아마도 밖에서 데이비드 그린, 나는 틀림없이 구매, 재활, 임대, 재융자, 반복의 가장 큰 지지자입니다. BRRRR 전략. BRRRR 전략은 나와 다른 많은 사람들에게 매우 유용했지만, 사랑하는 친구 여러분, 좋은 일은 모두 끝나야 합니다.

좋아요, "끝"이라는 단어는 여기서 약간 과장될 수 있습니다. BRRRR 전략은 결코 완전히 끝난 것이 아니며 언젠가는 완전히 효력을 발휘할 것입니다. 부동산 시장은 영원히 동일하지 않습니다. 즉, BRRRR 전략은 이 특정 시기에 부동산에 투자하는 이상적인 방법이 아닙니다. 그리고 그 이유는 간단합니다. 세상에는 많지 않습니다.

전례 없는 낮은 수준의 재고

거의 모든 사람들이 하늘이 무너지고 있고 주택 시장이 2008년의 감소세를 보일 것이라고 비명을 지르던 코비드 팬데믹의 시작을 다시 생각하는 것은 이상합니다. 네, 그것에 대해…

그것은 분명히 일어난 일이 아닙니다. 바닥이 떨어지는 것이 아니라 거의 유례없는 기간 동안 주택 가격이 치솟았습니다. 전국 매물 소강 주택 재고. 작년 0.6월로 돌아가서, 우리의 작업 기반이 있는 잭슨 카운티는 XNUMX개월의 재고가 전례가 없었습니다! 참고로, "균형 잡힌 시장" 구매자나 판매자 모두에게 유리하지 않은 기업은 일반적으로 구매자에게 제공할 XNUMX개월 분량의 인벤토리를 보유하고 있습니다.

그리고 XNUMX월 말까지 다이얼은 거의 움직이지 않았습니다. 재고 0.8개월 남아 있었다.

이는 한 달에 30개의 부동산이 판매될 때마다 50개만 시장에 남아 있음을 의미합니다. XNUMX일 이내에 부동산을 계약할 가능성은 XNUMX% 이상입니다.

예를 들어, 나는 최근에 살 집을 사려고 했고 모든 것, 즉 모든 것이 여러 제안을 받고 과도하게 요구했습니다. (제가 미주리 주 캔자스시티에 살고 있음을 상기시켜 드리겠습니다.) 한 집은 첫 주에 14개의 제안을 받았습니다. 결국 우리는 15,000달러를 요구하는 데 몰래 들어갈 수 있었습니다.

나는 스스로를 운이 좋다고 생각해야 한다. 최근 워싱턴 DC에 집을 보러 갔다. 요구하는 것보다 멋진 백만 달러!

집이 그랬던 것처럼 샌프란시스코...

그리고 하나 산 호세, 도…

한편, 집값은 다음과 같이 기록을 세웠습니다. 유명한 포브스:

"주택 가격은 359,975월 21일까지 14주 기간 동안 사상 최고치인 $22를 기록했습니다... 이는 전년 대비 2020% 상승한 것이며 41월 초 이후 가장 큰 상승폭입니다. ... 활성 목록은... 2019년에서 XNUMX%, XNUMX년에서 XNUMX% 감소했습니다."

그리고 계속해서 히트곡이 나옵니다.

"정가 이상으로 판매된 주택의 43%, 35년 전 21%, 2019년 0.1%에서 증가했습니다. ... 주택이 요구 가격에 얼마나 근접하게 판매되고 있는지 측정하는 평균 정가 대비 판매 비율은 100.6 감소에 그쳤습니다. 지난 달에 100.5%에서 XNUMX%로 포인트."

이 정보를 감안할 때 구매자에게 특히 쉬운 시장이 아닌 것은 다소 분명해 보입니다.

이 시장에서 BRRRR에 대한 도전

오해하지 마시기 바랍니다. 이 시장에서 "BRRRR 아웃"하는 것은 여전히 ​​가능합니다(즉, 모든 투자를 재융자할 수 있도록 부동산 시장 가치의 75%에 올인). 우리는 다음을 포함하여 최근에 여러 번 그렇게 했습니다. 다소 큰 포트폴리오. 그러한 거래를 찾는 것이 훨씬 더 어렵습니다. 

리드를 위해 적극적으로 마케팅하는 경우 메일러나 SEO에 더 많은 비용을 지출해야 해당 가격에 판매할 동기가 부여된 판매자를 찾을 수 있습니다. MLS와 도매업체에서 이러한 거래는 거의 없습니다.

실제로, 모기지론이 연체된 사람은 집을 판매 목록에 올릴 수 있고 확률이 높기 때문에 현재 압류 중인 REO 또는 사람들이 거의 없습니다. 해결사가 있는 타주 집주인도 마찬가지입니다. 

따라서 신규 구매 시 75% ARV를 달성하기가 어렵습니다. 다시 말하지만 불가능한 것은 아니지만 지속적으로 볼륨을 유지하는 것은 매우 어렵습니다. 따라서 BRRRR 거래만 요구하는 경우 마케팅 비용에 많은 비용을 지출하게 되어 이러한 투자에 대한 추가 이익을 얻을 수 있습니다. 크래시.

말하자면, 나는 아마도 엄지손가락을 만지작거리는 것이 권장되지 않는 이유 나는 만들 것이다.

시장이 무너지지 않는 이유

이것은 "예측"에 해당하므로 소금 한 알과 함께 사용하십시오. 그러나 가까운 장래에 부동산 시장이 붕괴될 가능성은 낮아 보입니다. 경제성 문제로 인해 평준화되거나 약간의 조정이 나타날 수 있지만 전반적인 경제 역학은 2008년과 전혀 같지 않습니다.

가장 먼저 주목해야 할 것은 인플레이션입니다. 현재 인플레이션은 7%, 수십 년 만에 최고치를 기록했습니다. (곧 이에 대해 다시 다루겠습니다.) 그리고 공급 문제가 해결되더라도 이것이 곧 중단되지는 않을 것입니다. 엄청난 금액의 달러가 추가되었습니다. 2020년 초 팬데믹이 시작된 이후로 연방준비제도이사회(Fed)의 통화 공급량에 영향을 미쳤습니다. 모든 것이 동일하다면 유통되는 달러가 많아지면 물가가 높아집니다. 이와 같이 나타날 것이다. 인플레이션은 여기에 머물러 있습니다 가까운 장래에.

1970년대의 마지막 대인플레이션 동안 집값은 폭락하지 않았지만 인플레이션과 보조를 맞추다 대신 (Paul Volcker가 1980년대 초에 금리를 인상하여 일시적인 하락을 제외하고는 "인플레이션의 등을 깨다").

게다가, 미국은 1970년대나 2008년 금융위기 이전에는 존재하지 않았던 심각한 주택 부족 사태의 한가운데에 있습니다. 프레디 맥에 따르면, 3.8만 부족 작년 수요를 충족시키기 위해 필요한 단독 주택. 

경제학 101에 대해 다시 한 번 말씀드리자면: 수요가 공급을 초과할 때 가격은 내려가지 않습니다.

이 문제의 대부분은 대공황 이후 개발자들에게 지나치게 인색한 은행과 규제 기관에서 비롯되었습니다. 앞서 언급했듯이: “2000년부터 2007년 말까지 총 주택 착공이 1만 건 이상 2년부터 추락까지 매년 2004만 개가 넘었습니다. 그것은 분명히 너무했습니다. 그러나 그럼에도 불구하고 착공 횟수는 약 500,000 건으로 줄어들었고 거기에서 천천히 증가했습니다. 2020년 초까지는 연간 19만 명도 넘지 않았습니다. 그러던 중 코로나XNUMX가 닥쳤고, 출발 횟수가 다시 폭락했습니다.”

많은 대출 기관, 특히 FHA 대출 기관은 여전히 ​​매우 낮은 계약금만 요구하고 있지만 명시된 소득 승인 날짜, 티저 요금 및 닌자론 대부분 과거에 있습니다.

Jerome Powell이 자신의 내면의 Paul Volcker를 찾아 금리 인상으로 인해 부동산 가격이 폭락하거나 전반적인 경기 침체로 부동산이 하락할 수 있습니다. 그러나 현재로서는 확실히 충돌 가능성이 없어 보입니다. 

BRRRR을 넘어서

그래서 우리는 속박에 빠진 자신을 발견합니다. 시장이 붕괴될 가능성이 없고 BRRRR이 이전보다 훨씬 더 어려운 모델인 경우 투자자는 무엇을 해야 할까요? 

우선, 보유하고 있을 수 있는 오래된 고금리 부채를 재융자하는 것을 고려해 볼 가치가 있습니다. 물론, 돈을 인출할 경우, 그 돈은 오히려 빨리 가치가 하락할 가능성이 있으므로 단순히 보유하는 것은 좋은 생각이 아닙니다. 따라서 여전히 투자할 가치가 있으며 아파트 신디케이션에서 전세 또는 ADU에 이르기까지 다양한 옵션을 사용할 수 있으며 AirBnB 자산(또는 BRRRR 외부의 다른 유형의 자산)에 집중할 수 있습니다.

핵심은 돈을 중재하는 관점에서 생각하는 것입니다. 위에서 언급했듯이 인플레이션은 현재 7%이며 일부 추정에 따르면 더-아직 금리는 3초와 4초입니다. 내 집 대출은 고작 3%였다. 우리는 약 4.25%의 투자 대출을 받고 있습니다. 에 따르면 NerdWallet, 30년 고정 모기지의 평균 금리는 3.559%에 불과했습니다. 15년 대출의 경우 이율은 2.659%로 떨어집니다.

말할 필요도 없이, 그 비율은 터무니없다.

인플레이션은 주택에서 얻을 수 있는 이자율보다 높아서는 안 됩니다. 이러한 상황이 계속된다고 가정할 때 지불하는 금액이 달러 가치 하락 속도보다 적기 때문에 돈을 빌림으로써 효과적으로 돈을 벌고 있다는 의미입니다. 내 주택 융자에서 나는 기본적으로 연간 3%의 비율로 가치가 하락하는 달러로 7% 지불을 중재하고 있습니다.

그리고 그것은 심지어 설명하지 않습니다 다른 모든 혜택 원금 상환 및 감가상각 권리와 같은 부동산 소유권.

물론 인플레이션이 일부 완화될 수 있지만 최근에 발행된 모든 돈으로 인해 큰 변화가 올 것이라고 보기는 어렵습니다. 지금 가장 큰 기회는 매우 저렴한 대출을 확보하는 것입니다. 

가서 고정 금리 대출, 그렇지만. 변동금리 모기지론을 피하겠습니다. 그리고 고정 기간이 길수록 더 좋습니다. 이 상태가 훨씬 더 오래 지속될 수 있다고 상상하기 어렵습니다. 

나는 여전히 시장 가격에 정착하지 않을 것입니다. 나는 항상 어떤 종류의 할인을 찾을 것입니다. 그러나 현금이 잘 흐르는 부동산에 대해 장기 부채를 즉시 상환할 수 있다면(즉, 경기 침체가 발생할 경우 단기 폭풍을 피할 수 있음) 훨씬 적은 할인으로 충분할 것입니다. 

시장 변화에 대비하라

경기 침체에서 살아남을 뿐만 아니라 번창하기 위해 투자 전략을 수정하십시오! 어떤 경기 침체에도 당당하게 대처하고 다시는 시장 변화에 겁먹지 마십시오. 불황에 대비한 부동산 투자.

BRRRR을 넘어서는 것에 대한 최종 생각

지금은 하우스 해킹을 하거나 포플렉스를 구입하고 한 유닛에서 생활하면서 다른 유닛을 임대하기에 좋은 시기입니다. 또는 누군가와 협력하여 작은 아파트를 구입하거나 0.2%를 받는 CD에 있는 저축의 일부를 계약금으로 사용할 수 있습니다.

창의력을 발휘하십시오. 결국, 지금 사용할 수 있는 어리석은 금융 옵션을 이용하는 것이 가야 할 길입니다. 현금 흐름이 될 자산에 대한 고정 대출을 받으십시오.