데이비드 :
이것은 BiggerPockets Podcast Show 612입니다. 판매자를 찾아 시장에서 숫자가 작동한다고 말할 때 판매자의 숫자가 작동하지 않는다고 설득하기 보다는 그러한 노력을 기울여 판매자를 찾는 데 투자해야 한다고 생각합니다. 다른 판매자. 이것은 많은 사람들이 마음을 바꿀 필요가 없는 사람의 마음을 바꾸려고 할 때 저지르는 실수입니다. 마음을 바꿀 필요가 없는 사람을 찾으세요. 같은 노력을 기울이고 다른 속성에 넣는 것이 훨씬 낫습니다.
무슨 일이야, 모두. BiggerPockets 부동산 팟캐스트의 호스트인 David Greene입니다. 오늘은 Seeing Greene 에피소드와 함께 제 뒤에서 볼 수 있듯이 여기에서 알 수 있습니다. Seeing Greene 에피소드에서 우리는 부동산에 관한 BiggerPockets 커뮤니티의 질문에 직접 답하고, 부동산에 대해 어떻게 해야 하는지, 부동산 자금을 조달하는 방법, 우리가 속한 이 미친 부동산 시장에서 무슨 일이 일어나고 있는지, 그리고 저는 최선을 다합니다. 그들에게 대답하는 가장 좋은 직업. YouTube에서 이것을 듣고 있지 않다면 오늘의 쇼에 대한 의견을 읽고 댓글을 남길 수 있는 곳에서 우리를 확인하는 것을 고려하십시오.
오늘 공연은 아주 좋습니다. 우리는 모든 사람의 마음 앞에 있는 매우 트렌디한 주제에 대해 알아봅니다. 우리는 현금 흐름 또는 평가 시장에 뛰어들어야 하는지, 둘 사이의 차이점은 무엇이며 어느 것이 자신에게 적합한지 아는 방법에 대해 이야기합니다. 우리는 당신이 무언가를 하기 전에 편안함을 느끼지 못할 것이라는 사실에 대해 이야기합니다. 새로운 것을 시작하는 과정에서 편안함을 느끼는 것이 얼마나 좋은 과정인지.
그리고 W-2 직장을 그만두고 풀타임으로 투자나 부업에 부동산 투자를 할 때 소득 대비 부채를 이해하는 방법에 대해 이야기합니다. 우리는 정말 좋은 관련 내용을 다루며 많은 지혜를 여기에서 공유합니다. 함께해주셔서 감사합니다. 듣게 되어 기쁩니다.
본론으로 들어가기 전 오늘의 꿀팁. 올해 샌디에이고에서 열리는 BPCON 2022 티켓을 구입하는 것을 고려해보세요. bigpockets.com/bpcon2022로 이동할 수 있습니다. BPCON2022입니다. 내가 거기 있을게. 다른 많은 BiggerPocket 인물들이 그곳에 있을 것이며, 많은 다른 투자자들이 그곳에 있을 것입니다. 다른 사람들의 시장에서 무엇이 작동하고 있는지, 어떤 시장에 투자하고 싶은지 배울 수 있으며 시작하는 데 도움이 될 수 있는 해당 시장의 사람들을 만날 수 있습니다.
또한 좋은 시간입니다. 나는 거기에서 불행한 얼굴을 하는 사람을 본 적이 없습니다. 모두가 최고입니다. 정말 재미있어요. 수많은 지식이 공유되고 있으며, 이를 통해 이 커뮤니티에 투자하고 경력을 빠르게 시작할 수 있습니다. 따라서 거기에 있는 것을 고려하십시오. 그곳에서 뵙고 싶습니다.
자, 오늘의 방송으로 들어가 볼까요?

아마드:
안녕 데이비드. 매일 사람들과 공유하는 모든 지식, 통찰력 및 정보에 감사드립니다. 그것은 새로운 부동산 투자자로서 제 성장에 매우 중요했습니다. 제 질문은 제 여자친구와 저는 둘 다 부동산 투자가 처음이고 부동산 포트폴리오를 구축하려고 한다는 것입니다. 우리 각자는 이미 우리 이름으로 된 재산을 가지고 있습니다. 다음을 함께 취득하고 싶습니다.
그러나 우리의 원래 계획은 우리 중 한 명이 그 모기지를 따로 받는 것이었습니다. 그런 식으로 다른 사람은 부채 대 소득 비율 측면에서 해방됩니다. 그리고 우리가 다른 부동산을 취득할 때 길을 따라가면 한 사람이 아직 새 부채를 기록하지 않았기 때문에 조금 더 순조롭기를 바랍니다. 이제, 이자율과 인플레이션이 상승하고 모든 것의 비용이 너무 비싸지는 요즘, 저는 다시 생각하고 새로운 모기지를 함께 융자하여 더 많은 구매력을 갖도록 소득을 결합하는 것에 대해 생각하고 있습니다.
자, 제 질문은 그것이 우리에게 불리할까요? 제가 질문하는 이유는 이전 팟캐스트에서 우리가 새로운 부채를 취득할 때 부채 대비 소득 비율에 대해 새로운 모기지를 갖게 되는 것처럼 모두 취득한다는 것을 알고 있기 때문입니다. 그리고 나는 그것을 염두에 두고 임대 수입이 또한, 우리 둘 다 그 임대 수입을 얻거나 한 사람만 "이봐, 우리는 매달 현금 흐름으로 2,000달러를 벌고 있어"라고 말할 수 있을지 확신할 수 없었습니다. 내가 그것을 주장하거나 그녀가 그것을 주장하거나 결혼 생활이 모든 것을 바꾸면 모든 것이 혼란 스럽습니다. 그리고 나는 그것에 대해 어떻게 생각하는지 궁금했습니다. 고마워, 데이빗.

데이비드 :
괜찮은. 고마워, 아마드. 좋은 질문입니다. 분해해 봅시다. 당신은 당신의 여자 친구와 함께 구매에 대해 생각하고 있습니다. 내가 먼저 말하고 싶은 것은 당신이 이것을 묻지 않았지만 당신의 배우자가 아닌 누군가와 함께 타이틀을 취하는 것을 보류하는 것이 좋습니다. 나는 당신의 관계가 지금 훌륭하다고 확신합니다. 무슨 일이 일어날지 알 수 없습니다. 그리고 만약 당신이 당신의 여자친구와 함께 무언가를 사는데 당신 중 한 사람만이 소유권을 갖고 있다면, 두 사람이 헤어지면 다른 한 사람은 아무런 보호를 받지 못할 수도 있습니다.
당신은 두 사람 모두를 타이틀로 삼을 것입니다. 두 사람 모두 대출을 받지 않고도 할 수 있는 방법이 있습니다. 그러나 일반적으로 둘 다 대출을 받게 됩니다. 그것이 그것을 가능하게 하는 가장 부드러운 방법입니다. 그리고 이제 당신은 모기지론과 당신의 이름 중 하나만 가질 수 있는 능력을 없앴습니다. 그래서 일반적으로, 파트너와 함께 구매할 때마다, 이것이 바로 이러한 경우, 저는 사람들에게 배우자가 아닌 한 꼭 필요한 경우가 아니면 파트너와 함께 투자하지 말라고 조언합니다.
이제 여기서 질문하신 내용에 대해 자세히 알아보겠습니다. 나는 당신이 가고있는 곳을 좋아합니다. 다른 이름이 아닌 한 명의 이름으로 모기지를 유지하려고 하지만 원하는 부동산을 얻기 위해 소득을 합산해야 할 수도 있다는 것을 깨닫고 있습니다. 그것은 일종의 수수께끼입니다. 난 수수께끼와 난잡함을 섞어서 존재하지 않는 볼트론 단어 quanundry를 만들었다고 생각한다. 그 부분은 무시하세요. 우리는 아마 그것을 편집하지 않을 것이고 모든 사람들은 당신이 팟캐스트를 녹음하려고 할 때 그것이 어떻게 보이는지 보게 될 것이고 결국 단어를 만들게 될 것입니다.
좋은 소식은 투자 부동산을 함께 구입하는 경우 부채 대비 소득 비율이 타격을 받을까 걱정할 필요가 없다는 것입니다. 부채를 가져오는 것처럼 해당 투자 부동산에서 소득을 가져오기 때문입니다. . 따라서 일반적으로 평등하게 되기 위해 더 많거나 적게 해결됩니다. 그리고 시간이 지나면 실제로 부채 대비 소득 비율에 도움이 됩니다. 부채에 지출하는 것보다 더 많은 수입을 올리고 있기 때문입니다.
이제 살 집을 구입하는 경우는 예외입니다. 일반적으로 주택이 주 거주지일 때는 주택 소득을 사용할 수 없습니다. 소수의 아주 작은 예외가 있지만 일반적으로 동일한 방식으로 작동하지 않습니다. 따라서 원하는 부동산을 얻기 위해 소득을 합산해야 한다면 그것이 투자 부동산인지 확인해야 합니다. 그러나 두 사람이 모두 자격이 있는지 확인하기 위해 둘 다 절반 소유자인 LLC에서 구매하고 싶을 것입니다. 그리고 그것은 우리를 당신의 남자친구, 여자친구와 함께 사는 문제로 돌아가게 합니다. 항상 최선의 생각은 아닙니다.
그래서 나는 당신에게 이것을 당신 스스로 감당할 수 있는 방법이 있는지 묻고 싶습니다. 그리고 당신이 그것을 사서 그녀가 혼자서 그것을 살 수 있도록 당신은 그녀와 함께 일할 수 있습니까? 저는 전반적으로 미래를 볼 때 그것이 더 나은 접근 방식이 될 것이라고 생각합니다. 다른 옵션은 부채 상환 대출입니다. 이들은 자신이 아닌 부동산에서 소득을 가져오는 대출이므로 이것이 개인의 부채 대비 소득 비율에 미치는 영향에 대해 걱정할 필요가 없습니다.
당신이 묻는 다른 질문은 이것이 좋은 예입니다. 이것은 소유권 회사인 CPA에게 가장 잘 물어볼 것입니다. 에이전트에게 물어보거나 나 같은 사람에게 물어볼 수 있지만 이 뉘앙스에 대해서는 전문가와 상담하기 위해 참조할 것입니다. 따라서 원하는 경우 언제든지 연락할 수 있습니다. 제 CPA와 연결해 드리겠습니다. 가입을 마치면 바로 여기에서 이와 같은 질문에 답할 수 있습니다. 법적으로 올바른 방법으로 이를 수행하는 방법을 더 잘 이해하고 있기 때문입니다.
고마워, 아마드. 좋습니다. 다음 질문은 동부 해안의 하루카 씨입니다. 하루카는 단독주택을 샀다고 말한다. 그녀는 그것을 빌리고 있습니다. 그녀는 그것을 좋아한다. 그리고 이제 그녀는 확장하기를 원합니다. 그녀는 인구가 꾸준히 증가하는 지역에 5~10개의 다가구 부동산 또는 단독 주택 클러스터에 입주하기를 원합니다.
문제는 그녀가 주택이 매우 비싸고 현금 흐름이 많지 않은 Raleigh 및 Atlanta와 같은 뜨거운 지역을 찾고 있다는 것입니다. 그리고 그녀가 인디애나폴리스와 같은 매체라고 부르는 다른 시장에서는 비교적 괜찮은 현금 유동성 자산을 찾을 수 있지만 뜨거운 시장 중 하나에서 얻는 성장을 얻지 못하고 있습니다. 그녀는 한 시장에 집중하고 그곳에서 최대한 많은 거래를 성사시키려고 노력해야 합니까? 아니면 여러 시장에 관심을 분산시켜야 합니까?
고마워, 하루카. 다음은 당신이 말하는 것 뒤에서 듣고 있는 것입니다. 오늘날의 시장에서 현금 유동성 자산을 찾는 것이 매우 어렵기 때문에 당신은 매우 좌절하고 있습니다. 그리고 그것은 천 퍼센트 사실입니다. 이것은 내가 투자 경력에서 본 것과 현금 유동성 자산을 찾기가 가장 어려운 나이 많은 투자자들과 이야기한 것입니다.
그리고 그 이유를 이해하면 도움이 됩니다. 너무 깊이 들어가지는 않겠지만 많은 부분이 우리가 너무 많은 돈을 인쇄했다는 사실과 관련이 있습니다. 그 돈으로 집을 구해야 합니다. 부동산 투자는 많은 자본을 투입하고 많은 노력 없이 레버리지를 활용하는 가장 쉬운 방법입니다. 그래서 점점 더 많은 기업, 기업, 헤지 펀드, 우리와 같은 기관 자본 투자자들이 모두 이 공간으로 몰려들고 있습니다. 왜냐하면 이곳이 가장 낮은 전체 위험과 가장 높은 수익으로 돈을 투자할 수 있는 최고의 장소이기 때문입니다.
동시에 부동산 투자에 대한 교육의 증가는 이것에서 많은 미스터리를 제거했습니다. 많은 사람들이 게임에 참여하는 데 있어 진입장벽이었습니다. 그래서 지금은 그 어느 때보다 쉽게 ​​들어갈 수 있고, 그 어느 때보다 더 많은 사람들이 들어오고 있고, 그 어느 때보다 더 많은 자본이 유입되고 있습니다. 그리고 붐, 당신은 매우 뜨겁고 경쟁적인 시장을 가지고 있습니다.
내가 부동산을 바라보는 관점에서 이해하게 된 것이 있다. 스펙트럼입니다. 그러나 일반적으로 현금 흐름 시장과 감사 시장이 있습니다. 이것은 투기 시장을 의미하지 않습니다. 그것이 의미하는 바는 일부 시장에서 자산 가치가 상승하여 더 많은 돈을 벌게 된다는 것입니다. 우리는 그것을 감사하는 시장이라고 부릅니다. 그리고 귀하의 자산이 그만큼 평가되지 않을 다른 시장에서 현금 흐름을 통해 더 많은 돈을 벌게 될 것입니다.
문제는 우리가 둘 다 원할 때 둘 다 얻을 수 있었고 많은 사람들이 부동산 투자를 통해 얻을 수 있는 기대치를 설정했다는 것입니다. 그러나 나는 그렇게 보지 않습니다. 이제 저는 부동산을 구입할 때 제가 실제로 하는 것이 수입원을 사는 것임을 이해합니다. 일부 수입원은 매우 어렵고 관리하는 데 많은 시간과 노력이 필요합니다. 다른 수입원은 관리하기가 더 쉽습니다.
관리하기 쉬운 수입원에 대한 수요가 높습니다. 따라서 더 많은 사람들이 구매하려고 하여 가격을 더 높이 올리기 때문에 수입이 적은 경향이 있습니다. 그렇다면 무엇이 더 중요한지 스스로에게 물어봐야 합니다. 긴 게임을 하고 있습니까? 어떤 경우에 장기간에 걸쳐 더 많은 돈을 벌기 위해 또는 즉시 현금 흐름을 원하는 단기 게임을 하고 있기 때문에 일반적으로 감사가 더 좋습니다.
이제 이 작업을 수행하는 데 옳고 그른 방법이 없습니다. 어떤 사람들은 자신의 직업을 좋아하거나 이미 많은 돈을 가지고 있습니다. 그들은 긴 게임을 할 수 있습니다. 그래서 그들은 처음에는 현금 흐름이 거의 없는 당신이 말하는 것처럼 뜨거운 시장에 뛰어들지만 시간이 지남에 따라 더 많은 현금 흐름과 더 높은 평가 자산을 개발하기 시작합니다.
다른 사람들은 그런 사치가 없습니다. 그들은 추가 수입이 필요합니다. 그들은 방금 아기를 낳았습니다. 그들은 더 많은 돈을 벌어야 합니다. 그들은 직업이 없습니다. 그들은 직장을 잃었습니다. 그들은 그들이 있는 곳에서 행복하지 않습니다. 그들은 삶의 다음 단계로 나아가는 플랫폼을 얻기 위해 현금 흐름이 필요합니다. 그래서 하루카 씨에게 적합한 시장이 무엇인지 선택하는 데 있어 장기인 감사 시장과 단기 현금 흐름 시장 중 어느 것이 필요합니까?
S
o 지금 제가 하고 있는 방법은 다음과 같습니다. 나는 전반적으로 장기적인 접근 방식의 부동산 투자를 찾고 있습니다. 나는 사람들이 움직이는 지역, 당신이 뜨거운 시장이라고 부르는 지역에서 사면 훨씬 더 많은 돈을 벌 것이라는 것을 알고 있습니다. 거기에는 더 많은 수요가 있고 기업은 거기에 가고 있습니다. 사람들이 거기에 가고 있습니다. 5년, 10년에 걸쳐 그 주택이나 자산은 많은 가치를 갖게 될 것입니다.
그래서 나는 당신이 말하는 것처럼 시장을 찾고 있습니다. 롤리, 애틀랜타, 사우스 플로리다, 애리조나, 부의 이동이 예상되는 곳이며 장기적으로 그곳에서 구매합니다. 이제 내 포트폴리오의 균형을 맞추기 위해 자산이나 자산 세트를 구매할 때마다 감사 플레이에 더 가깝습니다. 또한 현금 흐름 플레이인 일련의 자산도 구매합니다. 그럼 저는 인디애나폴리스와 같은 중간 규모의 시장이라고 하는 몇 가지에 들어갈 수 있습니다. 그리고 저는 현금 흐름이 매우 안정적이지만 아마도 많이 오르지 않을 것을 찾고 있습니다.
피트니스 비유를 사용하는 것과 같습니다. 근육을 위해 단백질을 섭취해야 합니다. 장기간입니다. 그러나 탄수화물을 섭취해야 단기 에너지를 얻을 수 있습니다. 성장하려면 두 가지의 균형이 맞아야 합니다. 이제, 이미 엄청난 근육을 가지고 있고 운동을 할 필요가 없다면 단백질을 더 많이 섭취할 수 있습니다.
인생에서 당신은 어디에 있습니까? 지금 현금 흐름이 필요하다면 여전히 얻을 수 있는 시장 중 한 곳, 즉 당신이 말한 중간 시장으로 가십시오. 안정적인 현금 흐름을 구축하십시오. 그리고 일단 당신이 좋아지면 이 뜨거운 시장 중 한 곳으로 가서 감사 게임을 하는 것을 고려하십시오.
또한, 이것을 명확히 하지 않으면 항상 코멘트를 받기 때문에 이 한 부분만 추가하겠습니다. 내가 감상 게임을 말할 때 나는 투기 게임을 말하는 것이 아니다. 나는 아무에게도 부동산이 오르고 나중에 팔 수 있기를 바라면서 감당할 수 없는 부동산을 사러 가라고 말하지 않습니다. 나는 게임 후반에 더 많은 현금 흐름이나 더 높은 평가 가치에서 오는 지연된 만족을 위해 단기 현금 흐름을 덜 생성할 수 있는 여유가 있는 부동산을 구입하는 것에 대해 이야기하고 있습니다.

제시 :
헤이, David, BiggerPockets와 여러분이 하는 모든 일을 사랑하세요. 그래서 시나리오가 있습니다. 나는 당신이 이것을 어떻게 처리하는지 보고 싶었을 뿐입니다. 위스콘신주 그린베이에 부동산이 있습니다. 예전에 살던 복층 아파트입니다. 세금 코드에 대해 알고 보니 지난 XNUMX년 중 XNUMX년은 그 집에서 살았습니다. XNUMX년 전에 이사를 했습니다. 그래서 나는 자본 이득을 내지 않고 그것을 팔 수 있을 것인데, 이것은 매우 매력적입니다.
문제는 내가 사고자 하는 것이 기본적으로 내가 판매할 것, 소형, 다중, 그 지역에서 내 유닛이 아니면 모험을 하고 다른 일을 할 수 있다는 것입니다. 그러나 그것은 내가 찾고 있는 종류의 것입니다. 그 시장에서 현금 흐름이 있고 또한 평가가 좋은 XNUMX-XNUMX개의 유닛 부동산입니다.
그렇다면 이 상황을 어떻게 해결하시겠습니까? 이것을 팔거나 그냥 재융자하여 유지하는 것이 현명한 행동인지 어떻게 알 수 있습니까? 특히 내가 그것을 팔면 자본 이득을 지불하지 않을 것이라는 사실에 대한 경고가 있습니다. 따라서 1031이나 그와 유사한 것으로 어지럽힐 필요가 없습니다. 나는 당신이 무슨 말을 할 수 있기를 기대합니다. 감사.

데이비드 :
알았어, 제시. 좋은 질문입니다. 그리고 제가 이것에 대해 좋아하는 것은 철학적인 부동산 질문입니다. 특정 상황에 대한 전술적 해답이 아니라 부동산 철학을 쪼개게 되었습니다. 우선, 귀하의 이해가 정확합니다. 현행 세법에 따르면 250,000년 중 500,000년 동안 부동산에 살았다면 매각하고 양도차익을 피할 수 있다. 거기에는 한계가 있습니다. 독신은 $XNUMX, 기혼자는 $XNUMX 이라고 생각합니다. 다시 말하지만 저는 변호사나 법률 고문이 아닙니다. 이것은 법적 조언이 아닙니다. 당신은 그것을 찾아야하지만 그것이 내가 이해하는 것입니다.
이제 당신은 또한 아주 좋은 질문을 하고 있습니다. 그리고 부동산에서 우리가 팔고 나서 살 것을 바라볼 때 우리는 일반적으로 우리가 방금 빠져나온 것과 같은 시장에서 그것을 하고 있다는 사실을 알게 되었습니다. 그래서 비싸게 팔면 비싸게 삽니다. 싸게 팔면 싸게 삽니다. 그리고 이것은 그들이 찾고 있는 것이 비싸게 팔고 싸게 살 수 있는 상황이기 때문에 많은 사람들이 발을 헛디딜 수 있습니다.
제가 장거리 부동산 투자를 썼을 때 이것은 장거리 투자를 훌륭하게 만든 문제 중 하나였습니다. 특정 시장에서 비싸게 팔고 나서 시장을 찾은 다음 싸게 살 수 있기 때문입니다. 불행히도, BiggerPockets에서 정보를 얻는 데 큰 역할을 했기 때문에 부동산 투자에 대한 관심이 너무 많아 지금은 실제로 싸게 살 수 있는 시장이 거의 없습니다.
따라서 보는 방식을 바꿔야 합니다. 매각하려는 경우 이점 중 하나는 자본 이득을 피할 수 있다는 것입니다. 그러나 나는 당신이 돈을 많이 벌고 더 많은 돈을 벌 수 있도록 그것을 재투자하는 것처럼 보지 않을 것입니다. 비싸게 팔기 위해 비싸게 팔기 때문에 그것은 사실이 아닙니다. 많은 면에서 재산세에 대한 기준을 재설정하게 될 것입니다. 아마 이전보다 더 높은 이자를 받게 될 것입니다. 나는 당신이 그것을하는 것을 방해하지 않습니다. 다르게 봐주셨으면 합니다.
내가 보는 방법은 다음과 같습니다. 한 시장에서 매도하고 같은 시장에서 다시 매수할 때 실제로 하는 일은 포트폴리오에 레버리지를 추가하는 것입니다. 그래서 만약 제가 부동산 하나를 팔고 $500,000 게임을 가지고 가서 그것으로 500~500개의 부동산을 사는 경우, 제가 실제로 한 것은 빌린 돈의 양을 늘리는 것입니다. 내 자산은 한 곳에서 XNUMX천 달러를 빼서 다른 세 명에 걸쳐 XNUMX천 달러로 바꾸었기 때문에 반드시 변하지는 않았습니다.
내 현금 흐름이 일부 변경되었거나 변경되었을 수도 있고 전혀 변경되지 않았을 수도 있습니다. 한 부동산에 대해 2,000달러의 현금 흐름을 가져 와서 세 부동산에 대해 800달러의 현금 흐름으로 교환했을 수 있습니다. 그래서 아마도 $2000에서 $2,400 사이의 것을 얻었을 수도 있지만, 그것은 거의 중요하지 않습니다. 이렇게 하면 현금 흐름이 크게 달라지지 않습니다. 당신이 하는 일은 가격이 계속 오를 것이고 따라서 레버리지가 유리할 것이라는 데 베팅하는 것입니다.
한 집에서 세 채를 거래할 때 가격이 오르면 자산의 세 배를 벌어들이고 더 싼 달러로 갚고 있는 돈을 빌릴 수 있습니다. 이제 시장이 하락할 것이라고 생각한다면 이것이 당신이 할 수 있는 최악의 행동이 될 것입니다. 당신은 한 집이 있고 더 많은 부채로 그것을 세 집으로 바꾸고 싶지 않습니다. 그리고 그것은 당신이 정말로 스스로에게 물어야 할 질문입니다. 당신은 시장이 당신이 말하는 시장에서 계속 상승할 것이라고 믿습니까, 아니면 시장이 하락할 것이라고 믿습니까?
이제 나는 당신이 당신이 속한 시장에 대해 언급했다고 믿지 않기 때문에 특정 시장에 대한 구체적인 전술적 조언을 드릴 수 없습니다. 그러나 듣는 모든 사람이 이해해야 하는 것은 우리가 부동산을 살 때 항상 내기를 하고 있다는 것입니다. 우리는 세입자가 계속 지불할 것이라는 내기를 걸고 있습니다. 시장은 계속 오를 것입니다. 임대료는 계속 오를 것입니다. 기업은 계속해서 사람을 고용할 것입니다. 따라서 우리는 임차인에게 의존하는 자산을 소유하고 싶습니다.
그리고 우리가 구매하지 않을 때, 우리는 또한 내기를 하고 있습니다. 우리는 가격이 하락하거나 우리 돈을 다른 곳에 두는 것이 더 나을 것이라고 확신합니다. 따라서 모든 사람이 이해해야 하는 것은 어떤 식으로든 내기를 한다는 것입니다. 어떤 방향으로 갈 것인지 결정하면 바로 오늘 우리가 이야기하는 이러한 전략이 실현될 수 있습니다.
우리는 지금까지 몇 가지 훌륭한 질문을 가지고 있었고, 제출해 주신 모든 분들께 감사드립니다. YouTube에서 이 동영상을 시청하면서 채널을 좋아하고 댓글을 달고 구독을 하려면 BiggerPockets가 새로운 내용으로 나올 때 알림을 받을 수 있도록 하십시오. 나는 오늘 당신을 위해 모든 옷을 입었습니다. 감동을 주기 위해 옷을 입으려고 해요. 너희들은 내가 입은 것을 어떻게 생각하니?
쇼의 이 부분은 이전 에피소드의 코멘트를 받는 곳입니다. 그리고 우리 YouTube 채널에 댓글을 달고 오늘 쇼에 대해 어떻게 생각하는지 알려주기를 바랍니다. 나는 알고 싶다. 더 길게 대답해야 합니까 아니면 짧게 대답해야 합니까? 저에게서 더 많은 논평을 받고 싶습니까, 아니면 더 많은 질문으로 더 짧은 답변을 원하십니까?
또한, 내가 어떻게 옷을 입는 것이 좋습니까? 내가 티셔츠 입은게 더 좋아? 부동산 중개인 특유의 버튼다운 셔츠가 더 마음에 드시나요? 여러분의 생각을 알고 싶습니다. 아래에 의견을 남겨주세요. 우리는 우리 쇼 중 하나에서 읽을 것입니다.
첫 번째 의견은 Giselle Morales의 의견입니다. “나는 현금 흐름에 대해 전적으로 동의합니다. 그것으로 살 수 있으려면 XNUMX~XNUMX개의 부동산만 있으면 꽤 위험합니다. 제 경우에는 XNUMX채의 집을 얻기 위해 목표와 숫자를 맞추었고 예산의 XNUMX배를 충당할 수 있었습니다. 그리고 나는 그것을 할 수 있었다. 그래서 지금은 집의 절반으로 예산을 충당하고 나머지 절반의 현금으로 하는 일은 계속 저축하기 위해 계속 저축하는 것입니다.”
고마워, 지젤. 멋진 댓글입니다. 그리고 당신이 하고 있는 것은 소수의 부동산을 사고, 직장을 그만두고, 전 시간 투자를 하고, 그것을 작동시키는 방법을 알아내야 한다는 철학입니다. 어떤 사람들에게는 그것이 올바른 움직임일 수 있습니다. 다른 사람들에게는 우리가 속한 시장에서 훨씬 더 어려워집니다.
그래서 10년 전에는 그 조언이 오늘날 적용되는 것보다 훨씬 더 작은 부분의 사람들에게 적용되었습니다. 그리고 저는 최근에 소득을 대체하는 방법으로 현금 흐름을 보면 안 된다고 말했습니다. 대부분의 사람들은 오늘날의 시장에서 소득을 보충하기 위한 방법으로 현금 흐름을 살펴보아야 합니다.
다음 코멘트는 Miguel Montreal에서 왔습니다. “헤이, David, 훌륭한 에피소드와 청취자의 질문. 질문을 하는 사람들이 질문에 바로 답할 수 있기를 바랄 뿐입니다. 답변을 드리기 위해 다시 연락을 드리는 것만으로도 시간이 오래 걸리는 것 같습니다. 감사."
미겔. 정말 감사합니다. 그리고 여기 우리가 하고 있는 춤이 있습니다. 저는 여러분이 질문을 제출하기를 원하기 때문에 질문하는 데 너무 오래 걸린다는 이유로 누군가를 낙담시키거나 기분이 상하게 하고 싶지 않습니다. 또한 많은 분들이 저처럼 생계를 위해 마이크를 사용하지 않기 때문에 말하기가 어려울 수 있다는 것도 알고 있습니다. 요점에 도달하기 어려울 수 있습니다. 아마도 당신은 말하기 시작하기 전에 무슨 말을 할지 생각하지 않았을 것입니다. 아마도 당신은 너무 긴장해서 요점에 도달하는 데 오랜 시간이 걸렸을 것입니다. 하지만 저도 그렇게 봅니다.
우리가 원하는 것은 더 많은 분들이 질문을 해주시는 것이지만, 조금 더 간결해지면 좋겠습니다. 그래서 만약 당신이 정말로 알고 싶은 것이 “Hey David, 내가 어떤 시장에서 사야 합니까?”라면 "어떤 시장에서 사야 하는지 알고 싶습니다. 여기에서 제가 걱정하는 부분이 있습니다."라고 말하면서 질문을 시작하십시오. 우리가 일반적으로 얻는 것은 그들이 생각하는 것의 배경을 설명하려고 하는 사람입니다. 그리고 마지막 XNUMX분 만에 그들은 질문에 도달하고 듣는 사람이 끝까지 앉아 있기가 더 어렵습니다. 그래서 종종 우리는 그러한 질문을 방송하지 않습니다.
그래서 Miguel, 몇 가지 제안을 해주셔서 감사합니다.
장치. BiggerPockets.com/david에 질문을 제출할 때 더 간결하게 작성하십시오. 요점을 파악하십시오. 녹음하기 전에 몇 번 연습하면 방송에 나올 확률이 높아집니다.
제프 뮬러. “David, 내가 사고 싶은 부동산의 좋은 자기자본이익률(ROE)은 15%, 35%입니까?” 좋습니다. Jeff, 올바른 자기자본이익률(ROE)이 얼마인지 말씀드리기가 매우 어렵습니다. 그리고 당신이 말하는 것은 자산의 자산에 대한 것입니다. 얼마나 많은 현금 흐름이 발생합니까? 그 숫자는 엄청나다. 자기 자본 수익률이 일반적으로 투자 수익률보다 낮기 때문에 15%, 35%는 일반적으로 매우 높습니다.
사실, 부동산의 가치가 상승한다고 가정하면 거의 항상 더 낮습니다. 귀하의 자산이 실제로 가치를 잃고 있는 경우에만 ROI보다 높은 ROE를 얻을 수 있습니다. 그리고 대부분의 사람들은 35% ROI에 근접한 결과를 얻지 못하기 때문에 자기자본수익률(ROE)에서는 그런 일이 일어나지 않을 것입니다. 하지만 잘못된 질문을 하고 있습니다. "좋은 자기자본이익률이란 무엇인가?"라고 말하지 마십시오. 당신이 물어야 할 것은 "이 자기 자본 수익률이 투자 수익률에 가깝습니까?"입니다.
따라서 부동산을 구입하고 어떤 식으로든 20%의 투자 수익을 얻었지만 부동산 가치가 엄청나게 상승하고 자기 자본에 대해 3%의 수익만 얻는다면 20% ROI의 차이는 그리고 3%의 자기자본이익률(ROE), 차이가 클수록 더 나은 투자수익률을 얻기 위해 해당 부동산을 매각하고 자기자본을 재투자하는 방안을 더 많이 살펴봐야 합니다. 초기 ROI가 ROI에 가까울수록 자산을 유지하고 유지해야 할 가능성이 높아집니다.
이러한 질문과 의견이 공감이 됩니까? 이 물건에 대한 내 의견을 듣는 것이 좋습니까? 글쎄요? 이 쇼는 우리가 받는 질문과 의견만큼 좋습니다. 그러니 유튜브 채널에 댓글을 달아주세요. 무슨 생각을 하는지 말해봐 내가 너무 빨리 말하는 걸까? 내가 너무 느리게 말하는 걸까? 내가 다른 억양으로 말하길 원하십니까? 어떤 종류의 닫기를 듣고 싶습니까? 알려줘요. 이건 널위한거야. 그리고 또한 쇼에서 답변할 수 있는 더 많은 질문을 제출해야 합니다. 따라서 BiggerPockets.com/david로 이동하여 질문을 남겨주세요.
괜찮은. 다른 비디오 질문을 합시다.

빌 :
이봐, 데이빗. 여기 Charlotte의 Bill이 있습니다. 간단한 배경지식으로 저는 여기 기술 산업에서 높은 급여를 받는 W-2 직업을 얻었습니다. 그리고 나서 저는 몇 개의 장기 임대를 판매했고 현재 저와 일부 파트너의 조합을 통해 하나의 장기 임대와 다섯 개의 단기 임대를 얻었습니다. 임대 수입을 통해 비용을 지불할 수 있는 수준에 가깝고 최소한 현재의 W-2에서 더 이상 일하고 싶지 않습니다.
제가 우려하는 것은 현재 제 명의로 된 대출로 인해 소득 대비 부채가 상당히 부족하다는 것입니다. 그리고 잠재적으로 W-2를 떠난 후에는 새로운 기본 주택을 구입할 공간이 전혀 없을 것이라고 생각합니다. W-2를 그만두고 임대 수입으로 생활한 후 다른 사람들이나 다른 사람들이 과거에 이것을 어떻게 처리하는지 궁금합니다. 감사.

데이비드 :
좋아요, 빌, 좋은 질문입니다. 내가 당신에게 줄 수 있는 몇 가지 다른 단계, 당신이 취할 수 있는 길을 보겠습니다. 첫째, W-2 직장을 그만두지 않고 회사 내에서 더 적은 시간 동안 일하거나 더 좋아하는 일을 할 수 있는 다른 위치를 찾아 부동산 투자에 더 많은 시간을 할애할 수 있습니다. .
두 번째로, 당신은 같은 업계에서 일하고 있습니다. 당신이 그것을 언급했다고 믿지 않습니다. 당신은 그것이 고임금 직업이라고 말했습니다. 컨설팅 직업을 가질 수 있습니까? 프리랜서가 될 수 있습니까? 돈을 벌기 위해 어떤 방식으로든 할 수 있지만 부동산 투자에 집중할 수 있는 유연성이 더 있지만 업계에서 구축한 모든 기술을 낭비하지 않고 지금은 돈을 벌지 못하는 일정에 따라 . 당신은 여전히 ​​​​돈을 벌고 있지만 기업가 입장에서 더 많은 돈을 벌고 있습니다. 따라서 W-2 소득보다 적더라도 그만두면 받을 수 있는 것 이상입니다.
세 번째, 소득 대비 부채 비율이 이미 구입한 부동산에서 거의 최대 수준이라고 말씀하셨습니다. 나는 당신이 세금으로 벌어들이는 소득을 청구하는 경우 대부분의 대출 기관이 당신이 징수한 총 소득의 75%를 가져가도록 허용하고 그것을 귀하의 소득으로 사용하도록 허용한다는 것을 잘 이해하지 못합니다. 소득 대비 부채 비율.
그래서 부동산을 살 때 빚이 늘어나도 집세를 내고 있기 때문에 수입도 함께 오르고 있다. 그리고 그들이 나에게 돈을 벌고 있다면 내 소득은 실제로 부채보다 더 많이 올라갑니다. 따라서 현금 흐름이 있을 때 소득이 적어야 하는 것이 아니라 더 많아야 합니다. 따라서 임대 부동산의 소득을 사용할 수 없는 특정 대출 상품이 없는 한 문제가 되는 유일한 이유는 세금에 대한 소득을 청구하지 않고 세금을 청구하기 시작하는 것입니다. 세금에 부과된 돈은 당연히 없어질 것입니다.
함께 일하고 있는 대출 기관이 이 사실을 알려주고 있는지, 아니면 부동산에서 얻은 소득을 사용할 수 없다는 잘못된 인상을 받고 있는지 확실하지 않지만 다음 주소로 저희에게 연락하십시오. 당신이 원한다면 하나의 중개. 그리고 그곳에서 무슨 일이 일어나고 있는지 알아낼 것입니다.
마지막은 다른 대출 상품을 사용하는 것입니다. 다음과 같은 부채 상환 보장 비율 대출을 사용하십시오. 우리는 그가 벌고 있는 소득이 아니라 부동산이 벌고 있는 소득을 기반으로 자격을 부여할 것입니다. 우리는 이러한 대출을 수행합니다. XNUMX년차 고정금리입니다. 그들은 위험하지 않습니다. 금리는 조금 더 높지만 거래가 성사된다면 큰 문제가 되지 않는다”고 말했다.
저에게 더 우려되는 것은 사람들이 조정 금리 모기지론에 들어갈 때이며 그보다 훨씬 더 우려되는 것은 그들이 단기 조정 금리 모기지일 때입니다. 그래서 적응하기까지 XNUMX~XNUMX년의 기간이 있다면 매우 무섭습니다.
당신은 이 질문을 하지 않았지만, 나는 청중을 위해 그것을 던질 것입니다. 조정 기간이 XNUMX년 또는 XNUMX년 정도인 경우 변동 금리 모기지론에 반대하지 않습니다. 확률이 XNUMX년 이상이므로 임대료 인상과 이익 증가를 보았을 것입니다. 당신은 그것을 안정시켰어야 했고 더 많은 수입이 들어와서 이자율이 조정될 때 이자율이 올라가더라도 이론적으로 임대료가 인상되는 것을 보았기 때문에 괜찮을 것입니다. XNUMX년이라는 짧은 기간 동안은 좋아하지 않는다. 그것은 부동산을 안정시키고 비용을 줄이며 임대료를 인상할 충분한 시간을 제공하지 않습니다.
따라서 이것을 보고 답을 줄 수 있는 좋은 대출 전문가와 좋은 대화를 나누면 이 문제가 정말 해결될 수 있다고 생각합니다. 아마 당신은 그 중 한 명과 아직 이야기를 나누지 않았을 것입니다. 그러니 저나 우리 중 한 사람에게 연락하거나 BiggerPockets에서 투자 커뮤니티에 봉사하기 위해 살아가는 놀라운 사람들 중 한 명을 찾으십시오. 그들로부터 몇 가지 답변을 얻으면 직장을 그만두는 데 훨씬 더 가까워질 수 있습니다.
자, 구체적으로 Bill에게 "이봐, 나 주 거주지를 사고 싶어."라고 말하는 것입니다. 주 거주지에서는 내가 말한 것과 같은 부채 상환 보장 대출을 사용하지 않을 것입니다. 당신은 기존의 대출을 사용할 가능성이 높거나, 그것이 무엇이든 관련될 수 있는 신용 조합을 통해 포트폴리오 대출을 사용할 것입니다.
그러나 그것은 같은 기본입니다. 임대 및 장기 임대 및 단기 임대에서 얻는 소득을 청구하는 경우 수익이 발생하면 해당 소득을 사용하여 원하는 기본 거주자를 위한 자격을 얻을 수 있어야 합니다.
다음 질문은 오하이오의 Nathan Holt로부터 왔습니다. “이봐, 데이빗. 저는 23살의 대학생이며 캐피탈 대학교에서 정규직으로 근무하고 있습니다. 중부 오하이오 동부 지역에 소규모 다가구를 구입하려고 합니다. Johnston에 200,000중 장치를 판매하려는 사람이 있다는 정보를 받았습니다. 내 부동산 중개인은 그에게 $370를 제안했습니다. 그는 그가 5에 가까운 것을 찾고 있다고 말했습니다. 나는 현재 그 자금이 없고, 그 숫자는 하우스 해킹에 의미가 없습니다. 내가 그 건물에 살지 않고 XNUMX개 유닛을 모두 임대하는 경우에만 수익성이 있을 것입니다. 그러나 그런 다음에는 저에게 없는 모기지론에 XNUMX% 이상을 적금해야 합니다. 판매자인 그와 함께 앉아서 숫자가 실제로 작동하지 않는 방법을 보여주고 가격을 더 저렴한 지역으로 낮추도록 설득할 수 있는지 확인하는 것이 좋은 생각인지 궁금합니다. 거기에서 가십시오. 아이디어나 제안 사항이 있습니까?”
알겠습니다. 네이선, 알겠습니다. 부동산 중개인이 정말로 당신에게 이것을 말했어야 했습니다. 부동산 중개인이 경험이 많지 않은 것 같습니다. 당신이 한 가격으로 오퍼를 작성하라는 말을 듣고 판매자가 훨씬 더 많은 것을 원하면 두 가지 중 하나가 진행되고 있습니다. 그는 터무니없이 비현실적인 기대를 가지고 있거나 당신이 그렇습니다. 그리고 그것이 정말로 결론이 났습니다.
집값은? 시장이 뭐라고 해도 그렇습니다. 이제 시장은 무엇입니까? 글쎄, 기본적으로 그것은 다른 모든 구매자입니다. 당신은 이 판매자에게 그의 수치가 비현실적이라고 설득할 수 없을 것입니다. 왜냐하면 그것이 당신에게 비현실적이기 때문입니다. 당신의 상황은 이것을 나쁜 거래로 만듭니다. 모두에게 나쁜 거래는 아니지만 아마도 당신에게는 나쁜 거래일 것입니다.
하우스 해킹을 보고 있고 현금 흐름에 필요하고 5%만 적금할 수 있다면 많은 자산을 보유하고 있기 때문에 작동할 부동산은 소수에 불과합니다. 이 모든 것을 가지고 있지 않은 다른 투자자가 있습니다. 아마도 그들은 1031에 있고 돈을 주차할 방법을 찾아야 할 것입니다. 아마도 그들은 가속 감가 상각을 이용하려고 할 것입니다. 아마도 그들이 당신과 같은 상황이 아니기 때문에 그 부동산을 소유하고 싶어하는 이유가 있을 것입니다. 그들은 내려놓을 돈이 더 많고 현금 흐름을 만들 수 있습니다.
판매자를 찾아 시장에서 숫자가 작동한다고 말할 때 숫자가 작동하지 않는다고 설득하기보다 이러한 노력을 기울이고 다른 판매자를 찾는 데 투자해야 한다고 생각합니다. 이것은 많은 사람들이 저지르는 실수입니다. 마음을 바꿀 필요가 없는 사람의 마음을 바꾸려고 한다는 것입니다. 마음을 바꿀 필요가 없는 사람을 찾으세요. 같은 노력을 기울이고 다른 속성에 넣는 것이 훨씬 낫습니다.
좋습니다. 한 가지 더 질문할 시간이 있습니다.

쉬안:
안녕 데이비드. 시우안입니다. 귀하의 비디오에 감사드립니다. 저는 [안 들리는 00:29:18] 출신이고 주 내 또는 다른 주에서 구매하려고 합니다. 제 질문은 HELOC를 사용하여 현금 저축을 구매하거나 계약금으로 사용해야 하는지 그리고 좋은 부채에 대해 이해하려고 노력해야 하는지입니다. 내 이름을 사용하는 것보다 항상 빌리는 것이 더 낫습니까? 그리고 질문의 일부로 HELOC의 가변 속도가 있습니다. HELOC를 잘 커버할 수 있도록 임대 부동산 현금 흐름을 어떻게 계산합니까? 정말 고맙습니다. 귀하의 비디오는 매우 유용합니다.

데이비드 :
고마워요, 시우안. 당신의 오디오는 듣기가 조금 어려웠습니다. 그래서 당신이 방금 말한 것을 기억하고 있는 것을 반복하겠습니다. 당신이 말하는 것은 당신이 구매를 찾고 있고 HELOC에서 돈을 가져와야 하는지 아니면 현금 저축에서 가져와야 하는지 모른다는 것입니다. 그리고 당신은 좋은 부채를 사용하고 있는지 확인하고 싶다고 언급했습니다. 그래서 HELOC가 좋은 부채로 간주되는지 알아 내려고하는 것처럼 들립니다.
이제 좋은 질문을 하고 있기 때문에 당신의 마음이 올바른 위치에 있다고 말할 수 있지만, 당신의 머리는 약간의 명료함이 필요할 수 있습니다. 먼저 HELOC를 사용하려는 경우 HELOC는 임시 대출이기 때문에 나 자신에게 대출을 제공하는 것과 같습니다. HELOC를 사용하면 평소보다 더 높은 이자를 지불하게 됩니다. 그래서 그들이 실제로 설계된 것은 짧은 기간 동안 돈을 사용한 다음 다시 갚는 것입니다. 그 돈으로 임대 부동산을 구매하려는 경우, 이것이 BRRRR 또는 플립이 아닌 한, HELOC를 상환하기 위해 돈을 되돌리기가 매우 어렵습니다.
게다가 연준은 올해가 끝나기 전에 XNUMX번이나 더 금리를 인상할 것이라고 발표했는데, 이는 HELOC의 금리가 계속 상승할 것으로 예상해야 한다는 것을 의미합니다. 당신이 말하는 차량.
이제 현금 사용에 대해 알아보겠습니다. 언뜻 보기에 현금 저축을 사용하는 것이 HELOC처럼 그 돈에 이자가 붙지 않기 때문에 더 나은 계획일 것입니다. 따라서 이 HELOC에 스스로 빚을 갚을 필요가 없습니다. 그러나 폭풍우를 이겨낼 수 있는 충분한 현금과 준비금이 있는지 확인해야 합니다. 이것은 투자자가 돈을 잃는 큰 방법입니다. 그들은 준비금에 충분한 돈을 보관하지 않고 결국 부채 상환을 할 수 없습니다. 그리고 재산 가치가 너무 낮아졌거나 시장에 구매자가 없으면 압류 대상이 됩니다.
따라서 본인과 재산을 위해 6~12개월의 현금 흐름 준비금을 현금 저축에 넣어두라고 말하고 싶습니다. 필요하다고 생각하는 것보다 더 많을 수도 있습니다. 많은 현금을 준비금에 넣어둔 후 충분한 현금이 있다면 그것을 사용하여 집을 구입하십시오. 충분하지 않으면 HELOC에서 부족한 나머지를 사용하십시오. 그러나 우리는 요금이 계속 올라갈 것이고 HELOC가 조정 가능한 금리 모기지를 가지고 있기 때문에 절대적으로 필요한 경우가 아니면 HELOC에서 돈을 받고 싶지 않습니다.
그리고 나서 일단 부동산을 구입하고 나면 바로 그곳으로 돌아와 열심히 일하기 시작하고, 다시 돈을 저축하기 시작하고, 부업으로 일하기 시작하고, 비용을 낮게 유지하고, 부동산을 구입한 후 그 준비금을 백업해 두십시오. 이것은 훌륭한 질문입니다. 물어봐주셔서 감사하고 감사합니다.
좋습니다. 이 질문은 애틀랜타에 있는 제이슨에게서 온 것입니다. 두 부분으로 된 질문입니다. 파트 번호 60, “저와 제 비즈니스 파트너는 다세대 공간에서 북동부의 몇 개 주에 걸쳐 약 75개의 문을 소유하고 있습니다. 지금 우리는 포트폴리오를 거의 두 배로 늘리는 거래를 진행하고 있습니다. 첫 번째 질문입니다. 은행이 대출금 조항을 사용하여 상업 대출에 대한 메모를 호출하는 것을 들어본 적이 있습니까? 예를 들어, 우리가 77%의 가치 대부금이고 문을 닫은 후 시장이 약간 하락하고 부동산 가치의 하락이 79% 또는 XNUMX%의 가치 대부금으로 바뀌는 경우에 대해 들어본 적이 있습니까? 은행에 전화를 걸어 대출을 하는 이유는 무엇입니까? 저는 대부분의 모기지를 믿고 기술적으로 그렇게 할 수 있지만 BiggerPockets 포럼에서는 그러한 사례를 찾을 수 없었습니다.”
좋습니다. XNUMX부로 넘어가기 전에 그 질문부터 시작하겠습니다. 당신이 말하는 가치 대부금 조항에 대한 나의 이해는 자산 가치 대부금이 증가하기 시작하면 대출 기관에 알려주는 메모의 조항입니다. 당신이 그것에 부채를 가지고 있다면, 대출 기관은 만기 어음을 부를 수 있습니다. 그게 왜 거기에 있지? 글쎄, 내 이해는 당신이 은행이고 자산의 가치 대부금이 잘못된 방향으로 가고 있다는 것을 알게되면 자산이 생기기 전에 자산의 소유권을 가져와 문제를 해결할 수 있어야 한다는 것입니다. 더 나쁜.
이제 다가구 자산에서 Jason, 알다시피 자산 가치는 NOI를 기반으로 합니다. 즉, 돈을 덜 벌기 시작하면 자산 가치가 하락하고 대출이 증가하게 됩니다. 가치에. 따라서 그들이 우려하는 것은 귀하가 자산을 잘못 관리하고 있고 수익성이 없다면 완전한 압류에 들어가기 전에 개입할 수 있기를 원한다는 것입니다.
그러나 생각해야 할 다른 것이 있습니다. 그들이 그렇게 하기를 원합니까? 관리를 잘못해서가 아니라 단지 시장이 돌아서서라면 cap rate가 확대되고 금리가 다가구 재산의 가치를 바꿨을 수도 있습니다. 당신의 대출 가치는 약간 올라갈 수 있지만, 그런 일이라면 왜 그들이 개입하여 당신의 손에서 그것을 떼고 싶어하는지 이해할 수 없습니다.
나는 당신이 말하는 대출 기관의 담당자에게 이렇게 물을 것입니다. “이자율이 올라가서 캡 이자율이 확대되고 부동산 가치가 하락한다면 어떻게 될까요? 대출 가치가 75%에서 80%로 증가하는 것을 볼 수 있습니다. 어떻게 하시겠습니까?” 그리고 그들은 아마도 내가 한 것과 비슷한 대답을 줄 것입니다. 그러나 나는 그들에게 확인하여 알아낼 것입니다. 내가 그 일에 대해 들어본 한, 아니요. 나 역시 이런 일이 일어나는 것을 본 적이 없다.
"두 번째 질문입니다. 숫자가 확실히 다년간의 범위에서 작동하더라도 그러한 큰 거래에 더 익숙해지는 데 대한 일반적인 팁이 있습니까? 옛날 팟캐스트에서 머리에 후광이 맴돌던 황금기 시절이 떠오릅니다. 당신과 Brandon은 사업을 성장시키려면 매년 당신에게 약간 불편한 무언가를 해야 한다고 말했고 이것은 확실히 그 설명에 맞습니다. 서류상으로는 좋아 보이지만 부동산에서 해본 것보다 더 큰 것의 위험과 불확실성에 익숙해지는 방법에 대한 팁이 있습니까? 그건 그렇고, 전통적인 딥 다이빙 쇼와 혼합 된 Seeing Green 형식을 정말로 즐기고 있습니다.”
응. 어렵다. 여기 내 조언이 있습니다. 당신은 당신이 할 일이 편안하지 않을 것입니다. 하시면서 불편하실겁니다. 그리고 하는 과정에서 마음이 편해집니다. 이것은 우리 모두가 이해해야 하는 것입니다. 강함과 같은 편안함을 보시길 바랍니다. 강해지고 나서 체육관에 갈 수는 없잖아요? 자신감은 종종 이런 식으로 작동합니다. 자신감이 생길 때까지 기다리면 시작하지 않을 것입니다. 강해지기만을 기다리면 절대 운동할 수 없습니다.
이것이 불편하게 느껴진다는 바로 그 사실은 당신이 아직 이 일을 하기 위해 필요한 당신의 모습이 아니라는 것을 아는 방법입니다. 당신이 해야 할 일은 그 과정을 거치면 당신이 그 사람이 될 것이라는 사실을 믿는 것입니다. 그래서 나는 주짓수에 가기 전에 내가 주짓수를 아주 잘할 때까지 기다리지 않았습니다. 내가 가서 욕하고, 그게 정말 힘들면 대부분의 경우 훨씬 더 나은 사람들과 나를 비교하고 있기 때문에 나 자신에 대해 기분이 나쁩니다. 하지만 하다보니 마음이 편해집니다. 편안해질 때까지 기다렸다가 하지 않았습니다.
몸매 관리도 마찬가지고 비즈니스도 마찬가지입니다. Brandon과 함께 이 팟캐스트를 처음 시작했을 때 저는 불편했습니다. 그것은 실제로 끔찍했습니다. 당시 우리는 회당 250,000 다운로드를 받았고 카메라를 보는 내내 "250,000 사람들이 내가 말하는 모든 단어를 듣고 있습니다."
그리고 나는 어떤 것을 정확하게 발음하지 못하거나 멍청한 말을 하거나 하나님이 금하신 말을 하는 것에 대해 걱정하기 시작했습니다. XNUMX년 후에 누군가가 차를 세우고 "하하, David가 뭔가를 말했는데 정확하지 않았습니다."라고 말할 수 있습니다. 정말 무서웠어요. 하지만 내가 할 수 있는 건 계속해서 팟캐스트를 더 많이 하고, 어떻게 하면 나아질까 계속 고민하고, 내가 한 에피소드를 계속 듣고, 내가 잘한 일을 알아차리는 것뿐이었다.
, 내가 한 것은 좋지 않았고 개선되지 않았습니다.
그리고 이것이 바로 그 과정입니다. 거래가 좋아 보이고 기본 사항을 믿고 준비금에 충분한 돈이 있다면 그렇게 하십시오. 당신은 편안하지 않을거야. 당신은 실수를 할거야. 당신은 일을 하고 "오, 다르게 했어야 했는데."라고 말할 것입니다. 말 그대로 모든 것을 배우는 방식입니다. 주짓수가 좋은 예입니다. 나는 끊임없이 실수를 하고 있다.
당신은 같은 일을 할거야. 이 거래를 하기 전에 편안해질 때까지 기다리지 마십시오. 그리고 다시 한 번 강조하겠습니다. 충분한 준비가 되어 있는지 확인하십시오. 주짓수의 멋진 점은 실수를 했을 때 탭할 수 있기 때문에 실제로 팔이 부러지지 않는다는 것입니다. "좋아, 그만 잡아. 그것은 깨질거야. 우리는 좋다.” 그리고 그들은 멈출 것입니다. 따라서 어렵더라도 반드시 위험한 것은 아닙니다. 준비금은 탭입니다. 준비금이 있다면 탭할 수 있다는 뜻입니다. 힘든 시기를 잘 이겨낼 수 있어요. 괜찮을 거예요.
그것이 오늘 우리의 쇼입니다. 들어주셔서 대단히 감사합니다. 나는 당신이 모든 곳에 주의를 기울일 수 있다는 것을 이해합니다. 유투브를 보다보면 나 말고 자기 영상을 보라고 소리치는 사람들이 있다. 당신이 팟캐스트에서 이것을 듣고 있다면, 그들의 팟캐스트를 듣는 당신의 관심을 원하는 수많은 사람들이 있습니다. 그래서 저는 우리가 가고 있는 여정에 함께 해주셔서 감사하고 제가 최선을 다하고 있다는 것을 알고 싶습니다. 그리고 여기 BiggerPockets에서 우리는 가능한 최고의 콘텐츠를 제공하기 위해 최선을 다하고 있습니다. 스트레이트 슈팅, 강타, BS 없음, 드라마 없음. 진짜의 진짜는 당신이 여기 있는 이유입니다. 이것이 우리가 이 일을 하는 이유입니다.
그러니 BiggerPockets.com/david로 이동하여 질문을 남겨주세요. 이 YouTube 채널이 마음에 드는지 확인하고 구독하고 소셜 미디어에서 저를 팔로우하세요. 저는 거의 모든 곳에서 @davidgreene24입니다. TikTok에서 저는 공식데이비드그린입니다. Greene 끝에 E가 있습니다.