הצטרפו לתנועה ב-Inman Connect Las Vegas, 30 ביולי - 1 באוגוסט! נצלו את הרגע לקחת אחריות על העידן הבא בתחום הנדל"ן. באמצעות חוויות סוחפות, פורמטים חדשניים ומערך דוברים שאין שני לו, המפגש הזה הופך ליותר מכנס - הוא הופך לכוח שיתופי שמעצב את עתיד התעשייה שלנו. הבטיחו כרטיסים עכשיו!
אם בית המשפט יאשר את הֶסדֵר שהושג עם איגוד המתווכים הלאומי, מתווכים ברישום עדיין יוכלו להציע הצעות של פיצוי שיתופי למתווכים של קונים מחוץ לשירות הרישום המרובה. חלקם ינסו בתחילה להמשיך בעסקים כרגיל, אך העסקה תביא בסופו של דבר ל"גל חדשנות" שיוריד את העמלות לצרכנים.
זה לפי רובי בראון, שותף בקבוצת העיסוק בהגבלים עסקיים בחברת כהן מילשטיין Sellers & Toll, אחד ממשרדי עורכי הדין המייצגים תובעים מוהרל ו אומפה תביעות עמלה. כמו כן, המשרד הוא יועץ משותף לתובעים ביישוב נ.ר.
אינמן התראיין עמיתו של בראון בכהן מילשטיין, בנג'מין בראון, כאשר המשרד הגיש את מוהרל לראשונה לפני חמש שנים. כעת, כשנראה שהמקרה הולך לקראת פתרון, אינמן שוחח עם בראון על ההשפעה של הסדר ה-NAR המוצע על עמלות, היגוי ומודלים עסקיים חדשים, והאם העסקה עשויה לעמוד באישור משרד המשפטים האמריקאי. .
ראיון זה נערך לאורך ולבהירות.
אינמן: אתם פניתם ואמרתם שאתם רוצים לדבר על תפיסות שגויות לגבי מידת ההשפעה של ההסדר, היקף השינויים שהמתווכים יכולים לצפות להם ומדוע מתווכים צריכים לקחת את ההסדר ואת השינויים שהוא יביא לענף ברצינות או הם יסתכנו בפיגור. אז לאילו תפיסות שגויות אתה מתכוון?
חום: יש כמה מהם. אחת התפיסות השגויות שראיתי שפורסמו בכמה מקומות היא הרעיון שההסדר יביא לשחרור תמידי כלשהו על בסיס עתידי של מתווכים שעסקו בפרקטיקות שעלולות להיות אנטי-תחרותיות. השחרור רק הולך קדימה עד שאני חושב אישור ראשוני של ההסדר, אחורה. אז אם יש פעילויות אנטי-תחרותיות נוספות בענף הנדל"ן, מתווכים עשויים להיות אחראים לכך.
עוד אחד קשור לרעיון הזה שאנשים יוכלו לעקוף את השינויים בפועל המשתקפים בהסדר פשוט על ידי הצעות לפיצוי שיתופי מחוץ ל-MLS.
נכון שההסדר אינו אוסר על בסיס קטגורי וגורף, כל הצעות לפיצוי שיתופי מחוץ ל-MLS, אבל הוא מטיל מגבלות מסוימות על הצעות אלו ומה ניתן לעשות כדי להקל על ההצעות לפיצוי שיתופי.
לא ניתן להשתמש בנתוני MLS כדי להקל על הצעות של פיצוי שיתופי מחוץ ל-MLS. אם מישהו היה מקבל עדכון נתונים של MLS, והם רוצים ליצור איזשהו אתר שמארח הצעות של פיצוי שיתופי ממספר ברוקרים שונים, ה-MLS, ברגע שלמד על הנוהג הזה, היה צריך לנתק את עדכון הנתונים שלו ב-MLS.
ראיתי כמה מקומות מדברים על דרכים לעקיפת הבעיה, אולי דרך, למשל, Zillow, או האתר בבעלות Zillow ShowingTime. שיטות אלה לא יורשו במסגרת ההסדר.
תפיסה שגויה מס' 3 היא הרעיון שההסדר לא ישפיע למעשה על שום דבר מכיוון שברוקרים יכולים להמשיך להציע הצעות לפיצוי שיתופי באופן חד צדדי ולא בקשר ל-MLS או באמצעות הזנות נתונים של MLS. זה נכון עד כאן, אבל מנקודת המבט שלנו, ההתנחלות הזו באמת תדרבן גל חדש של חדשנות בענף הנדל"ן.
אתה הולך לראות הרבה אנשים שמתנסים בסוגים שונים של מודלים ורמות פיצויים. אתה הולך לראות ברוקרים בהנחה. אתה הולך לראות אנשים שמחפשים להפוך את התהליך ליעיל יותר. אתה הולך לראות כמה צרכנים, כולל בצד הקונה, מתנסים באי שימוש במתווך כלל כדי לחסוך כסף. אתה הולך לראות אנשים משתמשים בסוגים אחרים של אנשי מקצוע, כמו עורכי דין נדל"ן במקום מתווכים.
אולי בשנה-שנתיים הראשונות, יהיו כמה אנשים שיתעלמו מהעולם החדש שאנו חושבים שההתנחלות הזו תוליד, אבל בסופו של דבר, החדשנים והמתחרים המוזלים האלה יגבירו את תחרות המחירים בשוק שתרד עמלות לצרכנים. אנשים שנמצאים בתעשייה ולא מבינים את זה ולא מתחשבים בזה הולכים להישאר מאחור.
יועץ התעשייה רוב האן כתב על זה והגישה שלו הייתה בעצם "זה לא מבטל את ההיגוי אז העמלות לא הולכות לרדת, אז בעצם שום דבר לא ישתנה כי אנשים עדיין יכולים, באתר הברוקר שלהם, לרשום 'זה מה שאני מציע על כל הרישומים שלי.' אז אם סוכן של קונים רוצה לראות מה מציע רישום מסוים, כל מה שהם צריכים לעשות הוא ללכת לאתר של המתווך או אפילו פשוט להתקשר אליו ולוודא שהם מציעים את מה שסוכן הקונה רוצה שהוא יציע. . אז זה לא ייפטר מההיגוי". מה דעתך על זה?
אנחנו חושבים שזה יצמצם את ההיגוי כי לא יהיה לך את כל היקום של הצעות פיצויים שיתופיים במקום אחד, שייחשפו רק לברוקרים.
הסכם הפשרה לא רק אוסר על שימוש ב-MLS ויצירה מחדש של מערכות מסוג MLS שישכפלו את מערכת ה-MLS, אלא הוא גם דורש שקיפות מוגברת לצרכנים הן בצד הרישום והן בצד הקונה. ישנם הסכמים כתובים שעליהם להתקשר שצריכים לתת גילויים מפורטים בשלב מוקדם של מערכת היחסים לגבי הפיצויים המוצעים.
השילוב של כל השינויים הללו יחד יפעל לצמצום ההיגוי, ושוב, להגברת התחרות ותחרות המחירים בענף הנדל"ן.
איך שאני מבין את זה, זה רק אומר שיהיה קצת יותר קשה לסוכן של קונים לראות מה מוצע ברישום. הם יצטרכו להתקשר למתווכים נוספים. הם יצטרכו להיכנס לאתרי ברוקרים נוספים, כי זה לא יהיה רק ב-MLS. אבל הם עדיין יוכלו למצוא את המידע הזה, וכרגע, צרכנים יכולים לראות הרבה מהעמלות האלה מכיוון שה-MLS מעניק את הפיצוי הזה לאתרים כמו Redfin, שם הם מציגים אותו לכולם כדי שכולם ידעו, אבל עכשיו הצרכנים זכו לא רואים את המידע הזה במקום אחד כי ההתנחלות אוסרת את זה. אז איך זה ייפטר מההיגוי אם הם עדיין יכולים, רק עם קצת יותר מאמץ, לראות מה ברוקרי הרישום האלה מציעים והצרכנים לא יראו [בהכרח]?
אני חושב שאולי יש לנו מחלוקת עקרונית לגבי היבטים של מה שההתנחלות עושה. אנחנו לא מסכימים שזה מקשה קצת יותר. אנו חושבים שזה יקשה באופן משמעותי על ברוקרים לעסוק בשיטות היגוי.
במשך זמן רב, צרכנים לא יכלו לראות כלל הצעות לפיצוי שיתופי ב-MLS. זה היה אסור במפורש. זו הייתה אחת הטענות בתביעה שלנו, וגם החקירה של DOJ וגם הלחץ [מהתביעות שלנו] שינו את זה.
אבל ההתדיינות דורשת גם שקיפות למוכרים ולקונים לגבי הפיצויים שמוצעים ומקבלים למתווכים שלהם.
האם אתה רואה בהסדר הזה עמלות ניתוק?
אני לא בטוח איך משתמשים במילה הזו, אז אני לא יודע איך לענות עליה על בסיס זה. מה שאני כן רואה הוא שההסדר הזה מוביל ליותר חדשנות בענף, וגם נותן למוכרים וגם לקונים יותר אפשרויות בחירה אם הם רוצים לשמור על מתווך נדל"ן או סוכן, איך הם רוצים לפצות את המתווך או הסוכן הזה, ובנוסף, זה גם מעצים את יכולתם לנהל משא ומתן.
כשאני אומר ניתוק אני מתכוון, כרגע, מה שמקבל המתווך של הקונה תלוי במה שמציע לו המתווך. נראה שההתנחלות אוסרת זאת באמצעות המל"ל, אך לא אוסרת זאת לחלוטין. האם זה מדויק?
אני לא מתכוון להתחמק בשום צורה. התגובה הקודמת שלי היא מה אני מרגיש לגבי ההתיישבות. אני חושב שפתיחת הענף לתחרות מועילה לצרכנים.
ה-DOJ, ב-Nosalek שלהם הצהרת עניין, אמרו שהם רוצים איסור על המוכר להחליט פיצוי למתווך הקונה. נראה שההתנחלות הספציפית הזו עושה זאת באמצעות ה-MLS בלבד ולא איסור ממשי. אז בגלל זה אני מנסה, ראשית, לוודא שזה באמת המקרה כי אני רוצה לדייק עבור הקוראים שלי, וגם לחשוב מה זה אומר מבחינת האם ניתן לאשר את ההסדר או לא, או אם משרד המשפטים עומד לשקול בשלב מסוים. בגלל זה אני שואל.
אנו מעריכים את תמיכת הממשל עד כה בהתנחלות. הנשיא ביידן מוקדם יותר השבוע היו דברים חיוביים לומר בנאום פומבי על היישוב ועודד את מתווכים לפעול לשיפור התחרות בענף הנדל"ן ולהורדת מחירים. אנחנו אופטימיים שההסדר יאושר. אנחנו חושבים שזה דבר טוב עבור התעשייה וזה דבר טוב עבור הצרכנים.
בהתייחס להצהרת DOJ ב-Nosalek, ייתכן שנצטרך לא להסכים בכבוד עם הפרשנות של ההצהרה שציינת בשאלתך. בגוף ההצהרה, בעמוד 20, אמר DOJ כי הוא יתמוך ב"צו שאוסר על הצעות לפיצויים של קונה-מתווך על ידי משתתפי MLS PIN". אנו סבורים שההסדר הזה עולה בקנה אחד עם מה שה-DOJ, במקרה של MLS PIN, ציין שהוא יתמוך.
כי זה לא קורה דרך ה-MLS למרות שזה יכול לקרות במקומות אחרים?
שינויי הפרקטיקה המתבקשים הם צו מניעה שאוסר על הצעות פיצויים למתווכים לקונים על ידי משתתפי MLS, כמו גם שינויים רבים אחרים בפרקטיקה.
האם משרד המשפטים היה מעורב ביצירת ההתנחלות NAR?
אני לא יכול לענות על השאלה הזאת.
אתה יודע אם הם יגישו הצהרת עניין?
אני לא יכול לענות על השאלה הזאת.
כדי לחזור להיבט ההיגוי של זה, רוב האן מציע שמתווך רישום יכול לשים טופס מול מוכר, כמו הסכם רישום, האומר, "אתה הולך להציע 3% ממחיר המכירה לכל סוכן מי מביא את הקונה" וזה יהיה בסדר לגמרי לפי הסכם הפשרה הזה.
ההתמקדות במה שמישהו יכול לעשות בשנה הראשונה של ההתנחלות מתעלמת מהעובדה שההתנחלות תביא להגברת התחרות והחדשנות. מתווכים ברישום המנסים להמשיך באותם שיטות שהם עוסקים בהם כעת, עומדים להיעדר על ידי מתווכים ואנשי מקצוע חדשניים אחרים בתחום הנדל"ן שמוכנים להציע מחירים נמוכים יותר ללקוחותיהם. זה משנה את התמריצים בענף.
אני חושב שחלק מהסיבה לכך שהוא באמת מתמקד בהיגוי היא בגלל שהסיבה שהעמלות לא ירדו עד כה היא בגלל ההיגוי - זה מה שהתביעות שלך [ו]כל התביעות האלה מתווכחות, נכון? היו הרבה תיווך הנחות או תיווך שלוקחים פחות מ-5% עד 6% שניסו למצוא הצלחה, והם לא הצליחו בגלל הפחד הזה מההיגוי. אם ההיגוי לא הולך להיעלם בשנה-שנתיים הראשונות, אז איך יצליחו המתחרים האלה?
אני מסכים שההיגוי הייתה בעיה מרכזית בענף הנדל"ן. הייתי אחד האנשים שביקרו את ההיגוי בענף הנדל"ן והסבירו מדוע ההיגוי רע לצרכנים.
אני גם מסכים שייקח קצת זמן עד שהשוק ישתנה לאחר ההסדר וזה צפוי. אני לא חושב שאני חולק על העובדה שבשלב מוקדם יהיו אנשים שיעצמו עיניים וינסו להתעלם מהעובדה שהמערכת משתנה וימשיכו לנסות לגבות מחירים גבוהים יותר.
אבל השינויים במערכת שייגרמו מהפשרה ישפרו את יכולתם של המוזלים והחדשנים להתחרות ויסייעו בהורדת מחירים לצרכנים.
האם תוכל לציין אילו שינויים לדעתך יקלו על המחדשים הללו להתחרות?
כולם. השינויים הדורשים שקיפות מוגברת, הן עבור הקונים והן עבור המוכרים. השינויים האוסרים על הצעות של פיצויים שיתופיים ב-MLS. השינויים שמונעים מאנשים לעקוף את האיסור על הצעות פיצויים שיתופיים ב-MLS על ידי כך, למשל, כך שלא ניתן להשתמש בנתוני MLS כדי להקל על מתווכים להתכנס ולהחליף הצעות של פיצוי שיתופי באתר אחר.
העובדה שההסדר עצמו הפך לחדשות גדולות [גורמת] לצרכנים לקבל השכלה רבה יותר לגבי פיצויי מתווך נדל"ן וכיצד המערכת פועלת באופן כללי.
מדוע לאפשר למתווכים לפרסם הצעות עמלות באתרי האינטרנט שלהם?
אני לא חושב שאנחנו מאפשרים או פוסלים משהו. ההתנחלות לא תומכת בנוהג זה. חוק ההגבלים העסקיים מתמקד במונופולים, והוא מתמקד במתחרים שנפגשים ומתאמים דברים כמו תמחור או תפוקה. ההסדר אוסר על כך. זה לא מאפשר למתחרים בענף הנדל"ן ליצור איזושהי מערכת מתואמת להציע פיצוי שיתופי.
מי נחשב כאגרגטור והאם הם יורשו לפרסם הצעות עמלה לברוקרים של קונים?
הרבה מהצוברים מקבלים את נתוני העמלות שלהם מ-MLS. אם הם מאפשרים לפרסם בפורטלים שלהם הצעות של פיצוי שיתופי ממספר ברוקרים שונים, אז הם מסתכנים בכך שה-MLS יחסכו את הנתונים שלהם כי זה מה שההסדר ידרוש.
אם יש לך פורטל שבעצם מנסה לשכפל את הצעת מערכת הפיצויים ב-MLS, הפורטלים האלה באמת מוציאים את הצוואר החוצה ומסתכנים בתביעה פוטנציאלית להגבלים עסקיים. אני חייב לחשוב שמשתי הסיבות האלה, אתה לא הולך לראות את מערכת הפיצויים השיתופית של MLS שהייתה קיימת לפני ההסדר הזה משוכפלת.
כמוני בפייסבוק | עקוב אחריי בטוויטר
- הפצת תוכן ויחסי ציבור מופעל על ידי SEO. קבל הגברה היום.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. העצים את עצמך. גישה כאן.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. הידע מוגבר. גישה כאן.
- PlatoESG. פחמן, קלינטק, אנרגיה, סביבה, שמש, ניהול פסולת. גישה כאן.
- PlatoHealth. מודיעין ביוטכנולוגיה וניסויים קליניים. גישה כאן.
- מקור: https://www.inman.com/2024/03/25/moehrl-attorney-market-shift-after-nar-settlement-will-take-time/
