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大麻の賃貸契約をカスタマイズして保護を維持する方法

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大麻産業は、潜在的な法律、税金、およびライセンスの問題の地雷原になる可能性があります。 特に、 大麻賃貸契約 隠れた問題の温床になる可能性があります。 多くの事業者は、実際のまたは意図された賃貸借違反をめぐる家主との論争により、完全に廃業を余儀なくされています。

標準的な賃貸契約の最も一般的で、一見無害に見える条項のいくつかは、大麻のテナントや家主にとって問題となる可能性があります。 大麻の商業用スペースのリースは本質的に複雑であり、インターネットから引き出されたテンプレートは、どちらの側にも適切なレベルの保護を実現することはできません。

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考えられる問題の上位XNUMXつとその解決策を次に示します。

問題:一般的な大麻のリース契約を使用する 

多くの人がオンラインで見つけたリーステンプレートを使用していて、問題が発生することはありません。 ただし、標準の大部分 商業不動産 リースには、「適用法」に関連する条項が含まれています。 これらの通常の州のテナントは、「違法薬物やその他の禁制品の使用、製造、販売、保管、輸送を含むがこれらに限定されない違法な目的で施設を使用したり、法律や条例に違反したり、廃棄物や迷惑行為を行ったりすることはできません。敷地内または敷地周辺。」 マリファナは連邦規制物質法の下で違法のままであるため、これは特定の大麻事業にとって明らかな問題を提示します。 次のような麻由来製品の人気の高まりと合法性をめぐる論争の継続 デルタ-8 ヘキサヒドロカンナビノール(HHC)も懸念を引き起こしています。

ソリューション: リースは、敷地内での大麻事業の運営を不注意に妨げる可能性のある連邦法または州法からの必要な除外を切り開く必要があります。 さらに、家主とテナントは、敷地内で許可される活動の種類(通常は「許可された使用」と呼ばれます)について明示的に合意する必要があり、リースには、事業の目的と種類(成長、製造など)を明示的に記載する必要があります。 /抽出、医療用マリファナの薬局、または娯楽用の小売店。 賃貸期間中にテナントが製造または販売する予定の製品について最初に明確にすることで、後で多くの頭痛の種と弁護士費用を節約できます。

問題:期間が短すぎるか長すぎる

リース期間の長さは、各社の事情に応じて慎重に検討する必要があります。 たとえば、テナントは通常、ビジネスが完全に機能するようになるのに十分な長さのリースを望んでいます。 これは、ビルドアウトだけでXNUMX年のプロセスになる可能性がある一部の大麻製造業にとって特に重要です。 必要な政府の承認を得て、必要な建設と改修を行うのにXNUMX年間の賃貸料のうちXNUMX年間かかる場合、テナントが再署名するまで、または家主がそうしないことを選択した場合は引っ越しに直面する可能性があります。更新します。 反対に、多くの商業用リース期間は最低でもXNUMX年からXNUMX年であり、他のタイプの企業よりも法的および市場の不確実性に直面している大麻ビジネスにとっては気が遠くなる可能性があります。

ソリューション: テナントは、賃貸期間のリスクとその状況に対する見返りを比較検討し、物件を稼働させるために必要な時間を考慮する必要があります。 大麻事業に関する別の考慮事項は、借手が免許を取得する前に場所を確保しなければならないということです。 そのため、大麻のテナントは、完全にライセンスが付与される前に実行されるリースに、必要なライセンスと許可を取得する機能に関連付けられた方法が含まれていることを確認する必要があります。

問題:ゾーニングと場所の問題

家主とテナントの両方が、地域のゾーニング規制に準拠する必要があります。 大麻事業がどこにあるかについての規制は、小売店の場所に一定数の駐車スペースを提供する必要性や、どのタイプのオンプレミス活動が許可され、どのタイプが許可されないかに関する条項など、他のゾーニングの考慮事項と同様に厳格です。

重要で見過ごされがちな考慮事項のXNUMXつは、この地域の将来の計画です。 利用可能な土地の量が減少し、住宅、学校、およびその他の事業がさらに遠くに移動するにつれて、大麻事業は、駐車場や距離法などの一見小さな問題のために拘束される可能性があります。 または、テナントの選択肢が広がるにつれて、不動産所有者は大麻のビジネスリースを更新せず、代わりに、より有利またはリスクの低いテナントと見なすビジネスに賃貸することを好む場合があります。 XNUMXつの建物内に複数のテナントがいる場所も、大麻ビジネスにとって扱いにくい場合があります。

ソリューション: テナントは、調査する場所の将来の開発計画を確認する必要があります。 複数のテナントが存在する建物では、大麻事業体は、事業の種類や賃貸期間や期間など、将来の隣人を考慮する必要があります。

賃貸借は、家主と借家人の両方の厳格な条件に従う必要があります 適用される地域および州の法律および規制への準拠、大麻事業の運営に関連して発生する可能性のある地域のゾーニング規制と特定のリースの考慮事項を明確に概説することに加えて。 これらの考慮事項は、資産、活動の種類、および管轄によって大きく異なる可能性があり、大麻法および適用される規則や規制に精通した地元の弁護士を雇うことで各当事者が利益を得る主な理由です。

問題:プロパティの変更とユーティリティの使用

ほとんどの賃貸物件は、敷地の変更について家主の同意が必要です。 大麻事業の文脈では、栽培、抽出、または製造の計画がある場合は大規模な変更が必要になる可能性があり、時間の経過とともに追加の操作が必要になる可能性があります。 水、電気、空気の質/循環の需要も、平均的なテナントの需要とは大きく異なります。 そのため、大麻事業に対応するために、プロパティにかなりの物理的変更が必要になる場合があります。これは、マルチテナントビルの他のテナントに影響を与える可能性があります。

ソリューション: テナントは、どのような変更が必要かを明確に把握し、家主の変更へのアプローチを明確に説明することで、バックエンドで多くのお金を節約できます。 建物または場所には、現在および将来のニーズに十分な電力と水を供給する能力が必要です。 問題の建物に複数のテナントが住んでいる場合、これは特に重要です。

一例として、私には大麻栽培と小売店の長期賃貸契約を結んでいるクライアントがいて、家主の承認を得て、ニーズに対応するための電力容量の増強など、建物のアップグレードに多額の投資をしました。 大麻栽培を開こうとしている別のテナントは、建物に別の栽培に対応できる電気容量があるかどうか、そうでない場合は電気容量をアップグレードできるかどうか(およびその費用)を最初に確認せずに、同じ建物に移動しました。 この先見の明の欠如は、文字通りそして比喩的に、新しいテナントのビジネスを制限しました。 これが、テナントが潜在的な場所を検討する際に、他の企業がプロパティのユーティリティを共有している可能性があることを常に考慮する必要がある理由のXNUMXつにすぎません。

理想的には、家主が必要なサービスへのアクセスを提供できない場合、テナントはアップグレードの費用を自分で支払うか、リースを終了できることもリースに記載する必要があります。 少なくとも、賃貸借契約には、資産の物理的な変更とそれに伴う光熱費の増加に伴う可能性について、どちらの当事者が責任を負うかを明確に記載する必要があります。

問題:家主のアクセス

ジェネリックリースは通常、家主にいつでも物件にアクセスする権利を与えます。 ただし、多くの州および地方の法律は、大麻施設に誰が入ることができるか、いつ入ることができるか、および特定の入場要件について厳格な規則を課しています。 通常、大麻施設の敷地内に足を踏み入れる人は、訪問者のログに署名し、家主でさえもバッジを付けられた従業員を同伴する必要があります。

ソリューション: 家主のアクセス権と検査権を明確に概説する条件をリースに含め、すべての大麻管理当局およびその他の地方および州の規制に完全に準拠する入国ポリシーを確立します。

問題:保険の要件

財産保険 ほとんどの基本的なポリシーは大麻のテナントや家主には適していないため、問題になる可能性があります。 さらに、家主は、非常に高い可能性のある一定レベルの保険を維持するようテナントに要求する場合があります。

ソリューション: 不動産所有者とテナントの両方が、リースに署名する前に保険ブローカーに相談し、ポリシーのすべての費用と規定を遵守できることを確認する必要があります。 保険会社は、連邦の違法性に基づいて保険会社が将来の請求を拒否する可能性を回避するために、大麻関連事業に対して保険が発行されていることを知っている必要があります。

問題:利益の分配

多くの商業家主は収入に基づいて家賃を支払っています。また、賃貸契約の一環として事業利益を削減することも珍しくありません。 これは「利益の分配」と呼ばれます。 ただし、ほとんどの州では、利益の分配は、家主が「金銭的利害関係者」または所有者になったことを意味する可能性があります。これは、実際の大麻事業免許所有者にのみ法的に許可されます。

ソリューション: 借家人と不動産所有者は、賃貸借の利益分配条項を回避することによって身を守る必要があります。 代わりに、販売量に縛られることなく、定額または時間の経過に伴う増分増加に基づいて家賃を計算します。

問題:危険物と有害廃棄物の処分

標準のリーステンプレートでは、通常、「危険物」、「公衆衛生、安全または福祉、環境、または施設に害を及ぼす可能性のあるもの」すべてに広く適用される、ややあいまいな用語。 この種の条項は、特定の法域では「危険物」と見なされている大麻を使用したり、大麻廃棄物、副産物、農薬、ブタン、除草剤、肥料などを処分したりする必要があるビジネスには明らかに理想的ではありません。化学薬品。

ソリューション: リースでは、どのような種類の廃棄物を処分できるかを明確に説明し、連邦、州、および地方の環境規制に基づくすべての適切な処分手順を企業が遵守することを明記する必要があります。

結論として、家主との良好な関係を確立することが不可欠です。 何をしようとしているのか、そしてその理由について、率直かつ正直になりましょう。 最初から、敬意を持って協力するパートナーシップの方向性を定めます。

双方は、大麻産業を理解する法的代理人を持っている必要があります。 企業または不動産の弁護士は、リースの起草に長けているかもしれませんが、大麻のビジネスリース契約で頻繁に発生する種類の問題をナビゲートした経験がないことがよくあります。 借家人は、家主が提示する賃貸契約だけに署名したり、家主がインターネットから賃貸契約を撤回したりしてはなりません。 代わりに、両当事者は弁護士と協力して明確な期待を設定し、書面で提出する必要があります。 経験豊富な大麻弁護士にあなたの賃貸書類をレビューしてもらうために前もって少額を支払うことは、将来数万ドル相当のトラブルを避けるのに役立つかもしれません。

すべての大麻リース契約には明確な課題がありますが、克服できないわけではありません。 良好なテナントと家主の関係は、よく書かれた包括的なリースと組み合わされて、成功する未来に大いに役立ちます。 


CaraThorntonFortis法律パートナー

Cara Thornton、Esq。、のパートナーです フォーティス法律パートナー、彼女は知的財産、不法行為、大麻法、不動産などの複雑な商事訴訟に焦点を当てています。 彼女はまた、契約および雇用関連の問題、形成と解散、およびリスク管理を含む一連の問題について企業のクライアントに助言します。 2006年から2009年まで、Caraはミクロネシア連邦のヤップ州の司法次官補を務め、立法および政策の問題について知事に助言し、州の民事訴訟を処理しました。

出典:https://mgretailer.com/business/legal-politics/how-to-customize-cannabis-lease-agreements-and-stay-protected/

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