Dati governativi recentemente diffusi ha ribadito ciò che sapevamo da almeno un anno: è la carenza di alloggi a livello nazionale, e non gli aumenti dei prezzi su larga scala, a guidare l’inflazione.

L'inflazione nell'ultimo anno è stata 3.1% – molto meno rispetto al 2021, ma comunque abbastanza elevato da consentire alla Federal Reserve di farlo mantenere i tassi di interesse elevati. Tuttavia, a differenza dell’inflazione che abbiamo osservato subito dopo l’inizio della pandemia, l’ondata più recente è stata guidata in gran parte dall’aumento dei costi di ciò che l’indice dei prezzi al consumo classifica come “riparo”, compreso l’affitto effettivamente pagato e l’affitto stimato che potrebbe essere addebitato. per le case occupate dai proprietari.

Dall'inizio dello scorso anno, la maggior parte dei prezzi è aumentata molto lentamente o non è aumentata affatto. Il prezzo dei beni – le cose tangibili che acquistiamo – è rimasto sostanzialmente lo stesso, aumentando solo dello 0.1%. L’inflazione alimentare, fonte di sofferenza post-pandemia per molte famiglie, è stata inferiore al 3%. E altre categorie di prezzi sono effettivamente diminuite: i prezzi dell'energia domestica sono scesi del 2.4%, mentre il prezzo delle automobili è sceso poco più dell'1%. Tutto sommato, per tutto ciò che non riguarda il settore immobiliare, l’inflazione è stata solo dell’1.5% – abbastanza bassa che se i prezzi delle case fossero cresciuti a tassi storici, la Fed avrebbe potuto dichiarare la vittoria.

Ma i costi delle case non sono cresciuti a tassi storici: l’aumento dei prezzi in due anni è stato più forte che in qualsiasi momento degli ultimi quattro decenni. Questo quadro sbilanciato ci dice molto su chi è maggiormente colpito dall’inflazione e su come affrontarla.

Il ruolo enorme dell’inflazione degli alloggi significa che i proprietari di case e gli affittuari i cui contratti di locazione non sono cambiati stanno sperimentando l’inflazione in modo molto diverso da quelli che erano più esposti all’aumento dei costi immobiliari. In effetti, l’aumento dei costi immobiliari è un’arma a doppio taglio, poiché aumenta la ricchezza dei proprietari di case, pur penalizzando molti affittuari. Dall’inizio del 2022, la ricchezza immobiliare ha aggiunto oltre 2mila miliardi di dollari ai bilanci dei proprietari di case.

Questa tendenza ha importanti implicazioni tra le generazioni. Le persone sotto i 35 anni, con un tasso di proprietà di una casa pari a circa la metà di quello di quelli in età pensionabile, hanno molte più probabilità di soffrire l’aumento dei costi abitativi e di perdere il conseguente boom della ricchezza. I pensionati, con la crescente ricchezza immobiliare e la protezione dall’inflazione attraverso la previdenza sociale e l’assistenza sanitaria statale, hanno maggiori probabilità di cavarsela meglio.

Anche il rimedio all’inflazione alimentata dal settore immobiliare è diverso dalle risposte standard alla crescita dei prezzi su vasta scala. Ci si potrebbe aspettare che gli aumenti dei tassi di interesse della Fed – che hanno causato un aumento dei tassi ipotecari con una velocità senza precedenti – rallentassero i prezzi delle case. Ma mentre i potenziali acquirenti di case si sono ritirati dal mercato, gli annunci residenziali erano in caduta libera durante la pandemia e devono ancora riprendersi. Ciò significa che gli aspiranti acquirenti si trovano ad affrontare scorte limitate e prezzi più alti.

L’unica risposta efficace a lungo termine è ovviamente quella di costruire e ristrutturare più alloggi, molto di più. La crisi immobiliare americana è un grosso problema che richiede una soluzione altrettanto grande, con varie stime che collocano il deficit nazionale tra 1.5 e 5.5 milioni di unità.

Legislazione approvato dalla Camera nel 2022 avrebbe compiuto progressi significativi stanziando circa 40 miliardi di dollari a programmi di potenziamento dell’offerta come l’Housing Trust Fund, il credito d’imposta sugli alloggi per redditi bassi e le sovvenzioni in blocco del programma HOME Investment Partnerships Program. Sfortunatamente, il disegno di legge non è stato all’altezza del Senato ed è effettivamente morto almeno fino al prossimo Congresso.

In assenza di una legislazione importante a Washington, i politici statali e federali si sono concentrati sempre più su risposte incrementali al deficit. L’amministrazione Biden ha recentemente annunciato una serie di riforme – tra cui sovvenzioni per gli anziani a basso reddito e fondi per aiutare a riabilitare le case prefabbricate – che aggiungeranno decine di migliaia di nuove case al mercato. Una serie di progetti di legge approvati a Sacramento negli ultimi anni contribuiranno ad accelerare la realizzazione di nuovi alloggi in California, dove il deficit di circa 1 milione di unità è quasi tre volte il secondo deficit immobiliare statale più grande. Ma i dati mostrano che dobbiamo ancora fare molto di più per facilitare e incoraggiare la costruzione di alloggi per contenere i costi.

Il presidente della Fed Jerome Powell e il Federal Open Market Committee hanno chiarito che faranno tutto il necessario per combattere l’inflazione. Questa è una posizione ammirevole e responsabile. Ma il Congresso deve ancora aiutare ad affrontare il nostro deficit abitativo nazionale. Se così fosse, l’inflazione dell’era pandemica potrebbe essere già alle nostre spalle.

Ben Harris è vicepresidente e direttore del programma di studi economici presso la Brookings Institution ed è stato per lungo tempo consigliere economico del presidente Biden.

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• Fonte: https://www.latimes.com/opinion/story/2024-03-08/inflation-housing-shortage-economy-cpi-fed-interest-rate