에 투자하는 것을 보고 있었습니다. 지금 투자하기에 정말 좋은 곳 같습니다. Ben, 몇 분만 더 시간을 주시면 감사하겠습니다. 그래서 채권 투자와 신용 시장에 대해 다시 이야기해야 할 것 같습니다. 매우 흥미로울 것입니다. 하지만 우리가 가기 전에 청중에게 어디에서 ... 분명히 그들이 Fundrise.com에서 당신을 찾을 수 있는지 말해 주시겠습니까? 하지만 누군가 당신과 소통하고 싶어한다면, 그들이 할 수 있는 가장 좋은 곳은 어디입니까?

벤 :
글쎄요, 저는 트위터에서 활동 중입니다. 그래서 제 트위터 핸들은 @BenMillerRise입니다. 예를 들면 Rise, @BenMillerRise dot… 누군가가 기본 이메일 주소로 저에게 이메일을 보낼 때마다 저는 항상 그것을 받습니다. 그래서 저는 항상 사람들의 말을 듣는 것에 관심이 있습니다. 당신은 많은 것을 배웁니다. 우리의 실제 투자자 기반은 지속적으로 우리와 소통하고 있습니다. 그리고 우리는 항상 정말 흥미로운 것들에 대해 배우고 있습니다. 이 시점에서 기본적으로 모든 곳에 사람이 있습니다. 그리고 그들은 정보를 공유하는 데 정말 관대합니다. 그래서 사람들의 이야기를 듣는 것을 좋아합니다.

데이브 :
대박. 엄청난. 벤, 여기 있어줘서 정말 고마워. 이것은 매우 재미있었고 많은 것을 배웠습니다. 그리고 우리는 곧 당신을 쇼에 다시 데려와야 할 것입니다.

벤 :
엄청난. 훌륭한.

제임스 :
만나서 반가웠어, 벤.

데이브 :
정말 재미있었습니다. James, Ben과의 대화에 대해 어떻게 생각했습니까?

제임스 :
내가 아직 투자자로서 얼마나 작은 존재인지 깨닫게 해주었다.

데이브 :
오, 친구, 시작도 하지 마세요.

제임스 :
하지만 뭔지 알아? 나는 이 큰 기관의 사람들과 자주 이야기할 수 없습니다. 그리고 내가 그들과 진정으로 이야기할 수 있는 유일한 시간은 그들의 제안이 나보다 훨씬 높다는 알림을 받았을 때입니다. 그래서, 그들과 이야기하고 알아내는 것이 좋았습니다. … 그러나 그들이 어떻게 물건을 이리저리 움직이고 사물을 바라보는지 보는 것은 매우 흥미로웠습니다. 그리고 그것은 우리와 동일한 핵심 원칙을 가지고 있습니다. 효율적이고, 올바른 거래를 구매하고, 귀하의 절차가 최대화되지 않도록 합니다. 즉, 핵심 원칙은 동일했습니다. 나는 돈이 다르다고 생각한다, 내가 깨달았다.

데이브 :
녀석. 당신이 Fundrise와 이야기하고 작은 느낌이 내가 당신과 이야기할 때마다 느끼는 것입니다. 이제 실제로 어떤 느낌인지 알 수 있습니다. 네, 정말 재미있다고 생각했습니다. 저는 건설-임대에 대한 경제적인 관점에서 정말 매료되었습니다. 그가 말했듯이 이것은 이전에 존재하지 않았던 완전히 새로운 자산군입니다. 이전에는 임대를 위해 다가구를 지었거나 이전에 소유주가 점유했던 단독 주택을 임대 주택으로 재사용했습니다. 정말 흥미로운 현상입니다. 그리고 그것에 대해 많이 읽었습니다. 그러나 그의 요점까지 그는 50,000개 정도밖에 없다고 말했습니다. 따라서 시장을 인수하는 것과는 다릅니다. 하지만 그것이 그들이 하는 시장에 영향을 미치는지 확인하기 위해 앞으로 몇 년 동안 저는 확실히 지켜볼 것입니다.

제임스 :
제 생각에 우리가 작은 마구간에 들어가서 흙이 훨씬 저렴해지면 ... 그들이 건축 대 임대를 하지 않는 이유는 흙이 비싸고 건축이 비싸기 때문입니다. 하지만 둘 다 지금 당장 내려오고 있습니다. 그래서 아마도 그것은 스위트 스폿에 도달하고 더 많은 일을 하기 시작합니다.

데이브 :
네, 재미있을 겁니다. 듣는 모든 사람들을 위해, 우리가 녹음하기 전에 보통 게스트와 우리는 서로를 알아가기 위해 몇 분 동안 이야기합니다. 그리고 James는 Ben과 나에게 그가 방금 한 81단위 거래에 대해 이야기하고 있었습니다. 그리고 Ben은 당신이 얼마나 좋은 거래를 얻었는지 완전히 놀랐습니다. 매우 궁금하기 때문에 이 거래와 어떻게 성사시켰는지 빨리 알려주시겠습니까?

제임스 :
그래, 그래서 우리는 찾고 있었다. 우리는 시애틀에서 30~40개 단위의 소규모 신디케이션을 합니다. 그리고 나서 우리는 50에서 100 사이에 들어가려고 노력했습니다. 왜냐하면 그가 말하는 리모델링 자산 관리의 효율성은 수익에 큰 차이를 만들기 때문입니다. 그리고 최근에 우리가 알아차린 것은 그 거래가 지금 ... Fundrise와 같은 사람들이 와서 그것들을 모두 구매하기 때문에 11.8 캡, 11.8 캡처럼 거래되고 있다는 것입니다. 그리고 그 속도가 느려졌습니다. 그래서 사실, 우리가 약 12개월 전에 11.8만에 제안을 한 판매자였습니다. 그리고 그는 그것을 거절했고, 거절하고, 거절했습니다. 그는 시장에 갔고, 그의 새 거래소를 찾았고, 10.8시 XNUMX분에 두 번 묶여 있었습니다. 그는 당시 최대 XNUMX만까지 갔다. 자금 조달은 두 번 모두 폭발했습니다. 그리고 우리는 단지 ... 음, 사실, 우리의 XNUMX 숫자는 거래 비용과 요금 때문에 XNUMX로 떨어졌습니다.
그래서 우리는 81개월 동안 내내 그와 일관성을 유지했습니다. 그리고 우리는 "이봐, 요금을 기준으로, 여기 우리의 새로운 번호가 있습니다."라고 말하면서 우리의 제안을 계속 업데이트했습니다. 그리고 우리는 항상 우리 번호의 논리가 이 사람과의 비율 때문에 변경되었다고 생각했습니다. 왜냐하면 그는 더 큰 판매자이기 때문입니다. 하지만 우리는 결국 10.9개 유닛을 가두었습니다. 약 25만. 각 단위에 약 30만 달러, XNUMX만 달러를 투자해야 합니다. 우리는 창문, 사이딩, 지붕에 부딪치는 부드러운 장식을 할 것입니다. 그러나 너무 미친 것은 아닙니다. 기계식은 좋습니다. 그리고 우리는 이제 더 많은 기회가 있기 때문에 흥분됩니다. 하지만 지금 중요한 것은 숫자를 그대로 유지하는 것입니다. 그리고 번호를 변경해야 하는 경우 변경하는 동안 사람들을 교육하여 여러분이 번호를 인수하려고 한다고 생각하지 않도록 하십시오. 그리고 그것은 모두 함께 왔습니다. 그러나 분명히 나는 ​​내가 그에게서 반환 양말을 날려 버린 것처럼 보이는 것을보고 기뻤습니다.

데이브 :
응. Ben은 James에게 그가 매수한 cap rate를 물었다. 그는 특히 시애틀에서 들어본 적 없는 5.8이라고 말했습니다. 그렇죠? 당신은 몇 년 전에 그것이 3.3, XNUMX 또는 그와 비슷한 것이라고 말했습니다.

제임스 :
네, 5.8위 안에 들었습니다. 이제 5.8은 안정화 이후입니다. 그래서 우리가 열심히 일한 후에는 XNUMX시 XNUMX분에서 XNUMX시 사이가 될 것입니다. 바로 거기에 있습니다. 그래서 기존에 없었습니다.

데이브 :
그래서 거기에 보험을 드는 겁니까?

제임스 :
응. 안정화, 우리는 5.8에 있습니다.

데이브 :
하지만 그래도 꽤 괜찮습니다.

제임스 :
그거 알아? 그리고 우리가 더 잘할 수 있다고 생각합니다.

데이브 :
당신은 만족할 줄 모른다. 당신은 더 잘해야합니다.

제임스 :
더 잘해야합니다.

데이브 :
괜찮은. 엄청난. 자, 오늘도 수고하셨습니다, 제임스. 언제나처럼. 항상 좋은 질문을 하고 자신의 경험에 대해 매우 적절하고 재미있는 이야기를 합니다. 참여해주셔서 감사합니다. 들어주셔서 감사합니다. 그리고 다음 시간에 The Market에서 뵙겠습니다.
The Market은 저와 Dave Meyer, Kailyn Bennett가 만들고 Kailyn Bennett가 제작하고 Joel Ascarza와 Onyx Media가 편집하고 Nate Weintraub가 카피라이팅을 합니다. 그리고 BiggerPockets 팀 전체에 특별한 감사를 드립니다. 쇼 온 마켓의 내용은 의견일 뿐입니다. 모든 청취자는 데이터 포인트, 의견 및 투자 전략을 독립적으로 확인해야 합니다.