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Rookie Podcast 150: Rookie 응답: 거래를 분석할 때 어떤 임대료 수치를 신뢰할 수 있습니까?

시간

애슐리와 토니 인스타그램 DM이 폭주했어요! 이번주 질문은 다음에서 나왔습니다. 콜리 토니의 인스타그램 다이렉트 메시지를 통해 콜레트는 이렇게 묻습니다. 당신은 다음을 기반으로 제안을 합니까? 프로 포마 아니면 실제 임대료 수치인가요?

부동산 초보이거나 주택 전용 투자자라면 ''라는 용어를 처음 들어보셨을 것입니다.프로 포마" 전에. 부동산 견적은 간단히 말해서 스프레드시트나 문서입니다. 부동산에 대한 예상 재정을 계획합니다. 일단 자본 지출, 임대료 인상, 또는 기타 개선 사항이 적용되었습니다. 그래서, 그 숫자를 믿어야합니까?

여기에 몇 가지 제안 사항입니다 :

  • 기억해 "신뢰하되 확인하라" 그리고 항상 자신의 숫자를 실행 예상 수입에 대해
  • 다양한 투자자 시나리오 사용: 추정치, 현재 수치, 최악의 경우 등
  • 고려하십시오 지주 비용 대규모 재활을 수행하는 중 상업용 부동산
  • 당신의 계산 운전 자본 및 CapEx 예산 부동산을 성공적으로 취득하는 데 필요함
  • 그리고 에피소드에서 더...

Ashley와 Tony가 부동산 질문에 답하기를 원하면 부동산 신인 페이스북 그룹! 또는 Rookie Request Line(1-888-5-ROOKIE)으로 전화주십시오.

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토니 로빈슨:
안녕하세요, 쇼에 들어가기 전에 Bigger Pockets가 우리 팟캐스트 네트워크의 전임 감독 프로듀서를 고용하고 있다는 점을 말씀드리고 싶었습니다. 이것은 원격 위치이며 우리가 스스로 그렇게 말한다면 놀라운 팀과 함께 일할 수 있는 기회입니다. 우리는 제작 팀을 관리한 경험이 최소 XNUMX년 이상 있고 새로운 팟캐스트를 시작할 때 자신감을 갖고 주도할 수 있는 사람을 찾고 있습니다. 그렇다면 당신이나 당신이 아는 누군가가 매우 적합할까요? 더 큰pockets.com/jobs에서 전체 직무 설명을 찾을 수 있습니다. 다시 한 번 말씀드리지만, 공개 팟캐스트 프로듀서 채용에 지원하려면 더bigpockets.com/jobs입니다. 이제 쇼를 즐겨보세요.

애슐리 케르:
부동산 신인 에피소드 150입니다. 제 이름은 Ashley Kehr이고 공동 진행자 Tony Robinson과 함께 왔습니다. 토니, 이게 150화라는 게 믿어지나요?

토니 로빈슨:
믿을 수 없어. 우리는 100년대의 중간에 있으며 200년대를 향해 나아가고 있습니다. 그리고 이것이 여기 Real Estate Rookie 팟캐스트에 처음으로 참여하는 경우 매주, 일주일에 두 번 우리는 여러분에게 영감, 동기 부여, 교육, 모든 것을 제공합니다. 부동산 투자자로서 시작하여 해당 포트폴리오를 구축하고 궁극적으로 재정적 자유를 찾는 데 필요한 이야기입니다. 그럼 오늘은 무슨 일이야, Ashley? 당신의 세계에는 새로운 것이 무엇입니까?

애슐리 케르:
별로. 나는 항상 부동산이 문을 닫기만 기다리고 있는 것 같지만 내일은 작은 A 프레임 오두막 하나를 닫을 것이라고 확신합니다. 아니면 내일이 아니라 다음 주 작은 A 프레임 오두막을 닫을 것입니다. 그리고 네, 그냥 계속해서 상황을 따라잡으려고 노력하는 거죠. 사실 저는 지금 꽤 압도당하고 있습니다. 1099를 꺼내서 온갖 종류의 일에 푹 빠져 있는 것뿐입니다.

토니 로빈슨:
그것과 함께 제공되는 모든 것. 그래서 오늘 그것에 대한 주제가 있다는 것을 알지만, 그것도 멋질 것 같아요, 애쉬, 당신이 700에이커 규모의 큰 부동산과 그 일에 대해 조금 이야기한다면. 그런 말은 처음 들어봤어요. 따라서 청취자 중 일부가 무슨 일이 일어나고 있는지에 대한 통찰력을 얻을 수 있다면 좋을 것입니다.

애슐리 케르:
확신하는. 응. 제가 작업하고 있는 이 캠프장은 압류된 부동산이었습니다. 그것은 실제로 세금 압류 경매에서 모기지를 갖고 있던 은행이 구입한 것입니다. 그리고 해당 부동산에 대한 소유권 보험을 가입하지 않았기 때문에 현재로서는 해당 부동산에 대한 소유권 보험에 가입할 수 없습니다.
그래서 정확히 그 이유를 알아내는 중입니다. 상환기간이 있나요? 이 부동산에 대해 추가 보험료를 지불할 수 있나요? 그래서 어제 변호사 사무실의 법률 보조원으로부터 다시 가도 좋다는 이메일을 받았습니다. 우리는 소유권 보험에 가입할 수 있습니다. 그래서 저는 그녀에게 “좋아요, 어떻게 가입할 수 있나요?”라고 후속 조치를 취했습니다. 그게 무슨 뜻이에요?”

토니 로빈슨:
오른쪽. 무엇이 다른가요?

애슐리 케르:
그리고 아직 답장을 듣지 못했습니다. 하지만 그렇습니다. 이것은 매우 새로운 것입니다. 뉴욕주에서는 변호사가 종결을 처리하고 실제로 귀하를 대신하여 소유권 보험 가입을 처리합니다. 구매하는 사람들은 꽤 손을 대지 않고 변호사와 직접 작업합니다. 그래서 그것에 대해 더 많은 정보를 알아내려고 하는데, “아, 이런. 소유권 보험 없이는 이 부동산을 얻을 수 없습니다. 투자자를 확보할 수 없기 때문입니다.”
그래서 확실히 그것은 일종의 약간의 충격이자 과속방지턱이었습니다. 다행히도 우리가 극복하고 있는 작은 장애물이었습니다. 하지만, 그렇습니다. 이는 처음으로 대규모 상업용 부동산을 구입하는 경우에 발생하는 문제 중 하나일 뿐입니다. 확실히 내가 지금까지 구입한 부동산 중 가장 비싼 부동산이었습니다.

토니 로빈슨:
응. 그리고 나는 단지, 당신이 익숙한 영역 밖으로 모험을 떠날 때마다 새로운 것을 배우는 것과 같습니다. 그리고 저는 그것이 잠재적으로 문제가 될 수 있다는 사실, 이전 구매자가 소유권 보험에 가입하지 않았기 때문에 새로운 구매자로서 소유권 보험을 받는 능력에 영향을 미칠 수 있다는 사실을 전혀 몰랐기 때문에 귀하를 통해 대리적으로 배우고 있습니다. 그리고 다시 말하지만, 주마다, 지역마다, 지역마다 다를 수 있지만 다른 상황에 처했을 때 선택할 수 있는 것이 무엇인지 아는 것은 항상 멋진 일입니다.
우리 친구 Derrick Acuff가 인스타그램에서 집을 뒤집었는데 소유권 보험이 있는 다른 집에도 문제가 있습니다. 하지만 소유권 회사는 그가 집을 구입할 때 해당 부동산에 대한 유치권이 있다는 사실을 놓쳤습니다. 그래서 이제 그는 자신이 그 부동산을 소유하고 있는지조차 확신할 수 없습니다. 그렇죠. 우리는 타이틀 회사 같은 곳의 누군가를 불러서 그 모든 것이 무엇인지 이야기하게 하여 사람들에게 내부 특종을 제공할 수 있도록 해야 합니다.

애슐리 케르:
응. 좋은 생각이네요. 제 변호사도 "지금 우리가 있는 곳은 이렇습니다."라고 말하더군요. 그리고 그는 방금 소유권 검색을 완료하라고 명령했기 때문에 소유권 검색을 다시 받은 후에도 여전히 25일의 실사 기간이 있습니다. 그러니까 아직 정리할 시간이 더 많이 남았는데, 지금은 우리 손이 묶인 것처럼 만들어줬어요.
그래서 내가 무엇을 했나요? 내가 가장 먼저 하는 일은 대규모 상업 거래를 해본 투자자 친구들에게 전화를 걸어 “이것에 대해 어떻게 생각하세요? 우리는 무엇을 할 수 있나요?” 그래서 권장 사항은 상환 기간을 살펴보고, 보험료를 지불할 수 있는지 살펴본 다음, 선불로 지불하는 보험료를 충당하기 위해 구매 가격을 인하해 달라고 요청하는 것이었습니다. 그렇죠. 투자자 친구들에게 의지하되, 그들에게도 가치를 더할 수 있는지 확인하세요.

토니 로빈슨:
응. 그리고 투자자 친구가 많지 않다면 그것이 바로 우리가 여기 있는 이유입니다. 오른쪽? Bigger Pockets 포럼, Real Estate Rookie Facebook 그룹에는 귀하에 대해 알아가고 메모를 주고받고 싶어하는 열정적이고 기꺼이 투자하는 사람들이 많이 있습니다. 글쎄요, Ashley가 당신이 또 다른 선택지, 앞으로 나아갈 또 다른 길을 찾았다니 기쁘네요. 처음 그 소식을 접하셨을 때 약간 스트레스를 받으셨다는 걸 압니다. 하지만 이는 부동산 투자에 있어서 항상 다른 방법이 있거나 항상 창의적인 해결책이 있다는 것을 증명합니다.

애슐리 케르:
응. 그리고 나는 아직도 이 장애물을 완전히 극복하지 못했고, "이제 그냥 취소하고 아주 큰 예치금을 돌려받아야 할까?"라고 생각하는 날이 있다는 것을 인정해야 합니다. 그리고 저는 동기를 유지하고 계속 진행하는 데 정말 어려움을 겪고 있습니다. 그래서 저에게 영감을 주는 게스트가 있는 팟캐스트에 참여할 수 있다는 것은 항상 멋진 일입니다. 나는 그들의 이야기를 듣는다. 나는 “그래, 그들이 이것을 할 수 있다면 나는 이 거래를 성사시킬 수 있다. 나는 이것을 실현할 수 있고, 성공하게 만들 수 있습니다.” 그럼요. 부동산은 확실히 롤러코스터입니다. 기복이 있고 항상 동기를 유지하는 것입니다. 왜냐하면 매일 좋은 일이나 나쁜 일이 일어날 수 있기 때문입니다.

토니 로빈슨:
응. 글쎄, 나는 그것이 당신에게 좋은 결과를 가져올 것이라고 확신합니다. 그리고 그렇지 않다면, 그것이 끔찍한 것으로 밝혀진다면 적어도 언젠가는 좋은 팟캐스트 에피소드가 될 것입니다. 따라서 어느 쪽이든 이점이 있습니다.

애슐리 케르:
그래 진짜. 응.

토니 로빈슨:
하지만 우리는 실제로 지금 상업적인 거래도 진행 중입니다. 사실 이 통화 직전에 사업 파트너 중 한 명과 방금 통화를 했는데, 다른 모텔이 있어요. 이곳은 지금 우리 집에서 그리 멀지 않은 또 다른 호수 마을인 실제 모텔이지만 관리가 매우 허술한 것 같습니다. 우리는 재정을 요청했습니다. 마지막 재무 데이터는 2016년이었습니다. 이 팟캐스트를 들어보시면 지금이 2022년이므로 재무 데이터가 조금 구식입니다. 그리고 설상가상으로 재무제표에는 해당 연도 지출 내역이 한 페이지만 포함되어 있었습니다.
따라서 엄마와 아빠처럼 나쁜 부기, 매우 구식이라고 생각하면 말 그대로 모든 상자를 확인합니다. 하지만 우리는 위치 때문에 이 숙소에 대해 매우 기대하고 있습니다. 이곳은 도시의 정말 중요한 지역에 있으며, 제 생각엔 이 부동산을 들어와서 개조하고, 단기 임대 목록처럼 멋지고 멋스럽게 만들고, 현장에 직원을 두지 않음으로써 간접비를 줄이고, 수익을 낼 수 있는 정말 좋은 기회라고 생각합니다. 셀프 체크인, 셀프 체크아웃이에요. 그래서 아마도 이번 주 어느 시점에 그곳에 나가게 될 것이고 마침내 나의 첫 번째 상업용 부동산을 철거할 수 있기를 바랍니다. 실제로 실현할 수 있다면 33개 단위가 될 것 같습니다.

애슐리 케르:
토니, 정말 대단해요. 해당 부동산에 대해 몇 가지 질문이 있습니다. 그렇다면 그 부동산에 자금을 조달하기 위해 무엇을 하시겠습니까? 재정 상태가 최신 상태가 아니기 때문에 은행 자금 조달을 하시겠습니까? SBA 대출을 받을 수 있습니까? 아니면 판매자 자금 조달을 받을 수 있는 기회일 수도 있습니다. "이봐, 이 부동산을 파는 데 정말 어려움을 겪게 될 거야."라고 말할 수도 있습니다.

토니 로빈슨:
응. 따라서 판매자는 실제로 이전에 다른 구매자와 에스크로 계약을 맺었습니다. 구매자가 공연을 할 수 없었습니다. 그래서 나는 그가 이 자산에 대해 몇 번의 잘못된 시작을 했다고 추측하며 실제로 그는 이것이 대부분의 은행이 건드릴 것이 아니라는 것을 이미 이해하고 있습니다. 그래서 그는 판매자에게 자금 조달을 제안할 의향이 있습니다.
그는 40%의 계약금을 원하는데, 이는 상당히 높은 금액입니다. 하지만 그는 제 생각에 6년 이자를 XNUMX% 정도의 이자로만 제안하고 있는 것 같습니다. 따라서 끔찍하지는 않지만, 우리가 들어가서 필요한 개조 작업을 수행하고 부동산을 안정화하는 데 충분한 시간을 제공합니다. 그리고 일단 안정화되면 소유자 금융 거래에서 벗어나기 위해 일종의 SBA 대출을 찾을 것이라고 생각합니다.

애슐리 케르:
정말 흥미롭군요, 토니.

토니 로빈슨:
네.

애슐리 케르:
행운을 빕니다.

토니 로빈슨:
그래서, 아직 이르다. 나는 희망을 키우고 싶지 않습니다.

애슐리 케르:
오른쪽. 하지만 그래도 그렇죠.

토니 로빈슨:
잉크가 마를 때까지 너무 흥분하지 않으려고 노력해요. 오른쪽? 계약서에 서명하고 모든 것이 완료되면 흥분될 수 있습니다. 하지만 지금은-

애슐리 케르:
하지만 그때도 무섭습니다.

토니 로빈슨:
그것은 사실이다. 그것은 사실이다. 우리는 한 번에 33개 단위를 모두 거래한 적이 없습니다. 하지만 저는 1,000년 말까지 2023개의 단기 임대 유닛을 확보하는 것이 목표라고 몇 번 공유한 적이 있으므로 이를 실현하는 데 거의 정확히 24개월이 남았습니다. 그리고 내가 하고 있는 유일한 일이 한 달에 단독 주택 한 채를 사는 것이라면, 나는 그 목표에 비참하게 미치지 못할 것입니다. 따라서 나는 나 자신의 안전지대에서 벗어나 내 자신의 두려움을 극복하고 더 큰 거래를 쫓기 시작해야 합니다.

애슐리 케르:
글쎄요, 당신이 할 수 있다는 걸 알아요, 토니.

토니 로빈슨:
아, 고마워요, 애쉬.

애슐리 케르:
좋아요. 그럼 오늘은 질문이 있나요? DM에서 하나 받은 것 같은데 맞나요?

토니 로빈슨:
우리는하다. 우리는 실제로 질문이 있습니다. 그래서 오늘 방송은 상업용 부동산 이야기가 아니었습니다. 실제로 청중으로부터 질문을 받았습니다. 그래서 오늘의 질문은 사실 제 인스타그램에서 나온 거예요. 누군가 저에게 전화해서 오늘 좋은 주제가 될 것이라고 생각한 질문을 보냈는데 실제로 우리가 상업용 부동산에 대해 이야기하고 있는 내용과 실제로 일치합니다.
하지만 Colettes_REI7의 질문입니다. 그래서 Colette는 Instagram에서 저에게 연락하여 "제공된 견적을 기반으로 제안을 하시나요? 아니면 부동산의 현재 실제 상황을 기반으로 제안을 하시나요?"라고 말했습니다. Ash, 견적과 실제에 대한 당신의 생각은 무엇이며 이를 분석에 어떻게 사용합니까?

애슐리 케르:
그래서 제가 부동산을 분석할 때 그 숫자가 어떻게 될 것이라고 생각하는지 살펴보는 것입니다. 그런 다음 현재 숫자가 무엇인지 또는 해당 속성의 최악의 시나리오가 무엇인지와 같은 최악의 시나리오에서도 분석합니다. 받을 수 있는 최저 임대료는 얼마입니까? 내가 지출할 수 있는 최대 비용은 얼마나 됩니까? 그렇다면 나도 최선의 시나리오에 속하는데, 이 속성에 대한 최선의 시나리오는 무엇입니까? 그런 다음 이를 보고 이 부동산이 다양한 옵션에서 살아남을 수 있는지 확인합니다.
그리고 상업용 부동산을 보는 것은 복층 건물을 보고 숫자를 계산하는 것과 많이 다르다고 생각합니다. 복층 건물이나 소규모 부동산의 경우 해당 부동산 자체를 뒤집는 것이 훨씬 쉽습니다. 왜냐하면 한두 개의 유닛만 하고 있을 수도 있지만 대규모 상업용 부동산을 추구하는 경우 전체 시간이 걸릴 수 있기 때문입니다. 실제로 그 형식에 도달하려면 XNUMX년이 걸립니다. 따라서 운전 자본이 많더라도 이러한 비용을 충당할 수 있는 계획을 세워야 합니다.
따라서 운전 자본은 일정 금액을 가져가는 것입니다. 예를 들어 대규모 상업용 부동산을 구입하는 경우 $100,000를 가져가서 급여나 제설 비용을 충당하기 위해 은행 계좌에 넣어 두는 것입니다. 그 해에는 보험과 재산세를 충당하기 위해 첫 해의 소득으로는 그것을 충당할 수 없다는 것을 알고 있기 때문입니다. 그리고 이를 자본 개선 자금과 혼동하지 마십시오.
따라서 입주하여 개선을 하고, 새 바닥을 씌우고, 새 지붕을 씌우고 그 가치를 높이 평가하여 더 많은 임대료를 청구할 수 있다면 이는 별도의 비용이 될 것입니다. 필요한 금액. 그래서 저는 실제와 견적을 모두 살펴보면서 해당 견적에 대한 부가가치가 있는 부동산을 확실히 구입하는 것이 귀하의 비용 대비 가장 큰 이익을 얻을 수 있는 곳이라고 생각합니다.
실제 자산을 구매하는 경우 가치를 추가하는 것처럼 수익이 그리 크지 않을 수 있습니다. 그래서 저는 두 가지를 모두 살펴보는 것이 중요하다고 생각합니다. 만약 견적은 효과가 있지만 실제는 그렇지 않다면 견적에 도달할 때까지 이를 어떻게 다룰 것입니까?

토니 로빈슨:
응. 애쉬, 정말 놀라운 반응이네요. 거기에 내가 추가할 수 있는 것은 많지 않습니다. 귀하가 설명하는 프로세스는 본질적으로 제가 수행하는 프로세스와 동일합니다. 그래서 제가 추가할 유일한 것은 그 견적 번호가 무엇인지 알아내기 위해 판매자가 나열한 견적이나 브로커가 나열한 견적을 취하는 것을 원하지 않는다는 것입니다. 그들은 해당 부동산이 가장 유리한 방향으로 보여지도록 하는 인센티브를 가지고 있습니다. 따라서 그들은 아마도 해당 속성이 실제로 어떻게 수행될지에 대해 좀 더 낙관적일 것입니다.
따라서 판매자나 대리인 또는 브로커가 귀하에게 견적 데이터를 제공할 때마다 친절하게 보내주셔서 감사합니다. 하지만 귀하는 항상 해당 정보를 스스로 다시 확인하고 유효성을 확인하고 싶을 것입니다. 다행히 Bigger Pockets에는 이를 수행하는 데 도움이 되는 리소스가 있습니다. Bigger Pockets 웹사이트로 이동하면 도구 아래에 서비스 영역이 있고 임대료 추정기가 있습니다.
나는 과거에 이것을 사용해 본 적이 있으며 실제로 꽤 잘 작동합니다. 나는 Bigger Pockets의 임대 견적 도구에서 나의 첫 번째 임대 부동산을 살펴보았습니다. 나는 그 부동산을 한 달에 1,350달러에 임대하고 있었는데, BP의 임대 견적서에는 한 달에 1,300달러라고 나와 있습니다. 따라서 해당 자산에 대해 실제로 청구한 금액과 거의 일치하므로 해당 데이터를 비교적 잘 가져오는 작업을 수행합니다.
Bigger Pocket의 프로 회원이 아닌 경우 해당 항목에 액세스할 수 없으며 동일한 검색을 직접 수동으로 수행할 수 있습니다. Zillow를 열고, Craigslist, Facebook Marketplace 등 시장의 주요 목록 소스를 열고 해당 지역에서 다른 부동산이 무엇을 임대하고 있는지 확인하세요. 그리고 당신 스스로도 같은 결정을 내릴 수 있지만, 가장 중요한 점은 예상 수입에 관해서는 스스로 숙제를 해야 한다는 것입니다. 판매자가 말하는 것에 의존하지 마십시오.

애슐리 케르:
응. 그것은 신뢰하지만 확인하는 것입니다. 당신은 누군가, 당신과 함께 일했던 중개인 또는 당신에게 부동산을 판매하는 사람을 믿을 수 있지만 항상 그 숫자를 확인하십시오. 정말 좋은 조언이네요, 토니. Bigger Pockets의 임대료 추정기를 사용하는 것 외에도 계산기 보고서도 있어 프로 회원인 경우 무제한 보고서를 실행할 수 있습니다. 따라서 실제 숫자로 보고서를 실행하고, 최상의 시나리오와 최악의 시나리오로 보고서를 실행한 후 비교하십시오. 계산기 보고서를 사용하여 인쇄하고 저장할 수 있으며 많은 작업을 수행할 수 있습니다.

토니 로빈슨:
응. 그럼 이것이 귀하의 질문에 대한 답변이 되기를 바랍니다, Colette. 애쉬와 나는 둘 다 그것에 대해 이빨을 가라 앉혔습니다. 나는 그것이 이 두 수치를 어떻게 사용하느냐에 관해 많이 나오는 질문이라는 것을 알고 있습니다. 따라서 앞으로 나아가는 데 필요한 올바른 방향을 제공할 수 있기를 바랍니다.

애슐리 케르:
자, 150회에 함께해주셔서 정말 감사드립니다. 아직도 믿겨지지 않습니다. 방송을 들어주셔서 너무 감사하고 사랑합니다. Bigger Pockets Real Estate Rookie 팟캐스트의 게스트로 참여하고 싶다면 bigpockets.com/guest에서 양식을 제출할 수 있습니다. 그리고 우리는 수요일에 손님과 함께 돌아올 것입니다. 제 이름은 Wealth From Rentals의 Ashley Kehr이고 그는 Instagram의 Tony J. Robinson의 Tony Robinson입니다. 하지만 가기 전에 bigpockets.com에서 사용할 수 있는 것을 확인해 봅시다.

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쇼의 링크

Ashley 및 Tony와 연결:

출처: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-podcast-150

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