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대마초 임대 계약을 사용자 지정하고 보호를 유지하는 방법

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대마초 산업은 잠재적인 법적, 세금 및 라이선스 문제의 지뢰밭이 될 수 있습니다. 특히, 대마초 임대 계약 숨겨진 문제의 온상이 될 수 있습니다. 많은 사업자는 실제 또는 의도된 임대차 위반에 대해 집주인과의 분쟁으로 인해 완전히 폐업했습니다.

표준 임대 계약에서 가장 일반적이고 무해해 보이는 조항 중 일부는 대마초 세입자와 집주인에게 문제가 될 수 있습니다. 대마초 상업용 공간 임대는 본질적으로 복잡하며 인터넷에서 가져온 템플릿은 어느 쪽에도 적절한 수준의 보호를 제공하지 못합니다.

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다음은 상위 XNUMX가지 잠재적인 문제와 해결 방법입니다.

문제: 일반 대마초 임대 계약 사용 

많은 사람들이 온라인에서 찾은 임대 템플릿을 사용하며 문제가 발생하지 않습니다. 그러나 대부분의 표준 상업용 부동산 임대에는 "적용법"과 관련된 조항이 포함됩니다. 일반적으로 이러한 주정부 세입자는 "불법 약물 또는 기타 밀수품의 사용, 제조, 판매, 저장 또는 운송을 포함하되 이에 국한되지 않는 불법적인 목적으로 건물을 사용하거나 법률 또는 조례를 위반하거나 낭비 또는 성가신 행위를 할 수 없습니다. 구내 또는 주변에서." 마리화나는 연방 통제 물질법(Controlled Substances Act)에 따라 불법으로 남아 있기 때문에 특정 대마초 사업에 명백한 문제를 제시합니다. 다음과 같은 대마 유래 제품의 합법성에 대한 지속적인 논란과 인기 증가 델타 -8 헥사하이드로칸나비놀(HHC)도 우려를 불러일으키고 있다.

해결 방법 : 임대는 부지 내에서 대마초 사업의 운영을 부주의하게 막을 수 있는 연방법 또는 주법에서 필요한 모든 예외를 규정해야 합니다. 또한 집주인과 세입자는 구내에서 허용되는 활동 유형(일반적으로 "허용된 사용"이라고 함)에 대해 명시적으로 동의해야 하며 임대차 계약에는 사업의 목적과 유형(예: 성장, 제조)이 명시적으로 명시되어야 합니다. /extraction, 의료용 마리화나 판매점 또는 레크리에이션용 소매점. 임차인이 임대 기간 동안 만들거나 판매하려는 제품에 대해 처음부터 명확히 하면 나중에 골치 아픈 일과 변호사 비용을 많이 절약할 수 있습니다.

문제: 기간이 너무 짧거나 너무 깁니다.

임대 기간은 각 회사의 상황을 신중하게 고려해야 합니다. 예를 들어, 임차인은 일반적으로 비즈니스가 완전히 운영될 수 있을 만큼 충분히 긴 임대 기간을 원합니다. 이것은 빌드아웃만 해도 XNUMX년이 소요될 수 있는 일부 대마초 제조 비즈니스에 특히 중요합니다. 필요한 정부 승인을 얻고 필요한 건설 및 개조를 수행하는 데 XNUMX년 임대 기간이 XNUMX년 걸린다면 세입자가 다시 서명해야 하거나 집주인이 동의하지 않을 경우 이사를 해야 할 때까지 운영할 시간이 얼마 남지 않았습니다. 고쳐 쓰다. 반면에 많은 상업용 임대 기간은 최소 XNUMX년에서 XNUMX년으로, 다른 유형의 회사보다 법적 및 시장 불확실성이 더 큰 대마초 사업에 부담이 될 수 있습니다.

해결 방법 : 세입자는 자신의 상황에 따른 임대 기간의 위험과 보상을 저울질하고 부동산을 가동하고 운영하는 데 필요한 시간을 고려해야 합니다. 대마초 사업에 대한 별도의 고려 사항은 임차인이 면허를 취득하기 전에 확보된 위치가 있어야 한다는 것입니다. 따라서 대마초 세입자는 완전한 라이선스가 부여되기 전에 실행된 모든 임대에 필요한 라이선스 및 허가를 얻을 수 있는 능력과 연결된 탈출구가 포함되어 있는지 확인해야 합니다.

문제: 구역 및 위치 문제

집주인과 세입자 모두 지역 구역 규정을 준수해야 합니다. 대마초 사업체가 위치할 수 있는 위치에 대한 규정은 엄격하며, 소매점에 특정 수의 주차 공간을 제공해야 하는 필요성 및 허용되는 구내 활동 유형과 허용되지 않는 조항과 같은 다른 구역 고려 사항도 엄격합니다.

중요하고 자주 간과되는 고려 사항 중 하나는 해당 지역에 대한 향후 계획입니다. 사용 가능한 토지의 양이 줄어들고 주거용 부동산, 학교 및 기타 사업체가 더 멀리 이동함에 따라 대마초 사업체는 주차 또는 거리두기법과 같이 겉보기에 사소한 문제로 인해 제약을 받을 수 있습니다. 또는 때때로 임차인 옵션이 확장됨에 따라 부동산 소유자는 대마초 사업 임대를 갱신하지 않고 대신 더 유리하거나 덜 위험한 임차인으로 간주하는 사업체에 임대하는 것을 선호합니다. 단일 건물 내에 여러 명의 세입자가 있는 위치도 대마초 사업에 까다로울 수 있습니다.

해결 방법 : 세입자는 조사 중인 위치에 대한 향후 개발 계획을 검토해야 합니다. 세입자가 여러 명인 건물에서 대마초 기업은 비즈니스 유형, 임대 기간 및 기간을 포함하여 잠재적인 이웃을 고려해야 합니다.

임대차 계약은 임대인과 임차인 모두의 엄격한 조건에 따라 결정되어야 합니다. 해당 지역 및 주 법률 및 규정 준수, 지역 구역 규정 및 대마초 사업 운영과 관련하여 발생할 수 있는 특정 임대 고려 사항을 명확하게 설명하는 것 외에도. 이러한 고려 사항은 재산, 활동 유형 및 관할 구역에 따라 크게 다를 수 있으며, 이는 각 당사자가 대마초 법률과 해당 규칙 및 규정에 정통한 현지 변호사를 고용하는 것이 유리한 주요 이유입니다.

문제: 속성 변경 및 유틸리티 사용

대부분의 임대는 건물 변경에 대해 집주인의 동의가 필요합니다. 대마초 사업의 맥락에서 재배, 추출 또는 제조 계획이 있는 경우 광범위한 변경이 필요할 수 있으며 시간이 지남에 따라 추가 작업이 필요할 수 있습니다. 물, 전기, 공기질/순환 요구 사항도 일반 임차인의 요구 사항과 크게 다를 것입니다. 따라서 부동산은 대마초 사업을 수용하기 위해 상당한 물리적 개조가 필요할 수 있으며, 이는 다중 세입자 건물의 다른 세입자에게 영향을 미칠 수 있습니다.

해결 방법 : 세입자는 필요한 변경 사항에 대한 명확한 개념을 사전에 확인하고 변경에 대한 집주인의 접근 방식을 명확하게 설명함으로써 백엔드에서 많은 돈을 절약할 수 있습니다. 건물이나 위치는 현재와 미래의 필요에 충분한 전기와 물을 공급할 수 있는 능력이 있어야 합니다. 문제의 건물에 여러 명의 세입자가 거주하는 경우 이는 특히 중요합니다.

예를 들어, 대마초 재배 및 소매점을 장기 임대한 고객이 있습니다. 이 고객은 집주인의 승인을 받아 요구 사항을 수용할 수 있는 전기 용량 강화를 포함하여 건물 업그레이드에 상당한 금액을 투자했습니다. 대마초 재배를 열려고 하는 다른 세입자는 건물에 다른 재배를 수용할 수 있는 전기 용량이 있는지 또는 그렇지 않은 경우 전기 용량을 업그레이드할 수 있는지 여부(및 비용)를 먼저 확인하지 않고 같은 건물로 이사했습니다. 이러한 예측의 부족은 문자 그대로 그리고 비유적으로 새 세입자의 비즈니스를 제한했습니다. 이것이 임차인이 잠재적인 위치를 검토할 때 항상 다른 사업체가 부동산의 유틸리티를 공유할 수 있는 것을 고려해야 하는 이유 중 하나입니다.

이상적으로는 임대차 계약서에 임대주가 필요한 서비스에 대한 액세스를 제공할 수 없는 경우 임차인이 스스로 업그레이드 비용을 지불하거나 임대차 계약을 종료할 수 있다고 명시해야 합니다. 최소한 임대차 계약서에는 부동산의 물리적 변경과 그에 따른 유틸리티 비용 증가에 대한 책임이 누구에게 있는지 명확하게 명시해야 합니다.

문제: 집주인 액세스

일반 임대는 일반적으로 집주인이 언제든지 부동산에 접근할 수 있는 권리를 부여합니다. 그러나 많은 주 및 지역 법률은 대마초 시설에 들어갈 수 있는 사람, 들어갈 수 있는 시기 및 특정 출입 요건에 대해 엄격한 규칙을 부과합니다. 일반적으로 대마초 시설 부지에 발을 들여놓는 사람은 누구나 방문자 기록에 서명하고 배지가 붙은 직원(집주인 포함)과 동행해야 합니다.

해결 방법 : 임대인의 접근 및 검사 권한을 명확하게 설명하는 조건을 임대 계약에 포함하고 모든 대마초 관리 당국과 기타 지역 및 주 규정을 완전히 준수하는 진입 정책을 수립하십시오.

문제: 보험 요건

재산 보험 대부분의 기본 정책이 대마초 세입자나 집주인에게 적합하지 않기 때문에 문제가 될 수 있습니다. 또한 집주인은 세입자에게 엄청나게 높을 수 있는 특정 수준의 보험을 유지하도록 요구할 수 있습니다.

해결 방법 : 부동산 소유주와 세입자 모두 임대 계약에 서명하기 전에 보험 중개인과 상의하고 보험 중개인이 정책의 모든 비용과 조항을 준수할 수 있는지 확인해야 합니다. 보험 회사는 보험사가 연방 불법성에 근거하여 향후 청구를 거부할 가능성을 피하기 위해 보험이 대마초 관련 사업에 대해 발행되고 있음을 알아야 합니다.

문제: 이익 공유

많은 상업용 건물주가 수익을 기준으로 임대료를 책정하며 임대 계약의 일부로 사업 이익을 줄이는 것도 드문 일이 아닙니다. 이것을 "이익 공유"라고 합니다. 그러나 대부분의 주에서 이익 공유는 집주인이 "재정적 이해 관계 보유자" 또는 심지어 소유자가 되었음을 의미할 수 있으며, 이는 실제 대마초 사업 면허 보유자에게만 법적으로 허용됩니다.

해결 방법 : 세입자와 부동산 소유자는 임대차 계약에서 이익 공유 조항을 피함으로써 자신을 보호해야 합니다. 대신, 임대료를 판매량에 묶지 않고 고정 요금 또는 시간 경과에 따른 증분 인상을 기준으로 합니다.

문제: 유해 물질 및 유해 폐기물 처리

표준 임대 템플릿은 일반적으로 "유해 물질," "공중 보건, 안전 또는 복지, 환경 또는 건물에 잠재적으로 해를 끼칠 수 있는" 모든 것에 광범위하게 적용되는 다소 모호한 용어입니다. 이러한 유형의 조항은 특정 관할 구역에서 "유해 물질"로 간주되는 대마초를 사용하거나 대마초 폐기물, 부산물, 살충제, 부탄, 제초제, 비료 또는 기타 화학.

해결 방법 : 임대차 계약서에는 어떤 유형의 폐기물을 처분할 수 있는지 명확하게 설명해야 하며 사업체가 연방, 주 및 지역 환경 규정에 따라 모든 적절한 폐기 절차를 준수할 것이라고 명시해야 합니다.

결론적으로 집주인과 좋은 관계를 구축하는 것이 필수적입니다. 하고자 하는 것과 그 이유에 대해 솔직하고 솔직하게 말하십시오. 처음부터 존중하고 협력하는 파트너십의 분위기를 조성하십시오.

양측은 대마초 산업을 이해하는 법적 대리인이 있어야 합니다. 기업 또는 부동산 변호사는 임대 계약 초안 작성에 능숙할 수 있지만 대마초 비즈니스 임대 계약에서 자주 발생하는 문제 유형을 탐색한 경험이 없는 경우가 많습니다. 세입자는 집주인이 제시한 임대차 계약서에만 서명해서는 안 되며, 집주인은 인터넷에서 임대차 계약서를 삭제해서는 안 됩니다. 대신, 양 당사자는 변호사와 협력하여 명확한 기대치를 설정하고 서면으로 작성해야 합니다. 경험이 풍부한 대마초 변호사가 임대 문서를 검토하도록 하기 위해 약간의 금액을 미리 지불하면 향후 수만 달러 가치의 문제를 피하는 데 도움이 될 수 있습니다.

모든 대마초 임대 계약에는 고유한 문제가 있지만 극복할 수 없는 것은 아닙니다. 잘 쓰여지고 포괄적인 임대와 결합된 좋은 세입자-집주인 관계는 성공적인 미래를 향한 먼 길을 갈 것입니다. 


Cara Thornton Fortis 법률 파트너

카라 손튼(Cara Thornton) 변호사은(는) 파트너입니다. 포티스 법률 파트너, 그녀는 지적 재산권, 비즈니스 불법 행위, 대마초 법률 및 부동산을 포함한 복잡한 상업 소송에 중점을 둡니다. 그녀는 또한 계약 및 고용 관련 문제, 형성 및 해산, 위험 관리를 포함한 다양한 문제에 대해 기업 고객에게 조언합니다. 2006년부터 2009년까지 Cara는 미크로네시아 연방 Yap State 법무장관으로 재직하면서 입법 및 정책 문제에 대해 주지사에게 조언하고 주의 민사 소송을 처리했습니다.

출처: https://mgretailer.com/business/legal-politics/how-to-customize-cannabis-lease-agreements-and-stay-protected/

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