데이브 :
안녕 모두들. 온마켓에 오신 것을 환영합니다. 나는 당신의 호스트 Dave Meyer입니다. 그리고 오늘 우리는 주택 시장에 대해 가장 많이 받는 질문 중 하나이자 주택 시장과 전체 투자 환경에서 가장 일반적으로 오해되는 요소 중 하나인 신축 시장에 대해 이야기할 것입니다. 왜냐하면 종종, 그리고 나는 이것에 대해 확실히 유죄입니다. 우리는 마치 이것이 단지 하나의 큰 일이고 전체 전국 주택 시장의 모든 것이 한 방향으로 움직이는 것처럼 "주택 시장"에 대해 이야기합니다. 하지만 부동산에 대한 경험이 있거나 이 방송을 들어보면 그것이 사실이 아님을 알 수 있습니다.
내가 '주택시장'을 말할 때 나는 전국 주택시장을 말하는 것이지만, 물론 지역 시장도 있다. Boise 또는 Austin과 같은 매우 비싸고 감당할 수 없는 시장은 가격 후퇴를 보기 시작하는 반면 Chicago 또는 Boston과 같은 다른 시장은 여전히 ​​꽤 잘하고 있는 곳에서 많은 영향을 받고 있습니다. 이것이 전국 주택 시장을 세분화하는 한 가지 방법입니다. 국가적일 수도 있고 지역적일 수도 있습니다. 그러나 적어도 이 쇼와 내가 듣는 다른 언론 매체에서 그다지 거론되지 않는 또 다른 하나는 신축 시장과 기존 주택 시장의 차이입니다. 그리고 분명히 하자면, 이것은 자명한 일이지만, 신축은 단지 지어지고 사람들이 처음으로 그것을 사는 집일 뿐입니다. 기존 주택은 주택 소유자 또는 잠재적으로 다른 투자자가 이미 소유한 주택이며 재판매 중인 주택입니다.
이것은 두 개의 서로 다른 시장입니다. 거기에는 신축 건물과 우리가 오늘 이야기하고 있는 기존 주택이 있습니다. 그리고 이 두 시장에는 항상 다른 역학이 있었지만, 주택 시장의 이 새로운 국면에 들어서면서 저는 개인적으로 이것이 우리가 진입하고 있는 조정이라고 생각합니다. 이 두 시장이 어떻게 다른지 이해하는 것이 중요하다고 생각합니다. 그리고 일반적으로 쇼에서 우리가 일반적으로 주택 시장에 대해 이야기할 때, 우리는 대부분의 사람들이 일하는 곳이기 때문에 이러한 기존 주택 판매에 대해 이야기하는 것입니다. 그렇죠? 대부분의 투자자, 대부분의 오리발, 대부분의 도매상, 심지어 단기 임대 및 매수 및 보유 투자자도 대부분 이 기존 주택 매매에서 활동합니다. 그래서 우리는 그것에 대해 가장 많이 이야기합니다. 그러나 새로운 건설에는 큰 의미가 있습니다. 주택 시장과 개인 투자뿐만 아니라 미국 전체 경제와 마찬가지로 GDP에 큰 영향을 미치고 세입자에게도 영향을 미칩니다. 따라서 일반적으로 주택 시장이 어디로 가고 있는지 이해하는 데 도움이 되도록 이에 대해 이야기하고자 합니다. 그래서 우리는 오늘 이 새로운 건설 질문을 확대하고 당신을 채울 것입니다.
제가 여러분이 주목해 주셨으면 하는 또 다른 사항은 앞으로 몇 주 동안 일부 게스트, 일부 건축업자, 일부 개발자를 초대하여 현재 시장 상황에 대해 이야기하는 몇 가지 쇼가 있다는 것입니다. 그리고 그들은 놀라운 쇼가 될 것입니다. 이들은 경험이 풍부하고 정말 멋진 사람들입니다. 그러나 저는 여러분에게 다음 몇 주 동안 이 에피소드를 들을 때 새로운 건설 시장에서 무슨 일이 일어나고 있는지와 어떤 종류의 역학에 대해 잘 이해할 수 있도록 새로운 건설 시장에 대한 배경 정보를 제공하고 싶었습니다. 그것이 우리가 오늘 이야기할 내용입니다. 매우 흥분. 나는 이것이 사람들이 차이점과 이 두 시장이 어떻게 작동하는지 보는 데 정말 눈을 뜨게 할 것이라고 생각합니다. 그래서 확실히 그것을 위해 붙어 있습니다. 우리는 바로 뛰어들겠지만 먼저 우리는 잠시 휴식을 취할 것입니다.
먼저 오늘은 신규 건설 시장을 볼 때 오늘의 우리가 어디에 있는지 살펴보겠습니다. 그런 다음 몇 가지 배경 맥락을 살펴보고 새 주택 시장의 역학을 기반으로 내가 본 세 가지 주요 시사점인 세 가지를 설명하겠습니다. 그래서 첫 번째는 2022년 440,000월 현재, 우리는 미디어 새 주택 가격을 보았으므로 부지에서 새로 지어진 새 건물은 $4입니다. 그리고 그것은 약간 떨어졌습니다. 실제로 8월에 최고점을 찍었고 XNUMX월 최고치에서 XNUMX% 하락한 수치입니다. 이는 상당히 중요한 수치이지만 여전히 매년 상승하고 있습니다. 그래서 지난 XNUMX월과 비교하면 여전히 XNUMX%입니다.
그리고 그런 종류는 우리가 기존 주택 시장에서 보고 있는 역동성을 모방합니다. 그러나 기존 주택 시장은 훨씬 저렴합니다. 따라서 400,000월에 약 $10입니다. 따라서 새 주택보다 약 2.5% 저렴합니다. 그리고 기존 주택이 최고치를 기록하고 있지만 기존 주택은 약 4% 하락한 반면 신규 주택은 약 XNUMX% 하락했습니다. 그래서 우리는 이미 새 주택이 기존 주택보다 더 빨리 최고치에서 내려오고 있음을 보고 있습니다. 그리고 이것은 놀라운 일이 아닙니다. 이것은 일반적으로 발생합니다. 그리고 그것이 일어나는 주된 이유는 판매량이 줄어들고 있기 때문입니다. 단지 더 적은 수의 사람들, 더 적은 수의 주택 구매자들이 새 건물을 사고 싶어합니다. 그리고 그것은 아마도 더 비싸기 때문일 것입니다. 그렇죠?
새 집을 사는 것이 적어도 10% 정도 더 비쌉니다. 그래서 우리는 거래량을 보고 있습니다. 총 주택 판매 금액이 실제로 감소하고 있습니다. 830,000월에 약 500,000에서 지금은 4입니다. 그래서 그 집을 원하는 사람들의 수가 엄청나게 줄어들었습니다. 수요가 적다는 뜻입니다. 그리고 우리가 XNUMX년 내내 이야기한 것처럼 수요가 떨어지면 가격이 떨어지기 시작합니다. 그리고 그것이 바로 우리가 보고 있는 것입니다. 최고치에서 XNUMX% 할인된 것입니다.
건축주들도 수요가 부족하다는 것을 이해하고 있습니다. 20월에 건축업자의 거의 20%가 가격을 인하하기 시작했으며 인센티브를 제공하고 있다고 말했습니다. 그래서 이것은 우리가 몇 달 전에 새로 건설하기 위해 대기자 명단에 이름을 올리기 위해 사람들이 문 밖에 줄을 섰던 곳에서 크게 벗어났습니다. 사람들은 차고 문이 없는 곳으로 이사하고 있었습니다. 그것은 미쳤다. 이제 상황은 완전히 바뀌었고 XNUMX월에 건축업자의 XNUMX%가 구매자에게 인센티브를 제공했던 시점까지 훨씬 더 많은 구매자의 시장이 되었습니다. 사람들을 이 집으로 데려오기 위해 할인을 제공하고 있습니다. 그리고 이번 에피소드를 통해 알게 되겠지만, 이것은 아마도 그 역동성의 시작일 뿐입니다.
그러나 이것이 건축업자들에게 끔찍할 것이라고 생각한다면 그들은 모두 문을 닫게 될 것이고 우리는 대공황이 끝날 때 본 것과 같은 것을 보게 될 것입니다. 그것은 아마도 사실이 아닐 것입니다. . 그래서 몇 주 전에 이 쇼에 출연했던 John Burns는 그의 회사에서 몇 가지 굉장한 조사를 했고 신축 건물의 가격이 실제로 8% 하락해도 역사적 마진을 남길 수 있음을 보여주었습니다. 건축업자와 개발자를 위한 상황은 지난 몇 달 동안 너무 좋아서 주택 가격을 8% 인하할 수 있었고 여전히 전염병 이전에 사용했던 만큼의 돈을 벌 수 있었습니다. 따라서 이것이 연쇄 효과일 수 있다고 생각한다면 그럴 수 있지만 건축업자가 마진에 많은 쿠션을 가지고 있기 때문에 아직은 아닙니다.
우리가 항상 어떻게 이야기하는지 알다시피 James는 항상 쇼에서 여백에 쿠션을 추가하는 방법에 대해 이야기합니다. 글쎄, 건축업자들은 그렇게 해왔다. 그들은 현재 우수한 마진을 가지고 있으며 8, 2018 및 그 이전과 같은 몇 년 동안 일반적으로 기대하는 것에도 실제로 영향을 미치지 않으면서 주택 가격이 2019%로 정말 크게 떨어지는 것을 볼 수 있습니다. 그래서 우리는 수요 감소를 보고 있습니다. 그리고 그 결과 지금까지 가격이 하락하기 시작했습니다. 나는 개인적으로 가격이 그들이 가지고 있는 4%보다 훨씬 더 떨어질 것이라고 생각합니다. 제 생각에는 신축으로 인해 최소 8%, 어쩌면 조금 더 내려가는 것을 볼 수 있을 것입니다. 그러나 우리는 보게 될 것입니다.
그러나 현재 우리가 어디에 있는지 이해해야 할 또 다른 점은 수요가 감소하고 가격이 떨어지면 건설도 마찬가지라는 것입니다. 내 말은, 당신이 건축업자이고 수요가 적고 마진이 더 나쁘다면 아마도 구매를 중단할 것입니다. 그렇죠? 그래서 이 지수가 있습니다. 전국 주택 건축업자 협회라고 불리는 이 대규모 무역 조직입니다. 그리고 그들이 하는 일은 가장 큰 규모의 일부를 조사하는 것입니다.
매달 그 나라의 ilders가 자신의 감정을 평가합니다. 왜냐하면 그것이 훌륭한 선행 지표이기 때문입니다. 그래서 우리는 쇼에서 꽤 많이 이야기하고, 선행 지표를 보고 싶습니다. 이는 다음에 무슨 일이 일어날지 이해하는 데 도움이 됩니다. 미래를 완벽하게 예측할 수는 없지만 상황이 어떻게 진행되는지 이해하는 데 도움이 됩니다.
이 전국 주택 건설업자 협회(National Association of Home Builders) 감정 지수는 2022개월 연속 하락했습니다. 50년 동안 매달 우리는 이 지수가 하락하는 것을 보았고 현재 매우 낮은 지점에 있습니다. 상대적으로, 그것은 약 80입니다. 작년에 우리는 90 이상, XNUMX 이상이었습니다. 그래서 이전에는 건축업자들이 기분이 좋았습니다. 우리는 이 저금리 환경에 있었고 모든 것이 굉장했습니다. 그리고 지금은 다른 모든 것과 마찬가지로 이자율이 올라가고 경제성이 떨어지는 것을 보고 있습니다. 그리고 새 집은 기존 집보다 비싸기 때문에 감당할 수 없는 가격으로 가장 큰 피해를 입고 있으며, 우리는 건축업자 심리가 하락하는 것을 보기 시작하고 있습니다. 이는 일종의 자연스러운 현상입니다. 이것은 건설이 더디기 시작했다는 것을 의미합니다. 우리는 실제로 이미 건설이 조금 더딘 것을 보기 시작했습니다. 그것은 최고점에서 떨어졌고 우리는 그것에 대한 세부 사항에 대해 잠시 후에 들어갈 것입니다. 그러나 건설이 느려지면 경제의 다른 많은 것들이 느려지기 때문에 경제에 중요합니다.
전반적으로 그것이 바로 지금 우리가 있는 곳입니다. 우리는 새 주택에 대한 수요가 매우 크게 감소하는 것을 보기 시작했습니다. 재고가 증가하기 시작하고 가격이 하락하기 시작합니다. 그래서 신축에는 좋지 않겠죠? 가격이 내려가고 있습니다. 원하는 사람은 많지 않습니다. 그 결과 건설이 더뎌질 가능성이 있습니다. 우리는 건축업자들이 인센티브를 제공하기 시작하는 것을 보고 있습니다. 그리고 우리는 신규 주택 시장이 기존 주택 판매 시장보다 더 빠르게 감소하고 심지어 마이너스로 가고 있음을 보고 있습니다.
이제 신규 건설이 전체 시장의 약 11%에 불과하다는 점을 지적하는 것이 중요합니다. 따라서 이것이 전체 주택 시장을 주도하는 것은 아니지만 이 에피소드의 나머지 부분에서 보여주겠지만, 이러한 신규 건설 침체로 인해 실제로 영향을 받는 세 가지가 있으며 장기적으로 영향을 미치게 됩니다. 전체 주택 시장. 신규 주택시장뿐만이 아니다. 그러나 투자자들이 생각해야 하는 모든 것에는 이 세 가지 큰 의미가 있습니다. 그래서 나는 그것들에 뛰어들 것이다.
신규 주택 시장의 현재 시장 상황에 대한 첫 번째 의미는 주택 부족입니다. 자, 당신은 지난 몇 년 동안 미국에 주택 부족이 있다는 소식을 들었을 것입니다. 주택 부족이 얼마나 큰지에 대한 추정치는 매우 광범위합니다. 로우 엔드에서 Moody's Analytics와 같은 사람들을 볼 수 있으며 그들은 약 7만이라고 생각합니다. 고급형에는 NAR(National Association of Realtors)이 있습니다. 그들은 약 5만 명이라고 생각합니다. Freddie Mac은 약 XNUMX만 사이에 있습니다. 그래서 어느 쪽이든, 이런 종류의 것들을 추적할 수 있는 거의 모든 분석 조직은 미국에 주택 부족이 있다고 믿습니다. 그리고 그것이 문제입니다. 집값이 오르는 이유 중 하나다. 공급이 부족하면 임대료가 오르기 때문이다.
그리고 물론, 우리가 집이 부족한 이유는 집이 충분히 지어지지 않았기 때문입니다. 그리고 그것이 아마도 꽤 뻔하다는 것을 압니다. 하지만 그런 일이 일어났습니다. 대 불황 이후에 무슨 일이 일어났는지에 대한 약간의 역사 교훈을 빨리 제공하겠습니다. 보세요, 건설은 기본적으로 세기의 전환기부터 이 롤러코스터에 있었습니다. 건설 중인 총 유닛 수를 보면 경제 주기에 매우 민감하다는 것을 알 수 있습니다. 따라서 수요가 증가하면 건축업자가 건설합니다. 수요가 줄어들면 건설을 중단합니다. 그리고 우리는 이 패턴이 기본적으로 1960년대의 모든 단일 경기 침체로 돌아가는 것을 봅니다.
이것은 다시 훌륭한 리드 지표입니다. 우리는 경기 침체에 빠지기도 전에 새로운 건설이 줄어들기 시작하는 것을 봅니다. 물론 지금 당장은 우리가 경기 침체에 빠졌는지 알 수 없지만 건설이 감소하기 시작했습니다. 따라서 이것은 우리가 아마도 경기 침체에 있거나 경기 침체에 가깝다는 또 다른 지표입니다. 그러나 기본적으로 진행되고 있는 것은 경제 활동이 둔화되는 것을 볼 때 건설의 하락 추세를 볼 수 있다는 것입니다. 그리고 이것은 일반적으로 발생합니다. 그것은 정상적인 일입니다. 경제와 주택 시장은 매우 순환적입니다. 그러나 대공황 때는 상황이 훨씬 더 나빠졌습니다. 일종의 과잉보상이었다. 우리는 경제 활동의 감소를 보았습니다. 그리고 그에 상응하는 건설 감소는 그 어느 때보다 훨씬 많았습니다. 맞죠? 일반적으로 경기 침체에는 건설이 중단되고 더 적은 수의 유닛을 건설하지만 아무것도 건설하지 않는 것은 아닙니다. 대공황 때 일어난 일입니다.
2006년 1.3월에 우리는 연간 비율로 2.3만 유닛을 건설하고 있었습니다. 실례합니다. 2009만 유닛입니다. 약 500,000년 후인 2.3년 500,000월에는 20명 미만으로 떨어졌습니다. 맞죠? 80만에서 2000만 미만으로 줄었습니다. 약 2010% 정도입니다. 우리는 2011년 만에 미친 듯이 XNUMX% 할인되었습니다. 그리고 이 전체 산업, 전체 건설 산업이 산산조각이 났습니다. 사람들은 직업을 바꿉니다. 건물을 짓지 않으면 다른 직업을 찾으러 가십시오. 건설, 건설 회사들은 막 완전히 문을 닫았습니다. 이것은 XNUMX년대 후반, XNUMX년, 그리고 XNUMX년에 일어났습니다.
그러다가 2011년 중반부터 다시 공사가 시작되는데 정말 더뎠죠? 이 사람들은 모두 직장을 떠났고 건설 회사는 문을 닫았습니다. 그냥 스냅하고 다시 켤 수 없습니다. 우리는 이러한 생산 기계의 속도가 느려지고 사람들이 직업을 바꾸고 다른 일을 할 때 다시 작동시킬 수 없다는 것을 COVID에서 배웠습니다. 2010년대 건설 현장에서 일어난 일입니다.
그리고 운 좋게도 2010년대 동안 우리는 역사적 평균에 꽤 근접했습니다. 우리는 약 1.7만 명에 머물렀습니다. 제가 언급해야 할 것은 팬데믹 이전에도 1.7만 명이었습니다. 이는 2000년대 거품보다 훨씬 낮은 수준입니다. 그러나 지난 몇 년 동안, 그것은 증가했고 우리는 점점 더 많이 건설하기 시작했습니다. 그리고 이제 우리는 1.8년 2022월에 1.4만 명에 이르렀습니다. 이는 주택 부족을 일부 해소하기 시작했기 때문에 매우 좋았습니다. 하지만 이제 다시 하락하기 시작했고 1990월 현재 XNUMX만 명에 이르렀습니다. 이는 우리가 XNUMX년대로 돌아간 비율과 비슷합니다.
그리고 이것은 기본적으로 미국의 장기 주택 공급에 대한 문제입니다. 이제 수요가 낮을 때 새 유닛으로 시장을 넘치게 하고 싶지 않기 때문에 건설이 지금 중단되고 있는 것이 맞다고 생각합니다. 왜냐하면 그것은 비어 있는 유닛이 있고 가격이 내려갈 것이기 때문입니다. 그리고 그 자체의 문제를 처리합니다. 하지만 주택 부족을 없애려면 1.5만 가구든 7만 가구이든 간에 지금까지 있었던 적자를 줄이기 위해 즉각적인 수요 이상으로 건물을 지어야 합니다. 그렇죠?
COVID에서와 마찬가지로 기본적으로 공장을 폐쇄하고 아무것도 생산하지 않는 경우 자동차라고 가정해 보겠습니다. 기본적으로 미국에서 일어난 일입니다. 사람들은 여전히 ​​가족을 형성하고 있었습니다. 그들은 여전히 ​​집을 원했지만 우리는 집을 충분히 짓지 못했습니다. 그리고 이 백로그가 있고 우리는 뒤에 있습니다. 그리고 장기간 공사가 중단된다면 미국의 주택난이 장기화될 수 있음을 의미한다.
그래서 그것은 장기적으로 문제라고 생각합니다. 왜냐하면 개인적으로 이것은 단지 의견일 뿐 사실이 아니라고 생각하기 때문입니다. 저는 미국의 경제성 수준이 사람들에게 좋지 않다고 생각합니다. 그렇죠? 사람들이 집을 구입하는 것은 너무 비쌉니다. 사람들이 감당할 수 없을 정도로 임대료를 인상하고 있습니다. 그리고 그것은 임대 부동산 투자자들에게는 좋게 들릴 수도 있습니다.
t 나는 그것이 사실이라고 믿지 않습니다. 저는 개인적으로 인플레이션 비용 주변에서 상황이 조금 더 오르고 임대료가 점진적으로 오르며 지금 당장은 이러한 급격한 변동이 발생하지 않는 매우 안정적인 주택 시장을 선호합니다. 그래서 저는 미국에 더 많은 주택 공급이 필요하다고 생각합니다. 이것이 주택 시장의 급격한 변동에 대한 해결책입니다. 이는 우리가 겪고 있는 경제성 문제에 대한 해결책입니다. 불행하게도 시장 상황을 고려할 때 건설 속도는 느려질 가능성이 높습니다.
자, 여기에서 우리가 보고 있는 고무적인 사실이 하나 있습니다. 공사 착공이 줄어들기 시작했지만 16인 가구는 많이 줄었다는 것입니다. 전년 대비 XNUMX% 감소했습니다. 그래서 건축업자들은 단독주택을 짓고 싶어하지 않습니다. 그러나 다세대는 여전히 존재합니다. 따라서 우리가 전반적인 주택 공급에 대해 이야기할 때 저를 포함한 대부분의 사람들이 다가구 투자의 장기적 생존 가능성을 믿는다는 것은 꽤 좋은 일입니다. 그래서 속도가 느려지고 있지만 건축업자들은 여전히 ​​그것을 만들고 있습니다. 한 가지 이유는 다세대의 경우 오류의 여지가 더 많기 때문입니다. 그리고 두 번째는 다가구를 구축하는 데 오랜 시간이 걸린다는 것입니다. 따라서 자격, 허가, 건설에서 새 아파트 단지를 짓는 데 XNUMX년이 걸린다면 이 모든 임대차 계약을 완료하고 우리가 다른 경제 사이클에 있게 될 것이라고 예상하고 있을지도 모릅니다. 상황이 다시 성장하기 시작할 것입니다. 지금부터 몇 년. 나쁘지 않은 내기.
그래서 나는 그것이 주택 부족에 대해 고무적이라고 생각하지만, 그것은 볼 만한 것입니다. 이것이 제가 가장 중요하게 생각하는 사항입니다. 현재로서는 미국의 총 주택량을 늘리는 데 많은 진전이 있을 것 같지 않습니다. 그리고 그것은 미래에 주택 시장에 상승 압력을 가합니다. 우리가 공급을 받고 있는 한, 다른 모든 것을 고려하더라도 주택 가격에 대한 이러한 상승 압력의 저류가 있을 것입니다. 그렇죠? 따라서 고려할 사항입니다. XNUMX위입니다.
두 번째로 이 마케팅 조건에서 빼야 한다고 생각하는 것은 경제 활동이 건설에 의해 정말 놀라운 수준으로 주도된다는 것입니다. 그래서 전국 주택 건설업자 협회(National Association of Home Builders)가 다시 한 연구에서 주택의 총 기여도가 일반적으로 GDP의 15~18%에 기여한다는 것을 보여줍니다. 엄청나네요. 따라서 전체 국가 경제의 15~18%가 주택에 의존하고 있습니다.
그들은 실제로 그것을 두 가지 방법으로 나누었습니다. 저는 매우 멋지다고 생각합니다. 첫 번째는 주택 투자입니다. 이것은 기본적으로 건설을 포함하는 GDP의 3~5%입니다. 그래서 이것은 단독 주택, 다가구, 리모델링, 제조 주택, 중개 수수료의 건설입니다. 따라서 이것은 기본적으로 새 주택의 건축 및 판매 및 주요 개조입니다. GDP의 3~5%입니다. 그래서 우리는 그 감소를 보기 시작했고 그것이 GDP에 영향을 미칠 수 있습니다. 우리가 경기 침체로 향하고 있거나 이미 경기 침체에 빠졌을 수 있다는 또 다른 징후는 건설이 둔화되고 있고 이것이 GDP의 주요 동인이기 때문입니다. 고려해야 할 사항입니다.
주택이 GDP에 기여하는 두 번째 방법은 주택 서비스에 대한 소비입니다. 이것은 임대료와 공과금과 같은 것입니다. 그리고 개인적으로, 나는 그것이 많이 줄어들 것이라고 생각하지 않습니다. 우리가 주요 실직 침체에 빠지면 그 속도가 느려지는 것을 볼 수 있지만 지금은 이 에피소드의 목적에서 주거용 건설이 아마도 하락할 것이라는 점을 지적하고 싶습니다. 경기 침체에도 임대료는 일반적으로 많이 내리지 않습니다. 약간이지만 주택 가격만큼은 아닙니다. 그리고 그것은 고려해야 할 사항입니다. 만약 여러분이 경기 침체, 실직, 그런 종류의 것들에 대해 걱정한다면 건설이 중단되고, 그것은 경제의 다른 종류의 접선적인 부분을 무너뜨릴 수 있다는 것입니다. 충돌에 대해 말하는 것이 아닙니다. 우리는 몇 퍼센트 포인트에 대해 이야기하고 있습니다. 그러나 건설과 관련된 실직이 있을 수 있습니다. 그리고 건설을 둘러싸고 있는 다른 산업의 일부는 이러한 도미노 효과를 볼 수 있습니다.
세 번째... 그래서 다시 첫 번째는 주택 부족이었습니다. 두 번째는 GDP입니다. 그리고 세 번째 종류의 추측은 제 입장에서 말씀드리지만 제가 관심을 갖고 있는 부분이고 기존 주택 가격이기 때문에 꺼내고 싶었습니다. 따라서 이것은 과학적이지 않은 일화이지만, 역사의 흐름에 따라 신축 주택과 기존 주택의 가격 사이에 이러한 스프레드가 있었습니다. 그리고 이전에는 최대 30%까지 가능했습니다. 때로는 20% 정도입니다. 그러나 최근 2018년에는 약 25%였습니다. 따라서 중간값 새 주택을 구입하려는 경우 기존 중간값 집보다 약 25% 더 비쌌습니다. 그리고 그것은 꽤 중요합니다. 25%는 많죠? 400,000만원과 500,000만원의 차이입니다. 따라서 유지 관리 비용이 저렴합니다. 좋긴 한데 계약금이 더 크잖아요. 그래서 프리미엄이 큽니다.
그러나 새 주택과 기존 주택 사이의 확산은 지난 몇 년 동안 정말 정말 압축되었습니다. 그리고 그것은 주로 기존 주택에 대한 재고가 많지 않아 기존 주택 가격이 상승했기 때문에 몇 가지 이유로 발생했습니다. 하지만 모든 것이 같다면 신축이 더 낫겠죠? 적어도 나에게 있어서, 교외에 2,000평방피트의 침대 8개, 욕실 25개를 사는 집과 두 집이 비슷한 집이라면 나는 새 집을 선택할 것입니다. 그렇죠? 건물의 질, 새로운 자재, 사용하지 않은 것, 상태가 더 좋은 것이 더 나을 것입니다. 그러나 현재 프리미엄은 매우 작습니다. 그래서 지금은 8%의 프리미엄이 있는 것과 같습니다. 새 집을 사는 데 약 XNUMX% 더 비쌌습니다. 지금은 XNUMX%에 불과하다. 그리고 우리는 이러한 양보가 들어오는 것을 보기 시작했습니다.
그리고 이것은 내 이론일 뿐이지만 새 집값이 내리기 시작하면 기존 주택 판매 수요의 일부를 빨아들일 수 있습니다. 그렇죠? 건축업자가 이러한 인센티브를 제공하고 기존 주택보다 매우 적은 비용으로 새 주택을 얻을 수 있다면 기존 주택 시장의 수요를 일부 흡수하고 기존 주택 가격이 예전보다 약간 더 떨어질 수 있기 때문입니다. 그래서 그것이 사실인지 모르겠습니다. 이것은 일종의 이론일 뿐입니다. 기존 주택과 매우 가까운 새 주택 가격을 볼 수 있었던 곳은 이전에 실제로 본 것과 같은 역학 관계가 아닙니다. 그래서 주의해야 할 사항입니다. 다시 말하지만 과학적이지 않습니다. 이것은 제 개인적인 의견일 뿐이고 제가 관심을 갖고 있는 부분입니다.
그래서 제가 오늘 당신을 위해 준비했습니다. 이것이 당신에게 유용한 배경이 되기를 바랍니다. 새로운 주택 매매, 기존 주택 매매, 매우 다른 시장 상황을 요약하자면. 전통적으로 한 쪽에서 일어나는 일이 다른 쪽에서 반드시 일어나는 것은 아닙니다. 그리고 우리는 이미 가격, 새 주택 시장이 더 빨리 떨어지고 있다는 것을 보기 시작했습니다. 인벤토리가 훨씬 빠르게 증가합니다. 그리고 우리는 기존 주택 판매 시장보다 더 빨리 조정을 보기 시작했습니다. 건설이 일자리와 GDP의 주요 동인이기 때문에 이는 경제에 막대한 영향을 미칩니다. 건설이 중단되면 미국에 있는 주택 공급 부족을 더욱 악화시키고 기존 주택 판매 시장으로 번질 수 있기 때문에 미국 주택에 대한 장기 공급에 중요합니다. 이제 기존 주택 판매도 정점을 찍고 있지만 이 두 시장에서 일어나는 일은 우리가 전에 본 적이 없는 독특한 방식으로 상호 작용할 것이라고 생각합니다. 그리고 주의해야 할 사항입니다.
이것이 여러분에게 유용한 배경이 되기를 바랍니다. 왜냐하면 제가 쇼의 상단에서 말했듯이 앞으로 몇 주 동안 새로운 사람들, 건축업자, 개발자들이 건설 산업의 현황에 대해 이야기하게 될 것이기 때문입니다. 그리고 기존 주택을 구입하지 않더라도 이것이 왜 중요한지, 투자자들에게 왜 중요한지 이해해 주시길 바랍니다. 재활 주택만 사용하거나 기존 주택 매매를 구매하는 사람들이라도 건축업자에게 무슨 일이 일어나고, 개발자에게, 그리고 새 집에서 무슨 일이 일어나는지 이해해 주셨으면 합니다.
판매 시장은 전체 주택 시장에 영향을 미치며 매우 중요합니다.
들어주셔서 감사합니다. 항상 피드백을 주셔서 감사합니다. YouTube에서 그렇게 하고 싶다면 그렇게 하는 것이 좋습니다. Instagram에서 @thedatadeli로 연락할 수도 있습니다. 이 에피소드가 마음에 드시거나 On Market이 마음에 드시면 Spotify 또는 Apple에 대해 별 XNUMX개 리뷰를 남겨주시면 정말 감사하겠습니다. 큰 도움이 됩니다. 들어주셔서 다시 한 번 감사드립니다. 그리고 다음에 온마켓에서 다시 만나요.
On The Market은 저와 Dave Meyer, Kailyn Bennett가 만들고 Kailyn Bennett가 제작하고 Joel Ascarza와 Onyx Media가 편집을 하고 Nate Weintraub가 카피라이팅을 합니다. 그리고 BiggerPockets 팀 전체에 특별한 감사를 드립니다. 쇼 온마켓의 내용은 의견일 뿐입니다. 모든 청취자는 데이터 포인트, 의견 및 투자 전략을 독립적으로 확인해야 합니다.