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견딜 수 없는 경쟁 지난 XNUMX년 동안 시장에서 주택 담보 대출을 받는 구매자에게는 험난한 여정이었습니다. 일부 구매자는 모기지론을 선택하고 현금을 보존하는 것을 선호했지만 시장 상황을 고려할 때 승률이 높기 위해 현금으로 제안해야 한다는 압박감을 느꼈습니다.

모든 구매자가 그런 사치를 누리는 것은 아니며, 재정적으로 아무리 강하다 해도 "모기지"라는 단어는 최근 우리 시장의 목록 에이전트와 판매자에게 유리한 단어가 아닙니다.

비록 수 여러 제안 특정 시장에서는 약세를 보일 수 있지만, 자금 조달을 받고 있는 구매자는 현지 시장 상황과 구매하려는 부동산의 종류에 따라 여전히 "타석"을 얻는 데 어려움을 겪고 있습니다.

구매를 원하시는 분들은 아직까지는 쉽지 않습니다. 다음은 구매자가 현금만 있는 세상에서 경쟁하는 데 도움이 되는 XNUMX가지 팁입니다.

1. 완전한 인수 승인

우리가 알고 있는 오래된 "사전 승인" 편지는 소멸되었습니다. 언더라이팅 검토 등의 대상이 되는 사전 승인 편지는 이제 이전의 "예비 자격" 편지처럼 인식됩니다.

당신이 사업에 한동안 있었다면, 제안이 실제로 사전 자격 확인 편지와 함께 제공된 때를 기억할 수 있으며, 구매자가 계약을 체결한 후 자금 조달을 신청하면 일반적으로 구매자가 승인 편지를 제공할 것입니다.

오늘 게임은 크게 향상되었습니다. 쇼핑하기 전에 완전히 승인되지 않은 자금 조달을 받는 모든 구매자와 제안 제출 홈에서 게임의 절반입니다.

대출 기관에 구매자의 모든 문서를 제출하는 시간은 다음과 같습니다. 전에 그들은 매우 긴박감을 가지고 제안을 제출할 집을 찾습니다. 같은 생각을 가진 20명의 다른 구매자가 있을 것입니다(이 모든 것은 토요일 오후 6시까지 오는 경향이 있습니다).

구매자가 완전히 승인되면 관련된 모든 당사자가 구매하기에 좋다는 것을 알 수 있으므로 재정 건전성에 대한 인식이 크게 높아집니다. 이는 또한 대출 절차를 훨씬 빠르게 진행합니다. 문서를 편집하고 전송하는 데 대기하는 시간이 거의 사라지고 즉시 감정을 주문할 수 있습니다.

물론, 아직 통과해야 할 몇 가지 문제가 있고 대출 승인은 구매자의 재정 상황에 불리한 변화가 없다는 것을 전제로하지만 계약을 체결하고 인수자가 구매자의 파일을 검토하기를 기다리고 문서를 제출하는 것보다 확실히 낫습니다. .

2. 자금 증명

일부 시장에서는 이것이 표준이며 예외가 아닙니다. 다른 시장에서는 상장 에이전트가 일반적으로 자금 증명을 요청하지 않습니다. 현금 구매자. 내가 남부 캘리포니아에서 부동산을 개업하는 곳에서 중개인은 제안에 자금 증명을 포함하는 것을 감히 잊지 않을 것입니다. 심각하게 받아들이지 않았을 뿐입니다.

내가 플로리다 북동부에서 일하는 다른 시장에서는 제안이 제출된 것을 보는 것이 매우 드뭅니다. 과 제안이 현금이 아닌 한 자발적으로 자금 증명.

특정 시장에 이 정보를 포함시키는 것이 관례인지 여부와 상관없이 자금 증빙 자료를 포함하여 구매자의 제안이 눈에 띄도록 하십시오.

또한 자금 증명을 제시하는 방법에 유의하십시오. 스크린샷은 가장 신뢰할 수 있는 정보 소스가 아니며 읽을 수 없을 수도 있습니다. 계정 명세서 사본 상장 에이전트 판매자는 자금을 보유하고 있는 기관을 명확하게 볼 수 있으며 계정의 금액이 선호됩니다. 또는 전화번호와 이메일을 포함하는 연락처 정보가 포함된 공식 레터헤드에 은행가나 재정 고문이 보낸 편지.

이것이 "구식"처럼 보일 수 있지만 리스팅 에이전트는 구매자가 제공하는 것, 적금 및 자금 조달과 일치하는 문서 추적을 배치할 수 있어야 합니다.

3. 컨텍스트 제공

구매자 동안 "러브 레터” 문제가 해결되지 않은 경우 구매자가 결승선에 도달할 수 있는 능력에 대해 약간의 컨텍스트를 제공하는 목록 에이전트와 통신해야 합니다. 이는 목록 에이전트가 이 정보를 수신하는 데 문제가 없는 경우입니다.

종이 한 장과 대출 기관의 편지에 적힌 이름과 숫자로는 전체 내용을 전달할 수 없습니다. 오늘날 공정한 게임의 경계 내에 머무르는 것은 섬세한 균형이 될 수 있습니다.

그러나 구매자가 확실하다는 것을 리스팅 에이전트에게 확신시키는 것은 에이전트가 단순히 오퍼를 이메일로 보내고 시간을 들여 검토하고 약간의 컨텍스트를 제공하지 않은 사람들보다 자신의 오퍼를 눈에 띄게 만드는 데 도움이 될 수 있습니다.

이를 위해 개인적으로 전화를 받고 목록 에이전트에게 연락할 대출 기관을 갖는 것은 오늘날의 시장에서 절대적인 필수 요소입니다. 대출 기관은 모든 사람이 원활하고 빠르게 진행되는 프로세스를 기대할 수 있도록 더 심도 있게 말할 수 있고 목록 대리인에게 구매자와 구매자의 프로세스에 대한 확신을 줄 수 있습니다.

구매자가 대출 기관을 선택하는 것은 이 때문에 매우 중요하며 구매자는 해당 결정의 중요성에 대해 상담해야 합니다. 대리인이 익숙하지 않은 사람을 사용하는 경우 대리인은 주택 수색 절차가 시작되기 전에 대출 기관에 전화해야 합니다.

그런 식으로 에이전트는 검색에 대해 해당 대출 기관에 브리핑을 하고 가격과 재고를 기반으로 구매자가 어떤 상황에 놓일 가능성이 있는지 설명할 수 있습니다. 대출 기관이 현지인이 아닌 경우 이 대화는 더욱 중요합니다.

또한 구매자가 계약금 또는 대출 시나리오의 변동에 대해 즉석 조언이 필요한 여러 제안 시나리오가 발생하여 승인 서신을 조정해야 하거나 질문에 답변해야 하는 경우를 대비하여 근무 시간 이후 및 주말에 대출 기관에 연락할 수 있는지 확인하는 것이 좋습니다. 뿐만 아니라 관련하여 우발 사항을 단축 또는 포기할지 여부를 평가합니다. 자금 조달 또는 평가.

대출 기관이 1-800번으로만 연락할 수 있는 경우 구매자에게 경쟁 제안 상황에서 더 어려운 시간을 보낼 수 있으며 모든 단계에서 대출 대리인이 필요하다고 조언합니다. 그들의 부동산 옹호자로서 거의 24/7.

4. 만일의 사태

구매자에게 자금 조달이 필요할 때 제안서를 작성할 때 우발적인 상황을 제한해야 하는지 아니면 제거해야 하는지 결정하는 것이 매우 어려울 수 있습니다. 부동산에서는 머피의 법칙이 살아있고, 잘못될 수 있다면 그렇게 될 것입니다.

포기한 바로 그 우발 상황이나 심각하게 단축된 기간은 예상치 못한 문제가 발생했을 때 구매자와 대리인을 물어뜯기 위해 돌아올 수 있습니다(구매자와 대리인이 얼마나 준비되어 있더라도 종종 발생합니다).

압박이 가중되고 재고가 적은 상태에서 여러 제안 백업 제안뿐만 아니라 판매자는 문제가 주택 자체와 관련이 있고 어떤 식으로든 처리해야 하는 주요 수리가 아닌 한 연장하려는 경향이 없을 수 있으며 다른 구매자에게 넘어가기를 원할 수 있습니다.

구매자가 대출 승인 기간을 단축할 수 있는 능력이 있는 경우 판매자는 이를 호의적으로 볼 수 있습니다. 자금 조달을 포기하는 것은 위험한 사업이 될 수 있지만 어떤 경우에는 이것이 경쟁에서 유일한 방법일 수 있습니다. 물론 상황에 따라 다릅니다.

감정 조건은 종종 자금 조달과 관련하여 판매자에게 가장 큰 걸림돌이 됩니다. 감정인이 나올 때까지 기다리는 동안 판매자와 목록 중개인이 집을 묶는 것이 불확실하기 때문입니다.

평가자가 보고서가 완료되어 구매자에게 공개되는 처리 시간까지 집에 가는 경우가 종종 있습니다.

제안과 함께 매 판매마다 호가가 높아지면서 구매자는 종종 구매력의 한계를 뛰어 넘고 있으며 단순히 감정 부족을 메울 돈이 없을 수도 있습니다. 그들은 수리, 개선 등을 위해 새 집과 관련된 이사 비용과 경비를 위해 가지고 있는 현금을 보존해야 할 수도 있습니다.

구매자가 가능하다면, 매우 경쟁적인 시장에 있는 경우 감정 조건을 포기하는 것을 고려해야 합니다. 또는 해당 부동산이 합의된 판매 가격으로 평가되지 않을 경우 감정가보다 일정 금액을 지불할 것을 보장하기 위해 협상을 시도할 수 있습니다. .

이는 지분이 높기 때문에 해결하기 힘든 비상 상황이며 구매자가 부족분을 메울 자금이 없으면 판매자에게 도움이 될 만한 일을 많이 할 수 있는 위치에 있지 않습니다. .

이 중 많은 부분은 시장, 부동산 및 유치할 수 있는 자금 조달의 종류에 따라 달라집니다. 부동산이 현금 구매자보다 자금 조달이 필요한 구매자를 더 많이 유치할 가능성이 있는 경우, 감정 조건을 남겨두는 것이 예외가 아니라 일반적인 것일 수 있습니다.

5. 확대 부록

제공할 금액과 관련하여 많은 상담원은 지난 몇 년 동안 에스컬레이션 부록을 사용해 왔습니다. 그들은 다른 시장에 비해 일부 시장에서 더 널리 퍼져 있습니다.

표면적으로는 구매자가 특정 금액을 초과하지 않는 가격으로 특정 달러 금액만큼 가장 높은 제안을 제안하는 것과 함께 더 많은 금액을 제시하는 것처럼 보입니다. 그러나 현실은 다음과 같습니다. 구매자가 확대되는 추가 조항으로 인한 가격을 지불할 것이라고 기꺼이 보장하지 않는 한 이러한 추가 조항은 큰 의미가 없습니다. 특히 매우 경쟁력, 다중 제안 상황.

구매자가 자금 조달을 받고 있는 경우, 감정과 관련하여 무슨 일이 일어나더라도 구매자가 가격을 약속하지 않는 한 이러한 부록은 인위적으로 집을 시장에서 제외시키는 수단으로 간주됩니다.

구매자는 현실적으로 감당할 수 있는 강력한 요구 가격을 제시하고 그들의 대리인이 이러한 관점에서 자신이 결승선에 도달할 것이라는 확신을 가지고 제안을 제시하는 것이 넥타이에 사용될 수 있는 파이 인 스카이(pie-in-sky) 제안보다 더 나을 수 있습니다. 주택 가격 - 부동산이 평가되지 않을 경우 몇 주 후에 다시 시장에 나올 수 있습니다.

6. 폐점 후 판매자 점유

판매자에게 여전히 매력적인 가장 큰 계약 조건 중 하나는 30주에서 45-XNUMX일에 이르는 정상적인 기간 내에 종료할 수 있는 능력입니다. 협상된 기간 동안 해당 부동산에 머물 수 있다는 점이 매력적입니다.

내가 2021년에 작업한 빈 부동산이 아닌 모든 거래로 인해 판매자는 사후 점유 계약이 체결된 상태에서 마감 후 몇 주에서 최대 몇 개월까지 아무 곳에나 머물게 되었습니다.

구매자에게 유연성이 있는 경우, 특히 판매자에게 중요한 경우 일정 수준에서 이를 허용하는 것을 고려해야 할 수도 있습니다. 대출 기관이 판매자가 60일 이상 거주하는 것을 원하지 않기 때문에 구매자가 모기지를 가지고 있는 경우 상황이 더 복잡해질 수 있습니다.

7. 현금 지원 프로그램

현재 상황에서 구매자가 모기지를 받는 문제에 대응하기 위해 다음과 같은 기업은 고향 그리고 Knock은 구매자가 이러한 회사 중 하나를 통해 자금을 조달하면서 현금 지원 제안을 할 수 있도록 대출 프로세스를 재창조하는 데 앞장서 왔습니다.

이것은 대출을 받는 구매자를 위한 경쟁의 장을 평평하게 하고 평가 보호를 포함합니다. 이러한 프로그램이 모든 단일 부동산 시장에서 제공되는 것은 아니지만 상당수의 부동산에서 사용할 수 있습니다. 에이전트는 구매자에게 이 옵션에 대해 교육할 수 있도록 모든 오퍼링을 최신 상태로 유지해야 합니다.

구매자가 초기에 이 프로세스를 반복하도록 하는 것이 현명합니다. 그러면 잠재적으로 구매자가 여러 부동산을 잃어버리지 않고 불필요한 스트레스를 견디며 구매자와 에이전트 모두의 시간을 절약할 수 있습니다. 이러한 회사는 또한 구매자가 주택을 판매하기 위해 판매해야 하는 경우 주택에 대한 비조건부 제안을 하는 데 도움을 줄 수 있습니다.

8. 잘 작성된 제안

구매자는 오늘날 낮은 재고에서 가격 및 금리 인상에 이르기까지 엄청난 양의 도전에 직면해 있습니다. 상담원은 구매자의 제안이 모든 고려 사항에 반영될 수 있도록 최선을 다해야 합니다. 정확한 제안.

MLS에 게시될 수 있는 상담원의 비공개 발언과 지침을 시간을 내서 읽으십시오. 이것은 확실히 잘못된 관행인 것 같습니다. 제안을 작성하기 전에 에이전트에게 전화하여 판매자에게 중요한 것이 무엇인지 알아보십시오. 알아야 할 특별한 뉘앙스나 상황이 있는지 물어보십시오.

목록 에이전트가 귀하의 제안 및 모든 지원 첨부 파일을 쉽게 읽을 수 있도록 하십시오. 이메일의 하이라이트를 요약하고 글머리 기호로 표시해야 합니다. 제안을 보낼 때 여러 첨부 파일을 가지거나 이러한 첨부 파일이 포함된 여러 이메일을 보내서는 안 됩니다. 오히려 제안 패키지를 하나 또는 두 개 이하의 첨부 파일로 결합하십시오.

제안 및 관련 부록, 대출 기관 승인 서신 및 자금 증빙 자료가 포함되어 있는지 확인하십시오. 제안을 보낼 때 항상 목록 에이전트에게 문자 메시지를 보내고 직접 참조하십시오.

구매자에게 낙찰 제안이 없더라도 목록 에이전트는 눈에 띄는 노력과 모든 준비 과정을 알 수 있습니다. 다음에 귀하의 경로가 교차할 때 브라우니 포인트를 얻을 수 있습니다. 또는 수락된 제안을 가진 구매자가 계약을 해지하고 리스팅 에이전트가 귀하와 귀하의 구매자를 먼저 생각할 수 있습니다.

9. 관계

전염병으로 인해 부동산은 대면보다 가상이 되었습니다. 브로커 오픈, 대면 미팅, 부동산 네트워킹 행사, 오픈 하우스 등은 열리지 않거나 대폭 축소됐다.

그 중 어느 것도 더 많은 라이선스 사용자가 비즈니스에 진입하는 것을 막지는 못했지만 지금은 팬데믹 이전에 비해 관계 구축이 덜했습니다. 또한 기록적인 수의 선택적 재배치(부동산 중개인 포함)의 결과로 주어진 시장에서 노련한 중개인이 알아볼 수 없는 이름이 많이 있을 수 있습니다.

즉, 거래를 완료하는 데 관계가 여전히 매우 중요합니다.

이러한 관계를 구축하기 위해 팬데믹이 야기한 다양한 도전의 결과로 확실히 더 어려울 수 있습니다. 목록 에이전트에게 연락하여 관계를 구축하고 최소한 이름에 목소리를 냅니다. 이것은 당신의 전문성과 긴박감을 정중하게 전달할 수 있는 기회입니다.

업계 또는 다른 시장을 처음 접하는 경우 관리자 또는 멘토가 제안을 제시하는 데 도움을 주어 귀하의 신뢰성과 이를 끝까지 지켜볼 약속을 강화하도록 돕습니다. 그들이 목록 에이전트에 대해 잘 알고 있다면, 아마도 당신을 보증하는 전화 통화는 당신의 제안이 최선을 바라고 단순히 이메일로 보낸 다른 사람들과 차별화되는 데 큰 도움이 될 수 있습니다.

오늘날과 같이 빠르게 변화하는 시장에서 구매자가 현금만 있는 세상에서 경쟁할 수 있도록 도와주는 일률적인 접근 방식은 없습니다. 그러나 확실히 도움이 될 수 있는 다양한 전술과 전략이 있습니다. 위의 제안을 구매자의 상황과 당면한 특정 시장 역학에 맞게 조정하고 끈기 있게 수행하면 구매자가 성공할 가능성이 큽니다.

카라 아미르 플로리다 폰테 베드라 비치에 있는 Coldwell Banker Vanguard Realty의 중개인이자 글로벌 럭셔리 에이전트입니다. 당신은 그녀를 따라갈 수 있습니다 페이스북 or 트위터.

출처: https://www.inman.com/2022/01/19/9-ways-to-help-buyers-compete-in-an-all-cash-world/