데이브 :
이봐, 무슨 일이야, 모두. 온마켓에 오신 것을 환영합니다. 저는 호스트 Dave Meyer이며 오늘 온 마켓 패널 전체에 합류했습니다. Jamil, Kathy, Henry, James가 합류했습니다. 다들 어떻게 지내?

캐시:
환상적.

헨리 :
신난다.

데이브 :
글쎄요. 여기 있어 주셔서 감사합니다. 우리는 몇 달 전에 정말 인기가 있었던 쇼를 반복할 것입니다. 기본적으로 우리는 여기의 각 공동 진행자에게 다시 숙제를 주고 그들에게 가장 인기 있는 이야기를 가져오도록 요청했습니다. 오늘날의 주택 시장에 대해 흥미롭습니다. 그리고 경제에서 일어나고 있는 모든 일을 고려할 때 선택할 수 있는 것이 많을 것이라고 생각합니다. 나는 우리가 주택 시장의 다른 면과 자신의 투자에 대해 생각해야 할 다른 각도를 보여주는 정말 흥미로운 이야기를 가지고 있다고 생각합니다. 그것으로, 이것으로 뛰어 갑시다. 제임스, 시작하겠습니다. 이번 주에는 어떤 이야기를 가져오셨나요?

제임스 :
이것은 제가 발견한 정말 흥미로운 이야기입니다. 지난 12년 동안 우리는 모든 것에 대해 들었습니다. 사실, 지난 3.7~2014년 동안 우리는 월스트리트가 단독 주택을 모두 사들이고 그것이 무엇을 위해 하고 있는지에 대해 들었습니다. 인벤토리, 지출한 금액. 이 기사의 제목은 "부동산 전문가들은 보물 수익률이 상한선에 가까워짐에 따라 엄청난 매도세가 나타날 것으로 보고 있습니다." 그것이 의미하는 바는 그들이 말하는 것은 지난 5.4개월 동안 국채 수익률이 극적으로 증가했다는 것입니다. 현재 수익률은 최대 4.4%에 이르고, 단독주택 수요로 24년부터 캡레이트도 급격히 하락해 XNUMX%에서 XNUMX%로 떨어졌다. 그들이 말하는 것은 우리 모두가 보고 있거나 지난 XNUMX개월 동안 본 것처럼 여백이 압축되었다는 것입니다. 거래를 성사시키려면 더 적은 마진으로 구매해야 했습니다.
이 기사에서 말하는 것은 이것이 주요 후퇴가 될 수 있으며 부동산은 ... 또는 월스트리트는 부동산을 위해 건설되지 않았다는 것입니다. 그들은 돈을 벌기를 원하고 안정적인 수익을 원하지만 이제는 더 쉽게 투자할 수 있게 되었습니다. 즉, 월스트리트는 더 많은 작업이 필요하고 많은 시간이 소요되기 때문에 식욕을 잃는다는 것입니다. 더 많은 직원이 있는 반면, 그들은 자금을 국고 수익률에 넣고 거의 동일한 수익을 올릴 수 있습니다. 이것으로 헤지펀드가 막대한 자금을 투입하는 상황이 종료될 수 있습니다.
내가 흥미롭게 생각한 또 다른 것은 은행으로서 어떻게 ... 이러한 헤지 펀드의 대부분은 은행에서 자금을 조달하고 이 은행은 마진 콜을 할 수 있어 이 회사가 구입한 주택의 양과 함께 재고를 시장에 강제로 넣을 수 있습니다. 정말 늘릴 수 있습니다. "이 집들은 다시는 볼 수 없고, 이 헤지펀드에 삼켜졌다"는 이야기가 많이 나왔지만, 사실 변화는 헤지펀드에 은행이 있다는 것입니다. 은행은 결국 그들이 말하는 대로 해야 합니다. 재고가 증가한 것을 볼 수 있었습니다.
그것은 매우 흥미로운 개념입니다. 부동산 수익이 너무 하락하여 은행이 다른 곳으로 이동하고 장부를 정리해야 하기 때문에 더 많은 재고가 시장에 출시되는 것을 볼 수 있습니다.

데이브 :
예, 모든 사람에게 기본적으로 이 기사와 James가 말하는 것은 과거에는 많은 사람들이 세계에서 가장 안전한 투자로 간주하는 미국 국채 수익률이 극도로 낮고 매력적이지 않았다는 것입니다. 이로 인해 헤지 펀드와 사모 펀드 회사를 포함한 투자자들이 처음으로 부동산과 같은 것에 투자하게 되었고 가격을 부풀리는 데 도움이 된 주식 시장에 돈을 주식 시장에 쏟아부었습니다.
그러나 연준이 금리를 인상하고 채권 수익률이 오르기 시작하면서 세계에서 가장 안전한 투자와 부동산 사이의 스프레드는 점점 작아지고 있습니다. 이는 아마도 이 펀드가 단독 주택을 구입하거나 다가구 부동산에 투자하는 위험을 감수하고 싶어하지 않고 대신에 “그거 알아? 미국 정부에 드리겠습니다. 그들은 채무 불이행을 한 적이 없습니다. 일이 훨씬 적기 때문에 인플레이션보다 적더라도 4%를 받는 것이 좋습니다.”라고 James가 말했습니다. 다른 분들은 이 이야기에 대해 어떻게 생각하시나요?

자밀:
글쎄요, 바로 시작해서 우리가 대화의 한 부분을 놓치고 있는 것 같아요. 아니면 기사를 쓴 사람이 실제로 요금이 약간 떨어지기 시작할 때 어떤 일이 일어나는지에 대해 이야기하지 않는 것 같습니까? 그렇다면 우리는 어떤 감사도 고려하지 않고 있습니까? 그냥 존재하지 않는 부분인가요? 다시 말하지만, 시간이 지남에 따라 상황이 안정될 것임을 압니다. 우리는 요금이 결국 낮아질 것이라는 점을 이해합니다. 마술처럼 나타날 부동산의 크고 숨겨진 인벤토리는 없습니다. 이 건축업자는 언젠가 시장에 재고로 가득 차게 될 단지 그림자 건물 주택이 아닙니다. 그런 일은 일어나지 않습니다.
제 생각에는 이것이 훌륭한 비교라고 생각합니다. 국채 수익률과 캡 금리는 서로 매우 유사하지만 이 대화에서 변수가 누락되어 있다고 생각합니다. 나는 그들의 주장을하기 위해 의도적으로 그 변수를 생략했다고 생각합니다. 그것은 단지 내 생각입니다.

캐시:
앞으로 나아가는 것은 정말 흥미로운 개념입니다. 특히 상업용 부동산의 경우 cap rate가 점점 낮아지면서 재무부에 투자하는 것이 더 쉬워질까요? 현재 수익률은 3.4%입니다. 그 이하의 상한선이 있습니다.

자밀:
참된.

캐시:
다시 말하지만, 부동산에는 대출 상환과 같은 다른 이유가 있고 Jamil이 말했듯이 사람들이 부동산을 좋아하는 이유는 캡 레이트 외에 다른 이유가 있습니다.

제임스 :
응. 감가상각, 그 세금 혜택이 있습니다. 이것이 진정 노리는 것은 큰 아파트가 아닌 XNUMX가구의 주거공간이다. 부동산은 항상 대안 투자였다는 얘기다. 헤지 펀드 자금의 양이 실제로 주식 시장에서 실제로 월스트리트와 더 많이 묶여 있는 곳으로 평평해지기 시작했지만 이것이 투자자들에게 좋은 큰 출구가 될 수 있기 때문입니다. 우리는 정상적으로 물건을 구매할 수 있으며 이는 실제로 게임에 머물기를 원하는 사람들에게 엄청난 구매 기회를 만들 것입니다.

헨리 :
응. 처음으로 주택을 구입한 사람이나 지난 XNUMX개월에서 XNUMX년 동안 진정으로 사고 싶은 물건을 찾기 위해 고군분투하는 사람에게 좋은 소식이라고 생각합니다. 사람들이 찾는 인기 있는 시장에서 이러한 주택 중 일부가 다시 시장에 나오는 것을 잠재적으로 보게 될 것입니다. 그것은 첫 주택 구입자에게 긍정적인 일입니다. 투자자의 입장에서 큰 거래는 아니라고 생각합니다. 투자자의 관점에서 이것이 발생하든 그렇지 않든 여전히 기회가 있으며 많은 도시에서 전국적으로 충분한 재고가 없습니다. 그래서 그렇다 하더라도 재고 문제를 해결하는 데 필요한 것과 비교하면 여전히 버킷의 한 방울일 것입니다.

데이브 :
그리고 기억하기만 하면, 우리는 최근에 John Burns가 쇼에 출연하여 기관 투자자들이 더 큰 주택 시장에 실제로 얼마나 많은 영향을 미치는지에 대해 이야기했습니다. 국가적 차원에서 보면 그리 크지는 않지만, 물론 샬럿이나 애틀랜타와 같은 시장 중 하나에 살고 있다면 미친 듯이 사들이는 것이 훨씬 더 큰 영향을 미칠 것입니다. 알았어, 제임스. 좋은 이야기. A. 그레이트 드리겠습니다.

캐시:
압력이 가해졌습니다.

데이브 :
오 소년. 아니요, 다음에 영감을 주어야 합니다. B 플러스입니다. 나는 나의 XNUMX학년에 As를 줄 수 없다.

제임스 :
와우.

데이브 :
괜찮은. 글쎄, 여기에서 요금에 대한 아이디어를 계속 유지합시다. 캐시, 연방준비제도이사회(Federal Reserve)의 금리 인상을 우리에게 가져다 줄 수 있는 능력이 있는 것 같습니다. 맞나요?

캐시:
응. 제 말은, 저는 항상 연방 준비 은행에 초점을 맞추고 싶습니다. 왜냐하면 그들은 결국 모든 것을 조작하는 사람들이기 때문입니다. 그들이 하는 일에 주의를 기울이지 않고 앞서 나가면 방심할 수 있습니다. 그래서 해변에서 나와 함께 On Market YouTube 비디오를 만들었습니다. 연준이 돈을 벌거나 시스템에서 돈을 빼내는 방법을 조류와 비교하는 것입니다.
이 기사는 Bloomberg에서 가져온 것이며 제목은 "연준이 QT에 대해 본격적으로 나서려고 하지만 두려워하지 마십시오"입니다. QT는 무엇입니까? 양적 강화입니다. 연준의 조치입니다. 양적 완화는 시장을 자극하고 긴축은 그 반대일 때입니다. 그것이 우리가 일년 내내 일어나고 있다는 것을 알고 있었습니다. 이 기사의 흥미로운 점은 정말 기술적인 기사라는 것입니다. 나는 여전히 사람들이 Fed가 무엇을 하는지 이해하기 위해 최선을 다하는 것이 매우 중요하다고 생각합니다. 지루하고 혼란스럽더라도 읽어보세요. 자막 몇 개만 읽어보겠습니다.
현금 과잉. 기관들은 무엇을 해야 하는지 아는 것보다 더 많은 현금을 가지고 있으므로 연준에 돈을 보관하고 있습니다. 지금 당장 알아야 할 것은 돈이 여전히 돌고 있다는 것입니다. 내, On Market, YouTube 비디오처럼 여전히 돈의 쓰나미가 돌고 있습니다. 부동산 투자자에게 영향을 미치는 방식은 그 비유를 사용하면 해변가 주택과 같으며 약간 높은 곳에 있는 주택보다 더 위험할 것입니다. 그러나 이러한 해변가 속성 중 일부는 다른 주기를 거치기 위해 만들어지고 다른 속성은 그렇지 않습니다. 말 그대로, 내가 살고 있는 곳에서는 매년 서핑을 하고 있었고 물 속에 나무가 있었습니다. 왜냐하면 특정 속성 파티오... 만조가 그곳에 도착했을 때 데크가 바다로 나갔기 때문입니다.
특정 속성이 영향을 받습니다. 이 많은 돈이 시장에 쏟아지면 특정 지역이 영향을 받을 것입니다. 피해가 있을 것입니다. 연준이 그 돈을 회수함에 따라 절대적으로 손해를 보게 될 것입니다. 그것이 일어나고 있는 일입니다. 일년 내내 일어나고 있습니다. 연준은 시장에 홍수를 일으켰습니다. 내가 홍수라고 말할 때, 나는 단지 이 통계를 찾고 있었던 것뿐이었습니다... 2020년 15.4월, Fred M2에 21조 6천억 달러가 유통되었습니다. 찾아보세요. XNUMX년 반이 지난 오늘날에도 여전히 XNUMX조 달러입니다. 그래서 여전히 오늘날 우리는 XNUMX조 달러에 달하고 있습니다. 이 긴축 정책이 진행되고 있는 오늘날에도 더 많은 돈이 쏟아지고 있습니다. 우리는 거기에 없습니다. 아직도 돈이 너무 많이 돌아다니고 있습니다. 이것이 우리가 계속해서 일자리 증가를 보고 있는 이유입니다. 그래서 우리는 인플레이션을 계속 보고 있습니다. 이것은 말하지 않은 이야기입니다.
당신은 이 기사에서 이것을 찾지 못할 것이고 그것은 나를 혼란스럽게 합니다. "잠깐만요, 연준이 홍수를 일으켰습니다."와 같습니다. 이제 그들은 그것을 뒤로 당기고 있습니다. 그리고 그들은 "오, 무슨 일이 일어났는지 모릅니다."라고 말했지만 그들은 해냈습니다. 이것을 다시 비교하기 위해, 우리가 2008년과 비교했을 때 우리의 지난 쇼와 어떻게 비교합니까? 이것은 나에게 충격을 주었다. 오늘에서야 찾아봤습니다. 2007년, 바로 2008월. 7.4년 직전에 상황이 완전히 무너졌을 때 XNUMX명이 있었습니다. 준비됐나요? 이건 미쳤어. 당시 유통량은 XNUMX조XNUMX억 달러.
지난 번 시장이 정점에 달했을 때 7.4조 21천억 달러의 유통량이 있었습니다. 오늘날에는 어디로 가야 할지 모르는 상황에서 XNUMX조 달러가 훌쩍훌쩍 뛰어다니고 있습니다. 연준은 은행들이 테이퍼링할 때 다시 넣어두도록 하는 역 레포를 하고 있습니다. 모두 조작된 게임일 뿐입니다. 이는 모두 시장에 다르게 영향을 미칠 것입니다. 그렇기 때문에 부동산 전략에서 나는 헤드 라인 도시에서 벗어나 있습니다. 우리는 아무도 이야기하지 않는 작은 영역에 있습니다. 헤지 펀드는 거기에 들어가지 않습니다. 우리는 더 높은 곳에 있는 작은 부동산에 머물고 있습니다.

헨리 :
아칸소주, 지금은 그렇게 나빠 보이지 않습니다.

데이브 :
흥미롭네요. 지난 주에… XNUMX월 중순에 연준이 발표했고… 실례지만, 인플레이션 데이터가 나왔고 적어도 핵심 인플레이션에 대해서는 약간 반등한 것으로 나타났습니다. Kathy, 이 모든 돈이 돌고 도는 것은 연준이 지금까지 금리 인상과 관련하여 하고 있는 것이 아직 통화 공급에 실제로 영향을 미치지 않았거나…

캐시:
지금까지는 돈이 너무 많이 돌고 있는 것 같지만 모기지 이자율이 주택 시장에 영향을 미치는 것은 분명합니다. 다시 말하지만, 그것에 대해 충격을 받거나 화가 난 사람들을 위해 작년 이맘때 헤드라인 뉴스는 "세상에, 집값이 통제 불능입니다. 너무 빨리 올라가서 살 것도 없고 오픈 하우스에 90명이 있습니다.” 좋지 않았다. 오늘 우리가 있는 곳은 그보다 더 좋은 곳입니다. 일부 시장에서는 가격이 방금 상승했기 때문에 가격이 하락할 것입니다. 내 말은, 일부 시장에서는 이 30, 40%가 지속 가능하지 않다는 것을 알고 있습니다. 그 시장은 후퇴를 느낄 것입니다. 그리고 다시, 아칸소주는 아닐 수도 있습니다. 우리는 볼 것이다. 상황이 너무 빠르게 변화하는 시기에 은폐하고 이 모든 것이 실제로 일어나지 않고 기본 사항일 뿐인 안정적인 시장에 있는 것이 전부입니다.

제임스 :
제가 들은 한 가지는 우리는 중개업소이고 다양한 투자자들과 함께 일하고 있습니다. Kathy가 말했듯이 일부 사람들은 이것을 좋아하지 않을 수 있습니다. 연준은 확실히 너무 많은 돈을 발행했지만 우리 모두는 투자자로서 지난 18개월 동안 많은 이익을 얻었습니다. 임대료가 오르고 이윤이 올라갔고 이 문제를 수정하면서 너무 과도하게 빠져나갔습니다. 그들은 이 문제를 해결하기 위해 아마도 다른 방법을 넘어서야 할 것입니다. 바로 지금 사람들은 그 해일이 다른 방향으로 돌아올 수 있는 곳이 너무 두려워서 문을 잠그고 있습니다. 하루가 끝나면 항상 적응할 수 있습니다. 그들이 수정하는 동안... 내 말은, 그들이 그렇게 많은 돈을 주입할 때, 우리는 우리가 게임을 유지하기 위해 구매하는 방식을 전환했습니다.
Fed가 수정한 대로, Kathy가 정리한 이 기사를 읽는 것이 정말 중요합니다. 읽고 나서 계획을 조정하고 그들이 하고 있는 일에 정말로 주의를 기울일 수 있기 때문입니다. 그러나 인플레이션이 다시 오르면서 연준이 계속해서 이를 노릴 것이라고 생각합니다. 실업률은 여전히 ​​사상 최저 수준입니다. 우리는 그들이 COVID에 반응한 것과 같은 방식을 볼 수 있고 실업의 인플레이션을 볼 수 있으며 사람들은 당신이 말했듯이 준비하고 더 높은 곳을 찾아야 합니다.

캐시:
응. 내가 말할 때 James는 느슨한 시장을 조심하십시오. 분명히 당신의 시장과 Jamil's가 있는 Phoenix의 이 시장은 실제로 많은 인구 증가, 많은 사람들이 그곳으로 이동하고 많은 입찰을 본 시장입니다. 아직 작동 중입니다. 차이점은 이제 그 사람들이 더 나은 거래를 받고 있다는 것입니다. 이 뜨거운 시장 중 일부에서 사람들이 여전히 피닉스에 가고 싶어 죽고 있다면 캘리포니아보다 저렴하거나 시애틀과 동일하기 때문에 여전히... 더 나은 거래입니다.

데이브 :
저는 실제로 지난 주에 대해 BiggerPockets에 대한 기사를 썼습니다. Jamil의 용어를 사용하여 그 시장이 어떻게 가장 떠들썩해 보이는지, 그러나 그들은 또한 정당한 이유 때문에 정말 뜨거워졌습니다. 그것은 그 도시에서 많은 경제 및 인구 증가가 있기 때문입니다. 그것들은 투자에 대해 정말 좋은 장기적 전망을 제공하지만, 현재 시장 요율에서 제 생각에는 그렇지 않습니다. 시장 가격보다 낮게 구매할 수 있다면, 그들이 말하는 것처럼 떨어지는 칼을 사서 잡지 않는 한 여전히 좋은 장기 투자가 될 수 있습니다.
Jamil, 당신의 숙제가 들어왔고 당신이 위험에 처한 주택 시장에 대해 이야기하고 싶었기 때문에 그것은 실제로 훌륭한 전환입니다. 맞나요?

자밀:
전적으로. 우리는 이전에 ATTOM 데이터에서 Rick Sharga와 이야기할 기회가 있었는데 그는 그가 우리의 현재 상황에서 가장 취약한 주택 시장에 대해 이야기했기 때문에 내가 흥미롭게 발견한 기사를 발표했습니다. 저와 이 이야기를 듣는 누군가에게는 이것이 매우 중요하다고 생각합니다. 왜냐하면 부동산 투자자로서 우리는 계속해야 하기 때문입니다. 우리는 기회를 만들어야 합니다. 우리는 기회가 어디에 있는지 찾아야 합니다. 우리는 Kathy와 같아야 하고 매력적이지 않고 헤드라인이 말하는 것이 아니라 유행하지 않는 것에 기반을 둔 본능을 따라야 합니다. 하지만 기본은 어디에 있고, 우리는 어디에서 기회를 찾고 있습니까? 우리는 어디에서 진정한 수익을 찾고 있습니까? Rick이 이에 대한 중요한 통찰력을 제공한다고 생각합니다.
그들이 말하는 것은 현재 미국에서 가장 취약한 주택 시장입니다. 가장 취약한 13개 시장 중 50개가 캘리포니아 내륙에 있었습니다. 이것이 그가 그것을 결정하기 위해 찾고 있는 변수입니다. 그는 경제성과 실업률, 그리고 총 소득에서 주택에 사용되는 비율도 보고 있습니다. 캘리포니아 스톡턴과 같은 시장을 보면 현재 실업률이 7%이고 전국 평균보다 훨씬 높지만 훨씬 더 높습니다. 그들은 또한 총 소득의 33% 이상을 그곳에 거주하는 데 사용하고 있습니다.
당신은 또한 가장 큰 고용 기회가 없는 취약한 시장이 있다는 사실을 결합합니다. 저는 그 정보를 볼 때 특히 장기 매수 후 보유를 위해 지금 부동산에 투자하고 있다면 어디에 자금을 배치해야 하는지에 대한 통찰력을 제공한다고 생각합니다.
그가 매우 취약하다고 생각한 다른 두 시장과 일리노이와 뉴저지 뉴욕에서 흥미로운 사실을 발견했습니다. 경제성, 실업률 및 주택에 사용되는 소득 비율을 기반으로 하여 심각한 취약성이 다시 나타났습니다. 일리노이주는 실제로 XNUMX위이며, 거기에 있는 많은 카운티는 실업뿐만 아니라 상당한 경제성 문제를 겪고 있습니다. 나는 당신이 구매할 곳을 볼 때 그 데이터에주의를 기울이는 것이 매우 중요하다고 생각합니다.
Henry가 꽤 오랫동안 Arkansas의 드럼을 치고 있었고 우리 모두가 리듬에 맞춰 머리를 흔들었어야 했기 때문에 Henry에게 전달해야 합니다. 전적으로. Rick Sharga가 최고의 투자 기회라고 생각하는 현재 가장 취약한 시장은 남부, 중서부, 특히 Arkansas입니다. 이러한 기회를 볼 때 이유를 물어봐야 합니다. 음, 다시 말하지만 가성비가 아주 좋습니다. 우리가 이야기한 주요 시장의 중간 가격보다 훨씬 낮은 가격으로 놀라운 주택, 놀라운 단일 가족 기회를 얻을 수 있습니다. 예를 들어 남부 캘리포니아 해안가와 피닉스, 중서부. 매수 후 보유 투자자로서 남부 및 중서부 시장에서 좋은 거래, 좋은 장기 매수를 찾을 수 있는 중요한 기회가 있습니다.
자본을 배치하려는 투자자로서 향후 5년에서 10년에서 XNUMX년 사이에 현금 흐름과 가능한 가치 상승의 기회를 찾고 있는 투자자로서 저는 헨리를 데이트 상대로 데려갈 것입니다. 그가 내게 알칸사스에서 좋은 거래를 팔도록 할 수 있다면.

헨리 :
Rick이 말하면 모두가 지금 듣고 싶어하지만 Henry가 말하면 모두 귀마개를 착용합니다. 괜찮은.

제임스 :
그러나 이러한 거품 시장과 함께할 수 있는 좋은 기회입니다. 이것들은 좋은 안정성과 많은 좋은 경제 이면에 있는 정말 비싸고 높이 평가되는 시장입니다. 그것에 대한 좋은 점은 또한 지나치게 정확하다는 것입니다. 코로나 XNUMX월처럼 엄청난 매수 기회가 될 것입니다. 그 시장에 관한 것은 그 구매자의 인구 통계가 많은 경우에, 많은 기술과 많은 재산이 있다는 것입니다. 그들은 스스로를 혼란스럽게 만들고 궁극적인 타이밍을 찾고 있습니다. 그들은 항상 시장의 시간을 맞추기를 원하지만 이는 불가능합니다. 당신은 그것을 읽고 준비하고 트렌드를 바로 잡으려고 노력할 수 있지만 시간을 맞출 수는 없습니다. 그것이 하는 일은 모두를 잠그는 것입니다.
내 말은, 우리는 지난 주에 2016년 이후로 본 적이 없는 가격으로 XNUMX채의 집을 샀고 기회가 있습니다. 그것이 내가 실제로 거품 시장을 조사하기 시작한 이유입니다. 왜냐하면 거품 시장은... 아무도 가고 싶어하지 않는 곳으로 가기 때문입니다. 그것이 당신이 가장 많은 부를 창출할 곳입니다.

데이브 :
괜찮은. 한 주 동안 Henry의 이야기로 넘어가기 전에 다른 것이 있습니까?

자밀:
잠깐, 내가 무엇을 얻었습니까? 제임스 등급을 매겼습니다. 내 등급이 얼마인지 알려주지 않았어.

캐시:
저도 학점을 받지 못했습니다. 네 [00:21:23 들리지 않음]-

데이브 :
자밀, 아무 이유 없이 B 마이너스 줄게. 솔직히 그냥 지었습니다.

자밀:
공정한.

데이브 :
모르겠어요. 비록 그것이 아주 좋은 이야기였지만, 나는 당신이 다음에 더 잘할 수 있도록 영감을 주고 싶습니다. 캐시, 모르겠어요. 나는 당신에게 C 플러스를 줄 것입니다. 왜냐하면 저는 단지 힘든 채점자이기 때문입니다. 모르겠어요. 이것들은 전혀 근거가 없습니다.

자밀:
젠장.

캐시:
그것이 내 GPA였기 때문에 나는 그것에 만족한다.

데이브 :
알았어, 헨리. 내가 사람들에게 주는 완전히 임의적인 등급의 이 게임에서 당신이 이길 수 있는지 보십시오.

헨리 :
괜찮은. 내 기사, 나는 그것을 임대로 되돌리고 싶었습니다. 나는 우리가 구매하는 것과 관련하여 주택 시장 상황에 대해 많이 듣는다고 생각합니다. 사야하나? 우리는 금리 등에 대해 많이 이야기하고 있습니다. 투자자도 많고 이미 매수한 사람도 많다. 우리는 임대와 임대의 세계에 있습니다. CNN 비즈니스에서 이 기사를 가져왔는데 "미국 임대료가 17개월 연속 사상 최고치를 기록했습니다."라고 나와 있습니다. 나는 그것이 관점에서 흥미로웠다고 생각했는데, 나는 당신이 생각하는 임대료가 어디로 갈 것인지에 대한 당신의 의견을 듣고 싶었습니다.
본질적으로, 그 기사의 요점은 임대료가 새로운 기록을 세웠기 때문에 평균 임대료가 월 $1879라는 것입니다. 이는 12년 전보다 300% 증가한 수치다. 집주인이 새로운 임대 계약을 체결할 때 보고 있는 보조 수치 중 일부를 살펴보면 한 달에 평균 약 160달러의 임대료를 인상하고 있습니다. 집주인이 현재 세입자로 갱신할 때 임대료는 한 달에 평균 $XNUMX씩 올라갑니다. 꽤 중요합니다. 기사는 계속해서 "임대료 가격이 차가워질 것으로 예상됩니다"라고 말하지만 쿨하다고 말하면 실제로는 전년 대비 성장률이 진정될 수 있지만 반드시 월세가 내려갈 것이라는 의미는 아닙니다. .
저에게는 나무를 통해 숲을 보는 것이 어렵습니다. 임대료가 언제, 그리고 내리는지 이해하기 어렵습니다. 내 말은, 전통적으로 임대료가 내려가지 않는다는 것입니다. 집값이 오르면 임대료가 오른다는 것을 알고 있습니다. 그 뒤에는 임대료가 있습니다. 어떤 상황에서 임대료가 하락하는 경향이 있습니까? 그리고 저는 이 상황을 보고 있습니다. 집주인의 입장에서 말하자면, 임대료를 올리는 원인 중 일부는 공급품입니다. 공급품은 구하기 더 어렵고 인플레이션 때문에 비용이 더 많이 듭니다. 집주인이 비용이 든다면, 누군가 이사를 가서 내가 장소를 수리해야 한다면, 작은 물건이라도 바닥에 페인트를 칠하고 다시 새것으로 만들어야 하는 경우… XNUMX년 전보다 지금이 더 비쌉니다. 내가 그 비용을 지불해야 하는 경우 투자자인 우리는 "내 투자에 대한 수익은 얼마입니까? 내가 쓰고 있는 돈은 어떻게 만회할 수 있습니까?” 이는 임대료 인상으로 이어진다.
노동력이 더 비쌉니다. 장소를 업데이트하려면 재료와 노동력이 더 많이 듭니다. 또한 자산 관리로 인해 사람들이 더 많은 비용을 지출하는 경우도 있습니다. 부동산 관리자들은 직원을 유지해야 하고 어렵기 때문에 요금을 인상하고 있습니다. 어딜가나 일자리가 생긴다는 뜻이다. 좋은 사람들을 계속 일하게 하는 것은 어렵습니다. 그들은 더 많은 비용을 지불해야 하며, 이는 집주인에게 그 비용을 전가한다는 것을 의미합니다. 우리는 그 휴식을 어디에서 볼 수 있습니까?
그것은 좋은 소식이며, 부동산을 소유하고 있다면 확실한 투자 수익을 얻을 수 있어야 한다는 관점에서 볼 때 임대가 필요한 사람들에게는 좋은 소식이 아닙니다. 그런 다음 금리가 계속 상승함에 따라 내일 또 다른 금리 인상이 가능할 것으로 예상됩니다... 금리가 계속 상승함에 따라 주택 판매가 냉각되어 구매하는 사람이 줄어듭니다. 그들은 여전히 ​​​​어딘가에 살아야하므로 임대해야합니다. 이는 임대료가 상승할 것이라는 의미이기도 하다.
저는 여러분이 거주하는 지역의 임대료에 대해 어떻게 생각하는지 듣고 싶습니다. 또는 부동산을 소유하고 있다면 임대료 인상에 대해 어떻게 생각하고 있으며 무엇을 기대하십니까?

자밀:
글쎄요, 지금 벽에 쓰여진 글이 우리가 어디서 놀고 집세에 대해 가격을 책정하는지와 관련하여 안정성을 말하고 있기 때문에 질문이 있습니다. 나는 그것이 곧 줄어들 것이라고 믿지는 않지만, 정리해고가 오고 있고 특정 산업 분야의 사람들이 자신의 자리에서 해고되고 있다는 사실을 어떻게 설명할 수 있습니까? 인재는 곧 판매될 예정입니다.
둘째, 우리가 보아온 이 공급망 문제가 결국 해결될 것이라고 생각합니다. 호스의 꼬임이 영원히 지속될 수는 없습니다. 우리는 모두 호스를 쳐다보고 있습니다. 우리는 모두 꼬임이 있는 곳을 알고 있으며 꼬임이 저절로 풀릴 것입니다. 그것은 탈출구를 찾을 것입니다. 그런 다음 가격이 절대적으로 하락할 수 있고 James와 같은 사람들이 와서 2016년에 지불한 가격으로 주택을 구매하게 될 이러한 취약성이 있는 시장에서 해당 투자자는 임대료를 낮추려는 경향이 있습니다. , 해당 속성을 가능한 한 빨리 채워서 수익이 평소보다 빠르게 생성되도록 합니다. 이러한 요인들이 정상화되기 시작하면서 궁극적으로 임대료가 하락하는 결과가 나타날까요?

데이브 :
현실적으로 일부 시장에서는 가격이 약간 내려갈 수 있다고 생각합니다. 하지만 모든 것이 시장에 따라 달라지는 것은 분명합니다. 하지만 모든 것과 마찬가지로 가격이 내리는 유일한 방법은 공급업체의 수요 감소가 증가하고 수요가 감소하는 경우뿐입니다. 아닐 것입니다… 제 생각에는 공급업체의 증가가 많이 둔화될 것입니다. 다세대 주택 건설은 단독 주택 건설보다 훨씬 더 탄력적이지만 이미 건설이 상당히 감소하고 있습니다. 현재 수요는 여전히 강력합니다. Jamil 님이 말씀하시기에 아직 대량 해고가 실제로 발생하지 않았기 때문입니다. 이는 좋은 일이지만... 앞으로 몇 년 동안 가능할 것입니다.
나는 우리가 엄청난 공급 과잉을 보게 될 곳이 어디인지 지금 당장은 보고 있지 않습니다. 저는 국가적 차원에서 앞으로 몇 달 동안 그런 일이 일어날 것이라고 보지 않습니다. 경기 침체가 심각하고 가계가 위축되면 수요가 감소할 수 있습니다. 기본적으로 사람들은 친구나 가족과 함께 이사하고 총 가구수가 줄어들면 수요가 줄어들 것입니다... 아직은 우리가 그렇게 가깝지 않은 것 같습니다. 물론, 그것은 바뀔 수 있습니다. 제게는 적어도 향후 XNUMX개월 정도는 전국적인 수준에서 임대료가 크게 하락하지는 않을 것 같습니다.

캐시:
응. 나는 더 동의할 수 없었다. 나는 당신이 이야기를 시작할 때 같은 말을 하려고 했습니다. 그것은 모두 수요와 공급에 관한 것입니다. 새로운 공급이 이루어지고 있으며 피닉스는 주의 깊게 관찰되는 지역 중 하나입니다. 단일 가족으로 Phoenix에 19,000개가 온라인으로 제공되고 있습니다. 새로운 공급이 오고 있고 나는 그것을 주시할 것입니다. 이것은 John Burns Real Estate Consulting의 훌륭한 데이터 포인트 중 하나입니다. 나는 20년 동안 그를 따라다녔다. 그는 새로운 공급이 온라인으로 들어오는 곳과 허가 및 시작이 일자리 창출보다 높은 곳의 데이터를 가지고 나옵니다. 우리가 주목해야 할 지표입니다. 지금 당장의 공급이 아니라 앞으로 다가올 것입니다. 응. 19,000단위라는 점에 유의하세요. 자밀, 저번에 흡수될 수 있다고 말한 것 같은데 맞나요? 당신의 통계는 기억나지 않지만, 부족이 있습니다. 그래서-

자밀:
320명당 한 집이나 그런 미친 통계가 있었던 것 같아요. 여전히 엄청난 부족이 있습니다. 재고가 엄청나게 부족합니다. 모퉁이를 돌면 무엇이 나올지 보는 것은 매우 흥미로울 것입니다.

제임스 :
우리가 전에 보지 못한 한 가지 알려지지 않은 요소가 있습니다. 바로 단기 임대 공급입니다. 거기에 구매한 재고가 상당합니다. 경기 침체가 시작되면서 상황이 진정된다는 것을 알고 있습니다. 그들은 그렇게 많이 임대하지 않습니다. 그 사람들은 비용을 지불하기 위해 시장에 나와야 할 수도 있습니다. 왜냐하면 하루가 끝날 때 그 물건을 채워야 하고 그것은 추가일 수 있기 때문입니다… 그들이 다른 쪽에서 취했기 때문에 현재 우리 시장에 있지 않을 것으로 예상합니다. 나는 우리가 그 측면에서 더 많은 공급을 볼 것이라고 생각합니다.

자밀:
James, 지난 XNUMX년 동안 얼마나 많은 집이 흡수되어 실제 거주지에서 빼앗아 단기 임대로 바뀌었는지 아십니까? 데이브, 무엇을 가지고 있습니까?

데이브 :
에어비앤비의 총 공급량은 약 1.3만개로 전체 시장의 약 1%에 해당합니다.

제임스 :
나는 그것이 어디에서 중요하다고 생각합니까?

데이브 :
매우 현지화되어 있습니다. 모든 것이 그렇듯이 현지화되어 있습니다. 휴가용 임대 지역을 보면 상당한 금액이 될 것입니다.

제임스 :
그런 다음 처음에는 없었을 수도 있는 휴가용 임대 지역으로 변한 일부 도시가 있습니다. STR이 가장 큰 영향을 미칠 수 있는 시장이라고 생각합니다. Tahoe는 항상 휴가철 임대 시장이 될 것입니다. 그것은 인위적으로 부풀려지거나 만들어진 STR 시장입니다.

데이브 :
지난 몇 년 동안 뜨거운 단기 임대 시장이 앞으로 몇 년 동안 타격을 입을 것이라고 전적으로 생각합니다. 우리는 팬데믹 기간 동안 두 번째 주택 수요가 미친 듯이 뛰는 것을 보았습니다. 이는 단기 임대 투자의 붐과 결합하여 해당 지역에서 엄청난 수요를 창출했으며 하락하고 있습니다. James의 말에 따르면 손님 관점에서 휴가용 임대에 대한 수요가 줄어들기 시작하면 수익이 떨어질 것입니다. 그것은 정직하게, 어쩌면 강제 판매를 만들 수 있습니다. 많은 시장에서 강제 판매가 발생하는 것을 보지는 못하지만 잠재적으로 발생할 수 있는 것입니다.

제임스 :
그것이 압류가 오고 있다고 생각하는 곳입니다. 그것은 투자 부동산의 물결이 될 것입니다.

데이브 :
응. 난 당신과 함께 있어요. 괜찮은. 글쎄, 나는 당신에게 내 이야기를 줄 것이고 당신은 모두 나에게 F 또는 당신이주고 싶은 점수를 줄 수 있습니다.

자밀:
헨리는? 그는 무엇을 얻었습니까?

데이브 :
Henry, 당신은 B를 받게 될 것입니다. 왜 그런지는 잘 모르겠지만 꽤 좋았습니다. 괜찮은. 내 이야기는 새로운 목록에 관한 것입니다. 팔로우 하신 분들이 계실지 모르겠지만 제가 정말 눈여겨 보고 있는 부분입니다. 우리 친구 Logan Mohtashami와 HousingWire는 많은 것을 강조했습니다. 새 목록은 기본적으로 시장에 도달하는 새 주택의 양이며, 이는 우리가 지켜본 매우 흥미로운 것입니다. 우리는 지난 몇 달 동안 '고정 효과'와 사람들이 금리가 훨씬 더 높은 하락하는 시장에 집을 팔 것인지에 대해 이야기해 왔습니다. 대답은 지금 매우 어려운 "아니오"인 것 같습니다. 새 목록이 전년 대비 18% 감소한 것을 확인했습니다. 그들은 항상 여름 이후에 감소하기 시작하지만, 평소보다 더 극적이고 빠르게 감소합니다.
저에게 이것은 주택 시장에서 일어나는 일에 매우 큰 의미를 가집니다. 왜냐하면 우리는 금리 인상이 경제성을 고갈시키고 시장에서 수요를 빼앗아 가고 있기 때문입니다. 사람들이 집을 팔지 않을 경우 동시에 시장에서 공급이 중단됩니다. 수요 감소의 적어도 일부를 상쇄합니다. 우리가 경기 침체에 접어들고 연준이 금리를 인상하는 이와 같은 상황에 처한 적이 없었는지 모르기 때문에 이 모든 것이 진행되는 것을 보는 것은 저에게 매력적입니다. 사람들은 자신의 집을 팔고 싶어하지 않으며 이는 재고 부족으로 이어질 수 있습니다.
다시 말하지만, 모든 것이 현지화되어 있지만 일부 시장에서는 재고가 상당히 빠르게 증가하고 안정화되고 있으며 점점 더 적은 수의 사람들이 집을 팔고 있기 때문에 두 시장에서 수평을 맞추기 시작하는 것을 볼 수 있습니다. 나에게 그것은 아마도 백스톱일 것이다. 나는 우리가 많은 시장에서 가격 하락을 보게 될 것이라고 생각하지만, 이것은 일부 사람들이 우리가 곧 보게 될 것이라고 예측하는 충돌 시나리오와 같은 상황을 방지하는 좋은 대출 관행에 대한 백스톱입니다. .

자밀:
나는 그 이야기를 좋아해요, Dave. 그리고 특히 Phoenix에서도 그것을 모니터링했습니다. 우리 자신의 수정 및 뒤집기 비즈니스 모델을 위해... 우리는 항상 더 많은 프로젝트에 더 많은 자본을 배치하는 것이 합리적인지 여부를 검토하고 있습니다. 저는 이것이 우리가 현재 작업하고 있는 인벤토리에 대해 향후 XNUMX개월 동안 볼 수 있는 것과 관련하여 최소한 약간의 유예를 제공한다고 믿습니다. 우리가 와서 해당 인벤토리를 시장에 가져올 때 계속해서 의미를 가질 수 있도록 최소한 적절한 속도를 판매하시겠습니까? 이렇게 말하기는 어렵지만 충돌 시나리오 생성의 백스톱을 언급했듯이 이것은 은색 라이닝입니다. 이것은 나에게 다소 좋은 소식이다.

헨리 :
나도 그렇게 생각해. 내 말은, 예, 새로운 목록이 떨어졌습니다. 우리 지역 시장에서 우리는 조금 평평해지기 시작했습니다. 반드시 다운된 것은 아니지만, 제 생각에도 사람은 사람이고 최고의 재정적 결정이기 때문에 항상 매도만 하는 것은 아닙니다. 우리가 보고 있는 것은 금리가 아직 정상화되지 않았다는 것입니다. 그것은 여전히 ​​​​항상 변화하고 있습니다. 다시 올라가야 합니다. 그것이 일정하게 유지될 때까지 사람들은 "좋아, 이것이 바로 뉴 노멀이 무엇인지"라고 느끼지 않을 것입니다. 그리고 그들은 앞으로 나아가기 시작합니다. 너무 많은 변화가 있기 때문에 사람들이 그냥 앉아서 "글쎄, 나는 무언가를 사러 가야하기 때문에 아직 팔고 싶지 않습니다. 그 비율은 계속 올라가고 내가 팔 필요가 없다면 그냥 가만히 앉아 있을 것입니다.” 그들은 뉴스를 보고 변동을 보기 때문에 더 의식이 있습니다.
제 생각에 금리가 지속 가능한 기간 동안 유지된다면 그것은 그대로일 것이고 사람들은 그것에 익숙해질 것입니다. 그러면 주택에서도 조금 더 움직이기 시작할 것입니다.

데이브 :
Jamil을 위한 참고용으로만. 지금 데이터를 보고 있습니다. 9,300월에는 피닉스에 7,300개의 신규 매물이 등록되었습니다. 2020월에는 XNUMX개로 떨어졌다. 한 달 만에 엄청난 하락세다. 기본적으로 XNUMX년 XNUMX월 수준... 아무도 집에서 나오지 않는 휴지 달. 그것이 바로 우리가 지금 되돌아가는 것입니다. 그것이 다시 떨어지면 그것은 단지 미쳤습니다 ... 그것이 다시 떨어질지 모르지만 그것은보기에 꽤 야생이었습니다. 우리가 계속할지 궁금합니다.

제임스 :
응. 내 생각에 그것의 일부는 너무 흡수율이 너무 낮아 사람들이 판매가 진행되는 것을 보지 못해서 집을 나열하기를 원하지 않는다는 것입니다. 우리는 그들이 아직 판매할 필요가 없거나 필요하지 않거나 해고되지 않은 이 전환기에 있습니다. 그들은 여전히 ​​​​그것을 알아 내려고 노력하고 있습니다. 그러면 많은 사람들이 이미 FOMO를 가지고 있습니다. 그들은 "나는 그것을 놓쳤다"고 말한다. 재고가 갑자기 감소한 반면, 적어도 우리 시장에서는 지난 달 재고가 58% 증가했기 때문에 새 목록이 감소했기 때문이라고 생각합니다. 그것은 58%로 점프할 것이고 그것은 단지 거래가 덜 진행되고 천천히 채워지고 있기 때문입니다. 나는 또한 사람들이 단지 혼란스러워하기 때문이라고 생각합니다. 그들은 "글쎄, 내가 오늘 목록을 작성하면 X 달러의 돈을 잃었습니다."라고 생각하고 있습니다. 예, 그들은 잠길 수 있지만 내가 계속 주시하는 한 가지 요인은 지난 71개월 동안 집을 구입한 사람들의 18%가 구입에 만족하지 않는다는 보고서를 읽었다는 것입니다.

자밀:
응. 후회했다.

데이브 :
정말요?

자밀:
넵.

데이브 :
우와.

캐시:
그들은 검사를 하지 못했습니다.

제임스 :
아니요, 검사가 없습니다. 그들은 이웃을 검토하지 못했습니다. 우리 쪽에서 봤습니다. 우리는 작년에 240개의 목록을 팔았고 사람들은 그것에 대해 생각하지 못했습니다. 제가 항상 지켜보고 있는 것 중 하나는 미국 소비자들이 "이제 더 이상 마음에 들지 않습니다. 이만 물러가겠습니다.” 그것이 마음가짐입니다. 그것이 내가 생각하기에 고정 효과가 있을 수 없다고 생각합니다. 왜냐하면 그들이 단지 그것을 좋아하지 않는다면 그들은 그것을 좋아하지 않기 때문입니다. 내 말은, 만약 당신이 불행한 집에 살고 있다면, 그것은 많은 문제를 야기합니다. 그것은 당신이 데이터 포인트를 넣을 수조차 없는 문제를 야기합니다. 가정을 불행하게 만들 뿐입니다.
지금은 가치가 떨어져 팔지 못하기 때문에 지켜봐야 하는 것들이다. 그들은 좋은 지불을 할 수 있습니다. 그들은 좋은 비율을 가질 수 있지만 그들이 살고 있는 곳과 물속에 있는 곳에서 행복하지 않습니다. 우리가 실제로 보고 있는 것은 흡수율이 어디에 있습니까? 이 새로운 목록은 무엇입니까? 제 생각에는 연준이 하고 있는 일을 마치면 증가할 것입니다.

데이브 :
괜찮은. 크라우드 소싱 섹션으로 이동하기 전에 오늘 이야기에 대해 마지막으로 생각하는 사람이 있습니까?

자밀:
Dave, 나는 당신에게 마이너스를 줄 것입니다. 그래서 당신은-

데이브 :
우와. 당신은 단지 나에게 빨려, Jamil. 뉴스 기사도 아니었기 때문에 F를 받은 것 같아요. 방금 봤는데-

자밀:
아니, 내가 빨고 있었다. 나는 절대적으로 빨고 있었다. 응.

데이브 :
괜찮은. 자, 이제 Jamil이 오늘 이겼습니다. 그는 A 플러스를 얻습니다. 나머지는 실패했습니다. 잠시 휴식을 취하지만 BiggerPockets 포럼에서 몇 가지 질문을 하고 바로 돌아올 것입니다.
좋습니다. 다시 온마켓에 오신 것을 환영합니다. 오늘 우리는 BiggerPockets 포럼에서 한 가지 질문에 답할 것입니다. 패널에 질문을 하려면 BiggerPockets 포럼으로 이동하십시오. 우리는 시장 포럼이 있습니다. 특히 거기에 질문을 하러 가십시오. 특정 호스트나 토론자에게 질문할 수도 있습니다. 이것은 우리가 제임스에게 먼저 지시할 것입니다. 그런 다음 이에 대한 모든 사람의 의견을 듣고 싶습니다. 시애틀의 Jennifer Sovia에서 왔습니다.
그녀는 말합니다. 나는 시장이 변하는 것을 보고 Q1까지 기다려야 한다고 느낍니다. 저도 이 시장에서 도매와 플리핑을 고려하고 있었는데, 주기 때문에...” 와우, 그 말을 할 수 없습니다. “주기적인 특성 때문입니다. 조심스럽습니다. 나는 James Dainard가 여기에서 잘한다는 것을 알고 있지만 나는 그의 경험이나 자본이 없습니다.” Jennifer, 그것이 우리 둘을 만듭니다. “이 시장에 대한 조언. 감사합니다.” 제임스, 제니퍼에게 해주고 싶은 조언은 무엇인가요?

제임스 :
지금 당장 부동산에 들어가고 싶다면 너무 조심하지 마세요. 커클랜드에서 본 것이 실제로 가장 큰 예시이기 때문입니다. 시장이 전환되었기 때문입니다. 의 트랜잭션이 테이블을 통과합니다. 빌더는 잠겨 있습니다. 많은 기술 인력이 폐쇄되고 있습니다. Kirkland에서만 32월에만 28% 상승했습니다. 우리는 30% 하락하는 것을 보았습니다. 우리가 이미 가장 큰 하락을 보았던 곳으로 실제로 부동산에 들어갈 수 있는 곳으로의 큰 후퇴가 있습니다. 우리는 Kirkland에서만 피크가 약 15% 감소하는 것을 보았습니다. 요율이 올라가고 다음 분기까지 기다리려면 요율이 XNUMX포인트 더 높아져 XNUMX%의 여유가 생깁니다. 나는 요금이… 가격이…
기다리면, 커클랜드가 특히 낙폭이나 이러한 시장 중 어느 하나에 더 가까워질 것이라고 생각합니다. 너무 오래 기다리면 이자와 함께 더 많은 비용을 지불하게 될 것입니다. 이 값비싼 시장이나 태평양 북서부의 시장을 보면서 그들이 무엇을 하고 있었고 그것이 얼마나 큰 폭으로 하락했는지 보십시오. 과교정 드랍입니다. 워싱턴의 또 다른 훌륭한 이웃인 국회의사당과 같은 안정된 집을 봤다면 Kirkland와 같은 속도로 평가되지 않았습니다. 그것과는 조금 다른 분위기였다. 코로나 기간 동안 더 안정적인 성장이었습니다. 그것도 정말 힘들게 내려오지 않습니다. 그냥 가만히 앉아 있는 것뿐이다.
이 비싼 시장을 보고 있다면 최고점에서 얼마나 떨어졌는지 보세요. 그러면 언제 사야 할지와 동시에 사지 말아야 할지 알려줄 것입니다. 게다가, 이 오래되고 값비싼 시장에는 실제로… 첫 번째 거래를 성사시키려는 경우, 그들은 실제로... 이 시점에서 판매 창을 놓친 것처럼 느꼈을 것입니다. 자본이 부족한 경우 메모를 나르고 종이를 들고 거래를 성사시키는 것에 대해 이야기할 수 있으며 사람들은 이제 훨씬 더 개방적입니다.

데이브 :
괜찮은. 고마워, 제임스. Jennifer를 대신하여 감사합니다. 나는 이 질문의 일반적인 요지에 대해 나머지 여러분에게 묻고 싶습니다. Henry, 이 질문은 일종의 질문인 것 같습니다. 시장 시간을 재야 할까요? 둘째, 제니퍼가 가정하는 도매와 플리핑처럼 하우스 해킹은 주기적입니까? 걱정하지마, Jamil. 내가 그것에 대해 대답할 수 있는 선택권을 줄게.

헨리 :
하우스 해킹을 주기적이라고 하는지 모르겠습니다. 숫자일 뿐입니다. 모두 숫자입니다. 아무리 봐도 다 ​​숫자죠? 지금 들어가야 할지 말아야 할지 고민이라면 정말 문제는 지금 시장 가격으로 들어가야 하느냐는 것입니다. 그게 그녀가 묻는 것 같아요. 그에 대한 나의 대답은 아니오입니다. 오른쪽? 상황 변화에 대한 가장 큰 완충 장치는 일종의 쿠션으로 구매할 수 있다는 것입니다. 팔고 싶지 않고 팔 필요가 있는 사람들로부터 시장 거래를 찾을 수 있는 방법을 알아낼 수 있다면... James의 말에 따르면 현재 MLS에 몇 가지 기회가 있을 수 있습니다. 내가 그 사람이라면 그 지역의 평균 시장 일수보다 더 오래 나열된 모든 것을 가져올 것입니다. 나는 그것들을 분석하고 당신이 그 부동산에 들어가고 싶어 하는 것에 대해 제안을 하기 시작할 것입니다. 당신이 돈을 벌 수 있다고 느끼는 시장 가치 아래 제안.
25번의 제안을 하면 24번의 "아니오"라는 말을 듣게 되지만 협상을 원하는 한 사람이 생길 수도 있습니다. 그런 다음 시장 가치보다 낮은 거래를 체결합니다. 이제 당신은 약간의 쿠션을 가지고 있고 가격이 10, 15, 20% 하락한다면, 당신은 약간의 쿠션을 갖게 된 것입니다. 당신의 계획이 장기적으로 그것을 유지하는 것이라면, 그 중 아무 것도 정말로 중요하지 않을 것입니다. 당신은 여전히 ​​그것을 통해 돈을 벌 수 있습니다.
그것은 당신이 부동산에 어떻게 들어가고 집 해킹을 할 것인지에 관한 것입니다. 응. 더 좋고 더 좋습니다. 이제 당신은 그들이 요구하는 것이 아닐지라도 당신에게 의미가 있는 제안을 하는 동일한 방법을 여전히 취할 수 있습니다. 당신이 뭔가를 착륙하고 그것을 해킹하고 이제 거기에서 살기 위해 돈을 지불할 필요가 없다면... 그것은 나에게 경이로운 전략처럼 들립니다.

데이브 :
응. 전적으로. 특히 하우스 해킹의 경우 대기에 대한 임대 비용도 고려해야 합니다. Kathy, 저는 궁금합니다. 사람들이 "나는 시장 바닥까지 기다리면 되지? 그리고 이자율이 더 높고 당신이 더 많이 지불하더라도 나는 이자율이 내려갈 때까지 기다렸다가 재융자를 할 것입니다. 그러면 내가 더 싸게 산 집을 갖게 될 것이다. 그러면 나중에 언젠가는 더 낮은 요금을 받을까요?” 그 전략에 대해 어떻게 생각하세요?

캐시:
모든 것은 달성하려는 목표에 달려 있습니다. 홀드를 사나요? 뒤집는거야? 당신은 집 해킹에 살고 있습니까? 당신은 무엇을 하려고 합니까? 그리고 거기에서 시작하십시오. 9개월 전에 Jamil이 거의 두 배에 달하는 비용을 지불할 예정이었던 다세대 가족의 매우 공개적인 절차를 예로 들어 보겠습니다. 지금은 절반 가격입니다. 오늘 구매자는 그것을 사지 말아야 합니까? 분명히 오늘날 구매자는 비명을 지르는 거래를 받고 있습니다. 거기에 기회가 있고 나는 걱정하지 않습니다. 나는 이자가 얼마인지 상관하지 않는다. 난 정말하지 않습니다. 나는 거래가 무엇인지, 현금 흐름이 무엇인지, 그리고 그 기본 사항에 관심이 있습니다. 다시, 나는 9% 였을 때 투자를 시작했습니다. 이자율. 네, 결국 요금이 내려갔고 우리는 거래를 수정해야 했고 더 좋았습니다. 하지만 처음 구매할 때는 좋았고 XNUMX%에 머물렀다면 괜찮았을 것입니다.
다시 말하지만, 나는 이자가 얼마인지 상관하지 않습니다. 나는 개인적으로 이율이 있어야 하고 있어야 하는 곳에 적절하다고 생각합니다. 5/6%. 이것은 나쁜 비율이 아닙니다. 나쁜 점은 너무 오랫동안 요금이 너무 낮았기 때문에 가격이 얼마나 높았는지입니다. 그들이 낮게 유지되면 큰 혼란 ... 더 큰 혼란이 될 것입니다. 6% 비율로 합리적인 거래를 찾을 수 있다면 그것을 얻으십시오. 달성하려는 대상에 따라 다릅니다. 현금 흐름을 얻으려고 하고 현금 흐름이 6%라면 펀더멘털은 여전히 ​​존재합니다. 임차인이 시간이 지남에 따라 대출금을 상환하고 있습니다. 찾아봐. 시간이 지남에 따라 가격을 살펴보십시오. 그것은 올라간다. 내가 말했듯이 14년 전에는 돈이 세 배나 돌고 있기 때문에 시간이 지남에 따라 올라갑니다. 이상합니다.
그것이 내가 생각하는 방향을 바꿀 일이 아니라고 생각합니다. 나는 Fed가 돈을 만드는 데 중독되어 있다고 생각합니다. 정치인들이 좋아합니다. 그들은 돈을 쓰는 것을 좋아합니다. 정치인을 좋아하는 유권자들은 우리가 보았듯이 그들에게 돈을 쓸 것입니다. 나는 이것이 바뀔 것이라고 생각하지 않는다. 인플레이션은 계속될 것이라고 생각합니다. 인플레이션은 새로운 것이 아닙니다. 다시 말하지만, 지난 40년 동안 이곳이 있었는지 살펴보십시오. 어쩌면 우리도 그것을 보지 못할 수도 있습니다.
다시 말하지만, 53개월 전보다 지금 더 나은 현금 흐름을 보고 있기 때문에 달성하려는 것이 무엇인지 정확히 알고 이러한 기본 사항을 고수하십시오. 내가 그것을 좋아하지 않는 사람들에게 긍정적으로 들릴 때, 내가 긍정적으로 들릴 때 내가 찾고 있는 것이 무엇인지 이해하게 되었습니다. 나는 비율이 무엇인지 상관하지 않습니다. 난 정말 안 돼.” 나는 일자리가 엄청나게 늘어나고 일자리가 다양화되고 미래의 일자리인 지역에서 구매하고 있습니다. 이들은 막 XNUMX억 달러가 들어온 칩 제조 분야입니다. 이들은 공장이 들어서고 건설되는 미래의 직업입니다. 그들은 떠나지 않을 것입니다. 어쨌든 목표를 알고 계속하십시오.

데이브 :
항상 시대를 초월한 조언. 고마워, 캐시. Jamil, 여기 또는 질문에 질문이 있습니다. Jennifer는 기본적으로 도매와 뒤집기가 순환적이라고 말합니다. 두 가지 다른 전략이 있지만 두 가지 모두에 대한 경험이 있는 것으로 알고 있습니다. 그래서 우리와 공유 할 수 있습니까? 그들은 주기적입니까? 그렇다면 지금 당장 주기성의 균형을 맞추는 방법은 무엇입니까?

자밀:
전적으로. Jennifer, 당신을 위해 무언가를 정리할 수 있는 좋은 기회입니다. 나는 도매가 무엇이며 어떻게 작동하는지에 대한 당신의 개념에 부정확성이 있다고 생각합니다. 네, 가격이 오르락 내리락 하는 상황이 발생하지만, 저는 시장이 올라갈 때와 시장이 내려갈 때 그것을 절대적으로 부수고 있습니다. 사실 우리가 하는 일은 현재 어디에 있든 잠재력을 찾고 있다는 것입니다. 가격이 내려가면 조정을 하고 있지만 여전히 거래를 할 준비가 되어 있고 기꺼이 할 수 있는 구매자가 있습니다. 내가 지불하려는 금액을 지불할 의사가 있는 다른 도매업자가 없고 여전히 상당한 양도 수수료를 받을 수 있는 도매 거래를 했습니다. 너무 높기 때문에 거의 말하고 싶지 않지만 그것은 놀라운 거래였으며 오늘날의 시장에서 일어나고 있습니다.
제니퍼, 제니퍼에게 하고 싶은 말은 개인적으로 우리가 행동을 취하지도, 시작하지도, 하지도 말아야 할 이유를 찾기 위해 스스로를 속이는 경우가 많다는 것입니다. 그런 일이 일어나지 않게 해주세요. 이자율이 작년보다 약간 높다는 사실이 당신의 인생에서 엄청난 기회, 당신을 위한 재정적 자유, 당신의 가족, 그리고 당신이 걱정하는 모든 사람들. 조치를 취하지 않는 이유가 되지 않도록 하십시오. 나에게 이것은 분석 마비와 같으며 가지 말아야 할 진짜 이유가 아닌 것처럼 들립니다.

데이브 :
모든 사람들이 기본적으로 하우스 해킹이 주기적이지 않다고 생각하는 것 같습니다. 당신이 할 수 있고 거의 모든 시장에서 할 수 있는 일, 저도 동의합니다. 도매, 나는 한 적이 없지만 Jamil, 나는 당신의 말을 믿고 당신이 말하는 것을 믿습니다. 그녀는 뒤집기에 대해 물었고, 나는 그것이 궁금합니다. 여러분 모두가 뒤집는 것은 아니지만 Jamil, James, Henry, 여러분 모두 그렇습니까? 캐시, 집을 뒤집나요?

캐시:
글쎄, 우리는 투자자에게 뒤집습니다. 우리는 현금 흐름을 찾고 있습니다. 예.

데이브 :
여러분은 어떻게 생각하세요? 이제 몇 분 밖에 남지 않았습니다. 초보자로서 모두 경험이 있는 것으로 알고 있습니다. 하지만 초보자로서 이 시장에서 집을 뒤집을 건가요?

제임스 :
나는 2008년에 뒤집고 있었다.

자밀:
우와. 나는 개인적으로 그것에 대해 잠시 멈추고 수정 및 뒤집기로 뛰어 들기 전에 상황이 어디에 있는지 확인하기 위해 잠시 기다렸다가 도매를 고수 할 것입니다.

제임스 :
그것은 위험에 대한 욕구에 달려 있습니다. 우리는 2008년에 시장이 뒤집힐 때 신인이었지만 선택의 여지가 없었고 해결해야 했습니다. 시장이 어려울 때 투자자로서 해야 할 일은 그것을 파악하고 적합한 사람들을 만나고 주변에 적합한 팀을 구성하는 것입니다. 더 힘들수록 더 많은 보상을 받을 것입니다. 일을 시작하고 주변에 적합한 팀을 구성하십시오. 내 말은, 네, 뒤집기는 매우 위험합니다. 지난주에 XNUMX개 샀습니다. 나는 그들을 올바르게 샀다. 구매를 하고 동시에 분석을 제대로 할 수 있는 한 시장에 진입할 수 있습니다.
솔직히 공부하기 가장 좋은 시기입니다. 이것은 당신이 힘든 일을 하는 방법을 배우고 이런 식으로 더 많은 돈을 벌게 될 때입니다. 솔직히 말해서, 도매와 뒤집기는 순환적입니다. 오리발의 수요가 없으면 도매도 매우 힘들어집니다. 모두 수요와 공급입니다. 지금 당신이 보고 있는 것은 많은 오리발이들이 약간 긴장하여 시장을 떠난 새로운 투자자들이었지만, 이는 연준이 통제하는 가짜 수학이 아니라 정상적인 수학으로 매수 기회를 재개할 수 있다는 것입니다. 그 점.

자밀:
가짜 수학. 사랑해.

헨리 :
제 생각에 당신이 말한 것의 후반부, James가 딱 맞아요, 맞죠? 그것은 거래에 관한 것입니다. 내 조언은 당신의 출구에 대해 걱정하지 말라는 것입니다. 진입 지점에 대해 걱정해야 합니다. 적절한 가격에 거래를 입력할 수 있다면, 뒤집고 싶다면 할 수 있을 것입니다. 도매를 원하시면 가능합니다. 전체 꼬리를 원하면 할 수 있습니다. 에어비앤비를 원하거나 장단기 임대를 원할 경우 옵션이 제공되며 더 많은 옵션이 제공되므로 해당 거래를 더 잘 구매하는 것이 좋습니다.
노력, 시간, 관심, 에너지를 시장의 주인이 되고 좋은 거래가 무엇인지 이해하고 거기에 가서 좋은 거래를 확보하는 방법을 이해하는 데 집중하면 다음을 수행할 수 있습니다. 출구 전략이 이겼습니다. 상관없어. 당신은 당신이 원하는 무엇이든 할 수 있습니다.

데이브 :
괜찮은. 제니퍼의 질문에 답변해 주셔서 감사합니다. 이것은 훌륭한 질문입니다. 우리는 그것에 대해 좋은 토론과 토론을 많이 했습니다. 고마워요, 제니퍼. 다시 말하지만, 이러한 종류의 질문을 하고 싶은 사람은 BiggerPockets 포럼에서 할 수 있습니다. 오늘 이 에피소드에 참여해 주신 Henry, Jamil, James, Kathy에게 감사합니다. 정말 재미있었어요. 여러분 정말 모두 A를 받았습니다. 나는 잠시 동안 열심히 [들리지 않음 00:53:42] 노력하고 있었지만 당신은 그것을 훌륭하게 해냈습니다.
솔직히 말해서, 우리는 이제 두 번 쇼 형식을 수행했으며 YouTube 댓글이나 Instagram에서 이 형식에 대해 어떻게 생각하는지 듣고 싶습니다. 정말 재미있을 것 같아요. 나는 우리가 이것을 할 때마다 많은 것을 배우고 모든 사람의 피드백을 받고 싶습니다. 들어주신 모든 분들께 진심으로 감사드리며, 다음에 또 온마켓에서 만나요.
On Market은 저, Dave Meyer와 Kailyn Bennett가 만들었습니다. 제작: Kailyn Bennett, 편집: Joel Asparza 및 Onyx Media, 카피 라이팅: Nate Weintraub 그리고 BiggerPockets 팀 전체에 특별한 감사를 드립니다.
방송내용 온마켓은 어디까지나 의견일 뿐입니다. 모든 청취자는 데이터 포인트, 의견 및 투자 전략을 독립적으로 확인해야 합니다.