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Rookie Podcast 150:Rookie Reply:取引を分析するときに信頼できる家賃番号はどれですか?

日付:

アシュリーと トニーのInstagram DMが爆発している! 今週の質問は コレット トニーのInstagramダイレクトメッセージを介して。 コレットは尋ねています: あなたはに基づいてオファーをしますか プロフォーマ または実際の家賃の数?

あなたが不動産の新人または住宅のみの投資家である場合、これはあなたが「プロフォーマ" 前。 不動産のプロフォーマは、単にスプレッドシートまたはドキュメントです。 プロパティの推定財務を予測します かつて 資本支出, 家賃が上がる、または他の改善が加えられました。 それらの番号を信頼する必要がありますか?

ここではいくつかの提案は以下のとおりです。

  • 信頼しますが、確認します" そして、いつも あなた自身の番号を実行します 予想収入について
  • 複数の異なる投資家シナリオを使用する:プロフォーマ、現在の数値、最悪の場合など。
  • を考慮に入れる 保有コスト で大規模なリハビリを実行する 商業用不動産
  • あなたの計算 運転資本と設備投資予算 プロパティを正常に取得するために必要
  • そしてエピソードの詳細…

アシュリーとトニーに不動産の質問に答えてもらいたい場合は、 不動産ルーキーFacebookグループ! または、ルーキーリクエストライン(1-888-5-ROOKIE)までお電話ください。

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トニー・ロビンソン:
ねえ、私たちがショーに入る前に、BiggerPocketsが私たちのポッドキャストネットワークのためにフルタイムの監督プロデューサーを雇っていることを述べたかった。 これは遠隔地であり、私たち自身がそう言うのであれば、素晴らしいチームと協力するチャンスです。 制作チームの管理に少なくともXNUMX年以上の経験があり、新しいポッドキャストを立ち上げる際に自信を持って主導権を握ることができる人を求めています。 それで、あなたまたはあなたが知っている誰かがぴったりですか? あなたはbiggerpockets.com/jobsで完全な仕事の説明を見つけることができます。 繰り返しになりますが、それは私たちのオープンポッドキャストプロデューサーの仕事に応募するためのbiggerpockets.com/jobsです。 今、ショーをお楽しみください。

Ashley Kehr:
これは不動産ルーキーのエピソード150です。私の名前はアシュリー・カーです。私は共同ホストのトニー・ロビンソンと一緒にここにいます。 トニー、エピソード150だと信じられますか?

トニー・ロビンソン:
信じられない。 私たちは100年代の半ばで、200に向かって進んでいます。そして、これがReal Estate Rookieポッドキャストに初めて参加する場合は、毎週、週にXNUMX回、インスピレーション、モチベーション、教育、すべてをお届けします。あなたが必要とするのは、そのポートフォリオを構築し、最終的には経済的自由を見つけるために不動産投資家として始めるための物語です。 それで、アシュリー、今日は何が起こっているのですか? あなたの世界で何が新しいのですか?

Ashley Kehr:
あまりない。 いつも物件が閉まるのを待っているような気がしますが、明日は小さなキャビン、小さなAフレーム…または明日ではない、小さなAフレームのキャビンが閉まると確信しています。 そして、ええ、ただ物事に追いつくことを試みています。 私は実際、今はかなり圧倒されていると感じています。1099を出し、さまざまなことに巻き込まれているだけです。

トニー・ロビンソン:
それに付属するすべてのもの。 ですから、今日はトピックがあることは知っていますが、700エーカーの広大な土地とその状況について少し話していただければ、それもクールかもしれないと思います。初めてそのようなことを聞​​いた。 ですから、リスナーの何人かがそれで何が起こっているのかについての洞察を得ることができれば、それはクールかもしれません。

Ashley Kehr:
もちろん。 うん。 それで、私が取り組んでいるこのキャンプ場は、差し押さえ物件でした。 それは実際に税の差し押さえオークションで住宅ローンを持っていた銀行によって購入されました。 そして、彼らは財産に生命保険をかけていなかったので、今のところ、あなたは財産に生命保険をかけることができません。
それで、私はそれが正確になぜであるかを理解している最中です。 償還期間はありますか? この物件に追加の保険料を支払うことはできますか? それで、昨日、弁護士事務所のパラリーガルから、また行ってもいいというメールが届きました。 私たちはタイトル保険を取得できるので、私は彼女に次のようにフォローアップしました。 それはどういう意味ですか?」

トニー・ロビンソン:
右。 何が違うの?

Ashley Kehr:
そして、私はまだ返事をしていません。 しかし、ええ、これは非常に新しいものです。 ニューヨーク州では、弁護士がクロージングを処理し、実際にあなたに代わってタイトル保険契約を取得します。 それは購入する人々にとってかなり手作業であり、それは弁護士と直接行われます。 それで、それについてもう少し情報を見つけようとしていますが、それは「ああ、なんてことだ。 投資家を獲得することができないため、タイトル保険なしでこの物件を取得することはできません。」
ですから、確かにそれはちょっとしたショックとスピードバンプのようなものでした。うまくいけば、私たちが克服している小さな障害でした。 しかし、ええ、それは初めて大規模な商業用不動産を購入することのXNUMXつにすぎません。 間違いなく私が今まで購入した中で最も高価な物件です。

トニー・ロビンソン:
うん。 そして、私はただ、あなたが自分の快適ゾーンの外に出かけるたびに、あなたは何か新しいことを学ぶようなものです。 以前の購入者がタイトル保険を取得していなかったため、新しい購入者がタイトル保険を取得する能力に影響を与える可能性があることを私は知らなかったので、私はあなたを通して代償的に学んでいます。 繰り返しになりますが、州ごと、地区ごと、地域ごとに異なる可能性がありますが、別の状況に陥ったときに選択肢が何であるかを知ることは常にクールです。
友人のDerrickAcuffがInstagramで家をめくっています。彼は別の家でも問題を抱えており、所有権保険に加入していますが、所有権会社は、購入時に不動産に対するリーエンがあったことを見逃していました。 それで、今、彼は彼がその財産を所有しているかどうかさえわかりません。 だから、ええ。 タイトル会社か何かから誰かをここに連れて行って、そのすべてが何であるかを話してもらい、人々にスクープの中に何かを与えることができるようにしました。

Ashley Kehr:
うん。 それは素晴らしいアイデアです。私の弁護士でさえ、「これが私たちが今いるところです」というようなものだったからです。 そして、彼はタイトル検索の実行を命じたばかりなので、タイトル検索を取り戻した後も、25日間のデューデリジェンス期間があります。 ですから、物事を理解する時間はまだまだありますが、彼は私たちの手が今は縛られているように見せました。
それで、私は何をしましたか? 私が最初にすることは、大規模な商取引を行った投資家の友人の何人かに電話をかけ、「これについてどう思いますか? 私たちは何ができる?" したがって、推奨事項は、償還期間を調べ、保険料を支払うことができるかどうかを調べてから、前払いしている保険料をカバーするために購入価格の引き下げを要求することでした。 だから、ええ。 投資家の友人に頼るだけでなく、彼らにも何らかの価値を追加できることを確認してください。

トニー・ロビンソン:
うん。 そして、投資家の友人があまりいない場合は、それが私たちの目的です。 右? Bigger Pocketsフォーラム、Real Estate Rookie Facebookグループには、あなたのことを知り、メモをやり取りしたいという熱心で意欲的な投資家がたくさんいます。 さて、私はあなたが別の選択肢、別の道を見つけてくれてうれしいです。 そのニュースを最初に受け取ったとき、あなたは少しストレスを感じていたと思いますが、不動産への投資に関しては、常に異なる方法があるか、常に創造的な解決策があることを証明しています。

Ashley Kehr:
うん。 そして、私はまだこの障害を完全に克服しておらず、「今すぐ戻って、非常に大きな預金を取り戻すべきか」というような日があることを認めなければなりません。 そして、私はやる気を維持し続けることに本当に苦労しているので、私を刺激するゲストがいるポッドキャストに参加できることは常に素晴らしいことです。 彼らの話を聞きます。 私は、「彼らがこれを行うことができれば、私はこの取引を成し遂げることができます。 私はこれを実現することができ、それを機能させることができます。」 だから、ええ。 不動産は間違いなくジェットコースターであり、浮き沈みがあり、常にやる気を維持しています。なぜなら、毎日何か良いことも悪いことも起こり得るからです。

トニー・ロビンソン:
うん。 まあ、それはあなたにとってうまくいくと確信しています。 そうでなければ、それがひどく判明した場合、少なくともいつかは良いポッドキャストのエピソードになるでしょう。 したがって、いずれにしても、それには利点があります。

Ashley Kehr:
ええ、本当に。 うん。

トニー・ロビンソン:
しかし、私たちは実際に現在も商取引に取り組んでいます。 私は実際、この電話の直前にビジネスパートナーの2016人と電話を切ったところですが、別のモーテルがあります。 これは、現在私の家からそれほど遠くない、別の湖の町である実際のモーテルですが、管理が非常に悪いようです。 財務を依頼しました。 最後の財務は2022年のものでした。このポッドキャストを聞くと、現在XNUMX年であるため、財務は少し古くなっています。 さらに悪いことに、財務にはその年の経費のXNUMXページしか含まれていませんでした。
だから、あなたがママとポップの悪い簿記のように、超時代遅れだと思うとき、それは文字通りそれらすべてのボックスをチェックします。 しかし、私たちはその場所のためにこのプロパティに興奮しています。 それは町の本当に一等地にあり、この物件に来て改装し、短期賃貸物件のようにクールでヒップにし、敷地内にスタッフがいないことでオーバーヘッドを減らし、そして作る良い機会があると思いますセルフチェックイン、セルフチェックアウトです。 ですから、おそらく今週のある時点でそこに出かける予定であり、私はついに私の最初の商業用不動産を取り壊すことができることを望んでいます。 実際に実現できれば33台になると思います。

Ashley Kehr:
トニー、それはすごい。 その物件についていくつか質問があります。 それで、あなたはその財産に資金を供給するために何をするつもりですか? 金融が最新ではないので、あなたは銀行融資をするつもりですか、あなたはSBAローンを得ることができるでしょうか。 あるいは、「ねえ、ほら、あなたはこの物件を売るのに本当に苦労するだろう」と言っても、売り手に資金を提供する機会かもしれません。

トニー・ロビンソン:
うん。 したがって、売り手は実際には以前は別の買い手とエスクローをしていました。 バイヤーは実行できませんでした。 それで、彼はこのプロパティでいくつかの誤ったスタートを切ったと思います、そして彼は実際にそれがほとんどの銀行が触れるものではないことをすでに理解しています。 それで、彼は売り手への資金提供を喜んで提供します。
彼は40%の頭金を望んでいますが、これはかなり多額です。 しかし、彼は6年間の利息を提供していると思います。たったのXNUMX%かそのようなものです。 ですから、ひどいことではありませんが、入居し、必要な改修を行い、物件を安定させるのに十分な時間を与えてくれます。 そして、それが安定したら、その所有者の資金調達契約から抜け出すために、ある種のSBA融資を探すつもりだと思います。

Ashley Kehr:
ええと、それは本当にエキサイティングです、トニー。

トニー・ロビンソン:
うん。

Ashley Kehr:
がんばろう。

トニー・ロビンソン:
だから、それは早いです。 希望を持ちたくない。

Ashley Kehr:
右。 しかし、それでも、ええ。

トニー・ロビンソン:
インクが乾くまで興奮しすぎないようにしています。 右? 契約が結ばれ、すべてが閉じられると、私は興奮することができます。 しかし、今、それは-

Ashley Kehr:
でもそれも怖くなる時です。

トニー・ロビンソン:
それは本当だ。 それは本当だ。 一度に33ユニットの取引を行ったことはありません。 しかし、1,000年末までに2023戸の短期賃貸物件を取得することを目標としていることを何度か共有したので、それを実現するのにほぼ正確に24か月かかります。 そして、私がしている唯一のことが月に一戸建ての家を買うことであるならば、私はその目標を悲惨に下回るでしょう。 それで、私は自分の快適ゾーンから抜け出し、自分の恐れのいくつかを克服し、これらのより大きな取引のいくつかを追いかけ始める必要があります。

Ashley Kehr:
ええと、私はあなたがそれをすることができることを知っています、トニー。

トニー・ロビンソン:
ああ、ありがとう、アッシュ。

Ashley Kehr:
わかった。 では、今日は質問がありますか? DMからXNUMXつ持っていたと思いますよね?

トニー・ロビンソン:
します。 実際に質問があります。 それで、今日のエピソードは商業用不動産についてではありませんでした。 実際、聴衆から質問が寄せられています。 だから、今日の質問は実際に私のInstagramから来ています。 誰かが私を襲って、今日の良いトピックになると私が思った質問を送ってくれました。実際には、私たちが商業用不動産について話していることと実際に一致しています。
しかし、Colettes_REI7からのこの質問。 それで、コレットはインスタグラムで私に連絡を取り、「提供されたプロフォーマまたは物件の現在の実績に基づいてオファーをしますか?」と言いました。 それで、アッシュ、プロフォーマと実績についてどう思いますか、そしてそれらをどのように分析に使用しますか?

Ashley Kehr:
ですから、私が物件を分析するとき、私は数字がどうなると思うかを見ているので、プロフォーマです。 次に、最悪のシナリオでそれを分析します。たとえば、現在の数値や、そのプロパティの最悪のシナリオは何でしょうか。 それが得ることができる最低の家賃は何ですか? 私の費用が最も高くなる可能性があるのは何ですか? 次に、私もベストケースのシナリオですが、このプロパティのベストケースのシナリオは何ですか? そして、私はそれらを見て、このプロパティがそれらのさまざまなオプションのすべてで生き残ることができるかどうかを確認します。
そして、商業用不動産を見るのは、デュプレックスを見て数字を実行するのとは大きく異なると思います。 デュプレックスまたは小さな物件の場合、その物件自体を裏返す方がはるかに簡単です。これは、XNUMXつまたはXNUMXつのユニットを実行しているだけで、大規模な商業用物件を探している場合は、満室になる可能性があるためです。実際にそのプロフォーマに到達する年。 したがって、運転資金が多いかどうかにかかわらず、これらの費用を賄うための計画を立てる必要があります。
つまり、運転資金とは、ある金額を受け取る場合です。たとえば、大規模な商業用不動産を購入する場合は、100,000万ドルを受け取り、それを銀行口座に入れて、多分給与をカバーし、除雪をカバーします。初年度の収入はそれをカバーしないことを知っているので、保険をカバーするために、固定資産税をカバーするために、年。 そして、それはあなたの資本改善資金と混同されるべきではありません。
ですから、あなたが入って改善をしているなら、あなたは新しいフローリングを入れています、あなたはその価値を本当に感謝するために新しい屋根を付けています、それであなたはより多くの家賃を請求することができます、それは別のものになるでしょう必要な金額。 ですから、実際とプロフォーマの両方を見て、そのプロフォーマに付加価値のある物件を購入することは、あなたがあなたのお金のために最大の価値を得るつもりであるところだと思います。
あなたが実際のために不動産を購入しているなら、それはあなたが付加価値を与えているかのようにあなたにとってそれほど大きな利益にはならないでしょう。 ですから、両方を見ることが重要だと思います。プロフォーマが機能するのに実際は機能しない場合、プロフォーマに到達するまで、どのようにそれをカバーするのでしょうか。

トニー・ロビンソン:
うん。 アッシュ、なんて驚異的な反応でしょう。 それに追加できることはあまりありません。 あなたが概説するプロセスは、基本的に私が行うのとまったく同じことです。 だから、私が追加する唯一のことは、それらのプロフォーマ番号が何であるかを知るために、あなたがしたくないことは、売り手がリストした、またはブローカーがリストしたプロフォーマを取ることだと思います。彼らは、物件が最も有利な光で示されることを確実にするためのインセンティブを持っています。 したがって、そのプロパティが実際にどのように機能するかについては、おそらくもう少し楽観的になるでしょう。
したがって、売り手、代理店、またはブローカーがプロフォーマデータを提供するときはいつでも、それを送ってくれたことに感謝しますが、常に再確認して、自分でその情報を検証するようにしてください。 幸いなことに、BiggerPocketsにはそれを行うのに役立つリソースがあります。 Bigger PocketsのWebサイトにアクセスすると、ツールの下にサービスエリアがあり、家賃の見積もりがあります。
私は過去にこれを使用しましたが、実際にはかなりうまく機能します。 BiggerPocketsの賃貸見積もりで最初の賃貸物件を見ました。 私はその物件を月額1,350で借りていましたが、BPの賃貸見積もり担当者は月額$ 1,300でそれを持っています。 つまり、私が実際にそのプロパティに請求していたものにほぼスポットを当てているようなものなので、そのデータを取得するのに比較的良い仕事をします。
また、Bigger Pocketのプロメンバーでない場合は、それにアクセスすることはできません。同じ検索を自分で手動で行うことができます。 Zillowを開き、Craigslist、Facebook Marketplaceを開きます。市場で優勢なリストのソースが何であれ、そのエリアで他にどのような物件が賃貸されているかを確認してください。 そして、あなたはあなた自身で同じ決定に達することができます、しかし大きな持ち帰りはそれが予想される収入に関してあなた自身の宿題をすることです。 売り手があなたに言っていることに依存しないでください。

Ashley Kehr:
うん。 それはその信頼ですが、検証します。 あなたは誰か、あなたが一緒に働いたエージェント、またはあなたに不動産を売っている誰かを信頼するかもしれませんが、常にそれらの番号を確認してください。 それは素晴らしいアドバイスです、トニー。 Bigger Pocketsで家賃見積もりを使用することに加えて、計算機レポートもあります。プロのメンバーであれば、無制限のレポートを実行できます。 したがって、実際の数値としてレポートを実行し、最良のシナリオとしてレポートを実行し、最悪のシナリオとしてレポートを実行してから、それらを比較します。 それらを印刷して保存することができます。これらの計算機レポートでできることはたくさんあります。

トニー・ロビンソン:
うん。 だから、それがあなたの質問に答えることを願っています、コレット。 アッシュと私は両方ともそれに歯を沈めました。 それは、このXNUMXつの数字をどのように使用するかについて多くの質問が出てくることを私は知っているので、うまくいけば、それはあなたが前進する必要がある正しい方向をあなたに与えるでしょう。

Ashley Kehr:
さて、エピソード150にご参加いただき、誠にありがとうございます。まだ信じられません。 皆さんに感謝し、ショーを聴いてくれるのが大好きです。 また、Bigger Pockets Real Estate Rookieポッドキャストのゲストになりたい場合は、biggerpockets.com / guestでフォームを送信できます。 そして水曜日にゲストと一緒に戻ってきます。 私の名前はWealthFromRentalsのAshleyKehrです。彼は、InstagramのTony J.RobinsonのTonyRobinsonです。 しかし、皆さんが行く前に、biggerpockets.comで使用できるものを確認しましょう。

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ショーからのリンク

アシュリーとトニーとつながる:

出典:https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-podcast-150

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