בקשת משכנתא היא חלק חשוב ברכישת בית, אך אנשים רבים מבולבלים מהתהליך הזה. אחד ללמוד מצאו ש-78% מהאנשים חשבו שהקנייה למשכנתא היא לפחות מאתגרת במידה בינונית, בעוד ש-29% אמרו שהבטחת משכנתא קשה יותר מאשר אימון לילד בשירותים.
הבנת תהליך בקשת המשכנתא יכולה להעצים אותך לקבל החלטות חכמות בעת הבטחת הלוואת דירה. מדריך זה ישתמש ב-$300,000 כמדד כדי שתוכל להבין משכנתאות ולחשב את אפשרויות התשלום שלך. למד את התהליך של קבלת משכנתא על בית של 300 אלף ויישם את המתמטיקה הזו למצבך הנוכחי.
גורמים מרכזיים המשפיעים על תשלום המשכנתא החודשי שלך
משכנתא היא לא ישות אחת, אלא מספר גורמים שתורמים לתשלום החודשי שלך. אלו חדשות טובות לרוכשי דירות. זה אומר שיש כמה חוטים שאתה יכול למשוך כדי להתאים את סכום התשלום, שיעור הריבית ומסגרת הזמן כדי לשלם את ההלוואה.
לאחר שתכיר את המרכיבים המרכיבים את תשלום המשכנתא שלך, תוכל להתאים אותם לצרכים שלך. להלן הגורמים השונים איתם תעבדו.
מקדמה
המספר הראשון שיש לחשב הוא המקדמה שלך, שהוא הסכום שאתה יכול לשים לביתך. בשנת 2023, המקדמה החציונית הייתה 15%, שהם 45,000 דולר לבית של 300,000 דולר. עם זאת, לרוכשים בפעם הראשונה היה מקדמה ממוצעת של 8% וכמה הלוואות על ידי ה איגוד הדיור הפדרלי (FHA) דורשים רק מקדמה של 4%. זה אומר שאתה יכול לקנות את הבית שלך ב-$300 במחיר נמוך של $6,000 עד $12,000.
תשלומים קטנים יותר שימושיים עבור קונים שאין להם הרבה חסכון, אבל הם בדרך כלל אומר שתהיה לך תשלום חודשי גדול יותר. לא רק שתהיה לך הלוואה גדולה יותר, אלא אולי תהיה לך ריבית גבוהה יותר מכיוון שהבנק לוקח על עצמו יותר סיכון בכך שהוא נותן לך משכנתא.
סכום הלוואה
סכום ההלוואה הוא מחיר הבית בניכוי המקדמה שלך. זה יהיה ידוע גם בתור קרן ההלוואה. אם אתה קונה בית של $300,000 ויש לך מקדמה של $30,000, סכום ההלוואה שלך יהיה בסביבות $270,000.
סכום ההלוואה שלך עשוי להיות מעט גבוה יותר אם מלווה המשכנתאות שלך מכסה את עלויות הסגירה שלך ועמלות אחרות הקשורות להלוואה.
גובה הריבית
הריבית היא בעצם עלות ההלוואה. בעוד שהריבית הפדרלית יכולה לספק אומדן של מה שתשלם עבור המשכנתא שלך, אתה עשוי לשלם סכום גבוה יותר או נמוך יותר בהתאם למלווה שלך ולסיכון הכרוך בהלוואה שלך.
הלוואות בסיכון נמוך יותר נוטות להיות בעלות ריבית נמוכה יותר. אתה יכול להוריד את רמת הסיכון שלך על ידי הצעת מקדמה גבוהה יותר, בעל ציון אשראי גבוה ויחס חוב להכנסה נמוך. גם שינויים קטנים בריבית יכולים לעשות הבדל גדול.
דוגמה אחת חישבה את הפרשי המשכנתא בהלוואה של 180,000 דולר. עליית ריבית של אחוז אחד הביאה לכך שהקונה שילם ריבית של 37,000 דולר נוספים על ההלוואה. באופן טבעי, זו רק דוגמה והריבית האמיתית שלך תהיה תלויה בגודל ההלוואה ובשיעור.
חפש במלווים שונים כדי להכיר את שלך אפשרויות ריבית. אתה יכול לבחור חברת משכנתאות המציעה שיעורים נוחים וכסף בטוח על תשלומי המשכנתא החודשיים שלך.
תקופת ההלוואה
המונח מכסה את הזמן שייקח לך לפרוע את ההלוואה שלך. רוב המשכנתאות הן הלוואות ל-15 שנה או הלוואות ל-30 שנה.
בעוד שללוואה ל-30 שנה יש תשלומים חודשיים נמוכים יותר, היא גם מגיעה לרוב עם ריבית גבוהה יותר. מלווים מתגמלים לעתים קרובות לווים שרוצים לשלם את ההלוואות שלהם מהר יותר.
ביטוח משכנתא פרטי
אם המקדמה שלכם נמוכה מ-20% מערך הבית, תצטרכו לשלם ביטוח משכנתא פרטי (PMI). העלות השנתית של PMI היא בערך 0.22% עד 2.25% מהמשכנתא שלך.
כדוגמה, אם יש לך בית של 300 $ ותפקיד מקדמה של 10%, סכום ההלוואה שלך יהיה 270 $. ה-PMI שלך יכול לנוע בין $594 ל-$6,075 בשנה. PMI מתווסף לתשלומי המשכנתא החודשיים שלך, כך שתשלם עמלה של $49.50 עד $506 על ההלוואה הרגילה שלך.
ככל שתגיע מוקדם יותר לסף הבעלות של 20% על הבית שלך, כך המלווה שלך יכול לבטל את ה-PMI ולהפחית את התשלומים החודשיים שלך.
דמי מוצא
בנקים ומלווים אחרים מרכיבים לעתים קרובות עמלות ועלויות אחרות בהלוואות שלהם. זו עוד סיבה לעשות קניות ולהיפגש עם מלווים שונים. בנק עשוי להציע תנאי הלוואה טובים אך יש לו עמלות מופרזות שמעלות את העלויות הכוללות שלך.
ארנונה וביטוח דירות
תשלום המשכנתא החודשי שלך הוא לא החשבון היחיד שלך. חלק מהמלווים יבנו תשלומי מס חודשיים ותשלומי ביטוח בעלי בתים למשכנתא שלך.
זה מונע ממך לקבל חשבונות הפתעה כאשר אתה הבעלים של הבית. אם המלווה שלך מכסה עבורך את העלויות הללו, צפה שתשלומי המשכנתא החודשיים שלך יהיו גבוהים יותר מאשר אם שילמת אותם בעצמך.
השוואת תנאי הלוואה: 30 שנה לעומת 15 שנה
תקופת ההלוואה היא אחד המרכיבים הגדולים ביותר בתשלום המשכנתא שיש לך בשליטתך. אם אתה רוצה חשבון חודשי קטן יותר, בחר משכנתא ל-30 שנה. עם אפשרות זו, תשלם את החוב שלך במשך שלושה עשורים.
משכנתא ל-15 שנה קצרה יותר. אתה יכול לשלם את המשכנתא שלך בצורה אגרסיבית יותר ולהחזיק אחוז גדול יותר מהבית שלך מהר יותר, אבל יהיה לך חשבון גבוה יותר בכל חודש.
תנאי ההלוואה משפיעים גם על הריבית. למלווים יש לרוב הצעות בריבית נמוכה יותר לקונים שרוצים הלוואות ל-15 שנה. בעוד שהמשכנתא שלך תהיה גבוהה יותר עם טווח הלוואה של 15 שנה, זה לא פשוט כמו הכפלת התשלום החודשי הצפוי. התשלום שלך עשוי להיות רק קצת יותר גדול בגלל מה שאתה חוסך בריבית.
כדאי לבקש מהמלווים שלך הצעות ל-15 שנה וגם ל-30 שנה כדי לראות איזה סוג של הבדל הם עושים בתשלומים החודשיים שלך.
הבנת סוגי משכנתאות
חישוב התשלום החודשי שלך ישתנה בהתאם לסוג המשכנתא שיש לך. אפשרויות הלוואה שונות מגיעות עם סיכונים והזדמנויות שונות. להלן מספר אפשרויות שכדאי לשקול בעת תחילת מחקר המשכנתא שלך.
- הלוואה קונבנציונלית: זוהי הלוואה סטנדרטית הניתנת על ידי מלווה פרטי או בנק. זוהי אפשרות סטנדרטית עבור אנשים שרוצים תשלום חודשי עקבי של משכנתא ובעלי אשראי טוב.
- הלוואה בגיבוי ממשלתי: זה מסופק על ידי תוכניות שנועדו לתמוך בקונים ספציפיים, כמו בעלי בתים הראשונים, חיילים משוחררים ואנשים שקונים באזורים כפריים. הלוואות אלו הן אידיאליות אם יש לך מקדמה קטנה וציון אשראי ממוצע.
- הלוואת ג'מבו: זוהי הלוואה גדולה עבור קונים שמחפשים באזורים בעלי יוקר מחיה כמו סן פרנסיסקו או סיאטל.
- הלוואת גשר: זה משמש לעתים קרובות כאשר קונים בית אחד תוך מכירת בית אחר. ההלוואה נמשכת בדרך כלל רק כחצי שנה ונועדה לגשר על פער פיננסי.
רוב הקונים משתמשים בהלוואות משכנתא רגילות או בגיבוי ממשלתי. שוחח עם המלווה שלך אם אתה חושב שתצטרך אפשרויות הלוואה שונות כדי להתאים למקרים מיוחדים.
משכנתאות בריבית קבועה לעומת ריבית מתכווננת (ARM)
כאשר אתה מגיש בקשה להלוואה קונבנציונלית, אתה יכול להחליט אם אתה רוצה משכנתא בריבית קבועה או אפשרות בריבית מתכווננת. בהלוואה בריבית קבועה יש את אותו תשלום משכנתא חודשי מתחילת ההלוואה ועד סופה. המלווה שלך עשוי להתאים את התשלומים שלך על סמך המסים והביטוח שלך, אבל לא יהיו התאמות על סמך שיעורי הריבית.
אנשים מעדיפים לעתים קרובות אפשרויות בריבית קבועה בגלל היציבות שלהן. אתה יודע למה לצפות מתשלום המשכנתא שלך מחודש לחודש. הלוואות אלו עדיפות גם כאשר ניתן לנעול ריבית נמוכה יותר. התעריפים יכולים לעלות אבל הם לא ישפיעו עליך.
An משכנתא בריבית מתכווננת (ARM) משתנה בהתאם למגמות הריבית. כאשר הריבית נמוכה, התשלום החודשי שלך נמוך. כשהן גדלות, גם התשלום שלך עולה. ARMs נחשבים מסוכנים יותר מכיוון שהתשלומים החודשיים שלך עלולים לעלות באופן דרמטי כאשר התעריפים מטפסים. עם זאת, הם מועדפים לפעמים כאשר שיעורי הריבית גבוהים מכיוון שהתשלומים החודשיים שלך יפחתו כאשר הריבית יורדת.
קבע את רמת הסיכון שאתה מרגיש איתה בנוח בתשלומי המשכנתא החודשיים שלך. משכנתא בריבית קבועה היא אידיאלית אם אתה רוצה שהתשלום החודשי שלך יישאר זהה, אבל ARM יכולה להיות אפשרות טובה אם אתה קונה כאשר הריבית גבוהה.
חישוב התשלום החודשי עבור משכנתא של 300 אלף דולר
ברגע שיש לך הבנה ברורה של כל הגורמים המעורבים בחישוב המשכנתא, תוכל להעריך את תשלומי המשכנתא החודשיים שלך ולקבוע אם בית של 300 אלף דולר נמצא בטווח המחירים שלך. בצע את השלבים הבאים והשתמש במתמטיקה זו כדוגמה להערכת עלויות המשכנתא שלך.
- התחל עם מחיר הבית. למען הפשטות, נניח שאתה קונה בית של 300 אלף דולר.
- חשב את המקדמה שלך. אולי לא תרצה לשים את כל הכסף שלך במקדמה. הקדישו כמה אלפי דולרים לתיקוני בית והוצאות חירום. מקדמה של 20% על בית של 300 אלף דולר הוא 60,000 דולר, כלומר סכום ההלוואה שלך הוא 240,000 דולר.
- קבע אם אתה צריך PMI. אם המקדמה שלך נמוכה מ-20%, העריך שתשלם 1% מסכום ההלוואה שלך מדי שנה עבור PMI. עבור בית של $300 עם מקדמה של 10%, ה-PMI שלך הוא $2,700 או $225 לחודש.
- בדוק את שיעורי הריבית. סקור את שיעורי הריבית באזור שלך וכיצד הם משתנים בהתאם לתנאי ההלוואה.
- הערכת ארנונה עלויות מס וביטוח. המלווה שלך אמור להיות מסוגל לספק הערכות לגבי חשבונות המס ותעריפי ביטוח בעלי הדירות של הבתים שבהם אתה מעוניין.
- אל תשכח את עלויות הסגירה. קונים יכולים לצפות לשלם בין 2% ל-6% מסכום ההלוואה בעלויות סגירה. עבור הלוואה של $270,000, עלויות הסגירה יכולות לנוע בין $5,400 ל-$16,200.
מחשבונים מקוונים מרובים יעזרו לך להעריך את תשלומי המשכנתא החודשיים שלך. פנה אליהם אם אתה לא רוצה לעשות את החישוב בעצמך. אתה יכול גם לבקש הערכות הלוואות ממלווים כדי לראות את התשלומים החודשיים המשוערים שלך.
מחיר סביר: כמה הכנסה אתה צריך
הצעד הראשון כאשר אתה רוצה לקנות דירה הוא חישוב תשלום המשכנתא החודשי. ברגע שאתה יודע את המשכנתא על בית של 300 אלף, אתה יכול לקבוע אם היא בטווח המחירים שלך.
כאשר אתה מגיש בקשה להלוואה, מלווי משכנתאות יבקשו הוכחת הכנסה כדי לחשב את יחס החוב להכנסה שלך (DTI). זהו סכום החוב שאתה משלם בהשוואה להכנסה החודשית ברוטו שלך (מה שאתה לוקח הביתה לפני מסים). רוב המלווים לא יאשרו הלוואה העולה על 43% מה-DTI שלך ובנקים רבים קבעו מכסת DTI של 36%. הנה שתי דוגמאות שכדאי לקחת בחשבון:
- קונה מקבל משכורת שנתית של 60,000$ לפני מסים, שהם 5,000$ לחודש. אין להם הלוואות סטודנטים, תשלומי רכב או חוב אחר. המלווים מוכנים לאשר תשלום משכנתא מקסימלי של 1,800 דולר לחודש (36% DTI).
- לקונה אחר יש משכורת זהה של 5,000 דולר לחודש. עם זאת, יש להם גם תשלום חודשי של $250 לרכב ותשלום הלוואת סטודנט חודשית של $550. המלווים מוכנים לאשר תשלום משכנתא מרבי של $1,000 לחודש (DTI).
ישנן שתי דרכים להוריד את ה-DTI שלך: אתה יכול להגדיל את ההכנסה שלך ולהקטין את החוב שלך. חלק מהקונים ישקיעו שנה בתשלום אגרסיבי של הלוואות סטודנטים או תשלומי רכב כדי להסיר את החוב הזה מחייהם. אחרים ממתינים עד שהם מקבלים קידום או ימצאו עבודה חדשה ויש להם מספיק הכנסה כדי לכסות את כל ההוצאות שלהם. ייתכן שתוכל גם לחתום על הלוואה יחד עם השותף שלך כדי שתוכל לדווח על שתי הכנסות למלווה שלך.
תהליך בקשת המשכנתא
אם אתה מרגיש בטוח בהערכות תשלום המשכנתא החודשיות שלך, אתה יכול להתחיל בתהליך הבקשה. כך זה ייראה מהקשר הראשון שלך עם המלווים ועד לתאריך הסגירה שלך.
- קבל הסמכה מראש: דבר עם כמה מלווים ובדוק את הכספים שלך כדי לקבל מושג לגבי גודל ההלוואה האידיאלי שלך. בדרך כלל אינך צריך לספק תיעוד של הכספים שלך במהלך שיחה זו.
- תתחיל להסתכל על בתים: סיור בבתים בטווח המחירים ובאזור הרצוי שלך. מצא אחד שאתה רוצה להציע עליו.
- קבל אישור מראש: שלח את הבית למלווה שלך ובקש אישור מראש על ההלוואה. זה יהפוך את הצעת הבית שלך לחזקה יותר. תצטרך לספק מסמכים פיננסיים למלווה שלך (כמו החזרי מס, תלושי שכר ודפי בנק) כדי לקבל אישור מראש.
- הצע הצעה על הבית: הגש הצעה לבעל הבית וכלול את מכתב האישור מראש של המלווה שלך.
- המשך לשלוח תיעוד פיננסי למלווה שלך: תצטרך לספק תמונה מפורטת של הכספים שלך למלווה שלך במהלך תהליך החיתום. כלול מידע רב ככל שאתה צריך כדי לעמוד במועד האחרון שלך.
- הימנע מכל החלטה שתשפיע על האשראי שלך: אין לקחת הלוואות או כרטיסי אשראי בשלב זה. המתן עד שתסגור כדי לבצע רכישות גדולות שעלולות להשפיע על הכספים שלך.
- קבל אישור לסגירה: אם הכספים שלך מסודרים, שניכם תורשו לסגירה. אתה תגיש את המקדמה שלך למלווה והם יעבדו עם חברת הכותרת כדי להכין את הניירת לפגישה הסגירה.
מילוי בקשת המשכנתא לוקח בדרך כלל 20 עד 60 יום תלוי בבית ובמלווה. במהלך תקופה זו, צפה לדבר עם המלווה שלך מדי יום בזמן שהוא עובד בתהליך החיתום.
השוואת 300 אלף דולר למחירי דירות חציוניים
לאחר שכל חישובי התשלום החודשיים שלך יסתיימו והכספים שלך מסודרים, תוכל לבדוק האם משכנתא על בית של 300 אלף היא יעד ריאלי באזור שלך. 300,000 דולר יגיעו רחוק יותר באזורים מסוימים מאשר באחרים, מה שישפיע על חיפוש הבית שלך.
בסוף 2023, מחיר בית חציוני בארצות הברית היה 417,700 דולר. עם זאת, מחירי הדירות משתנים באופן משמעותי לפי מדינה, עיר ואפילו שכונה. להלן מספר מחירי דירות חציוניים בקומץ של מדינות לדוגמה, המציגות עד כמה העלויות יכולות להיות שונות:
- איווה: 205,139 דולר
- ניו מקסיקו: 287,752 דולר
- טנסי: 304,617 דולר
- וירג'יניה: 370,134 דולר
- אורגון: 480,251 דולר
- מסצ'וסטס: 581,414 דולר
- קליפורניה: $ 737,677
רק על ידי הסתכלות על המדינות האלה, אתה יכול לראות שבית של 300 אלף דולר הוא סביר באזורים מסוימים אבל לא באחרים. הנתונים משתנים גם ברמת העיר. טנסי אולי נראה סביר, אבל מחירי הדיור בנאשוויל גבוהים במיוחד בהשוואה לשאר המדינה. אותו הדבר ניתן לומר על פורטלנד ב אורגון בהשוואה לאזורים אחרים באזור.
כדי למצוא בית באזור שלך, רשום את השירותים שאתה צריך. אלו בדרך כלל מספר חדרי האמבטיה וחדרי השינה יחד עם המיקום. ראה במה נמכרים הנכסים הרצויים שלך כדי לראות אם תקצוב משכנתא על בית של 300 אלף הוא הגיוני.
עבוד עם מתווך כדי להבטיח משכנתא על בית של 300 אלף
אמנם חישוב המשכנתא שלך על בית של 300 שימושי בעת תחילת תהליך חיפוש הבית, אינך צריך להיות מומחה פיננסי כדי למצוא בית. המתווך שלך יכול לעזור לך לבדוק את הכספים שלך ולהעריך את סוג המשכנתא שאתה יכול לעמוד בו. הם גם יכולים לעזור לך לקבל הסמכה מראש לקבלת הלוואת משכנתא כדי להאיץ את התהליך ברגע שתתחיל להסתכל על בתים. סוכן הנדל"ן שלך עומד לצידך ומוכן לתמוך בך במהלך המסע הזה.
בדוק את FastExpert כדי למצוא סוכן שיכול לעזור לך לקנות בית של 300 אלף דולר. אתה יכול להסתכל על מתווכים שקונים ומוכרים נכסים עבור לקוחות ברמות דומות. אתה יכול גם לראיין את הסוכנים האלה כדי לוודא שהם מתאימים לך. לְבַקֵר FastExpert היום ועשו את הצעדים הראשונים לקראת רכישת בית.
- הפצת תוכן ויחסי ציבור מופעל על ידי SEO. קבל הגברה היום.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. העצים את עצמך. גישה כאן.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. הידע מוגבר. גישה כאן.
- PlatoESG. פחמן, קלינטק, אנרגיה, סביבה, שמש, ניהול פסולת. גישה כאן.
- PlatoHealth. מודיעין ביוטכנולוגיה וניסויים קליניים. גישה כאן.
- מקור: https://www.fastexpert.com/blog/mortgage-on-a-300k-house/
